（2014年8月）8月6日晚，有城市再度傳來房地產(chǎn)限購政策調(diào)整和取消的消息：佛山市宣布外地人購房無需提供社保證明，本地居民限購由家庭改為個人，這意味著一個身份證可買兩套房，限購政策松綁了；長沙市則宣布不再對90平方米以下住房實施限購(長沙原本對90平方米以上的住房和二手房就不限)，限購政策即告全部取消。

　　自4月25日南寧第一個放松限購以來，全國46個限購城市已有近40個城市調(diào)整限購政策，或者政府明確發(fā)文宣布取消、放松，或者口頭傳達(dá)調(diào)整。從2010年開始實施的房地產(chǎn)限購政策，歷時四年，終于走到了盡頭。

　　怎么看待限購政策的退出？其背后的意義如何來把握？

　　首先，最直接的原因是今年以來房地產(chǎn)市場低迷、土地市場不振、庫存高企，迫使地方政府終結(jié)負(fù)面抑制作用較大的限購政策。

　　由于房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟、稅收、財政非常重要，房地產(chǎn)市場長期蕭條和土地市場不振，其負(fù)面影響是地方政府難以承受的。如果從數(shù)據(jù)來看，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.6萬億元，約占全國固定資產(chǎn)投資額的20%，占GDP總量的15%，經(jīng)濟地位舉足輕重；2013年全國土地出讓金收入達(dá)創(chuàng)記錄的3.9萬億元，占地方財政收入的41%，土地市場的榮枯直接影響地方“錢袋子”；房地產(chǎn)行業(yè)稅收也是地方

　　稅收一大稅源，2013年房地產(chǎn)業(yè)“五類”稅收破1.2萬億元，占地方財政收入的比重達(dá)17.7%，經(jīng)濟發(fā)達(dá)省份房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收比例更高(如廣東省2013年房地產(chǎn)業(yè)稅收的占比超過29%)。今年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，地方經(jīng)濟、財政、稅收受影響相當(dāng)大，而市場庫存大幅度提高，很多城市供過于求，直接導(dǎo)致政府調(diào)整抑制需求的限購政策。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院在今年5月底就發(fā)布研究報告《調(diào)整房地產(chǎn)政策已不能延誤》，指出調(diào)整限購等行政限制干預(yù)政策已經(jīng)變得刻不容緩。

　　有一個大的背景不得不提，即去年底召開的十八屆三中全會，明確了新一屆政府要走市場化改革路徑，強調(diào)要“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟體制改革”，提出“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”。很顯然，市場在資源配置中起“決定性作用”，這個原則突破了過往對社會主義市場經(jīng)濟的認(rèn)識，市場和政府的作用需要重新定位。過往在經(jīng)濟領(lǐng)域，屢屢出現(xiàn)政府試圖替代市場來配置資源，政府不斷越位的現(xiàn)象，深化經(jīng)濟體制改革說白了就是回歸市場的改革，所謂“市場化改革”，而政府的作用應(yīng)該在服從市場決定條件下不斷優(yōu)化。

　　我們認(rèn)為，正是在新的發(fā)展改革思路下，目前地方政府一系列調(diào)整房地產(chǎn)限購等行政干預(yù)政策的動作，才變得合理起來，才不會被隨意叫停。過往幾年房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷強化的限購、限貸、限價、限外等行政干預(yù)措施與十八大三中全會的“市場化改革”原則其實是背道而馳的?；貧w市場，去行政化，走市場化改革之路，才是本輪地方政府

　　調(diào)整、取消限購政策背后真正“玄機”，也是地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上繼續(xù)向前走的必然歸宿。而所謂“救市”，維穩(wěn)地方經(jīng)濟，只是外在的契機。

　　第二，政府過往推行限購等行政干預(yù)政策背后的“限購思維”實質(zhì)上源于對房地產(chǎn)的投資基本屬性不正確認(rèn)識。

　　不可否認(rèn)，過去幾年房地產(chǎn)市場比較熱，房價上升較快，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和治理成為社會輿論廣泛關(guān)注的焦點問題。但是，為什么當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)市場過熱、房價上漲的時候，政府調(diào)控會自覺不自覺地不斷運用各種行政干預(yù)措施如限購、限價、限貸、限外、限制預(yù)售和網(wǎng)簽等，不斷地價碼行政干預(yù)？我們認(rèn)為，探討這個問題非常重要，對于未來如何定位房地產(chǎn)市場、政府職責(zé)較為關(guān)鍵，直接關(guān)涉到房地產(chǎn)今后的發(fā)展。

