8月6-9日，觀點(diǎn)新媒體主辦的“下行通道中的房地產(chǎn)--2014博鰲房地產(chǎn)論壇”將在論壇策源地海南博鰲舉辦。眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)巨頭等嘉賓齊聚，再啟地產(chǎn)精英、博鰲論劍。

　　十四年來(lái)，博鰲房地產(chǎn)論壇伴隨中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的每一次高峰與低谷，與行業(yè)一同成長(zhǎng)，成為了房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈范圍內(nèi)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的頂級(jí)思想盛會(huì)。

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　　專題：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實(shí)錄（一）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實(shí)錄（二）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　主持人：接下來(lái)繼續(xù)演講環(huán)節(jié)，有請(qǐng)演講嘉賓：威海雙島灣科技城副主任張健先生。張健先生的演講題目是：科技的源泉投資的沃土——威海雙島灣科技城。 　　

　　張?。鹤鹁吹母魑粊?lái)賓，女士們、先生們，大家下午好！非常榮幸來(lái)到博鰲房地產(chǎn)論壇，都說(shuō)這里是觀點(diǎn)信息匯集的地方，上臺(tái)的各位專家，還有業(yè)內(nèi)的精英都給大家分享了自己的觀點(diǎn)，我們作為開發(fā)建設(shè)者，希望給大家提供一些信息，大家也聽(tīng)了這么長(zhǎng)時(shí)間的觀點(diǎn)，相信大家可能也有點(diǎn)疲勞，所以希望大家都能輕松一點(diǎn)，聽(tīng)一下我們提供的信息，也希望我們的信息對(duì)大家是有價(jià)值的。

　　我們的論壇精英匯聚，討論熱烈，正如今天的天氣，讓人熱血沸騰。認(rèn)真聆聽(tīng)了各位專家和行業(yè)領(lǐng)袖的高見(jiàn)，我們認(rèn)為，拋開無(wú)論是經(jīng)濟(jì)下行壓力大，還是市場(chǎng)需求不足等各種問(wèn)題，不可否認(rèn)的是，我們未來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的趨勢(shì)和新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，仍然會(huì)是持續(xù)向前發(fā)展。因此，各位地產(chǎn)領(lǐng)袖不會(huì)停止投資的腳步，可能只會(huì)更加審慎地選擇投資對(duì)象。所以自然條件優(yōu)越，發(fā)展前景良好的區(qū)域就會(huì)得到格外的青睞和關(guān)注。下面請(qǐng)各位把目光向北，投向北中國(guó)的一泓海灣，看一座值得大家關(guān)注和投資的新城，威海雙島灣科技城。

　　正如大家所了解，現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)的新城很多，每個(gè)新城的開發(fā)建設(shè)者就像賣瓜的，都推銷說(shuō)自己的瓜好。我們不否認(rèn)別人的瓜好，但現(xiàn)在都講比較優(yōu)勢(shì)，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，人有我特，下面我向大家介紹一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的雙島灣科技城。

　　一是獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。位于北緯37度線的藍(lán)色休閑之都，世界宜居城市威海市，相信大家已經(jīng)非常熟悉，它位于山東半島最東端，擁有近千公里的海岸線，占全國(guó)的十八分之一。雙島灣科技城位于威海中心城區(qū)的西大門，是威海千里海岸線的起點(diǎn)，距離煙臺(tái)市區(qū)40公里，是連接威海、煙臺(tái)兩大膠東半島城市的重要紐帶，規(guī)劃面積41平方公里。這里緊鄰?fù)Ｖ行氖袇^(qū)，是威海市區(qū)內(nèi)僅存的發(fā)展區(qū)域，也是威海市拓展城市發(fā)展空間重點(diǎn)打造的板塊，區(qū)位絕無(wú)僅有，前景特別廣闊。

　　二是稀缺的自然條件。眾所周知，我們國(guó)家季風(fēng)性氣候非常明顯，夏季東南風(fēng)，冬季西北風(fēng)。很多沿海城市雖然濱海，但是夏天濕熱、冬天干燥?？v覽全國(guó)，只有膠東半島北部的城市，海在城北，山在城南，冬無(wú)嚴(yán)寒且不干燥，夏無(wú)酷暑而不潮濕。威海市全年平均氣溫12攝氏度，年平均降水量800多毫米，四季皆宜旅游，夏季氣候尤為宜深，是避暑、療養(yǎng)、休閑的勝地。威海的大氣、水質(zhì)和噪音等環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)均優(yōu)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，城市環(huán)境空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上的天數(shù)超過(guò)全年總天數(shù)的95%，水環(huán)境質(zhì)量和大氣環(huán)境質(zhì)量排名連年位居山東省17地市第一，是我國(guó)第一個(gè)“國(guó)家衛(wèi)生城市”，也是“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城”，更是我國(guó)第一個(gè)榮獲聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)的城市。雙島灣有幸位居于威海，這里北有15公里的天然金色沙灘，2座海島位于北側(cè)灣口，7.1平方公里的蔚藍(lán)海岸嵌入城區(qū)，三面青山環(huán)抱，4條河流在此匯聚，形成了“外有島、內(nèi)有灣、外環(huán)海、內(nèi)環(huán)山，山環(huán)水繞，交相輝映”的獨(dú)特地貌景觀，匯聚了山、島、灣、泉、林、濕地、沙灘等多種資源，稟賦獨(dú)特。

　　三是便利的交通優(yōu)勢(shì)。資本、人流、物流的聚集必然離不開發(fā)達(dá)的交通體系，雙島灣科技城交通非常便利。這里有通往煙臺(tái)、青島方向的高速公路，將于今年12月20日開通的青威城際鐵路貫穿雙島灣，威海北站距離這里僅有4公里，屆時(shí)乘坐高鐵1.5小時(shí)可達(dá)青島，5至6小時(shí)可達(dá)北京、上海，這里距離威海、煙臺(tái)兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)均只有40分鐘車程，有飛往國(guó)內(nèi)各重點(diǎn)城市及香港、臺(tái)灣、韓國(guó)、俄羅斯等地的航班，飛往北京僅需1小時(shí)，而飛往韓國(guó)首爾僅需50分鐘，此外，威海、煙臺(tái)還有開往大連、韓國(guó)仁川、釜山等地的海上客貨輪渡。隨著中韓自貿(mào)區(qū)影響的不斷升溫，以及遼魯海底隧道戰(zhàn)略設(shè)想的陸續(xù)實(shí)施，都將為這片藍(lán)色海灣注入澎湃的發(fā)展活力。

