8月6-9日，觀點(diǎn)新媒體主辦的“下行通道中的房地產(chǎn)--2014博鰲房地產(chǎn)論壇”將在論壇策源地海南博鰲舉辦。眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)巨頭等嘉賓齊聚，再啟地產(chǎn)精英、博鰲論劍。

　　十四年來，博鰲房地產(chǎn)論壇伴隨中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中的每一次高峰與低谷，與行業(yè)一同成長，成為了房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈范圍內(nèi)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的頂級思想盛會(huì)。

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　　專題：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實(shí)錄（一）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實(shí)錄（二）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實(shí)錄（三）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實(shí)錄（四）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　賈康：大家好，我爭取盡量說得簡短一點(diǎn)。按照論壇的安排，我用下面這個(gè)時(shí)間段，談一下自己怎么樣看待上海、重慶兩地的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，和可以總結(jié)的一些啟示。我知道方方面面非常關(guān)注房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，在2011年啟動(dòng)這兩地試點(diǎn)之后，不同意見、不同的評價(jià)有所體現(xiàn)，但是我認(rèn)為討論得還不夠。我借這個(gè)機(jī)會(huì)，從正面簡單勾畫一下，我認(rèn)為應(yīng)該怎么樣了解、認(rèn)識(shí)和分析這兩地的試點(diǎn)。

　　所謂房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，涉及的稅種嚴(yán)格意義上講，應(yīng)該是稱為國際上所表述的房地產(chǎn)稅，或者不動(dòng)產(chǎn)稅。

　　雖然這兩個(gè)地方試點(diǎn)的細(xì)則不盡相同，但是都包含著向標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅靠攏的取向。簡單看一下這兩地的特色：從不同的設(shè)計(jì)來看，上海主要是增量調(diào)節(jié)，它針對的是本地居民新購兩套及以上住房和外地居民的新購住房（對外地戶籍還無法取得全國聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，在設(shè)計(jì)上相對簡便，只要是非上海戶籍的，你出手購房，就認(rèn)定為是第二套及以上）。換句話說，你不出手新購住房，這個(gè)稅就與你沒有關(guān)系。其政策目標(biāo)就是側(cè)重于遏制投機(jī)炒房行為，穩(wěn)定房價(jià)。而重慶方案的課稅對象包括存量的獨(dú)棟別墅、新購的高檔住宅，它更側(cè)重于對豪宅征收特別稅，對這個(gè)政策目標(biāo)作解讀，就是包括了適當(dāng)抑制高端消費(fèi)的政策取向，當(dāng)然也包括在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的同時(shí)，又調(diào)節(jié)了收入分配這個(gè)內(nèi)容。實(shí)際上這兩地的試點(diǎn)不能說只調(diào)節(jié)了哪一項(xiàng)，它們實(shí)施的調(diào)節(jié)都是多方面的，但是側(cè)重點(diǎn)確實(shí)有些不同。

　　從稅率上來看，上海的稅率規(guī)定為0.6%，但是它還有一個(gè)照顧稅率0.4%，另外它評估環(huán)節(jié)后，有一個(gè)打7折的規(guī)定，所以0.6%的有效稅率是0.42%。重慶規(guī)定的是從0.5%到1.2%。從實(shí)際計(jì)稅依據(jù)來看，兩地都是先按照交易價(jià)、而不是評估值來征收。這在試點(diǎn)上我認(rèn)為也無可厚非。上海只涉及增量，所涉及的評估價(jià)就是眼下成交的價(jià)位，沒有必要又做一輪評估。重慶也是考慮先讓社會(huì)可接受，原來的房子市場價(jià)位上怎么樣有記錄，增值的部分先不考慮。從免稅方面來看，上海是按照人均面積60平方米免稅；重慶是存量按照每戶180平方米免稅（也就是說，如果你這個(gè)獨(dú)立別墅是180平米以內(nèi)，你可以照樣不交稅），新購高檔房是按照扣除100平米以后來征稅。

　　簡言之，在試點(diǎn)中間，上海只是正面涉及增量，但重慶涉及增量之外的高端存量。重慶之所以敢這么做，除了其它的因素之外，也是想趁著重慶還沒有走到像上海那樣市場高漲的局面，先把覆蓋存量的制度框架建立起來。他們摸了底，重慶開始時(shí)符合存量征稅標(biāo)準(zhǔn)的房子只有3000多套（“花園洋房”即獨(dú)立別墅，排除了“雙拼”、“聯(lián)排”式別墅）。有人說這種對存量住房的稅從未征過，要引起這些住戶與政府拼命啊，會(huì)引出多少抗稅事件啊，但實(shí)際上收得挺順利，99%以上的都收到了，因?yàn)檫@些住獨(dú)立別墅的人都是成功人士和富豪，犯不上為了一年一萬、幾萬的稅去跟政府拼命，那百分之零點(diǎn)幾少數(shù)沒征到的，主要是什么原因呢？就是找不到房主。當(dāng)然咱們在內(nèi)部說，你要想把這個(gè)事情按照規(guī)定往下做，也可設(shè)想，三年過后廣而告之，各種媒體上政府的信息披露出來：請房主趕快跟政府部門聯(lián)系，你如果再不聯(lián)系，欠稅的這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)充公。這是我純粹假設(shè)的一個(gè)情景，但有類似的國際經(jīng)驗(yàn)可借鑒，意在說明這點(diǎn)問題不是沒有解決方案的。

　　雖然兩地試點(diǎn)的出臺(tái)存在著激烈的爭議和明顯的阻力，但是在先行先試的動(dòng)作方面，他們都切入了實(shí)際的改革進(jìn)程，積累了在這方面前所未有的本土經(jīng)驗(yàn)，有利于逐漸凝聚共識(shí)。而且這兩地都有柔性切入的考慮，力度上是有意收斂的，減少對市場的震動(dòng)，重在搭建基本的制度框架。即使如此，我們還是可以看到，商品房市場上，高端成交量和價(jià)位受到趨向沉穩(wěn)影響。試點(diǎn)運(yùn)行不久，兩地都表現(xiàn)了這方面可以觀察到的變化。在這樣一個(gè)簡要觀察之后，還要強(qiáng)調(diào)，除了這種調(diào)節(jié)效應(yīng)之外，特別應(yīng)看到這種制度變量還影響了人們的心理預(yù)期，這種預(yù)期上的影響在未來會(huì)隨著我們的改革進(jìn)程，在各方互動(dòng)中間有更多的體現(xiàn)。我感覺社會(huì)高度關(guān)注房地產(chǎn)稅改革，實(shí)際上這一心理預(yù)期已經(jīng)在近期產(chǎn)生影響：可注意這一兩年來，又加上越來越清晰的全國不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的推進(jìn)（會(huì)在城鎮(zhèn)地區(qū)先到位），實(shí)際上這就促使二手房市場上很多原來看不到供應(yīng)來源的住房供給，一下子涌進(jìn)來，近來房地產(chǎn)的市場分化是與此有關(guān)的。

　　對兩地改革實(shí)效的評價(jià)中，有一些非常明確的批評意見。試點(diǎn)啟動(dòng)不久，就有一種批評是說稅收增加不多，另外一種批評是說沒有看到房價(jià)急速下跌，動(dòng)靜不大，到底起什么作用？其實(shí)這都是一些非常表面化的評價(jià)。首先如果從住房保有稅的角度觀察，別那么性急，這個(gè)稅是按年度征的，全年下來是多少？上海現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了幾十億的數(shù)量級，重慶要少一些（重慶的發(fā)達(dá)程度比不上上海，雖然它涉及了一些存量，但是它總體調(diào)節(jié)的是高端），但是不論怎么樣，決不是像上半年那種“征不到幾個(gè)錢”的情況。雖然對于整個(gè)國家稅收來說，這點(diǎn)錢似乎不算什么，但是我們可以客觀地判斷，它開了一個(gè)頭。我們要看到，柔性切入后，經(jīng)過若干年改革，會(huì)看到較大規(guī)模收稅的可能。在兩地房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的最重要的任務(wù)，在一定意義上說首先不是簡單地收錢，而是要在制度建設(shè)上破冰、試水。上海和重慶這樣的城市，在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中間，未來“人氣”和人口規(guī)模還將上升，同時(shí)老百姓從中等收入往高收入階段走，全國今后幾十年有差不多有4億人要從農(nóng)村區(qū)域進(jìn)入城市區(qū)域長期居住。大家可以想想這個(gè)潛在的市場和不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅基，應(yīng)怎么測算。

　　還有另外一些收獲：比如上海多年來想追求的不動(dòng)產(chǎn)配置方面的調(diào)節(jié)目標(biāo)，包括使新出手買房的人更多考慮周邊地區(qū)，而不是像過去那樣只盯著中心區(qū)，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”——多年來都想做這種調(diào)節(jié)，但是過去的收效不大。這次，這個(gè)多年苦惱之處，卻被一個(gè)小小的杠桿有效地做出了變化。我們注意到上海的房產(chǎn)稅率有一個(gè)差別，中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率可以從低，變成0.4%。這使很多人買房的時(shí)候，就選擇了周邊區(qū)域。這可說是在本土實(shí)驗(yàn)里，再次證明經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析、基本邏輯，是可以理論密切聯(lián)系實(shí)際、解釋和指引改革設(shè)計(jì)的。

　　總之，房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的效果在啟動(dòng)初期不會(huì)太明顯，因?yàn)樘黠@，引起的社會(huì)震動(dòng)就會(huì)比較大。兩地試點(diǎn)都是有意相對平緩地切入，但是長遠(yuǎn)來看，這個(gè)改革的效果是可以預(yù)期的。

　　進(jìn)一步，我們就要注意到，十八屆三中全會(huì)明確要求，加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，即中央已再次明確了這項(xiàng)改革的指導(dǎo)方針。兩地試點(diǎn)形成的探索經(jīng)驗(yàn)，將成為“加快立法”的本土實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是非常重要的、很寶貴的信息源?，F(xiàn)在在加快立法方面，業(yè)務(wù)部門的解讀直接表述為“立法先行”，換一句話說，在立法先行過程中，今年兩地試點(diǎn)是不可能再看到其它地方跟進(jìn)的。而明年估計(jì)仍然會(huì)按照加快立法的要求，在立法程序上一個(gè)環(huán)節(jié)一個(gè)環(huán)節(jié)向前推。在立法過程中肯定會(huì)有很多的爭議，在推進(jìn)過程中我們應(yīng)該理性討論，而再往前推的時(shí)候，可能還需要避免陷入無休止的太多爭論，要在以后的大框架下繼續(xù)承認(rèn)允許“大膽試”的某些彈性空間。

　　現(xiàn)在改革進(jìn)入深水區(qū)的階段上，確實(shí)必須更注重頂層設(shè)計(jì)，積極立法。前面一段時(shí)間有一種有點(diǎn)“震撼力”的觀點(diǎn)，認(rèn)為上海、重慶兩地的試點(diǎn)已經(jīng)被管理當(dāng)局廢棄，著眼點(diǎn)就是看到了“加快立法”這個(gè)說法。但是這個(gè)評價(jià)我認(rèn)為是不妥當(dāng)?shù)?，如果把前期的試點(diǎn)和新階段的立法要求割裂開來，而對兩地試點(diǎn)加以否定，是一種在“加快立法”面前不符合改革漸進(jìn)邏輯和鄧小平改革智慧、改革精神的不當(dāng)解讀，實(shí)質(zhì)上是否定推動(dòng)這一改革的前期努力，以及抹煞試點(diǎn)形成的本土經(jīng)驗(yàn)對于立法的支持意義。其實(shí)這個(gè)改革方向已經(jīng)被歷年改革文件和最高決策層的全局部署所鎖定，這次在“六十條”文件中再次明確了“加快立法”，是意向于實(shí)施改革，動(dòng)真格。對于這個(gè)大方向我們應(yīng)該有一個(gè)認(rèn)知，企業(yè)界應(yīng)爭取在自己的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略策略里看得遠(yuǎn)一點(diǎn)：這一兩年沒有動(dòng)作，并不意味著以后沒有動(dòng)作。