　　我們認(rèn)為，過往調(diào)控之所以熱衷于行政干預(yù)限制房地產(chǎn)市場，深層次的原因在于調(diào)控對房地產(chǎn)屬性的錯誤認(rèn)識，集中表現(xiàn)在否認(rèn)房地產(chǎn)固有的資本、資產(chǎn)和投資屬性，并試圖在政策上來抑制甚至取消這種基本屬性。

　　比如，過往每一輪的調(diào)控文件中總會有“為抑制投資投機”的表述，將這類需求定義為不合理需求，抑制它、甚至消除它成為政策主要目的之一。表面上看來抑制投資投機似乎沒有什么問題，但仔細(xì)思考會發(fā)現(xiàn)幾個非常大的疑問。

　　疑問一：為何限制性政策會改變反復(fù)呢？難道說，市場過熱的時候就需要抑制投資投機這些不合理需求？而房地產(chǎn)市場清淡的時候

　　不要抑制投資投機，這些需求反而成為正常和合理需求？顯然自相矛盾。把投資需求定義為不合理需求，為何目前限購等政策要放松，要取消？

　　疑問二：“投資投機”是并列一類的嗎？投機是炒作，買是為了即刻賣，為了通過反復(fù)交易獲得價差收益，顯然對于市場來看，不是正能量；但是，投資房產(chǎn)則多是為了通過出租，在租賃市場獲得租金收益，形成了租賃市場的供應(yīng)，怎么就成為不合理的需求，成了要遏制的需求？假如投資屬性要否定，那么作為最大的房地產(chǎn)市場的租賃市場，房源供應(yīng)從哪里來呢？供求矛盾怎么解決？還有一些房地產(chǎn)投資看好物業(yè)城市、區(qū)域發(fā)展前景，長期持有，以求獲得資產(chǎn)的配置和實現(xiàn)理財，這難道不是居民最基本的權(quán)利和最普通不過的市場行為？投資、投機完全兩碼事。

　　疑問三：抑制房地產(chǎn)投資，甚至要“去投資化”，那么，房地產(chǎn)不動產(chǎn)的土地資本特點怎么理解？不動產(chǎn)用來進行商品交易，形成所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等資產(chǎn)功能和價值能夠改變嗎？如果沒有投資屬性，那么商品房與保障房的區(qū)別在哪里？把兩種不同性質(zhì)的房產(chǎn)混同起來，會帶來什么政策上的后果呢？

　　實際上，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)(Real estate)，包括土地、土地資本和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利，產(chǎn)品類型是多樣的，包括住宅、商業(yè)、辦公用房、廠房、倉庫等，它不同于一般消費商品，具有滿足消費和投資的雙重屬性，這是公認(rèn)的常識，也是我們1998年告別福利房時代房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的基石。

　　試想，假如一個房地產(chǎn)調(diào)控政策的出發(fā)點、落腳點都是基于對房地產(chǎn)屬性的錯誤認(rèn)識，那么調(diào)控政策怎么能夠把握到房地產(chǎn)的基本規(guī)律，進而產(chǎn)生符合房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的好效果？

　　實際上，否定房地產(chǎn)投資屬性，只承認(rèn)房地產(chǎn)的居住根本屬性，把投資看作是房地產(chǎn)的“洪水猛獸”，把投資當(dāng)作不正當(dāng)?shù)男袨榧右远糁?，并不惜以行政限制措?ldquo;去投資化”，就是限購手段背后的邏輯，也就是“限購思維”。

　　限購這幾年的事實證明，“限購思維”以及由此衍生的調(diào)控，不僅沒有解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，反而導(dǎo)致新的問題產(chǎn)生，例如，一方面，限購管控之下，首次置業(yè)群體比重不斷擴大，但是改善購房急劇萎縮，正常投資幾乎喪失，市場結(jié)構(gòu)扭曲，人為抑制需求，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展良性產(chǎn)生較大負(fù)面效應(yīng)；又如，新房市場、二手房市場同時萎縮，租賃市場供求失衡面臨擴大之勢，市場原有的生態(tài)鏈遭到破壞，供求結(jié)構(gòu)被人為扭曲，產(chǎn)品市場和真實市場有脫節(jié)風(fēng)險；再如，傳導(dǎo)供求關(guān)系的價格機制被人為干預(yù)，有杠桿失效風(fēng)險，市場信息失真，價格信息也失真。有一個真是故事，地方主管職能部門在會議上討論房價問題，因為實施“限價”，不料市場出現(xiàn)“雙合同”，面對網(wǎng)簽系統(tǒng)的失真房屋價格信息，主管部門感嘆自己作為簽約管理部門，雖然有價格記錄，卻不知道市場真實價格情況，真是一個諷刺。