　　四是優(yōu)越的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。優(yōu)美的環(huán)境不是絕無(wú)僅有的，區(qū)位和環(huán)境是我們最大的比較優(yōu)勢(shì)，而國(guó)家政策的支持為區(qū)域發(fā)展提供了持久動(dòng)力。在國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略——《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，威海是出于核心區(qū)域位置，藍(lán)色經(jīng)濟(jì)特色突出，優(yōu)勢(shì)明顯，目前正充分利用已有良好的海洋產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和豐富的海洋優(yōu)勢(shì)資源，大力培植藍(lán)色產(chǎn)業(yè)，打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)先行區(qū)、高端海洋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和濱海生態(tài)人居示范區(qū)。同時(shí)，利用地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，積極打造中韓經(jīng)濟(jì)合作實(shí)驗(yàn)區(qū)的先行先試區(qū)，目前已經(jīng)與韓國(guó)仁川市開展了試點(diǎn)建設(shè)工作。未來(lái)這里將成為東北亞區(qū)域和山東半島最熱發(fā)展前沿。

　　五是深耕的發(fā)展理念。有了戰(zhàn)略要素和發(fā)展空間，隨之而來(lái)的問(wèn)題就是發(fā)展定位和產(chǎn)業(yè)定位。據(jù)有關(guān)方面測(cè)算，我國(guó)中部與東部城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似率達(dá)93.5%，西部與中部城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似率大于97.9%，全國(guó)各省區(qū)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似率大于90%。城鎮(zhèn)化必然是產(chǎn)城互動(dòng)，但如果只是簡(jiǎn)單地復(fù)制，那么新城的發(fā)展必然會(huì)限于惡性競(jìng)爭(zhēng)，而不可持續(xù)。我們將雙島灣科技城的定位確定為主導(dǎo)發(fā)展高新技術(shù)和科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展濱海特色旅游和健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。以十八屆三中全會(huì)確定的“促進(jìn)科技成果資本化、產(chǎn)業(yè)化”的要求，充分利用威海獨(dú)特的自然環(huán)境和發(fā)達(dá)的藍(lán)色產(chǎn)業(yè)，以科教研發(fā)為平臺(tái)，吸引高端科技人才，打造科技成果和高端人才的匯集地；以政府引導(dǎo)資金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金為平臺(tái)，引導(dǎo)資本與科技結(jié)合，打造科技成果交易轉(zhuǎn)化的匯集地。以濱海特色旅游、高端休閑養(yǎng)生為平臺(tái)，吸引膠東半島、輻射東北亞的人流聚集，打造高端旅游資源的匯集地，逐步形成生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、科技金融、商業(yè)、旅游、居等多種形態(tài)的地產(chǎn)業(yè)匯集區(qū)。

　　女士們、先生們，我們目前的工作重點(diǎn)是打造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，路網(wǎng)、管網(wǎng)、橋梁、防潮堤、海岸景觀等工程同步推進(jìn)。再過(guò)一年，四縱四橫8條主干路、4座大型橋梁將建成通車，13公里長(zhǎng)的防潮堤和133公頃的環(huán)灣公園將全部完工，13平方公里核心城區(qū)的輪廓將展現(xiàn)在大家面前。我們深信，真抓才能攻堅(jiān)克難，實(shí)干才能夢(mèng)想成真，通過(guò)我們自身的努力，加上借智引資，雙島灣的美麗夢(mèng)想一定能夠快速實(shí)現(xiàn)。

　　各位嘉賓，市場(chǎng)風(fēng)云瞬息萬(wàn)變，行業(yè)興衰跌宕起伏。如何打造好一個(gè)新城區(qū)，方向比努力更重要。我們相信，只有洞悉走勢(shì)，才能決勝時(shí)代。只有以全國(guó)性的視野，掌握時(shí)代發(fā)展大勢(shì)，才能找到屬于自己的財(cái)富沃土，二十多年前，十萬(wàn)大軍下海南，今天，在海南，我們呼吁大家動(dòng)身向北，投資未來(lái)，雙島灣科技城期待大家的到來(lái)。

　　主持人：掌聲感謝張健先生的演講，請(qǐng)您回坐休息。接下來(lái)有請(qǐng)演講嘉賓：威海市文登區(qū)國(guó)土資源局副局長(zhǎng)宋濤先生。宋濤先生的演講題目是：生態(tài)、生產(chǎn)、生活——市域一體化下的文登房地產(chǎn)。掌聲有請(qǐng)。

 　　宋濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，女士們、先生們，大家好，十分高興與各位相聚在美麗的海南島。首先對(duì)此次論壇的舉辦表示熱烈的祝賀，對(duì)關(guān)心和支持文登發(fā)展的各界人士表示衷心的感謝，希望通過(guò)今天這個(gè)平臺(tái)加深我們的感情和友誼，開啟更深層次上的交流與合作。

　　下面我介紹一下文登的情況，今年3月18號(hào)文登區(qū)正式成立，文登經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展站到了一個(gè)嶄新的起點(diǎn)上。文登山清水秀，環(huán)境優(yōu)美，是一座最適合人類居住的海濱城市、生態(tài)城市，這里山水相依，河海相接，冬暖夏涼，氣候宜人，是中國(guó)優(yōu)秀的旅游城市。文登境內(nèi)擁有5座高品質(zhì)的溫泉，素有溫泉之都的美譽(yù)。156公里的海岸線島礁齊布，12公里的金色沙灘，是天然海水浴場(chǎng)，植被茂盛，空氣良好，城市地表水的水質(zhì)以及金海岸的水質(zhì)達(dá)標(biāo)率都達(dá)到了百分之百，是國(guó)家環(huán)保模范城市，國(guó)家園林城市，也是中國(guó)著名的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，中國(guó)最美養(yǎng)生戲棲居地。文登歷史悠久，公園568年，文登置縣，是膠東半島少數(shù)的千年古縣之一，是山東歷史文化名城，詩(shī)學(xué)文化燦爛文明。文登的道教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，融儒釋道于一體的全真教在文登開派立宗，發(fā)展成為中國(guó)道教文化中影響最大的兩大教派之一，李龍文化聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。