　　另外還有一種疑惑，這也是反復(fù)被媒體朋友們提到的：兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)是在現(xiàn)有房產(chǎn)稅條例基礎(chǔ)上國務(wù)院批準(zhǔn)的試點(diǎn)，到了三中全會(huì)《決定》提出要加快房地產(chǎn)稅立法，是否是在合法性上對前期的否定呢？不能這么理解，其實(shí)對于《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)稅表述的“立法”，應(yīng)該作一種動(dòng)態(tài)的理解和把握。我們國家現(xiàn)在具體開征的18種稅，有“法”可依的只有3種，即使這3項(xiàng)有“法”的稅，對它相關(guān)的法的成熟度、合理性，也是無法作很高評價(jià)的，這是一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)。所以我們應(yīng)該實(shí)事求是地看到，現(xiàn)在所說的立法，其實(shí)涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規(guī)則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級的條例、暫行條例，一直到我們法規(guī)體系里面仍然有效的官方確定的紅頭文件、白紙黑字的規(guī)則，這些都是我國現(xiàn)行法律體系的組成部分，但我們要努力把立法的層級和水準(zhǔn)往上提升，以適應(yīng)發(fā)展的需要。兩地試點(diǎn)之所以并不違法，就是因?yàn)樗窃谶@個(gè)法律法規(guī)體系授權(quán)鏈條之內(nèi)的，而它的現(xiàn)實(shí)意義就是提供了先行先試實(shí)施創(chuàng)新的寶貴本土經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該肯定這種敢為天下先的實(shí)踐試水，在漸進(jìn)打開局面過程中的重要意義和作用。以后在加快立法和繼續(xù)鼓勵(lì)先行先試方面，也不能做互相排斥的理解，而應(yīng)該把握為一種合理互動(dòng)、承上啟下的關(guān)系。

　　把以上這些做一個(gè)簡要的考察分析之后，我簡要?dú)w納一下兩地改革的一些啟示。在已經(jīng)明確加快立法、推進(jìn)改革的方向之下，我們應(yīng)該注意，在兩地試點(diǎn)和各個(gè)方面認(rèn)識(shí)和爭議中，我們需要往前看，可提出加快立法過程中應(yīng)該注重考慮的幾個(gè)要點(diǎn)：

　　第一，中國住房保有環(huán)節(jié)的稅收不能簡單套用美國的普遍征收模式。媒體的朋友們過去報(bào)道我的觀點(diǎn)往往只說賈康特別明確和堅(jiān)定地主張要開征房地產(chǎn)稅，但是往往沒有跟上說，我同時(shí)強(qiáng)調(diào)了，在可以預(yù)見的相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，中國不能按照美國那樣見一平米征一平米，必須扣除一個(gè)免征額，無論多富的人，他的第一單位的消費(fèi)住房，是應(yīng)受到免稅待遇的，所有人在這個(gè)框架下是一律平等的。我認(rèn)為這是一個(gè)很重要的政策要點(diǎn)，是讓全體社會(huì)成員吃定心丸和相對容易接受這個(gè)新制度框架的一個(gè)很重要的客觀要求。兩地的試點(diǎn)足以說明，柔性切入的考慮，對我們通盤改革的可持續(xù)，有它的現(xiàn)實(shí)意義。

　　第二，管理部門應(yīng)該更開明地披露相關(guān)信息。比如不少人質(zhì)疑這個(gè)稅這么復(fù)雜，能不能解決評估的問題。應(yīng)該講，沒有問題，中國人并不笨，我們的硬件、軟件、整個(gè)這方面的技術(shù)表現(xiàn)沒有問題，而且我們在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息處理方面是有可能后來居上的，。前些年“模擬評稅”試點(diǎn)可以表明，中國人在技術(shù)方面和管理方面不存在推進(jìn)房地產(chǎn)稅時(shí)在稅基評估、確認(rèn)、仲裁、技術(shù)設(shè)計(jì)、解決糾紛機(jī)制等等方面過不去的硬障礙。

　　第三，應(yīng)該繼續(xù)允許和鼓勵(lì)不同利益訴求、意見表達(dá)，引導(dǎo)理性討論。所有的利益訴求都應(yīng)該有他表達(dá)的權(quán)利和空間，而大家最該推崇的應(yīng)該是理性的討論，各自擺依據(jù)、講道理的過程中，尋求最大公約數(shù)，把局部利益和全局利益權(quán)衡好，形成現(xiàn)代財(cái)政制度應(yīng)追求的人民群眾長遠(yuǎn)、根本利益的到位。

　　最后一點(diǎn)，在房地產(chǎn)稅這件事情上我們要學(xué)習(xí)借鑒美國進(jìn)步時(shí)代的經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)在在稅收方面，房地產(chǎn)稅是一個(gè)明顯的“民主稅”，它要放在地方政府層面，而且靠近基層，它和社區(qū)老百姓有千絲萬縷的聯(lián)系，這正好調(diào)動(dòng)所有人關(guān)心地方政府“錢從哪里來，用到哪里去”，怎么樣使政府提高透明程度，提高績效水平，做好它應(yīng)盡職的工作。當(dāng)然，從這個(gè)稅可聯(lián)結(jié)制度建設(shè)來促進(jìn)政府體系為“公眾利益最大化”盡責(zé)，正是這樣一種制度安排很好的切入點(diǎn)。美國進(jìn)步時(shí)代就是在類似這樣的過程中推動(dòng)稅制、預(yù)算、法律制度、公共意見表達(dá)機(jī)制等等建設(shè)，克服了它的矛盾凸顯制約，沒有落入陷阱，而一路走上世界頭號強(qiáng)國的地位。中國在加強(qiáng)房地產(chǎn)稅立法過程中，應(yīng)該充分借鑒美國等國在前面的經(jīng)驗(yàn)，而做好中國人自己制度建設(shè)、制度創(chuàng)新的事情。

　　這些看法請大家批評指正，謝謝！

 

　　主持人：謝謝賈康先生的演講，我們今天演講環(huán)節(jié)到此也全部結(jié)束。接下來進(jìn)行的是本屆博鰲房地產(chǎn)論壇第三場也是最后一場“地產(chǎn)精英博鰲論劍”。

　　與資本結(jié)合日益密切的房地產(chǎn)行業(yè)，仍然尋找著更多的途徑，以獲得資本的輸血。在下行調(diào)整期，錢從哪里來？誰能在資本市場如魚得水？本次“地產(chǎn)精英博鰲論劍”的主題是：“錢荒”了嗎？

　　下面有請精英對話的主持嘉賓上臺(tái)就坐，有請：中國銀河證券股份有限公司研究部執(zhí)行總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強(qiáng)先生。

　　有請我們的對話嘉賓上臺(tái)就坐：

　　住建部住房政策專家委副主任顧云昌先生

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平先生

　　瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光先生

　　沿海綠色創(chuàng)投有限公司總裁夏向龍先生

　　歌斐資產(chǎn)管理有限公司CEO、諾亞財(cái)富創(chuàng)始合伙人殷哲先生

　　趙強(qiáng)：各位專家、學(xué)者、老總，上午好！剛才我聽了兩個(gè)專題演講，咱們這個(gè)部分有三個(gè)主題，關(guān)于金融、商業(yè)地產(chǎn)和稅收。關(guān)于這三個(gè)方面咱們展開一些討論，我們先從房地產(chǎn)稅這個(gè)問題開始討論。

　　我經(jīng)常也被投資者問到房地產(chǎn)稅的問題，我也答不上來，剛才賈所長已經(jīng)把這個(gè)問題講得比較清楚了，但是大家還是有一些關(guān)心的問題，比如說在房地產(chǎn)稅環(huán)節(jié)當(dāng)中，從投資到賣房子，到二手房的持有環(huán)節(jié)，整個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)好像是不低的，我們稅收改革有句話是叫有增有減，增了房產(chǎn)稅，我們會(huì)減哪些稅的？這是我關(guān)心的第一個(gè)問題。第二個(gè)問題是稅收的使用問題，老百姓其實(shí)對征稅沒有意見，如果這些稅征來以后，真的能提高社區(qū)的品質(zhì)，提高社區(qū)的學(xué)校、醫(yī)療，像美國那樣的話，我覺得大家還是能夠接受的，所以我想就這兩個(gè)問題，請賈所長再展開跟我們談一談。

　　賈康：主持人提的兩個(gè)問題都很重要。對于你的第一個(gè)問題，我認(rèn)為房地產(chǎn)稅除了立法有一個(gè)落實(shí)之外，和房地產(chǎn)相關(guān)的所有的稅和費(fèi)應(yīng)該有一個(gè)通盤的整合。從土地批復(fù)開始，開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)，現(xiàn)在我們看到的那些稅和費(fèi)，正稅部分是體現(xiàn)著前面偏重，而保有環(huán)節(jié)缺失，住房保有環(huán)節(jié)無稅可征，而費(fèi)是偏多的，甚至在有些情況下有過多、過濫的情況，要整合這些所有的稅和費(fèi)。當(dāng)然更重要的一點(diǎn)是土地出讓金的地租也應(yīng)該形成一個(gè)對應(yīng)的關(guān)系，把它放在一起考慮。理順地租、稅收方面的關(guān)系，這都應(yīng)該納入立法里面。

　　您說的第二個(gè)問題，我們認(rèn)為比較理想的是結(jié)合房地產(chǎn)立法的推動(dòng)，在地方靠近基層的層面上，首先進(jìn)入房地產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)上的稅收實(shí)征的狀態(tài)以后，就要有非常有細(xì)心、細(xì)致的把錢從哪里來用到哪里去最大化的透明。美國的方式是非常值得借鑒的，一個(gè)地方政府，大到一千多萬人的紐約市，小到只有幾千人的鎮(zhèn)，他們的稅基每年都是由當(dāng)?shù)鼐用駴Q定的。他們由當(dāng)?shù)氐娜诉x出他們認(rèn)為品質(zhì)上有公信力的人士，當(dāng)然這種人也要有奉獻(xiàn)精神，基本沒有工資，他們要入戶一一核對數(shù)據(jù)，不是按咱們理解的一大堆干部去做，是社區(qū)的賢達(dá)，先把數(shù)據(jù)搞清楚以后，然后把全套資料擺在全體社區(qū)居民面前，告訴大家我們今年要做這個(gè)事情，還有多少資金的缺口，這一塊需要我們用財(cái)產(chǎn)稅把它填上，這樣算出每年的負(fù)擔(dān)數(shù)，每個(gè)年度是可以有變化的。如果你覺得這個(gè)稅率你不認(rèn)同的話，你可以搬離這個(gè)地方，到一個(gè)公共服務(wù)不那么高，但我覺得過得去的地方，這叫用腳投票。