　　深層次地思考，所謂“抑制投資”其實是個不符合規(guī)律的糊涂觀念，而想憑借行政力量實現(xiàn)房地產(chǎn)市場完全自住化更是一種謬誤。根本而言，之所以出現(xiàn)“限購思維”，主要就是因為割裂了房地產(chǎn)的居

　　住根本屬性與資產(chǎn)投資屬性并存不悖的關(guān)系，否認(rèn)房地產(chǎn)的資產(chǎn)、資本屬性的正當(dāng)性，也正是這種失誤，導(dǎo)致限購等行政干預(yù)政策被迫退出市場舞臺?，F(xiàn)在到了需要為房地產(chǎn)投資屬性正名的時候。

　　第三、替代限購政策退出的政策設(shè)計應(yīng)該符合房地產(chǎn)的基本規(guī)律，也應(yīng)該符合社會發(fā)展的規(guī)律。

　　從更高的層面上看，在快速城市化進程中，居民購房需求增量龐大，特大型土地供應(yīng)總體有限，商品房生產(chǎn)周期較長，供給也有周期性，商品房可能形成供不應(yīng)求局面；另一方面，通脹時代以及流動性比較寬松的條件下，也容易形成各種需求膨脹，帶來供求矛盾。加上社會分化，貧富不均，在高房價條件下，普通工薪層購房置業(yè)愈加困難，這樣的問題對于特大型城市是比較現(xiàn)實的，如何解決？或者說，最終替代限購政策退出的機制和手段怎么建立？

　　我們認(rèn)為，解決特大型城市房地產(chǎn)市場與住房供應(yīng)問題的思路并不是限購，不是否定房地產(chǎn)投資屬性，更不是限制各種需求，人為壓制價格，行政干預(yù)擴大化，這是根本違背市場規(guī)律的。房價畢竟只是供求關(guān)系的反映和杠桿，房價上升只是表象，不是問題的實質(zhì)。解決居住問題的根本著眼點應(yīng)是多層面的綜合治理。

　　解決住房供應(yīng)問題，或者說找到限購政策退出的新機制，需要更大的智慧，需要在制度層面上進行符合社會分層和社會發(fā)展的住房體系設(shè)計。

　　在住房供應(yīng)體系設(shè)計上，需要大力建設(shè)商品房市場體系與住房保障體系，兩個體系各司其職，分擔(dān)和滿足不同社會群體的居住需求，

　　所謂“保障的歸保障”、“市場的歸市場”，前者是政府主導(dǎo)的、針對中低收入人群的住房保障體系，在這個體系中，自住屬性才是各種房屋(廉租房、公租房等)的主要功能甚至是唯一功能，在這個體系里，自住屬性才完全等于民生；而市場體系，則主要是針對中等、中高和高收入群體，完全應(yīng)該遵循市場規(guī)律，發(fā)揮房地產(chǎn)的居住、資產(chǎn)投資功能，提供不同類型的產(chǎn)品，政府調(diào)控應(yīng)以市場機制、市場手段為主，盡力避免行政直接干預(yù)，不能將房地產(chǎn)的“投資”屬性簡單地與“民生”對立起來看。

　　我們在很多發(fā)達(dá)地區(qū)考察可以看到比較成功的住房制度體系設(shè)計，例如紐約、倫敦、新加坡、香港等國際大都市，一方面他們有比較健全的房地產(chǎn)市場，其中豪宅市場處于市場體系金字塔塔尖位置，滿足少部分鼎富人群需求，其建筑、設(shè)計、園林、戶型等都體現(xiàn)最高城市和經(jīng)濟發(fā)展成就，成為城市國際大都市的核心價值標(biāo)志之一；中產(chǎn)階級可以在市場上購買、或者租品質(zhì)高的居所，對于投資、各路資金并沒有過多行政干預(yù)限制，相反，將投資看作是正常行為，但對于影響民生的投資輔之以市場手段規(guī)范，對于投機炒作行為則給予嚴(yán)格市場監(jiān)管。另一方面，保障體系覆蓋面比較大，中低收入人群可以通過保障體系來滿足比較體面的純粹居住需求。這應(yīng)該是我們房地產(chǎn)和住房問題中長期的發(fā)展路徑。

　　從短期來看，限購政策逐漸退出，還房地產(chǎn)的自住、資產(chǎn)雙重屬性，逐漸完善市場化的調(diào)控手段(如稅收、財政、金融、供求市場調(diào)節(jié)等方面)應(yīng)該是最好的選擇。