　　文登區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，文登地處青島、煙臺(tái)、威海的金三角腹地，東面與韓國(guó)隔海相望，膠東半島一小時(shí)生活圈也將建成。文登的南海新港一期已經(jīng)達(dá)到了運(yùn)營(yíng)條件，周邊有5個(gè)國(guó)家級(jí)一類開放溝口，威海國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于境內(nèi)，目前已開通了直達(dá)北京、上海、廣州、韓國(guó)首爾等十幾條國(guó)際、國(guó)內(nèi)的航班，文登擁有強(qiáng)大的工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，形成了汽車及零部件、機(jī)電工具、新材料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)物流、文化旅游、電子商務(wù)、健康養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。

　　近年來(lái)文登區(qū)域發(fā)展布局快速優(yōu)化，以南海新區(qū)為核心，構(gòu)建兩大板塊聯(lián)動(dòng)，市域一體化的發(fā)展格局，目前文登經(jīng)濟(jì)區(qū)的建成配套面積已擴(kuò)大到40平方公里，成為全省首批科學(xué)發(fā)展示范園區(qū)，被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織確定為國(guó)際項(xiàng)目示范園區(qū)。文登的城市文化商務(wù)區(qū)目前已拉開了34平方公里的發(fā)展框架，一個(gè)服務(wù)功能完善、高層建筑密集、生態(tài)水系環(huán)繞的現(xiàn)代化新城目前已初具規(guī)模。目前已被確定為全省發(fā)展服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域。南海新區(qū)陸域規(guī)劃控制面積160平方公里，規(guī)劃建設(shè)面積90平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善，已有15家世界級(jí)中國(guó)500強(qiáng)和上市公司進(jìn)駐，90個(gè)投資過(guò)億元的藍(lán)色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地開工。南海新區(qū)被國(guó)務(wù)院確定為重點(diǎn)建設(shè)的三大海洋新區(qū)之一，成為國(guó)家戰(zhàn)略的重要組成部分。

　　文登獨(dú)特的資源，優(yōu)越的區(qū)位，完備的功能給文登房地產(chǎn)提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。通過(guò)對(duì)周邊三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格的摸底發(fā)現(xiàn)，文登經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展并沒(méi)有引起本地房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，文登房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)較高，價(jià)格的洼地，吸引了眾多的外地購(gòu)房者來(lái)文登購(gòu)房。今后我們將遵循生態(tài)、生產(chǎn)、生活共融的理念，按照世界養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，依托四山五泉一線的資源優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，積極培育溫泉養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，生態(tài)養(yǎng)生和休閑養(yǎng)生等旅游產(chǎn)品，使文登成為北方度假旅游的重要目的地。前不久文登從全國(guó)600多個(gè)申報(bào)單位中脫穎而出，入選了生態(tài)旅游100強(qiáng)。

　　在此，我們誠(chéng)摯地歡迎大家在方便的時(shí)候帶上親朋好友到文登考察指導(dǎo)，投資興業(yè)，與大家共享市域一體化的歷史機(jī)遇。最后祝各位來(lái)賓身體健康，工作順利。

　　主持人：感謝宋濤先生。

　　主持人：下面進(jìn)入今天下午議題的第二個(gè)環(huán)節(jié)：2014博鰲房地產(chǎn)論壇主題論壇二：分化了的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　首先請(qǐng)出一位重要嘉賓為我們奉獻(xiàn)演講，有請(qǐng)：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生。陳淮先生的演講題目是：地產(chǎn)“囚徒”該不該拯救房地產(chǎn)？掌聲有請(qǐng)。

　　陳淮：謝謝主持人，謝謝大家，為了保證后面巴曙松博士的演講時(shí)間，我只講10分鐘。

　　今天大會(huì)給了我一個(gè)奇怪的題目，該不該拯救房地產(chǎn)？我三天三夜沒(méi)睡覺(jué)都沒(méi)想明白。房地產(chǎn)怎么了，需要拯救？需要拯救的是那些省部級(jí)以上的高官。今天上午單偉豹先生講到，他強(qiáng)烈不認(rèn)同這個(gè)下行通道，我非常贊同他的觀點(diǎn)。為什么？中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全球規(guī)模最大，增長(zhǎng)最快的市場(chǎng)，面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)需要拯救？想不明白，不知道為什么要拯救。中國(guó)的社會(huì)發(fā)展到了這樣一個(gè)階段，住房正在成為人們消費(fèi)需求彈性最高的一個(gè)指向。說(shuō)一個(gè)專業(yè)的詞，一個(gè)年輕人掙3000塊，買不起房，他每月只能拿出600塊租房。當(dāng)他收入增長(zhǎng)到4000，收入只要增長(zhǎng)33%，他每月可以拿出1200用于解決自己的住房需求。收入增長(zhǎng)33%，他的住房消費(fèi)能力可以增長(zhǎng)100%。我們大多數(shù)的城市居民正處在這樣一個(gè)高彈性、高敏感階段。經(jīng)濟(jì)學(xué)怎么就發(fā)現(xiàn)人們不同的消費(fèi)有不同的敏感度和彈性？比如說(shuō)老板提拔你，讓你從財(cái)務(wù)總監(jiān)到集團(tuán)副總，收入增長(zhǎng)30%，你吃飯也增長(zhǎng)不了30%。因?yàn)樗幱诓幻舾?、無(wú)彈性階段。一個(gè)社會(huì)收入高敏感、高彈性的需求指向的產(chǎn)業(yè)需要拯救？我不理解。