　　趙強(qiáng)：賈所長對稅收非常有研究，我還想問你兩個(gè)問題，第一個(gè)是稅收改革下一步推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)怎么辦？第二點(diǎn)和海南有關(guān)的，海南的房子是季節(jié)性和度假的房子，它如果將來納入房地產(chǎn)稅的征收體系，它會(huì)不會(huì)課到一個(gè)比較高的稅？對海南旅游島的興建和發(fā)展是不是不利的？我們國家有沒有特殊的制度安排？

　　賈康：對于前面一個(gè)問題，政府已經(jīng)明確提出，2016年作為全面改革重頭戲，現(xiàn)在已經(jīng)馬上就要拉開帷幕，一步一步去出手往前推的財(cái)稅配套改革，要在重點(diǎn)層面上建立。在這個(gè)問題上，房地產(chǎn)稅是重點(diǎn)之一。我們認(rèn)為無論如何，2016年以前加快立法應(yīng)該會(huì)實(shí)現(xiàn)，到2016年以后，各個(gè)方面會(huì)更加考慮盡可能取得一些一致的共識(shí)，2016年年底之前把房地產(chǎn)稅加快立法的事定下來，在2017年實(shí)施，這是可以推測的大致時(shí)間點(diǎn)。這里面出現(xiàn)什么不確定因素就不是我現(xiàn)在能看到的。我認(rèn)為按照中央的意圖，給我們剩下的時(shí)間就是兩年，今年年底以前有望聽到消息，國務(wù)院把文本交到全國人大那里。

　　你說的第二個(gè)問題，關(guān)于海南的問題，房地產(chǎn)稅在通盤的框架下，因?yàn)槭堑胤蕉?，?yīng)該給海南留出比較彈性的空間，可以針對性地研究海南的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是什么樣的，總體來說不會(huì)產(chǎn)生太大的問題，因?yàn)閷?shí)際上拿到這樣的物業(yè)的主體，他不會(huì)因?yàn)橐荒?%的稅完全改變它的經(jīng)營模式。

　　趙強(qiáng)：謝謝賈所長給我們分享這么多非常專業(yè)的房產(chǎn)稅的信息。下面我想請教秦主任，關(guān)于資產(chǎn)證券化的主題您的演講也很精彩，我們看到國外的一些基金都是上市的房地產(chǎn)信托，我們現(xiàn)在這一塊，后面有沒有可能在交易所這一塊推進(jìn)上市的房地產(chǎn)信托？現(xiàn)在這一塊有沒有什么障礙，或者監(jiān)管有什么說法？

　　秦虹：我們房地產(chǎn)企業(yè)這個(gè)傳統(tǒng)的行業(yè)過去發(fā)展很快，賺錢相對比較容易，未來面臨新的格局一定要往前看。國內(nèi)目前還沒有真正的公開市場發(fā)行的REITs，但是我們有一個(gè)大膽的預(yù)判，我們認(rèn)為這一定是一個(gè)方向，值得開發(fā)企業(yè)關(guān)注、學(xué)習(xí)、準(zhǔn)備。一旦我們這個(gè)制度成熟，馬上就能夠見效，因?yàn)榈较愀凵?，畢竟境?nèi)、境外差別很大，只要國內(nèi)有這個(gè)市場，對龐大的商業(yè)資產(chǎn)的盤活，提升它的商業(yè)價(jià)值意義是非常重大的，我們也很希望作為商業(yè)地產(chǎn)的投資人，包括資本市場共同推動(dòng)這個(gè)既有前瞻性，又符合實(shí)際，在國外非常有成熟經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目往前發(fā)展。

　　趙強(qiáng)：實(shí)際上是大好事，事在人為，關(guān)鍵靠我們來做。

　　秦虹：這是一個(gè)新事情，對很多決策者來講，他可能一無所知，他不知道你說的是什么。對房地產(chǎn)融資，他們覺得風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，所以不會(huì)理會(huì)。我覺得要把這個(gè)道理講清楚，對房地產(chǎn)到底是有好處、有壞處，要把道理給他們分析清楚，這是我們這個(gè)行業(yè)內(nèi)的責(zé)任。你自己行業(yè)都搞不清楚，你都不明白，你讓監(jiān)管層就方市場，讓你來做，我覺得這也是不現(xiàn)實(shí)的，所以這就是我今天想研究的一個(gè)目的，就是看看方向，大家共同努力，推動(dòng)這個(gè)事情發(fā)展。

　　趙強(qiáng)：下一個(gè)問題我想請教來自諾亞財(cái)富的殷總，您能不能簡單給我們介紹一下你們公司現(xiàn)在正在做的一些事情，尤其是在房地產(chǎn)的投融資領(lǐng)域在做哪些有意義的創(chuàng)新。

　　殷哲：我們是做另類投資為主的，在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們也是跟隨中國地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的。過去有了錢之后到底采用什么樣的投資方式，其實(shí)中國的金融工具并不發(fā)達(dá)，所以我們在2009年的時(shí)候開始做這一塊的業(yè)務(wù)，我們總體來說是為高凈值的客戶進(jìn)行另類資產(chǎn)的投資選擇。

　　趙強(qiáng)：在今年樓市有點(diǎn)調(diào)整的態(tài)勢下，你們的客戶或者你們的產(chǎn)品，無論是兌現(xiàn)到期收益還是發(fā)行，這一塊有什么變化嗎？

　　殷哲：從結(jié)構(gòu)來說，我們主要是分為兩種結(jié)構(gòu)，一個(gè)是股權(quán)性的投資，這是真正的股權(quán)性的投資，我們跟很多開發(fā)商都有很多項(xiàng)目合作，都是股權(quán)性的投資，還有一種是債權(quán)性的融資，有很多地產(chǎn)融資的項(xiàng)目。總體來說，因?yàn)槲覀冊谶@幾年看到房地產(chǎn)市場開發(fā)商的并購格局其實(shí)是非常大的包括前面說6萬多家到3萬多家，未來可能只有幾千家房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在出現(xiàn)大的開發(fā)商越來越整合，越來越聚焦，從這個(gè)角度來說，中國的房地產(chǎn)市場也在集中。從股權(quán)性的投資來說，住宅市場確實(shí)有點(diǎn)下滑，尤其在部分區(qū)域，它的直接的影響因素就是銷售和回款的周期變長了，進(jìn)而會(huì)影響到一些項(xiàng)目。但是總體來說我們也可以看到，如果這個(gè)項(xiàng)目的定位是比較符合現(xiàn)階段的市場發(fā)展，比如說建筑以剛需或者首改為主，能夠有降價(jià)空間的，本身這個(gè)城市的價(jià)格是比較健康的，這種類型的產(chǎn)品我們整體的收益率還不錯(cuò)，尤其是在某些局部的地區(qū)，像福州、廈門、上海等地的項(xiàng)目，收益率還是非常不錯(cuò)的。

　　趙強(qiáng)：下一位我想請教顧主任，您是行業(yè)內(nèi)非常資深的專家，您對這個(gè)行業(yè)有哪些新的看法和觀點(diǎn)？

　　顧云昌：總的來看這個(gè)行業(yè)是下行和分化，去年是分化，今年是下行。我覺得房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的常態(tài)。今天大家關(guān)心的一個(gè)是財(cái)稅政策問題，一個(gè)是金融，當(dāng)然今天沒有討論土地的問題，其實(shí)這三個(gè)方面是影響到房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素。也就是說房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本面沒有改變，我講的基本面不是好的基本面，而是壞的基本面，這些體制性的障礙還是這樣的。當(dāng)前房價(jià)高的背后主要是地價(jià)高，今年上半年土地的價(jià)格和土地的交易量是下降的，土地交易量同比下降了5.8%，但是土地的交易價(jià)格同比上升了9%。房價(jià)開始在回落，地價(jià)沒有回落，也許下半年會(huì)改變。

　　趙強(qiáng)：開發(fā)商說政府定的地價(jià)是只升不降的，所以它是阻礙了市場去庫存的因素。

　　顧云昌：土地市場是壟斷的，市場化的程度在一級市場沒有體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場一半放開，一半沒放開，從市場經(jīng)濟(jì)來說，我們這方面還有很長的路要走。當(dāng)然金融方面的改革，在房地產(chǎn)方面也是滯后的。我們要改變這些方面，才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的不斷發(fā)展。

　　趙強(qiáng)：我再問一個(gè)實(shí)際的問題，昨天恒隆的主席陳啟宗問了一個(gè)問題，就是說那個(gè)70年產(chǎn)權(quán)到了以后怎么辦？現(xiàn)在已經(jīng)過了20多年了，有些期限短的物業(yè)，只有40年的，馬上迫在眉睫了，恒隆做的商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓比較多，如果到期了再交出讓金的話，對他來說損失很大，所以他很關(guān)心這個(gè)問題，他昨天問了兩次，所以我想請問您，住宅70年到期之后，老百姓是不是還要續(xù)交這個(gè)出讓金？商業(yè)地產(chǎn)的出讓金要不要再交？政府怎么解決這個(gè)問題？

　　顧云昌：據(jù)我所知，到期以后要續(xù)，只要是政府沒有特殊要求的話，就要續(xù)交，但是交多少還沒有定。

　　趙強(qiáng)：可能續(xù)交一個(gè)比較低的地租的可能性比較大，大家象征性地交一點(diǎn)，但是這個(gè)金額很低。相當(dāng)于土地使用費(fèi)。

　　賈康：我插一句話，現(xiàn)在物權(quán)法里已經(jīng)明確的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)是用益物權(quán)，在它的相關(guān)土地使用到期之后，可以做暫期處置。我覺得現(xiàn)在是應(yīng)該促進(jìn)有關(guān)部門趕快給社會(huì)一個(gè)信息，省得這個(gè)東西扯到最后越來越緊張，就是沒有得到官方的確定的消息。

　　趙強(qiáng)：下面我們討論一個(gè)金融方面的話題，我想先聽聽來自企業(yè)的夏總的看法，您現(xiàn)在是做沿海創(chuàng)投的總裁，您跟我們分享一下，在您的工作實(shí)踐當(dāng)中對錢荒的感受。

　　夏向龍：錢慌的問題，我的感受是這樣的，要從企業(yè)來看，覺得有兩個(gè)錢荒，一個(gè)是投資大幅下降了，另外一個(gè)是從業(yè)人員減少了，今年上半年我看到錢沒有投資減少很多，從業(yè)人員也沒有減少，所以我覺得不存在錢荒這個(gè)概念，但是錢比較緊，這是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都有的事情。我做了很多的項(xiàng)目，我覺得好項(xiàng)目是不差錢的。

　　殷哲：我們感受到的其實(shí)不是錢荒，而是項(xiàng)目荒，就是真正的好的項(xiàng)目少，所以投資者的投資就有點(diǎn)收縮。

　　趙強(qiáng)：在房地產(chǎn)融資當(dāng)中，資金的擁有者和項(xiàng)目的開發(fā)者當(dāng)中的環(huán)節(jié)還是比較多的，在這個(gè)過程當(dāng)中，怎么樣打通這個(gè)渠道是一個(gè)關(guān)鍵。今天秦主任講的REITs是一個(gè)方式，我想再請教各位，還有沒有什么新的方式？除了REITs以外，還有什么新的方式能夠降低這個(gè)交易的環(huán)節(jié)和降低交易成本？殷總你們做了一些結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品是吧？

