房地產(chǎn)企業(yè)既要認(rèn)真應(yīng)對市場調(diào)整，又要對今后的市場發(fā)展有信心。

　　朱中一：各位專家、各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好！主辦方希望我做大會(huì)致辭和主旨發(fā)言，我覺得我現(xiàn)在的身份不適合做大會(huì)的致辭和主旨發(fā)言，我只想談一點(diǎn)個(gè)人的觀點(diǎn)，我發(fā)言的題目是“認(rèn)真應(yīng)對市場調(diào)整，促進(jìn)市場健康發(fā)展”。

　　第一方面，客觀分析我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整。

　　我國的房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)了十幾年的快速發(fā)展后，近兩年來呈現(xiàn)出了兩個(gè)階段性的特征：一是與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的，即與國民經(jīng)濟(jì)三期疊加(經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期)相對應(yīng)的，我國的房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。

　　二是從2010年起房地產(chǎn)本輪調(diào)控的小周期看，2012、2013年的市場是整體向上基礎(chǔ)上的城市差異明顯，而今年是市場差異基礎(chǔ)上總體的增速下降或同比下降。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品房和住宅的銷售面積、銷售額出現(xiàn)了負(fù)增長。6月份，70個(gè)大中城市中，55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增加24.8%。現(xiàn)在我國樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和一些城市進(jìn)入了調(diào)整期，這是不爭的事實(shí)，但也不像一些媒體說的要崩盤那種程度。以住宅銷售面積為例，今年1-6月累計(jì)銷售42487萬平方米，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7.8%，那是因?yàn)?013年有一些非理性的和提前釋放的因素；但與2012、2011、2010年上半年銷售面積相比，分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。又如今年4月、5月、6月的當(dāng)月數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品住宅開發(fā)投資額、土地購置面積、土地成交價(jià)款、房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積、住宅竣工面積、商品房銷售面積和銷售額、住宅銷售面積和銷售額等12項(xiàng)指標(biāo)，當(dāng)月的數(shù)據(jù)都是逐月上升的，仍延續(xù)了往年4、5、6月的情況。如全國住宅的銷售面積，4月、5月、6月分別為6690萬平方米、7431萬平方米、10541萬平方米。我舉上述數(shù)據(jù)的目的，不是回避市場進(jìn)入了調(diào)整期，而是希望大家客觀分析今年同比下降的原因和當(dāng)今市場的實(shí)際情況。今年樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行，主要與去年同期基數(shù)較高有關(guān)。但這次調(diào)整，主要與不少城市的供明顯大于求有關(guān)，還與貸款難度加大和在政策引導(dǎo)下購房者的預(yù)期發(fā)生了變化有關(guān)；但主要是市場本身調(diào)整的結(jié)果。這次調(diào)整，估計(jì)還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。這次調(diào)整時(shí)間的長短，城市之間也會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

　　我們一定要以常態(tài)的心理，認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場的階段性特征和今后市場的總體走勢，必須認(rèn)真應(yīng)對當(dāng)前的市場調(diào)整，確保當(dāng)前房地產(chǎn)市場的軟著陸；同時(shí)要抓緊市場的調(diào)整期，通過改革和建立健全中長期制度，促進(jìn)今后房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，這也是社會(huì)各界普遍關(guān)注的問題。

　　二、繼續(xù)實(shí)施分類調(diào)控、落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的責(zé)任。分類調(diào)控主要是針對市場的差異性來說的，在當(dāng)前市場差異性明顯，城市之間的供求關(guān)系發(fā)生新的變化的情況下，在政府提出全面深化改革、減少行政性審批的背景下，在政府強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮市場作用的機(jī)制下，我認(rèn)為一些明顯供大于求的二三線城市對于限購的政策作為調(diào)整是很自然的。我從今年4月份開始，在不少部委和單位召開的專家論證會(huì)上也提出了這個(gè)建議。但有的地方也要認(rèn)真吸取過去那種過分依賴房地產(chǎn)和土地出讓收入、缺乏科學(xué)的住房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃盲目開發(fā)的教訓(xùn)。地方政策措施的調(diào)整，也要把握好近期目標(biāo)與十八屆三中全會(huì)確定的改革方向和國家新型城鎮(zhèn)化的要求相一致；限購政策的調(diào)整也不能與國家“抑制投機(jī)投資性需求”的大政策相違背。

　　三、供明顯大于求的二三線城市，要把消化存量作為當(dāng)前或今后一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)。

　　限購政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。為了認(rèn)真做好一些地方過多存量房的消化，除對限購等措施適度調(diào)整外，本人認(rèn)為還可采取下列措施：

　　(一)建議有關(guān)部門督促基層商業(yè)銀行落實(shí)對居民首次購房者的信貸支持，同時(shí)發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購房方面的積極作用。

　　(二)建議供明顯大于求的城市要適當(dāng)控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模。有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，也可通過合作開發(fā)、收購及兼并等措施，適度地發(fā)展。