　　中國(guó)的城市化、城鎮(zhèn)化剛剛拉開帷幕，走過(guò)初期而已，我們不過(guò)在21世紀(jì)第一個(gè)10年開了個(gè)奧運(yùn)會(huì)，上海開了個(gè)世博會(huì)，把沿海幾個(gè)大城市的基礎(chǔ)設(shè)施臉面上的工作做到位了而已，我們的二三線城市還嚴(yán)重滯后于現(xiàn)代化、國(guó)際化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的水平，老百姓的步伐還停留在脫困階段，就是北、上、廣、深這兩年到城里看海的故事也不斷流傳。國(guó)務(wù)院今年上半年開的常務(wù)會(huì)提到，未來(lái)10年大規(guī)模改造我們國(guó)家城市的地下市政管網(wǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施。剛剛拉開帷幕而已，你就不得了了？這個(gè)產(chǎn)業(yè)為什么需要拯救？我不明白。我們的社會(huì)發(fā)展到今天，老百姓的利益訴求正在從提高收入向提高收入與私人財(cái)富的累積并重這樣一個(gè)階段過(guò)渡。什么叫全面的小康？就是大多數(shù)人有產(chǎn)的小康，人人都在從無(wú)產(chǎn)階級(jí)向有產(chǎn)者階段進(jìn)發(fā)，這個(gè)過(guò)程中的房地產(chǎn)業(yè)需要拯救？我不明白。

　　提出這個(gè)話題的人，他們心里頭意識(shí)和沒(méi)意識(shí)到的是希望拯救那些在新常態(tài)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不能存活的個(gè)體。他說(shuō)你看我這個(gè)企業(yè)資金鏈都緊張了，我高價(jià)拿了地了，我的銷售都減緩了，我的資金鏈都要斷了，所以要拯救這個(gè)。這叫常態(tài)，春夏秋冬不能適應(yīng)，只能是春天或者夏天存活的個(gè)體，你可能是這個(gè)群體素質(zhì)進(jìn)化過(guò)程中第一輪就要被淘汰的。也可能你希望拯救的是那個(gè)舊體制下已經(jīng)遠(yuǎn)不能適應(yīng)深化改革要求的土地財(cái)政，中央與地方的稅負(fù)關(guān)系，或者我們現(xiàn)在的土地制度。你說(shuō)地方政府都活不下去了，你得讓他賣地為生，這是需要改的，不是需要救的。

　　有沒(méi)有需要救的？有。哪些需要拯救？我們的政策體系。過(guò)去10年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的過(guò)程中，我們的政策體系是嚴(yán)重滯后，對(duì)客觀規(guī)律的主動(dòng)把握嚴(yán)重不足。如果我們?cè)诮窈笙蚴袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，不能夠把握市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律和脈搏，那么我們永遠(yuǎn)不能夠在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里頭成為一個(gè)主動(dòng)改變者。

　　過(guò)去政策體系有4個(gè)重要的缺陷。第一大缺陷是不斷強(qiáng)化政府權(quán)力，背市場(chǎng)機(jī)制的力量而行。仔細(xì)想想，過(guò)去10年，我們這個(gè)博鰲房地產(chǎn)論壇每年都在討論這個(gè)，一上臺(tái)說(shuō)下一步出什么政策，說(shuō)了10年，這10年真正影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一因素是什么？決定著我們房地產(chǎn)業(yè)的成交規(guī)模、價(jià)格、空間分布、買房的水平是什么？是國(guó)五、國(guó)八、國(guó)十條，還是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？是市場(chǎng)。市場(chǎng)頑強(qiáng)地按照它的自有軌跡運(yùn)行。第二個(gè)是高成本低效率，滯后性、主觀性、被動(dòng)性明顯。第三，沒(méi)有在改革問(wèn)題上做任何動(dòng)作，包括政府土地制度的調(diào)整、中央與地方財(cái)稅關(guān)系的調(diào)整，以及城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整等根本問(wèn)題上，總是以維持退燒藥能治病。當(dāng)然還有其他的，比如說(shuō)我剛才說(shuō)到的，我們有些政策還是起到作用的，比如說(shuō)抑制投機(jī)性需求，比如說(shuō)完善市場(chǎng)交易制度，比如說(shuō)完善保障體系起了作用，但是這些起了作用的政策，事后想也是低效率和高成本的。這幾項(xiàng)需要改造。十八屆三中全會(huì)說(shuō)了個(gè)關(guān)系，市場(chǎng)主導(dǎo)、政府引導(dǎo)。我們新一屆政府正在逐步走向市場(chǎng)主導(dǎo)。剛才有人說(shuō)為什么取消限購(gòu)，這是救市。在我們媒體中頗有這樣的言詞，不斷有記者問(wèn)，取消限購(gòu)能對(duì)市場(chǎng)有多大刺激作用。錯(cuò)了。取消限購(gòu)是因?yàn)樗鼪](méi)必要存在了。什么時(shí)候才需要限購(gòu)呢？限購(gòu)的最初動(dòng)因是抑制投機(jī)性需求。只有在長(zhǎng)期持續(xù)的供不應(yīng)求的時(shí)候才需要限制需求，春運(yùn)的時(shí)候才需要限制，每人只能買兩張火車票?；疖嚻备挥诘臅r(shí)候，有黃牛黨買火車票嗎？當(dāng)你血壓不高，你吃降壓靈干嗎？限購(gòu)和救市沒(méi)什么。第二個(gè)需要拯救的是金融體系，在過(guò)去一些年，一個(gè)和尚挑水吃，兩個(gè)喝水擔(dān)水吃，三個(gè)喝水沒(méi)水吃。中國(guó)缺錢嗎？中國(guó)從進(jìn)入21世紀(jì)第二個(gè)10年已經(jīng)是資本外溢的國(guó)家，中國(guó)是美國(guó)第一大債權(quán)人。前兩天王健林見(jiàn)CNN的記者，他跟記者說(shuō)，你回去問(wèn)你們老板CNN賣不賣，你要賣我就買了。缺錢嗎？缺的是融資的渠道。銀行本來(lái)就是最保守的貨幣供應(yīng)者，房地產(chǎn)就不應(yīng)該靠它吃飯，或者主要靠它吃飯。十八屆三中全會(huì)講得明明白白的，大力發(fā)展債市，發(fā)展直接融資，這樣一個(gè)體系已經(jīng)不能夠適應(yīng)日益蓬勃發(fā)展，過(guò)去10年是，今后10年還將是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模、速度和質(zhì)量，直接決定著未來(lái)10年、20年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模、速度和質(zhì)量。第三個(gè)需要拯救的是改革。10年來(lái)，我們這個(gè)蓬勃發(fā)展的產(chǎn)業(yè)沒(méi)有得到多少改革的紅利。在土地制度上市場(chǎng)化的程度有多大進(jìn)展，優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成得怎么樣？如果說(shuō)要拯救房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)事成立，就是把十八屆三中全會(huì)規(guī)定的60條改革扎實(shí)穩(wěn)健，積極快速推進(jìn)，就是我們的希望所在。