　　殷哲：我覺得現(xiàn)在是由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變的過程。間接融資的資金成本比較低，傳統(tǒng)的就是銀行的貸款，但是它的風(fēng)險(xiǎn)也很大。直接融資就是用基金的方式，我們看到很多海外的模式跟中國現(xiàn)在發(fā)展直接融資的需求很大，它讓投資者真正去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但是它的收益率跟這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)。對于被投資企業(yè)或者融資企業(yè)來說，它的資產(chǎn)負(fù)債率沒有那么高，它的整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是他可能會(huì)讓出一些收益率，從這個(gè)角度來說，也是一種融資結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充和平衡。我覺得這是一個(gè)可用的方式。

　　趙強(qiáng)：你們的客戶都是一些高凈值人士，過去幾年你給他們提供的房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品的收益在多少？能不能透露一下？

　　夏向龍：錢荒的問題，我的感受是這樣的，要從企業(yè)來看，覺得有兩個(gè)錢荒，一個(gè)是投資大幅下降了，另外一個(gè)是從業(yè)人員減少了，今年上半年我看到錢沒有投資減少很多，從業(yè)人員也沒有減少，所以我覺得不存在錢荒這個(gè)概念，但是錢比較緊，這是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都有的事情。我做了很多的項(xiàng)目，我覺得好項(xiàng)目是不差錢的。

　　殷哲：我們感受到的其實(shí)不是錢荒，而是項(xiàng)目荒，就是真正的好的項(xiàng)目少，所以投資者的投資就有點(diǎn)收縮。

　　趙強(qiáng)：在房地產(chǎn)融資當(dāng)中，資金的擁有者和項(xiàng)目的開發(fā)者當(dāng)中的環(huán)節(jié)還是比較多的，在這個(gè)過程當(dāng)中，怎么樣打通這個(gè)渠道是一個(gè)關(guān)鍵。今天秦主任講的REITs是一個(gè)方式，我想再請教各位，還有沒有什么新的方式？除了REITs以外，還有什么新的方式能夠降低這個(gè)交易的環(huán)節(jié)和降低交易成本？殷總你們做了一些結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品是吧？

　　殷哲：我覺得現(xiàn)在是由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變的過程。間接融資的資金成本比較低，傳統(tǒng)的就是銀行的貸款，但是它的風(fēng)險(xiǎn)也很大。直接融資就是用基金的方式，我們看到很多海外的模式跟中國現(xiàn)在發(fā)展直接融資的需求很大，它讓投資者真正去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但是它的收益率跟這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)。對于被投資企業(yè)或者融資企業(yè)來說，它的資產(chǎn)負(fù)債率沒有那么高，它的整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是他可能會(huì)讓出一些收益率，從這個(gè)角度來說，也是一種融資結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充和平衡。我覺得這是一個(gè)可用的方式。

　　趙強(qiáng)：你們的客戶都是一些高凈值人士，過去幾年你給他們提供的房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品的收益在多少？能不能透露一下？

　　殷哲：如果說直接融資的股權(quán)性投資，一般的投資期限，短期的開發(fā)項(xiàng)目是3到5年，長期的可能更長，從這個(gè)角度平均一個(gè)項(xiàng)目，剛剛結(jié)束的幾個(gè)基金，收益率都超過30%，但是未來幾年，我覺得能夠有百分之十幾的收益率應(yīng)該是很滿意的了，這是股權(quán)性的投資。海外的情況也是差不多，很多的地產(chǎn)基金，它可能也能夠獲得大概12%到15%的收益。

　　趙強(qiáng)：我看一些數(shù)據(jù)，國外的房產(chǎn)長期收益率也就6%到9%，看來中國的收益還是非常高的，所以全球資金會(huì)不會(huì)再流到中國來投房地產(chǎn)呢？關(guān)于這個(gè)問題我想請沈首席講講，你說國外的錢流入到房地產(chǎn)，他們會(huì)投股市，還是投房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是有其他的考慮？

　　沈建光：年初的時(shí)候中國的錢還在往外流，我看國家外管局出來的報(bào)告，年初是大幅的外出。但是現(xiàn)在為什么一下子改變了預(yù)期呢？就是大家對現(xiàn)在的判斷改變了，當(dāng)時(shí)投資者擔(dān)心房地產(chǎn)崩盤，現(xiàn)在出現(xiàn)一些好轉(zhuǎn)的跡象，我認(rèn)為這是宏觀政策的變化對這個(gè)改革的預(yù)期非常重要。我覺得海外的基金經(jīng)理和國內(nèi)的基金經(jīng)理相比，國內(nèi)的相對更悲觀，這里可以看到估值還是有差距的。萬科在香港上市的估值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在A股上市的估值。為什么那么多錢現(xiàn)在囤在香港呢？就是等10月份的滬港通。很多海外的基金經(jīng)理都跟我反映，他說QD的額度沒有，表面上我們大放QD，但是對每家投資者來說，你想增加QD也增加不到。很多錢進(jìn)來，我覺得它是準(zhǔn)備一旦放開，它還是要投。那么投什么呢？海外的投資者一般都是投藍(lán)籌股的，藍(lán)籌股就是金融、地產(chǎn)，這是很關(guān)鍵的投資標(biāo)的。還有一個(gè)因素就是全球資產(chǎn)配備問題。美國的一個(gè)股票投資基金就有上億美元，那跟國內(nèi)的規(guī)模不能比的，它對中國的投資增加一點(diǎn)點(diǎn)，對我們有很大的影響。

　　趙強(qiáng)：現(xiàn)在看來我們對錢荒的事情也不用太擔(dān)心，中國的房地產(chǎn)市場可能下行也不是一個(gè)確定性的結(jié)論，平行也好，振蕩也好，都是有可能的。國外的錢又那么多，剛才殷總說，中國的地產(chǎn)收益即使沒有過去那么高，但是也有兩位數(shù)的回報(bào)，歐洲那邊現(xiàn)在都負(fù)利率，我們通過這個(gè)討論可以得出的結(jié)論就是對未來也不用過于悲觀。
由于時(shí)間關(guān)系，我們這場對話到此結(jié)束。

　　主持人：謝謝趙強(qiáng)先生，也謝謝各位對話嘉賓的精彩發(fā)言。請臺(tái)上的嘉賓留步，工作人員邀請其他嘉賓上臺(tái)，我們一起合影留念，謝謝！

　　主持人：尊敬的各位來賓、朋友們，歡迎大家再次回到2014博鰲房地產(chǎn)論壇大會(huì)現(xiàn)場。

　　時(shí)代在發(fā)展，行業(yè)在發(fā)展，從傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)起步，中國房地產(chǎn)即使起伏不斷，仍然堅(jiān)持向前。無論是商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化、旅游的多維度結(jié)合，還是創(chuàng)造全新產(chǎn)業(yè)模式，都讓人敢于夢想更多的未來。下午的論壇主題就是：地產(chǎn)云計(jì)劃：從傳統(tǒng)到未來。

　　議程將分為三個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都由演講及博鰲圓桌組成，我們首先進(jìn)入：博鰲圓桌之一：文化旅游地產(chǎn)的建筑符號。

　　首先有請本環(huán)節(jié)的第一位演講嘉賓上臺(tái)，他是：清控人居集團(tuán)董事劉力先生。劉力先生的演講題目是：城市發(fā)展與綠色人居新方向。有請劉力先生。

　　劉力：大家下午好！講一下城市發(fā)展和綠色人居的話題，有三個(gè)觀點(diǎn)，三點(diǎn)建議。

　　第一，房地產(chǎn)投資暫時(shí)下行，中國建設(shè)總量將持續(xù)增加。中國不會(huì)聽下城市化的腳步，城市化率將從50%左右提高到60%，但是具體的數(shù)字并不重要，重要的是具體的發(fā)展路徑。國家新型城鎮(zhèn)化確定未來建設(shè)重點(diǎn)將從中心城市向中小城市及鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，只有明確了發(fā)展路徑，才能具體地規(guī)劃未來城市人口所需的基礎(chǔ)設(shè)施和住房。從2011年開始，中國歷史上第一次城市人口超過了鄉(xiāng)村人口，城市化水平超過50%，使數(shù)千年來農(nóng)村人口為主的城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。從此中國不再是農(nóng)業(yè)人口大國，不再是以農(nóng)民為主體的國家，而是以城市人口為主的國家。中國人生活方式、生產(chǎn)方式、職業(yè)結(jié)構(gòu)消費(fèi)行為以及價(jià)值觀都會(huì)發(fā)生深刻的變化。由于有城市化進(jìn)程巨大的推動(dòng)力，城市建設(shè)的量和速度總是會(huì)相當(dāng)可觀，這是歐洲的一個(gè)數(shù)據(jù)，左邊三根曲線，最下面一個(gè)代表的是路網(wǎng)的建設(shè)，中間一根是人口增長，最上面一根是建成區(qū)域，永遠(yuǎn)是建設(shè)速度快于人口的增長。

　　第二，區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)向城市群地區(qū)逐漸集中。國家的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃提出城市群為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體形態(tài)，在國家層面，劃定了三個(gè)巨型城市群：京津冀、長三角和珠三角。規(guī)模了4個(gè)國家級的城市群，包括成渝、中原、長江中游、哈長，再往下一級還有18個(gè)都市群。這樣一個(gè)趨勢在國際上也是一樣的，只不過人家比我們早，這是美國的10大巨型城市區(qū)，這10個(gè)巨型城市區(qū)里面住著1.97億居民，占美國人口總數(shù)的60%，美國絕大部分人口住在這10個(gè)城區(qū)里。歐洲也是如此，形成一個(gè)巨大的城市群。中國也是一樣，首先是京津冀三個(gè)城市。然后是長三角和珠三角，構(gòu)成中國三個(gè)世界頂級的城市群。下面就是環(huán)杭州灣城市群、南京城鎮(zhèn)群、長株潭城市空間，還有太原、合肥、濟(jì)南等等城市群，這張圖上表示出了中國10大城市群，這是未來中國城市建設(shè)的重點(diǎn)，也是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度關(guān)注的重點(diǎn)。

　　第三，網(wǎng)絡(luò)化、多中心空間布局是城市群發(fā)展的趨勢。珠三角和長三角都市群內(nèi)城市聯(lián)系更加緊密，形成了網(wǎng)絡(luò)狀的都市群形態(tài)。長三角都市群里有許多重要城市，但仍舊在很大程度上依賴于上海作為核心。珠三角都市群則略有不同，也有很多重要的城市，但是香港和廣州形成了兩個(gè)核心。兩個(gè)都市群的城市增長離開時(shí)分散而變得不那么集中，這是必然的現(xiàn)象和過程，因?yàn)楹诵某鞘胁豢赡芤恢比菁{不斷增長的人口。京津冀都市圈的公共資源過度集中于北京，疏散城市功能勢在必行。在這樣大型的城市周邊應(yīng)該形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)，有巨大的發(fā)展空間。比較一下，左邊是北京的城市范圍，右邊是東京的。北京的城市范圍大概半徑在20公里左右，而東京的是在50公里左右。你說這兩個(gè)城市的競爭力如何？一個(gè)在20公里范圍內(nèi)活動(dòng)，一個(gè)在50公里范圍內(nèi)活動(dòng)，當(dāng)然它的經(jīng)濟(jì)總量和世界影響力是不一樣的。這兩圈都是50公里半徑，也就是說這兩幅圖的比例尺一樣，可見中國大城市，以首都為例，還有巨大的發(fā)展空間。