　　(三)鼓勵(lì)企業(yè)以合理價(jià)格促銷，以價(jià)換量。

　　(四)探索在拆遷安置和棚戶區(qū)改造安置中，在尊重被拆遷戶意愿的前提下，盡量擴(kuò)大貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤?，讓被拆遷安置戶在市場上購買或租賃合適的住房；或者由地方政府與開發(fā)商議定一個(gè)合理價(jià)格，開發(fā)企業(yè)讓利，政府在稅費(fèi)上給予優(yōu)惠，由政府組織團(tuán)購，采取貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法集中安置。

　　(五)有些項(xiàng)目，如開發(fā)的產(chǎn)品符合多數(shù)人的需求，但因?yàn)檎幕A(chǔ)設(shè)施配套沒有跟上的，政府應(yīng)抓緊配套。

　　(六)鼓勵(lì)有能力的企業(yè)，將難以出售的商品房改為自己持有的租賃房，或在旅游地的企業(yè)將未銷售的商品房改為產(chǎn)權(quán)式酒店或分時(shí)度假酒店，以滿足戶籍制度改革后流動(dòng)人口、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的租房需求，滿足旅游業(yè)由觀光旅游向觀光、休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老旅游并重的需要。

　　四、抓住市場調(diào)整期，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)改革。

　　市場的調(diào)整期也是改革的窗口期和政策的完善期。過去那種偏重于穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控、在缺乏頂層設(shè)計(jì)和中長期制度情況下的應(yīng)急調(diào)控、及過多采用行政性措施的調(diào)控必然要改變。今后的調(diào)控也必然要轉(zhuǎn)到“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”上來。要發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，首先要研究并遵循市場經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律，使供需的總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格趨向價(jià)值，并通過優(yōu)勝劣汰，提高資源的配置效率。在市場經(jīng)濟(jì)中，由于市場主體的局限性和趨利性，市場調(diào)節(jié)機(jī)制難免會(huì)出現(xiàn)盲目性和滯后性。為了彌補(bǔ)市場失靈，政府就要建立市場制度，加強(qiáng)市場監(jiān)管。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，就要完善促進(jìn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，加快相關(guān)法律法規(guī)的制定，積極而又穩(wěn)妥地推進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)稅、金融、土地等制度改革，指導(dǎo)地方政府按照按需定產(chǎn)的原則，科學(xué)編制并實(shí)施住房(含保障性住房)的建設(shè)規(guī)劃與計(jì)劃。在規(guī)劃與計(jì)劃的編制與實(shí)施中，既要考慮新建住房的有效供應(yīng)，又要挖掘二手房市場和租賃市場的潛力，減少地方政府在開發(fā)建設(shè)中的盲目性。

　　五、房地產(chǎn)企業(yè)也要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積極做好應(yīng)對準(zhǔn)備

　　房地產(chǎn)企業(yè)也要認(rèn)真總結(jié)對市場供求總量和結(jié)構(gòu)分析不足等教訓(xùn)，根據(jù)市場和環(huán)境的變化認(rèn)真進(jìn)行決策。

　　今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的分化加劇。多數(shù)房企銷售業(yè)績下滑，而萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達(dá)、華夏幸福等業(yè)績?nèi)院苊黠@。萬科上半年銷售額超過了1000億元，增幅為20.6%，恒大銷售額為693億元，增速為55%。萬科、恒大這幾年的銷售之所以持續(xù)增加，主要是他們開發(fā)的產(chǎn)品是面向中等收入的普通家庭。綠地這幾年也得到了快速發(fā)展，重要的原因是，他們既擴(kuò)大了在國內(nèi)的覆蓋面，也不斷拓寬了在國外的市場。而有些企業(yè)，包括有的骨干企業(yè)，在銷售上遇到了困難，主要是開發(fā)的產(chǎn)品中高端產(chǎn)品的比例過高，存在著“供求錯(cuò)配”的問題。所以，我們的企業(yè)一定要認(rèn)真總結(jié)十幾年來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并結(jié)合政策的導(dǎo)向，真正開發(fā)那些符合市場需求的產(chǎn)品；同時(shí)在產(chǎn)品定價(jià)上，要堅(jiān)持合理定價(jià)，努力提高產(chǎn)品的性價(jià)比。在市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格的有漲有跌是正常的。我們要防止的是大漲大跌，而不是正常的波動(dòng)。有關(guān)的單位和居民也要增強(qiáng)房價(jià)下降時(shí)的承受能力。同時(shí)，我們還要認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時(shí)代，今后將進(jìn)入到居民理性消費(fèi)，企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)一步提升的時(shí)代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

　　房地產(chǎn)企業(yè)既要認(rèn)真應(yīng)對市場調(diào)整，又要對今后的市場發(fā)展有信心。從中長期來說，我國持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)化還有十多年時(shí)間；到2020年還要解決好“三個(gè)一億”的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，這中間部分人員是交叉的，但相當(dāng)多的人有購房需求、改善性需求和租房需求。此外產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)等新的業(yè)態(tài)還有很多發(fā)展空間。只要我們對當(dāng)前的應(yīng)對措施得當(dāng)，并堅(jiān)定地按照十八屆三中全會(huì)確定的方向推進(jìn)改革，我們的市場一定會(huì)朝著更加理性、更加平穩(wěn)、更加健康的方向發(fā)展。希望大家為實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)共同努力！

　　謝謝！