　　主持人：感謝陳淮先生。接下來(lái)繼續(xù)演講環(huán)節(jié)，接下來(lái)有請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心，金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生為我們進(jìn)行演講。巴曙松先生的演講題目是“二手房市場(chǎng)新賽道、新機(jī)會(huì)”。

　　巴曙松：剛才那位著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家參加論壇以來(lái)，每次都批評(píng)金融問(wèn)題，老是沒(méi)有透徹地講房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題。今天早餐會(huì)上有多位地產(chǎn)界掌門人都質(zhì)疑，下行通道到底是指什么，是什么在下行，我想找一個(gè)正在上行的市場(chǎng)，那就是二手房市場(chǎng)，它是一個(gè)典型的正在上行中的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我這一年在紐約哥倫比亞大學(xué)做訪問(wèn)學(xué)者，其中一項(xiàng)業(yè)余的打發(fā)時(shí)間的工作是陪國(guó)內(nèi)的朋友看房子，這就促使我查一些數(shù)據(jù)，然后深深地感到，在一個(gè)成熟市場(chǎng)，當(dāng)它的新房市場(chǎng)不一定有快速增長(zhǎng)的時(shí)候，它的二手房市場(chǎng)成為一個(gè)非常有活力的，也帶來(lái)新的商業(yè)機(jī)會(huì)的賽道、新的機(jī)會(huì)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)比較，發(fā)展到中國(guó)這個(gè)階段，我們這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房的前面崛起，已經(jīng)是一個(gè)必然的趨勢(shì)，在主要的幾個(gè)成熟市場(chǎng)，美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、澳大利亞這幾個(gè)市場(chǎng)，已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　前面列出來(lái)的這幾個(gè)國(guó)家和市場(chǎng)，它的二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。主要就是二手房的充分流通推動(dòng)了一個(gè)多層次的市場(chǎng)體系。從1972年到2013年，美國(guó)的二手房交易量增長(zhǎng)了2.5倍，達(dá)到510萬(wàn)套。二手房的成交占比超過(guò)90%。我陪一些國(guó)內(nèi)的朋友去看房子，我看到美國(guó)的木頭建的房子，有的是一九零幾年的房子還在使用，流通量非常大。只有房屋的自有率達(dá)到一定的水平，業(yè)主自有的房屋存量足夠大，這個(gè)時(shí)候是二手房的出售和出租市場(chǎng)開始孕育，或者說(shuō)往上走的開始。

　　大家看這個(gè)曲線，美國(guó)前期的二手房市場(chǎng)在積累了一定的時(shí)間之后，存量足夠大之后，在新房市場(chǎng)增長(zhǎng)不是很明顯之后，我們看到二手房市場(chǎng)迅速上升。英國(guó)的二手房市場(chǎng)崛起于20世紀(jì)80年代，這主要是因?yàn)橛?guó)的房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后才上升到60%以上，然后孕育了20年之后，二手房市場(chǎng)大幅飆升。英國(guó)政府歷史上對(duì)住房市場(chǎng)干預(yù)就比較深，曾經(jīng)一度有50%以上的房屋是由政府提供的，香港這一點(diǎn)也很像。大家看香港的夜景燈火輝煌，我在香港也工作過(guò)六七年，香港有一半的房子就是由政府提供的。房屋自有率上升的速度非常慢，所以導(dǎo)致它的二手房市場(chǎng)受到一定的影響。同時(shí)存量房屋的質(zhì)量能否滿足要求也是一個(gè)問(wèn)題，如果你的存量住房質(zhì)量很差，它的市場(chǎng)也不會(huì)有這么好的發(fā)展。美國(guó)的二手房市場(chǎng)之所以這么龐大，每年有500萬(wàn)套的交易量，在很大程度上是因?yàn)樗姆课萁Y(jié)構(gòu)是由獨(dú)棟的房子。我們看它的成交構(gòu)成，80%是獨(dú)棟的房子，聯(lián)排、公寓或者是其它形式的占比都是很小的。人口流動(dòng)和住房轉(zhuǎn)換的頻率從根本上決定了房屋流通率以及二手房的空間。美國(guó)的二手房市場(chǎng)爆發(fā)，于美國(guó)的郊區(qū)化人口流動(dòng)和移民有根本的關(guān)系，特別是那些學(xué)校比較好的鎮(zhèn)，流通量非常大，因?yàn)樗牡囟惙浅８?，可能?%、4%，甚至到5%，只要有孩子上學(xué)，上完學(xué)，這個(gè)房子立馬就賣掉，搬到其它的地稅低的地方，所以流通非常常見(jiàn)。人口流動(dòng)對(duì)出租市場(chǎng)的作用也非常明顯，二手房的出租市場(chǎng)，住房換手率高達(dá)30%，是交易市場(chǎng)房屋流通率的6倍。特別是一些大都市，在紐約有一句玩笑話，說(shuō)紐約基本上是年輕人待的地方，那些年輕人在干什么呢？他們調(diào)侃華爾街有一個(gè)玩笑話，說(shuō)有30%在忙著租房、搬家，有30%在忙著找工作、換工作，還有30%忙著找男朋友、女朋友，都是剛畢業(yè)的年輕人，住在曼哈頓島上，流通性非常大。

　　中國(guó)的二手房市場(chǎng)如何呢？我們看到目前的二手房市場(chǎng)主要集中在一線和個(gè)別二線市場(chǎng)。二手房的成交面積占比和成交金額占比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發(fā)正在孕育中。即使是一線城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空間。即使是北京、上海這種城市，流通率的占比也還是非常有限。前兩天我跟幾個(gè)做PE投資的朋友來(lái)做一個(gè)上半年投資狀況的總結(jié)和下半年的展望，忽然凸現(xiàn)有些項(xiàng)目，特別是一些產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)有很意外的波動(dòng)，最后得出結(jié)論，一線城市因?yàn)榉N種原因，被低價(jià)斬倉(cāng)賣出的房子，比投資那些產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)的收益都要好。