　　圍繞這樣的大都會(huì)，它不是簡單的一圈一圈攤大餅的往外擴(kuò)張，會(huì)形成一些空間結(jié)構(gòu)方面的革命性變化，比如形成多中心，形成衛(wèi)星群，形成不同的產(chǎn)業(yè)區(qū)，中間有綠色的走廊，有物流的集散，有各種不同的功能區(qū)。像城市走廊，以北京、天津?yàn)槔?，把它的人流、物流、資金流匯總之后，看出這樣的聯(lián)系，哪些城市之間的聯(lián)系最緊密？那就是北京和天津，在這樣的走廊里面，將來會(huì)形成大量的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)塊及居住人口。

　　這是清華的吳良鏞院士提出的城市走廊發(fā)展新形態(tài)，采用“交通軸+葡萄串+生態(tài)綠地”的發(fā)展模式，即走廊式增長的城市發(fā)展新形態(tài)，不再是簡單的攤大餅。

　　前面講了三個(gè)觀點(diǎn)，下面講三個(gè)出路。

　　第一，應(yīng)對前面說的中國城市未來發(fā)展的模式，應(yīng)該深耕城市群地區(qū)，不管是大型房企還是其它的機(jī)構(gòu)，應(yīng)該更多地關(guān)注，因?yàn)槌鞘腥旱貐^(qū)將是中國未來城市開發(fā)建設(shè)的主戰(zhàn)場，要抓住大城市周邊區(qū)域的發(fā)展機(jī)遇，開發(fā)各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、示范鎮(zhèn)及重要交通基礎(chǔ)設(shè)施之間的土地。

　　第二，主題特色產(chǎn)業(yè)模式。簡單地蓋住宅這個(gè)模式已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)下半場必須有文化類、產(chǎn)業(yè)類、養(yǎng)老、養(yǎng)生等等主題。

　　第三，全面提升人居品質(zhì)。前幾十年地產(chǎn)高潮主要解決了量的問題，但是無論城市環(huán)境、社區(qū)配套、產(chǎn)品品質(zhì)都處在初級階段，浪費(fèi)巨大資源，而且是不可持續(xù)的，需要城市層面新一代人居規(guī)劃，需要整合各類高端專業(yè)資源。做這些事需要一個(gè)理論框架的指導(dǎo)，這樣的理論框架是現(xiàn)成的，清華大學(xué)吳良鏞院士創(chuàng)建了人居科學(xué)理論，也得到了國家科技大獎(jiǎng)，人居環(huán)境科學(xué)是指導(dǎo)城市開發(fā)建設(shè)的重要理論，它是指導(dǎo)城市建設(shè)、人居建設(shè)領(lǐng)域等多方面的。

　　我代表的清華大學(xué)人居建設(shè)集團(tuán)，從事人居建設(shè)工作，是清華大學(xué)現(xiàn)在5個(gè)板塊之一，未來專注于人居示范項(xiàng)目。我們所從事的項(xiàng)目涵蓋了辦公、教育、居住、醫(yī)療、養(yǎng)老、酒店、商業(yè)、休閑。實(shí)現(xiàn)五位一體的綜合效應(yīng)，不僅是針對市場、市民，針對政府提供增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)政府、產(chǎn)業(yè)、居民的多贏。

　　人居環(huán)境建設(shè)的理論框架在清華，未來人居的長期在清華。在資本層面、項(xiàng)目層面和專業(yè)資源層面，誠邀各位和我們一起合作。

　　主持人：謝謝劉力先生的演講，接下來有請：觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理洪剛先生。洪剛先生的演講題目是：觀瀾湖：如何打造旅居生活范本。有請洪剛先生?！?/p>

　　洪剛：大家下午好！我講的話題是旅游地產(chǎn)，其實(shí)說的是觀瀾湖模式，在這里也跟大家分享一下，到底旅游地產(chǎn)是什么。很多朋友問我旅游地產(chǎn)是什么。我說旅游地產(chǎn)其實(shí)就是四個(gè)字，就是“旅游地產(chǎn)”，但是有細(xì)分。目前我們對旅游地產(chǎn)的誤區(qū)存在于，現(xiàn)在旅游地產(chǎn)的重心落在地產(chǎn)上，現(xiàn)在海南是旅游地產(chǎn)的一個(gè)重區(qū)，也可以說是一個(gè)重災(zāi)區(qū)。目前在海南島開發(fā)旅游地產(chǎn)的基本是地產(chǎn)商，以地產(chǎn)商的思維模式在開發(fā)旅游地產(chǎn)。本質(zhì)應(yīng)該是什么呢？旅游地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)應(yīng)該是旅游為新。旅游地產(chǎn)是旅游+地產(chǎn)，是先有旅游再有地產(chǎn)。大量的地產(chǎn)商目前利用了海南島的政策來圈地占地，再以地產(chǎn)商的思維模式、規(guī)劃模式和產(chǎn)品設(shè)計(jì)模式，來規(guī)劃在海南島的旅游地產(chǎn)。

　　主題旅游地產(chǎn)涉及到幾個(gè)因素：品牌、運(yùn)營和服務(wù)，這是任何一個(gè)旅游地產(chǎn)首先要考慮的問題，你的品牌怎么樣，你的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是誰，你的服務(wù)是不是符合市場需求，而不是單純的土地購買，也不是單純的固定資產(chǎn)投資。在這里更加強(qiáng)調(diào)的是生活方式，配套，現(xiàn)在觀瀾湖的旅游地產(chǎn)已經(jīng)從旅游向旅居轉(zhuǎn)變，旅游是一個(gè)短期的行為，而旅居是中長期的。目前在島上的大多數(shù)人群，有的居住時(shí)間已經(jīng)超過了半年。

　　這么多年觀瀾湖到底在做什么？我在觀瀾湖工作12年，也分享一下在觀瀾湖這么多年以來的一些觀點(diǎn)。觀瀾湖是在打造旅游休閑產(chǎn)品，核心是經(jīng)營和運(yùn)營管理。觀瀾湖是如何做旅游地產(chǎn)的？從1992年觀瀾湖剛開始在深圳拿到一塊土地，致力于打造以高爾夫?yàn)辇堫^產(chǎn)業(yè)的體育休閑產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過22年的發(fā)展，觀瀾湖已經(jīng)從單一的高爾夫品牌拓展出9個(gè)板塊，豐富了整體的產(chǎn)業(yè)群，有了各個(gè)板塊的產(chǎn)業(yè)，在成熟的運(yùn)營管理下，再來進(jìn)行地產(chǎn)的開發(fā)。

　　我們的9大板塊，第一個(gè)是“賽”，從1992年到現(xiàn)在，觀瀾湖已經(jīng)成功舉辦超過200場的頂級賽事，高端賽事的不斷引進(jìn)，包括自我創(chuàng)建，打造了觀瀾湖國際高爾夫度假區(qū)品牌，從此確定了一些中國高端消費(fèi)群體。從1995年開始舉辦了眾多的賽事，在2001年邀請老虎伍茲訪問中國，在業(yè)內(nèi)引起很大的反響。在2007年以后，我們開始舉辦了高爾夫世界杯，我們也首創(chuàng)了高爾夫馬拉松，這些賽事的引進(jìn)和首創(chuàng)是一種經(jīng)營理念，是我們對這一塊土地的經(jīng)營和細(xì)致化的運(yùn)營。2010年我們在?？趧?chuàng)辦了高爾夫觀瀾湖世界職業(yè)明星邀請賽。這是到訪觀瀾湖的一些明星，這是高爾夫世界杯的冠軍。這是明星賽到訪的一些歐洲影視明星。截止目前，觀瀾湖在全球五大洲有408個(gè)互惠球會(huì)。觀瀾湖在海南島一共有10個(gè)球場。

　　第二是旅游，與華誼兄弟共同打造了海南文化旅游新標(biāo)桿，打造“觀瀾湖華誼馮小剛小電影公社”，6月7日電影公社華麗開街，王中軍、馮小剛、劉德華、成龍、馬云，以及任志強(qiáng)都到觀瀾湖去看馮小剛電影公社的全面開幕。明天大家也可以參觀一下，這是代表海南島主題旅游文化的一個(gè)新項(xiàng)目，同時(shí)與華誼兄弟在當(dāng)?shù)赜?個(gè)影城，其中有一個(gè)8000平米的，是華誼兄弟目前在當(dāng)?shù)刈畲蟮囊粋€(gè)影城。這是馮小剛的電影《1942》的實(shí)景，我們是全部還原。我們在這里面有部分商業(yè)，目前已經(jīng)進(jìn)行了招商，包括餐飲、旅游、酒店，在這里面，每一棟建筑都是可以經(jīng)營和使用的。

　　第三在個(gè)是養(yǎng)生。觀瀾湖在?？谝淮涡耘d建了168個(gè)溫泉休閑場所，同時(shí)也跟香港港安醫(yī)院做了一系列針對養(yǎng)生的運(yùn)作，包括排毒養(yǎng)生之旅，未來在養(yǎng)生這一塊也是我們的一個(gè)獨(dú)立的板塊。

　　第四個(gè)是住。在觀瀾湖新城我們引入麗思卡爾頓、萬美、觀瀾湖獨(dú)家酒店等多家五星級酒店群，將全球頂級品牌帶入度假區(qū)內(nèi)。其中麗思卡爾頓也是亞洲唯一一個(gè)以高爾夫?yàn)橹黝}的度假酒店，在住的方面我們會(huì)與國際的頂尖品牌合作。

　　第五第六是娛樂、購物，專業(yè)的事情要讓專業(yè)的合作伙伴去做。聯(lián)合香港蘭桂坊打造海南島的娛樂新地表，聚集全球知名酒吧、餐飲娛樂、國際六大娛樂品牌，10萬平米國際購物中心首期已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)在明年開始投入運(yùn)營。這里面的商業(yè)是體驗(yàn)式商業(yè)，以購物、體驗(yàn)為目的，在新城的商業(yè)有來自迪拜的模擬賽車、保齡球，在這里既可以舉辦比賽，也可以娛樂，同時(shí)還有目前海南島唯一的一個(gè)真冰溜冰場，還包括橙天嘉禾影城。在餐飲方面我們也引進(jìn)了一些特色的餐飲品牌。

　　第七個(gè)是學(xué)校，于倫敦大學(xué)、華南理工大學(xué)、?？谑姓?lián)合打造華南倫敦大學(xué)，。

　　在旅游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的成熟的情況下，觀瀾湖從旅居地產(chǎn)角度出發(fā)，在這個(gè)角度我們考慮的更多的是我們的運(yùn)營是從什么角度開始出發(fā)的，現(xiàn)在很多地產(chǎn)商、開發(fā)商是以地產(chǎn)開發(fā)的角度來看待旅游地產(chǎn)，來規(guī)劃海南島的產(chǎn)品，也就是說你們在海南島所看的所有的旅居項(xiàng)目產(chǎn)品，它有很強(qiáng)烈的地產(chǎn)味道，而缺了旅居和養(yǎng)生的功能。觀瀾湖注重打造全球夢想旅居地。

　　這是我們的地產(chǎn)布局，我們創(chuàng)造了三合院的模式，它是三個(gè)獨(dú)棟，它可以合成一個(gè)大棟，也可以分成三個(gè)小獨(dú)棟分別使用。

　　目前海南旅游地產(chǎn)的困局主要是用傳統(tǒng)的地產(chǎn)的思路來開發(fā)和指導(dǎo)旅游地產(chǎn)開發(fā)，資源性的土地沒有得到最大程度的發(fā)揮，也是一個(gè)土地資源的最大浪費(fèi)。

　　主持人：謝謝洪剛先生的演講，請回坐休息，接下來有請：SKYLINE思凱來國際董事長李濤先生。李濤先生的演講題目是：創(chuàng)意帶來價(jià)值體驗(yàn)推動(dòng)發(fā)展——NCLO的成功模式。有請李濤先生。

　　李濤：各位嘉賓，媒體朋友們，大家下午好！聽了一天的演講大家都比較累了，不過我希望這個(gè)PPT可以帶給你們視覺上的愉悅，因?yàn)槲矣泻芏鄨D片。

　　今天我的題目是“創(chuàng)意帶來價(jià)值，體驗(yàn)推動(dòng)發(fā)展”。經(jīng)過昨天晚上激烈的精彩對話，各位地產(chǎn)大佬都不愿意承認(rèn)地產(chǎn)下行，實(shí)際我們可以認(rèn)為地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)盤整調(diào)整狀態(tài)。我們的地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)到了尋求新的發(fā)展空間的時(shí)間，現(xiàn)在這個(gè)市場對大家來說是一個(gè)非常好的機(jī)遇。在傳統(tǒng)地產(chǎn)遇冷的同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)文化旅游的發(fā)展是呈現(xiàn)一個(gè)迅猛發(fā)展的態(tài)勢，是一個(gè)爆熱的狀態(tài)。從這些圖片可以看到，這都是媒體報(bào)道的，在長假和休息日期間，各大景區(qū)爆滿的場景。透過這些火爆的背后，大家確實(shí)可以感受到文化旅游的春天來了，文化旅游大發(fā)展的時(shí)機(jī)到了。

　　文化旅游市場面臨著一個(gè)龐大的市場，大家都知道當(dāng)GDP發(fā)展到2000到4000美金之間時(shí)，文化旅游業(yè)將呈現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)性的增長，這是一個(gè)世界性的規(guī)律，我們很多城市的GDP發(fā)展已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)數(shù)字，中國文化旅游的收入目前僅占GDP的4%，這和美國的25%、香港的10%等等數(shù)據(jù)相差甚遠(yuǎn)，所以大家可以知道它的空間有多大。據(jù)行業(yè)發(fā)展研究，到2020年，中國將成為世界旅游第一大國，所以大家可以感受到市場巨大的空間。

　　另外一個(gè)，有力的政策支持，從今年前半年開始，李克強(qiáng)總理就曾經(jīng)推出三個(gè)主要的政策，推動(dòng)文化旅游業(yè)的發(fā)展。7月2日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)上又提出，要著力推動(dòng)旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化旅游發(fā)展的硬件環(huán)境，加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施的投資，提高旅游的品質(zhì)和內(nèi)涵。伴隨中央的一些政策，各地政府也在緊鑼密鼓地加快他們的文化旅游大的策劃、大的戰(zhàn)略布局工作。今年預(yù)計(jì)文化旅游方面投入將會(huì)是非常迅猛的增長的狀態(tài)。我們的地產(chǎn)行業(yè)中，標(biāo)桿的企業(yè)已經(jīng)率先把文化旅游作為未來的戰(zhàn)略方向。像萬達(dá)這樣的企業(yè)更是宣稱把文化創(chuàng)意作為他們整個(gè)集團(tuán)未來發(fā)展的目標(biāo)，而不是做傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)。

　　綜上所述，大家可以看到，文化旅游未來的一個(gè)遠(yuǎn)大的前景，思凱來國際作為一個(gè)在文化旅游方面的尖端企業(yè)，我們也和萬達(dá)、華僑城這樣的標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行了文化創(chuàng)意的實(shí)踐，我們了解文化旅游在中國的發(fā)展是一個(gè)很好的機(jī)遇和空間，但是同時(shí)它也是一個(gè)專業(yè)性和綜合性非常強(qiáng)的領(lǐng)域。所以通過我們的實(shí)踐，我們把文化旅游的發(fā)展成功歸納成NCLO（N是自然，C是文化，L是生活方式，O是運(yùn)營）。只有將NCLO完美結(jié)合，一個(gè)真正的文化旅游項(xiàng)目才能誕生，同時(shí)它才能變成一個(gè)人們可接受的，同時(shí)可運(yùn)營落地的項(xiàng)目。

　　講了這些，我想通過兩個(gè)案例來給大家分享一下思凱來團(tuán)隊(duì)最新的研究成果，也希望通過這個(gè)案例的分享帶給大家一些創(chuàng)造性的思考。這個(gè)項(xiàng)目叫做雪山水鄉(xiāng)、怡養(yǎng)天堂，在昆明北部的一個(gè)小鎮(zhèn)，這個(gè)鎮(zhèn)是昆明的長壽鄉(xiāng)和貧困鎮(zhèn)，正值云南旅游二次大發(fā)展的優(yōu)越時(shí)機(jī)，恰逢國家對旅游健康蟬翼的大力推動(dòng)，這個(gè)鎮(zhèn)迎來了發(fā)展的好的機(jī)遇，昆明北部也以這個(gè)雪山作為依托，大力發(fā)展它的文化旅游業(yè)，而帶起整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

　　在這個(gè)項(xiàng)目中我們提出了“CETU”的模式，因?yàn)檫@不是一個(gè)旅游產(chǎn)品，它實(shí)際上是一個(gè)旅游新城的建設(shè)，我們提出“文化驅(qū)動(dòng)、旅游修動(dòng)、休閑驅(qū)動(dòng)”的一個(gè)新模式。采用和諧發(fā)展的設(shè)計(jì)原則，打破了傳統(tǒng)的旅游加地產(chǎn)的這種單一的發(fā)展模式，而帶起更多的城鎮(zhèn)化的多元發(fā)展，帶給區(qū)域更多機(jī)遇。整個(gè)項(xiàng)目是一心八谷的結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目占有非常優(yōu)美的自然資源，通過中央的平原地區(qū)的打造，遠(yuǎn)遠(yuǎn)可以看到這個(gè)雪山的美景，兩岸山坡遍布了優(yōu)美的村落。中央的稻田，我們把它改造成一個(gè)保留農(nóng)耕的非常有特色的濕地，表現(xiàn)出雪山水鄉(xiāng)的絕美意境，同時(shí)也保留了部分農(nóng)田耕地的作用。在旅游新城的布局上，我們也把新城和老城并列在一起，讓它們之間互相融合，互相帶動(dòng)，互相學(xué)習(xí)、互相促進(jìn)，而不是傳統(tǒng)割裂的方式。整個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成非常復(fù)雜，業(yè)態(tài)非常豐富，里邊酒店有大概20余所，從品牌酒店、主題酒店，到精品酒店，有非常豐富的內(nèi)容。

　　這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)也是一種創(chuàng)新，它是由政府和開發(fā)商合作的方式，思凱來團(tuán)隊(duì)不僅僅是提供整個(gè)的創(chuàng)意和建筑設(shè)計(jì)，同時(shí)我們也利用我們的資源，作為資源整合商，為這個(gè)項(xiàng)目積極的輸入旅游管理，城市品牌、旅游品牌推動(dòng)等等很多的資源。

　　從一個(gè)水平的城市，我們再進(jìn)入一個(gè)垂直的城市，這是一個(gè)叫海洋之尊的海洋主題度假區(qū)。我們希望它打造起符合世界第一大旅游國家，具有海洋魅力，海洋文化和中國文化相結(jié)合的標(biāo)桿產(chǎn)品。這是我們的設(shè)計(jì)靈感，從海面看起來像一個(gè)尊一樣的，周圍的運(yùn)河環(huán)繞著它，形成一個(gè)非常有活力的度假區(qū)。里邊的海洋中庭帶給你像水底迷宮一樣的奇幻感覺。通過觀光電梯又將人們帶到150米高的空中花園，這些漂浮的泳池，上面有各種豐富的設(shè)施，帶給客戶一個(gè)身心的體驗(yàn)。

　　思凱來團(tuán)隊(duì)還有一個(gè)非常超強(qiáng)的陣容，我們4個(gè)董事，包括運(yùn)營、投資平臺(tái)、旅游策劃、市場營銷、開發(fā)平臺(tái)等等，我們聯(lián)合成一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)共同打造這個(gè)項(xiàng)目，我們希望能夠帶給世界一個(gè)有影響力的作品，在我們的推進(jìn)過程中，我們也希望更多的有實(shí)力的土地?fù)碛姓吆烷_發(fā)商能夠關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，尋求更好的發(fā)展空間。

　　文化旅游的成功就是創(chuàng)造完美身心體驗(yàn)的過程，我們思凱來團(tuán)隊(duì)把“創(chuàng)造美好的紀(jì)念”作為我們設(shè)計(jì)的目標(biāo)，讓我們的客戶真正融入到我們的文化旅游產(chǎn)品中去。

　　今天非常高興跟大家分享我們的一些研究，也希望大家能夠在博鰲房地產(chǎn)論壇上能夠收獲滿滿，同時(shí)也帶回你們關(guān)于博鰲的記憶。

　　主持人：謝謝李濤先生，請您回坐，稍事休息。接下來，將開啟博鰲圓桌第一個(gè)討論環(huán)節(jié)。首先請主持嘉賓上臺(tái)就坐，有請：著名地產(chǎn)評論人，城市文化學(xué)者王世泰先生。

　　接下來有請討論嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理洪剛先生

　　加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生

　　海南“鉆石海岸”和云南“佤山秘境”創(chuàng)始人滕威林先生

　　美國FADG設(shè)計(jì)咨詢事務(wù)所首席設(shè)計(jì)師董濤先生

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長馮瑩女士

　　海南嘉地置業(yè)有限公司董事長朱岳海先生

　　廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士

　　王世泰：在我們這一輪對話開始以前，我想說我們這一輪對話可能是最受歡迎的，因?yàn)殛愒姖空f了，博鰲論壇辦到現(xiàn)在，一路荊棘、一路薔薇，這兩天專家們、精英們高談?wù)摰?，唇槍舌劍，刀光劍影，那是一片硝煙。但是我們今天下午可以走出究竟是上行還是下行，究竟是硬著陸還是軟著陸等等沉重話題的討論，我們今天進(jìn)入一個(gè)詩意的、浪漫的、富有創(chuàng)意的文化空間，我不知道大家同意不同意。

　　坐在我身邊的是觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)的總裁，同時(shí)我也透露一下，我跟他很熟悉，他是來自深圳的，深圳的觀瀾湖有頂級的球會(huì)、頂級的設(shè)施、頂級的高爾夫?qū)W院，剛才他介紹的海南這個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)讓我們看到打造人類第五級旅居的夢想已經(jīng)呈現(xiàn)了。但是我不想說這些，我想告訴大家，洪剛先生其實(shí)是深港生活大獎(jiǎng)的高級評審，他是一個(gè)高級休閑生活的專家。在這個(gè)對話中，我想請洪剛先生談一談，你做的這一切難道僅僅是為了觀瀾湖旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目嗎？你給到人心目中的究竟是什么？文化究竟占多大比重？

　　洪剛：主持人給我的話題對我來講很沉重，我個(gè)人覺得在任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，任何一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，包括旅居，它都脫離不了文化。它通過某種文化的形式來形成一種聚合效應(yīng)，吸引對這些文化比較關(guān)心，或者愿意接受這個(gè)文化的人群。在文化上，如何把它貫穿到地產(chǎn)開發(fā)中，大多數(shù)做文化地產(chǎn)的時(shí)候，是搞一個(gè)博物館、音樂廳，做一系列文化主題的生活等等。但我覺得那只是流于表象。我在觀瀾湖的時(shí)間比較長，我更愿意強(qiáng)調(diào)的是高爾夫的文化。