　　二手房崛起的條件應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)逐步具備。存量的商品房規(guī)模已經(jīng)足夠大，目前商品房存量已經(jīng)超過(guò)1億套，如果考慮目前在建施工的規(guī)模，2015年應(yīng)該到1.25億套。同時(shí)，我們城市家庭房屋的自有率已經(jīng)很高，考慮到中國(guó)城市常住人口超過(guò)2.5億是農(nóng)村流入的非戶籍人口，多數(shù)并沒(méi)有進(jìn)入商品房市場(chǎng)，如果把這一部分扣除的話，重新計(jì)算中國(guó)城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房，2015年會(huì)超過(guò)70%。這么高的住房自有率，是二手房市場(chǎng)崛起的一個(gè)重要條件。同時(shí)我們新一輪人口流動(dòng)的趨勢(shì)正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊區(qū)之間的流動(dòng)會(huì)帶來(lái)二手房交易，特別是租房市場(chǎng)的巨大的需求。這不是一個(gè)下行通道的市場(chǎng)，而是一個(gè)在上行的起點(diǎn)上的新的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　二手房市場(chǎng)的空間和機(jī)會(huì)主要表現(xiàn)在三個(gè)領(lǐng)域，一個(gè)是交易傭金，第二個(gè)是廣告的支出，第三個(gè)是配套的服務(wù)。二手房交易傭金規(guī)模取決于交易額、經(jīng)紀(jì)人參與比例、傭金率三個(gè)變量，以美國(guó)為例，2013年美國(guó)二手房交易額為1.2萬(wàn)億美元，經(jīng)紀(jì)人參與完成的比例為91%，傭金率為5.2%，三者相乘得出的傭金是600億美元。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，傭金率在3%到4%是正常的水平。中國(guó)目前的傭金主要集中在前5個(gè)城市，傭金率平均在2%左右。第二個(gè)是廣告支出，第三個(gè)是配套的服務(wù)，在美國(guó)二手房的交易環(huán)節(jié)非常復(fù)雜，涉及眾多的行業(yè)，每年相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用超過(guò)200億美元。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，如果說(shuō)過(guò)去十幾年市場(chǎng)很簡(jiǎn)單，政策弄得很復(fù)雜，未來(lái)這段時(shí)間我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)非常的簡(jiǎn)單、清晰。市場(chǎng)本身變得非常的復(fù)雜。這就促使我們業(yè)界需要做更多更專業(yè)的細(xì)分的深入分析。謝謝各位。

　　主持人：感謝巴曙松先生為我們帶來(lái)的精彩演講。接下來(lái)讓我們掌聲有請(qǐng)今天下午最后一位奉獻(xiàn)演講的嘉賓，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平先生。蔡洪平先生的演講題目是“房地產(chǎn)市場(chǎng)整合期的金融策略”。

　　蔡洪平：除了巴曙松富有性感的語(yǔ)言表達(dá)之外，這個(gè)音樂(lè)也是我最喜歡的，我在40年前參加過(guò)西沙海戰(zhàn)，我會(huì)跳紅色娘子軍當(dāng)中的一段芭蕾舞，我今年60歲了，還能表演這段。

　　剛才巴曙松先生講的美國(guó)二手房的交易問(wèn)題，我非常贊同，我猜想他可能在美國(guó)也買了一套房子，否則他不會(huì)有這么深的了解。我去年在美國(guó)也買了一套房子，最近兩個(gè)朋友也在美國(guó)買了房子，在1200萬(wàn)美元左右的交易額是4%左右，在500萬(wàn)以下是6%的傭金，這6%是買家和賣家各承擔(dān)3%的。美國(guó)的二手市場(chǎng)值得中國(guó)學(xué)習(xí)，他們跟股票市場(chǎng)是一樣的，它的房子記錄非常詳細(xì)。美國(guó)的房子分三波，第一波是一戰(zhàn)以后一次大的新建，第二次大的建設(shè)是在二戰(zhàn)結(jié)束以后，第三次是上世紀(jì)90年代以后，基本上都是木頭建筑，它的資料詳細(xì)披露到像招股書一樣，那個(gè)房子曾經(jīng)修過(guò)哪個(gè)柱子等等都有紀(jì)錄。如果披露不充分的話，他的前主人都會(huì)被告。我相信中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)也會(huì)建立起來(lái)，但是中國(guó)的費(fèi)用不會(huì)太高。不同的地區(qū)不同的費(fèi)用，這個(gè)文化不太一樣。

　　目前整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)際資本市場(chǎng)上的估值是歷史最低的階段。我們看這張表，恒大今天的市盈率是3.3倍，也就是說(shuō)它做到100億的利潤(rùn)，才能達(dá)到300億的市值。大部分的房地產(chǎn)公司目前PE都在5以下，富力是3.58，SOHO中國(guó)是3.69，綠城中國(guó)3.51。當(dāng)然也有高一點(diǎn)的，像中國(guó)海外就是8.12，稍微好一點(diǎn)的企業(yè)是6到7左右。目前這個(gè)市場(chǎng)估值非常低的原因是什么呢？我看很大的一個(gè)方面不是國(guó)外資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)不看好，而是目前全世界都對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)和政策取向不明確。目前購(gòu)房者不清楚到底該不該買，這比房地產(chǎn)暴跌還要更加可怕。資本市場(chǎng)有一句俗話叫“不怕你跌不怕你漲，就怕你不交易”。目前這種現(xiàn)狀在房地產(chǎn)市場(chǎng)維持時(shí)間長(zhǎng)的話，我相信未來(lái)一兩年會(huì)出現(xiàn)很大的下滑。今天能不能做交易，至少有很多人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)還有希望往上走。目前這種不確定的情況和市場(chǎng)很低的估值，這是目前我最擔(dān)憂的局面。