　　高爾夫的文化是什么呢？上星期剛剛在上海參加了一個(gè)論壇，也是討論高爾夫如何向平民化進(jìn)軍的話題，高爾夫首先是一種體育運(yùn)動(dòng)，只是500多年前由蘇格蘭人發(fā)明，并經(jīng)過歐洲人的規(guī)則化，形成了高爾夫運(yùn)動(dòng)。高爾夫的哲學(xué)是遵守禮儀、尊重對手，高爾夫?qū)δ愕闹b有明確的要求，他的著裝必須要帶領(lǐng)，要穿短褲，所有這些要求說明你要對這個(gè)運(yùn)動(dòng)尊重，這是第一點(diǎn)。第二，守時(shí)，必須要準(zhǔn)時(shí)開球，如果你遲到了，那么你要往后。第三個(gè)，在高爾夫里打18洞，根據(jù)比賽規(guī)則的不一樣，你在前面的16個(gè)洞或者13個(gè)洞你打輸了，后面也有翻盤的機(jī)會(huì)。觀瀾湖是把高爾夫的文化轉(zhuǎn)化為居住中，把它融合到生活中去。

　　王世泰：下面請高志先生談一談。

　　高志：我們這個(gè)主題是講文化地產(chǎn)的，文化的文是一個(gè)動(dòng)詞，話是一種傳播，把這種文傳播過去，文化本身是一種技藝。從我從業(yè)以來到現(xiàn)在設(shè)計(jì)了8個(gè)高爾夫球場，高爾夫是一種非常高級的文化現(xiàn)象，高爾夫不是一個(gè)簡單的運(yùn)動(dòng)，高爾夫是個(gè)名利場，我看了很多打高爾夫的人，都是腰纏幾十億、上百億的，但是他打不過一年只掙一千萬、兩千萬的，所以這時(shí)候他心里受不了了，所以看那些很有錢的人，他們都拼命地練，都想超過別人。這背后體現(xiàn)的是一種企業(yè)家精神，通過這個(gè)來展示他們在另一個(gè)領(lǐng)域的另一種拼搏的文化，這是我的理解。所以我做美座球場的時(shí)候，我就想把男人好勇斗狠、不服輸?shù)木耋w現(xiàn)出來。

　　王世泰：接下來這位嘉賓有點(diǎn)神秘色彩，我看了資料，他是海南鉆石海岸和云南佤山秘境的創(chuàng)始人，他作為一個(gè)獨(dú)立的研究人和投資人一定有他的見解，下面把話筒交給滕威林先生。

　　滕威林：謝謝王教授。談到文化的問題，中國過去統(tǒng)一化、集中式的大項(xiàng)目型的思維方式，現(xiàn)在逐漸變成一種多樣化、個(gè)性化和小項(xiàng)目遍地開花的時(shí)候，這實(shí)際上是城市社會(huì)的標(biāo)志。不可否認(rèn)，海南這樣的國際旅游島是需要像觀瀾湖這樣的大項(xiàng)目，還有其它的一些大項(xiàng)目。但是一個(gè)國家十多億人，它也有成千上萬的企業(yè)，它是需要多樣化的。我自己在多樣化方面做了一點(diǎn)嘗試，因?yàn)槲艺J(rèn)為中國已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)悠閑度假的時(shí)代，相繼產(chǎn)生了一個(gè)度假的產(chǎn)品，產(chǎn)生了未來悠閑度假投資的熱潮。所以我做了這樣的嘗試，在海南清水灣，我們用500多畝地做了一個(gè)項(xiàng)目叫鉆石海岸，在云南普洱西蒙做了一個(gè)50多畝地的項(xiàng)目，是一個(gè)佤族村落稻田泳池精品酒店，那里有當(dāng)?shù)氐呢糇?，這些文化和我們主流的高爾夫文化不搭界，但是它是延續(xù)了幾千年甚至上萬年的一個(gè)文化，這個(gè)地方在解放初期的時(shí)候還是原始社會(huì)，它沒有地主，也沒有經(jīng)濟(jì)改革，直接進(jìn)入社會(huì)主義，我們做了一個(gè)佤族酒店，像一個(gè)整潔的小村。這樣的東西和現(xiàn)在中國的新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合的鄉(xiāng)村旅游開發(fā)是一脈相承的，這樣的東西有內(nèi)生的生命力，如果是一個(gè)很大的項(xiàng)目，它需要很多外在的東西來推動(dòng)它走，但像這種小型的，融入當(dāng)?shù)氐奈幕?dāng)?shù)氐娜嗣穸寄軌騾⑴c的鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，它會(huì)有一種內(nèi)生的生命力，這是我做的一件事情。

　　另外講到文化，中外文化的交流也非常重要，所以我最近翻了一本書，叫《第二人生的智慧》，這是荷蘭的一位作者寫的，我本書很有意思，我可以給幾位嘉賓送一本，這也是一種文化的兼收并蓄，因?yàn)閲獾慕裉炀褪俏覀兊拿魈臁?/p>

　　王世泰：我很希望得到這本書，我看到非常巧，你的結(jié)尾講到中外文化的交流，我馬上就看到了董濤先生。

　　董濤：首先謝謝各位，因?yàn)槲覀內(nèi)绻劦铰糜蔚禺a(chǎn)，我覺得是一個(gè)非常龐雜的體系，至少這里面鏈接了4個(gè)問題。第一個(gè)方面是設(shè)計(jì)師，第二個(gè)是開發(fā)商，第三個(gè)是運(yùn)營商，第四是實(shí)際的消費(fèi)者。如果在一個(gè)旅游度假項(xiàng)目中，我們要說它成功的話，有很多的因素。從文化這一塊來看，它也是其中一個(gè)比較重要的部分，這是第一點(diǎn)。

　　第二，我覺得我們應(yīng)該把文化歸納到你的價(jià)值點(diǎn)和賣點(diǎn)方面。文化為什么能成為一個(gè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)？因?yàn)槲覀兛吹铰糜味燃夙?xiàng)目有它的特點(diǎn)，它基本上都是位于自然風(fēng)景區(qū)，作為設(shè)計(jì)者，我們必須了解這種自然狀態(tài)下，原先的居民以及現(xiàn)在的居民他們吃的什么、用的什么，他們喜歡什么，他們每天出行的方向，以及他們?nèi)粘５淖飨⑹窃鯓拥?。這些東西都可以作為我們旅游度假項(xiàng)目中最核心的賣點(diǎn)。

　　如果從這個(gè)角度說，同時(shí)對觀瀾湖的項(xiàng)目我們也比較了解，如果理解觀瀾湖的文化賣點(diǎn)，我有自身的看法，我覺得它的文化是它的自然因素，比如說你們的火山，我們知道觀瀾湖的高爾夫?qū)嶋H上是借用原始的火山地貌，我覺得這是對原始資源的敬畏，同時(shí)挖掘它的特色。我覺得這是它文化最大的魅力和內(nèi)涵。當(dāng)我們對文化進(jìn)行挖掘和敬畏的同時(shí)，我們一定要站在現(xiàn)代人的需求上去探索一個(gè)現(xiàn)代人的新的生活方式。

　　王世泰：下面有請的是美國海斯蘭德國際建筑事務(wù)所的首席建筑師馮瑩女士，她有一句精妙的語言，“讓設(shè)計(jì)要成為一門可以共同分享的藝術(shù)”，我不知道我采集的這個(gè)信息對不對，我想現(xiàn)場來驗(yàn)證一下，請你談?wù)劇?/p>

　　馮瑩：文化旅游地產(chǎn)的建筑符號，我的觀點(diǎn)有4點(diǎn)：觀點(diǎn)一，文化是對美的傳承，文化絕對不是裹小腳。觀點(diǎn)二，旅游不是砸錢造景，也不是要高大上，要尊重旅游者細(xì)微的體驗(yàn)和動(dòng)一些小心思，讓他的整個(gè)行程非常有趣。觀點(diǎn)三，地產(chǎn)是錢包，你出門旅游你得帶錢包。我認(rèn)為地產(chǎn)才是支撐旅游和文化的本質(zhì)，我們不要被旅游和文化這個(gè)忽略了本質(zhì)。觀點(diǎn)四，建筑符號是以上三者的結(jié)合。在行使我們的設(shè)計(jì)權(quán)利的時(shí)候，我們要很關(guān)注這三者的均衡性，而不是總是強(qiáng)調(diào)某一個(gè)重點(diǎn)。在行業(yè)發(fā)展到目前的階段，再強(qiáng)調(diào)銷售是重點(diǎn)還是設(shè)計(jì)是重點(diǎn)，或者資本是重點(diǎn)，可能大家都不再強(qiáng)調(diào)什么是重點(diǎn)了，均好性才是重點(diǎn)。

　　今天正好是觀瀾湖的洪總在這邊，他前面說了，他認(rèn)為他的旅游地產(chǎn)重點(diǎn)在旅游，這個(gè)我不是非常贊同。我在廣州參與星河灣的設(shè)計(jì)的時(shí)候，他們就告訴我說星河灣一定要均好。后面我們又參與深圳觀瀾湖大宅的設(shè)計(jì)，我們認(rèn)為深圳觀瀾湖大宅的成功并不是因?yàn)樗母郀柗?，也不是它的建筑，而是在于它的均好性?/p>

　　王世泰：非常感謝你，你節(jié)約了大家的時(shí)間，但是觀點(diǎn)表達(dá)得非常精粹，所以說文化可以滔滔如江海，也可以散落如珍珠，剛才我們就欣賞了珍珠的美。下面又是一位女士，她是廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司的董事總經(jīng)理張明燕女士，我記得你有一個(gè)符號的表達(dá)“我行我素”，是這樣的嗎？

　　張明燕：今天我們是講文化旅游地產(chǎn)的建筑符號，我覺得這個(gè)話題散了一點(diǎn)。在平常的時(shí)候，很多人會(huì)問我說，你如何看文化旅游地產(chǎn)？甚至?xí)矣懻撜f文化旅游地產(chǎn)為什么那么容易失敗？項(xiàng)目為什么容易死掉。我做過一個(gè)很深入的思考，我想今天在這方面分享一下我的觀點(diǎn)。首先我們要看一下這個(gè)文化旅游地產(chǎn)的本質(zhì)，它是文化、旅游與地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，它由傳統(tǒng)地產(chǎn)的單一經(jīng)營變成了三種行業(yè)的復(fù)合經(jīng)營，變得更加復(fù)雜。從地產(chǎn)角度，原來是地產(chǎn)，附加了這么多東西，它意味著這種差異化，同時(shí)增加了附加價(jià)值與競爭力。同時(shí)它也增加了多元化和風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗婕暗饺齻€(gè)產(chǎn)業(yè)。對團(tuán)隊(duì)運(yùn)營模式、盈利模式都增加了很多不確定性，所以它變得更加復(fù)雜了。實(shí)際上文化旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)，它是競爭升級與消費(fèi)升級共同作用的結(jié)果，從SWOT的分析來講，它既是一個(gè)威脅，又是一個(gè)機(jī)會(huì)。從地產(chǎn)的競爭成長來講，它從原來的粗加工到精加工，到深加工。原來是造房子，后來變成造好房子，再后來造有內(nèi)涵的好房子，所以它是這樣一個(gè)過程，而且它的需求從自然、物理的層面到了心理和人文的層面。從宏觀環(huán)境上來講，這種國際的規(guī)律大概就從兩三千美元到四五千美元的GDP階段，就是休閑消費(fèi)爆發(fā)性增長的階段。中國2013年人均GDP已經(jīng)達(dá)到7000美元，旅游消費(fèi)就變成了新一輪的增長。旅游文化地產(chǎn)的出現(xiàn)，它是地產(chǎn)競爭與消費(fèi)拉動(dòng)共同產(chǎn)生、共同作用的結(jié)果。