　　正因?yàn)槿绱耍谶^(guò)去的兩年時(shí)間里面，除了有5家房地產(chǎn)公司做過(guò)配股以外，90%的房地產(chǎn)公司都沒(méi)有做股權(quán)的安排，大部分都是安排債務(wù)融資，或者債務(wù)再融資。在去年香港資本市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)再融資在150億到180億美元之間，今年還沒(méi)有結(jié)束，但是這個(gè)勢(shì)頭可能會(huì)比去年低一點(diǎn)。目前在香港上市的很多公司也非常困難。目前在香港發(fā)行的股票，大部分叫自摸，理論上說(shuō)這是違法的，所謂的自摸就是我發(fā)行股票的時(shí)候找一些朋友來(lái)幫忙，大家買過(guò)去。我知道有的的過(guò)程中，后面有拖底等等安排的，這里面對(duì)小投資者是不公平的，但是也沒(méi)有小投資者來(lái)買你的股票。這種所謂僵尸般的人工發(fā)行不是正常的房地產(chǎn)上市。當(dāng)我做碧桂園上市那一年，有17倍的市盈率，我做潘石屹上市那一年差不多15.8倍市盈率，綠城上市的時(shí)候是15.9倍的市盈率。

　　目前上市這么困難，大家為什么還要上呢？還是有它的道理，因?yàn)樯鲜幸院罂梢园l(fā)債融資。目前在香港發(fā)行債務(wù)融資，國(guó)企的平均成本應(yīng)該在4%左右，最優(yōu)秀的民企在7%左右，差一點(diǎn)的地產(chǎn)公司融資成本大概在9%到11%左右。即便是這樣做，也可以拿到8%到9%的利息，也比房地產(chǎn)公司在國(guó)內(nèi)的融資成本要低。所以人們還是想去香港上市融資。我也不知道為什么A股市場(chǎng)經(jīng)常被一些政策左右，房地產(chǎn)公司在A股市場(chǎng)上不能融資，是全世界沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。所以我認(rèn)為A股市場(chǎng)的融資對(duì)地產(chǎn)的封閉或者偏見(jiàn)是非常愚蠢和不應(yīng)該的。既然是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，為什么這樣說(shuō)人家呢？過(guò)去15年所有的房地產(chǎn)政策都是把供應(yīng)減少，要么就資金供應(yīng)減少，要么就土地供應(yīng)減少，最后實(shí)在控制不住了就把交易控制住，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正常，不是老百姓的事，不是地產(chǎn)商的事，是中國(guó)政府一手造成的。我們感謝這屆政府，基本上還行，不輕易動(dòng)地產(chǎn)，不輕易干涉地產(chǎn)。我跟國(guó)外的投資者說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)在中國(guó)政府這么殘暴的蹂躪下還能夠健康的成長(zhǎng)，我認(rèn)為這個(gè)產(chǎn)業(yè)是很了不起的，哪有一個(gè)行業(yè)會(huì)被政府這樣反復(fù)蹂躪，最終還能有今天這樣的發(fā)展，我認(rèn)為是非常不容易的。

　　說(shuō)完融資以后，現(xiàn)在要做什么？我認(rèn)為我們今天的眼光不要更多的關(guān)注拿地，從我自己的內(nèi)心來(lái)說(shuō)，我勸企業(yè)跟政府要保持若即若離的關(guān)系。前兩天看到一個(gè)報(bào)道，說(shuō)中國(guó)的官員腐敗大多都跟房地產(chǎn)有關(guān)，這到底是政府的責(zé)任還是企業(yè)的責(zé)任？、

　　現(xiàn)在與其拿地還不如整合市場(chǎng)，即便今天表上看到那么多上市公司市盈率很低，但是一旦有兼并收購(gòu)概念的房地產(chǎn)就會(huì)漲。有一個(gè)叫華南城的企業(yè)，是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，被騰訊收購(gòu)以后，華南城現(xiàn)在市盈率就很高。達(dá)到將近8倍的市盈率。趁資本市場(chǎng)低靡的時(shí)候，包括資本市場(chǎng)碰到困難的時(shí)候，就是一個(gè)整合的最佳時(shí)機(jī)。一個(gè)成熟的市場(chǎng)是通過(guò)整合完全全過(guò)程的。單邊的發(fā)財(cái)，單邊的蕭條，而沒(méi)有整合是不可思議的。在整合的過(guò)程中，有些的企業(yè)，有些的管理，控制成本，反周期操作等等，像龍湖這樣就做得非常好，他們能夠?qū)χ芷谟泻芎玫目捶?，?duì)政府關(guān)系有很好的處理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏有很好的把握，對(duì)成本控制也有一套，對(duì)管理的機(jī)制以及內(nèi)部的管理很有底氣，這些公司可以走得很遠(yuǎn)，這些公司扮演一個(gè)整合者的決定。目前資金準(zhǔn)備充分的話，完全可以通過(guò)整合來(lái)促進(jìn)發(fā)展。收他的股權(quán)要比收資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)便宜很多。這個(gè)時(shí)候與其去拿土地，倒不如向市場(chǎng)尋找合適的收購(gòu)對(duì)象。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整合的高潮和黃金時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，讓我們?cè)谶@個(gè)時(shí)候整合地產(chǎn)市場(chǎng)，在整合中使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)很好的發(fā)展。

　　主持人：掌聲感謝蔡洪平先生。接下來(lái)進(jìn)入今天下午第二場(chǎng)博鰲主題辯論會(huì)。“優(yōu)勝劣汰，適者生存”不只是大自然的法則，也是市場(chǎng)行為的規(guī)則，只有更強(qiáng)者才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。在行業(yè)下行之時(shí)，率先看到盡頭的企業(yè)總會(huì)先人一步。博鰲主題辯論會(huì)二的議題是：房地產(chǎn)的活法。首先，請(qǐng)出主持嘉賓上臺(tái)就坐，有請(qǐng)：新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生

　　還有我們的辯論嘉賓：歌華中奧投資有限公司總裁吳振綿先生

　　金地集團(tuán)董事、金地商置集團(tuán)行政總裁徐家俊先生

　　三盛地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁梁川先生

　　深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司副總裁李偉先生

　　正榮集團(tuán)有限公司副總裁黃超先生

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司營(yíng)銷定位中心總經(jīng)理方明富先生

　　房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司副總裁金治國(guó)先生。

　　歐陽(yáng)捷：大家下午好，這是我們今天最后一場(chǎng)嘉賓對(duì)話，時(shí)間可能有點(diǎn)晚，現(xiàn)在是5點(diǎn)05分，我們有40分鐘時(shí)間。我先拋個(gè)磚，把各位嘉賓的觀點(diǎn)引出來(lái)，希望能夠釋放大家的光彩。