　　同樣到文化旅游地產(chǎn)，它有兩種產(chǎn)生的因素，第一種是由文化行業(yè)來做地產(chǎn)，另外一種是由地產(chǎn)業(yè)來加入旅游、文化的成分，但是它們的結(jié)果最后出現(xiàn)的差別是非常大的。相對于地產(chǎn)來講，地產(chǎn)是相對簡單而實(shí)在的，但是文化旅游業(yè)是復(fù)雜而虛化的。由實(shí)變虛容易，但是由虛變實(shí)就難了。剛才像洪剛先生說，他們是從文化旅游這方面開始做地產(chǎn)，他更容易成功，而單純做地產(chǎn)，加入一些文化旅游的因素，營運(yùn)這些東西控制不好，它就容易失敗。這就是為什么文化旅游業(yè)做不好的地產(chǎn)容易失敗的原因。

　　王世泰：接下來是最后一位嘉賓，我突然發(fā)現(xiàn)，中國人寫文章叫首尾呼應(yīng)，洪剛先生在介紹觀瀾湖海南項(xiàng)目的時(shí)候，中間有一個(gè)重大的活動(dòng)，是馮小剛的電影公社。而據(jù)我所知，即將給我們開講的嘉賓，你所做的項(xiàng)目因?yàn)轳T小剛的電影《非誠勿擾》而非?；稹?/p>

　　下面我想請出今天最后一位嘉賓，海南嘉地置業(yè)有限公司董事長朱岳海先生。

　　朱岳海：他拍的電影在我們旁邊。我們做的是旅游地產(chǎn)，但是我們把這個(gè)旅游地產(chǎn)當(dāng)做一個(gè)剛性需求的旅游房地產(chǎn)。

　　為什么說它是剛性需求的呢？很多人買了第一套房子、第二套房子，甚至第三套房子，他到最后還是要去買一個(gè)養(yǎng)生的房子。我們做的是建筑，講究一個(gè)通透性，客廳通透、廚房通透、衛(wèi)生間通透，但是公共的走道，一般的設(shè)計(jì)師不太重視，我必須要設(shè)計(jì)商業(yè)的通透，把海南的空氣引到房間來，引到走道來，這是一個(gè)通透的問題。另外一個(gè)是景觀設(shè)計(jì)。海南有那么好的自然資源，我們把它的景觀做細(xì)一點(diǎn)，說白了多種一點(diǎn)樹就行了。

　　王世泰：非常感謝，朱岳海先生的表述我是這樣理解的，要尊重原生態(tài)，蓋通透的房子，蓋有景觀的好房子，像給親戚蓋房子一樣蓋好房子，我想這是一個(gè)開發(fā)商的基本操守。

　　下面請?jiān)趫龅募钨e每人用一句話描述你對文化旅游地產(chǎn)的理解。在你們發(fā)言之前我先講一分鐘，文化、旅游、地產(chǎn)之間的交流是一種復(fù)合的形態(tài)，但是萬變不離其宗，我們還是要敬重自然，敬畏自然，敬愛支付人。誰買單，誰來購買你的作品，我們要有充分的敬愛，懷揣這份敬重、敬畏的心，我們才能做好文化旅游地產(chǎn)。

　　洪剛：還是用觀瀾湖的那句話，世界上有四極，第五極是人的內(nèi)心世界，我們打造的每一件產(chǎn)品，文化也好、旅游也好、地產(chǎn)也好，都是讓人的內(nèi)心第五極世界得到最大的快樂和滿足，這是我們一直要秉持的理念去開發(fā)的。

　　高志：大家千萬注意，旅游地產(chǎn)辦法它不是一個(gè)單純的產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)一定要在某一個(gè)專業(yè)的產(chǎn)業(yè)上才有發(fā)展。旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)相當(dāng)難做。今年開始，大家說是下行通道，但是我們公司今年到目前為止合同額已經(jīng)超過了去年全年，而這個(gè)主要的都跟旅游文化地產(chǎn)有關(guān)系，所以我覺得房地產(chǎn)是特別有發(fā)展的。

　　滕威林：以人為本、融入自然、培育可持續(xù)發(fā)展的悠閑度假生活方式。

　　董濤：不要用文化去促銷地產(chǎn)，而應(yīng)該用地產(chǎn)來傳承文化。

　　馮瑩：我想告誡大家的是，我認(rèn)為文化旅游地產(chǎn)是一個(gè)高段位的工作，所以希望大家更謙虛地學(xué)習(xí)，把它當(dāng)成是二次創(chuàng)業(yè)，不要以為還是一個(gè)傳統(tǒng)的行業(yè)。

　　張明燕：我們現(xiàn)代人關(guān)心身體和物質(zhì)的東西太多了，關(guān)心心靈的東西太少了，所以文化旅游地產(chǎn)就是在做這樣一件事，真正關(guān)心我們客戶的內(nèi)心感受，然后去創(chuàng)造那種你都愿意住下來的房子。

　　朱岳海：我是做地產(chǎn)的，我想把地產(chǎn)做到一個(gè)自然的、生態(tài)的、養(yǎng)生的地產(chǎn)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老的應(yīng)該交給政府去做，不是我們企業(yè)去做，因?yàn)槲覀兊耐恋厝〉檬鞘袌龌?，稅收也是市場化的，養(yǎng)老沒辦法承擔(dān)這些。

　　王世泰：樸實(shí)的話往往最有文化含量。這輪對話到此結(jié)束，謝謝大家。

　　主持人：謝謝各位，博鰲圓桌第一環(huán)節(jié)到此結(jié)束，接下來進(jìn)入博鰲圓桌之二：商業(yè)地產(chǎn)熱與電商潮。首先有請演講嘉賓：住建部住房政策專家委副主任顧云昌先生。顧云昌先生演講題目是：轉(zhuǎn)型升級適應(yīng)新常態(tài)。有請顧云昌先生。

　　顧云昌：我已經(jīng)陶醉在大家的對話當(dāng)中，所以需要大家給我振奮一下。我的題目叫做“轉(zhuǎn)型升級、適應(yīng)新常態(tài)”。今天上午7點(diǎn)半的時(shí)候我在餐廳吃早飯，碰到一幫俊男靚女跑步回來了，原來叫我領(lǐng)跑的，結(jié)果沒跑成，因?yàn)樵缟蠜]起來，所以沒有跑?？吹剿麄儩M身汗水，一個(gè)小時(shí)的長跑，我想我肯定受不了，因?yàn)槲乙呀?jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)。我想我要跟他們一起，我只能快走，不能跑步，如果在30年前或者40年前，我應(yīng)該跟他們一起，我承認(rèn)我已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新常態(tài)了。那么中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，有這樣一個(gè)表述，就是三句話：換擋、陣痛、消化。這三句話叫三期疊加：第一，經(jīng)濟(jì)增速的換擋期，第二，結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期，第三，原有政策的消化期。4萬億帶來的效果和巨大的后果要消化。這就是中國經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)。但是同時(shí)又有一句話，中央一直強(qiáng)調(diào)的，中國仍然處在一個(gè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，這就形成我們今天對中國經(jīng)濟(jì)的看法。

　　在這個(gè)情況下，我想講樓市的“三變”。我認(rèn)為中國的樓市正在發(fā)生一個(gè)很大的變化，這個(gè)變化我歸納為三變，第一是變態(tài)，第二是變味，第三是變形。變態(tài)是樓市的變態(tài)，整個(gè)市場正在變態(tài)，這兩天我們討論了分化的問題，下行的問題，有很多專家認(rèn)為現(xiàn)在不是下行，有許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為現(xiàn)在在下行。這個(gè)區(qū)別在于大家對下行的認(rèn)識(shí)，對下行這個(gè)詞的理解。有的認(rèn)為下行就是下行通道，有人認(rèn)為下行是一種現(xiàn)象，比如中國經(jīng)濟(jì)下行，大家都承認(rèn)。如果中國的經(jīng)濟(jì)從10%的增長變成7.5%的增長就是下行，那么房地產(chǎn)肯定是下行。所以我說下行要看怎么看。今年上半年，我們其它的指標(biāo)實(shí)際上都是下降的，一個(gè)是賣地的面積下降了，第二是新開工的面積下降了，第三個(gè)是銷售的面積下降。這些主要的指標(biāo)都是下降的，只有一個(gè)指標(biāo)是下行的，就是投資增長14.1%，而去年投資增長19.8%。從這個(gè)角度看，我們房地產(chǎn)今年上半年肯定是和去年有很大的差距。

　　去年我們重點(diǎn)討論分化的問題，今年重點(diǎn)討論下行的問題，我認(rèn)為市場進(jìn)入了一個(gè)新的常態(tài)，我們的經(jīng)濟(jì)增長速度已經(jīng)放緩了。看房地產(chǎn)發(fā)展，應(yīng)該從更長的角度看，把長周期和短周期結(jié)合起來。我們看到許多國家對房地產(chǎn)的分析，中國真正有房地產(chǎn)市場是2000年以后，就是真正意義上住房制度改革以后，我們只有十幾年歷史。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場，平均18年一個(gè)長周期，如果按照18年、20年的周期，我們從1998年開始看，現(xiàn)在已經(jīng)有18年，現(xiàn)在整個(gè)周期已經(jīng)在往下走了。為什么過去中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了高潮，而且這種高潮的爆發(fā)程度，中國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國的官員們，世界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都沒看懂。什么原因？因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場，除了中國的宏觀經(jīng)濟(jì)保持10%的發(fā)展以外，有一個(gè)最大的和世界不同的差異，就是中國有住房制度改革，放改的紅利是我們過去10年最大的紅利，這是世界各國都沒有的，只有中國有。這樣一種紅利推動(dòng)了我們的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)黃金時(shí)代。但是你應(yīng)該看到，十幾年的發(fā)展，房改以后帶動(dòng)了老百姓買房，現(xiàn)在這個(gè)紅利已經(jīng)沒有了。我們今后再也不可能有房改這種火山爆發(fā)一樣的對市場的拉動(dòng)力，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對平穩(wěn)的狀態(tài)，這就是我說我們這個(gè)階段的一個(gè)表現(xiàn)。

　　還有一個(gè)就是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的背后是強(qiáng)大的貨幣支撐。現(xiàn)在大家都越來越清楚了，中國的房價(jià)為什么上漲過快，其中最主要的原因是貨幣。金融專家都說了，我們的M2是GDP的200%，中國的M2現(xiàn)在超過120萬億，是美國廣義貨幣的接近2倍。但是我們的GDP只有美國的百分之六七十。這里面大量的貨幣到哪里去了？我們過去20年廣義貨幣的年增長量大概是20%，GDP增速是9%左右，CPI是4%左右，加到一起就是14%不到的貨幣量就夠了，但是我們的貨幣量增加了20%。6個(gè)百分點(diǎn)的增加都流到房價(jià)里面去了，這就是我們房價(jià)上漲過快的原因。

　　現(xiàn)在房價(jià)的紅利越來越少了，我們的貨幣政策也不可能再像以前那樣寬松，因?yàn)檫@些錢沉淀在我們的樓市里面，沉淀在產(chǎn)能過剩的行業(yè)里面，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)