　　今天的主題是下行通道，但是這個(gè)下行通道是我們今天最大的分歧點(diǎn)和爭(zhēng)議點(diǎn)。市場(chǎng)是不是在下行？真理越辯越明，我想不僅僅是我們觀點(diǎn)的初衷，通過(guò)嘉賓的對(duì)話，能夠使我們的辯論辯出一個(gè)真正的對(duì)大家有啟發(fā)、有借鑒的東西。在這個(gè)過(guò)程中，我們希望嘉賓的辯論能夠熱鬧些、精彩些，所以過(guò)程中我可能會(huì)不時(shí)地插話，如果打斷了，不是對(duì)各位嘉賓的不禮貌和不尊重，而是希望辯論更加熱烈一些。

　　下面我想拋一點(diǎn)觀點(diǎn)，昨天在閉門會(huì)上我講了四個(gè)觀點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然很好，今年下半年會(huì)比上半年更好。第二，可能在座有很多媒體，媒體也希望講一些讓大家擔(dān)憂的事，但是我們認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)可能沒(méi)他們想的那么差，特別是7月份的數(shù)據(jù)一旦出來(lái)以后，我們大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，同比、環(huán)比一定是雙降，但是雙降不意味著市場(chǎng)不好，我們也希望大家要更好地、更客觀理性地看待這個(gè)問(wèn)題。從2007年起，6月份就是歷史的高點(diǎn)之一，所以我們認(rèn)為，從環(huán)比來(lái)看，7月份不會(huì)比6月份高。同比因?yàn)槿ツ晔浅０l(fā)展，所以去年很高。第三，金九銀十一定會(huì)來(lái)，過(guò)去幾年9月份一直是歷史第三高點(diǎn)，所以下半年一定不會(huì)差，政府的政策以及企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)把市場(chǎng)的預(yù)期在逐步扭轉(zhuǎn)。第四，我們覺(jué)得未來(lái)還有白銀的30年時(shí)間，我先拋這些觀點(diǎn)。

　　我們第一個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)問(wèn)一下正榮集團(tuán)的黃總，大家都說(shuō)福建的企業(yè)在市場(chǎng)下行的時(shí)候反而特別激進(jìn)，到底是不是這樣的？是源于他們對(duì)市場(chǎng)很理性的客觀判斷，還是福建人愛(ài)賭，我們先聽(tīng)聽(tīng)黃總對(duì)這個(gè)問(wèn)題的看法。

　　黃超：感謝歐陽(yáng)總，把第一個(gè)問(wèn)題就提給了我，對(duì)于市場(chǎng)大勢(shì)的判斷，跟剛才歐陽(yáng)總拋的這個(gè)觀點(diǎn)，我們也是一致的，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的大勢(shì)，我們還是比較樂(lè)觀的，也是看好的。主要原因有這么幾個(gè)：第一是我們國(guó)家住房需求的量很大，2013年住房交易量達(dá)到了13億平方米，而且我們判斷，隨著城鎮(zhèn)化的紅利，包括戶籍制度改革等大的政策逐步的推進(jìn)，我相信中國(guó)住房的交易量會(huì)在11億到13億平方米，每年在這個(gè)高位上運(yùn)營(yíng)，所以我們覺(jué)得中國(guó)未來(lái)的市場(chǎng)需求還是比較大的。正榮集團(tuán)判斷大勢(shì)這一塊相對(duì)也比較樂(lè)觀一些，對(duì)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展我們也不悲觀。

　　歐陽(yáng)捷：正榮集團(tuán)今年上半年的業(yè)績(jī)應(yīng)該是不錯(cuò)的，從你們覆蓋的主要的區(qū)域，你們以華東、福建為主，從你們的區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，你們?cè)趺纯创鞒鞘械氖袌?chǎng)情況？

　　黃超：因?yàn)槲覀儑?guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟其它指標(biāo)是一樣的，它就是結(jié)構(gòu)差異性非常大。我們參與了一些中部市場(chǎng)，像在南昌，還參與了福建海西經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括去年剛剛進(jìn)入了長(zhǎng)三角區(qū)域，這些市場(chǎng)分化導(dǎo)致的一些結(jié)構(gòu)性的優(yōu)勢(shì)區(qū)域也會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。我們分析，在下一步的發(fā)展中，有可能不會(huì)是每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)城市、每個(gè)公司都賺錢，但是如果你是經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選的，在分化背景下的結(jié)構(gòu)優(yōu)選的城市、項(xiàng)目和運(yùn)作的產(chǎn)品，我相信機(jī)會(huì)還會(huì)非常好。今年上半年正榮集團(tuán)的交易量同比增長(zhǎng)比較樂(lè)觀，上半年完成了90億的銷售，下半年我們有一些新項(xiàng)目入市，今年的目標(biāo)不能說(shuō)百分之百完成，但是完成80%到90%我們還是很有信心的。

　　歐陽(yáng)捷：接下來(lái)把第二個(gè)問(wèn)題拋給三盛集團(tuán)，也是來(lái)自福建地區(qū)的，你們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的判斷是什么樣的？我記得你們?cè)谌ツ杲邮苡^點(diǎn)采訪的時(shí)候，李總曾經(jīng)講過(guò)一個(gè)話，你們的目標(biāo)控制偏差是5%，你們今年的目標(biāo)是多少？是不是還是控制在5%之內(nèi)？你們有沒(méi)有信心完成任務(wù)？這種信心從何而來(lái)？

　　梁川：今天所有的專家學(xué)者討論這么多，重點(diǎn)不是在講到底是上行還是下行，大家其實(shí)現(xiàn)在真正在考慮自己的差異化商業(yè)模式到底是什么，就我們自己的戰(zhàn)略到底應(yīng)該怎么走，不是大家一窩蜂地討論華東區(qū)域好，我們的銷售額有往上調(diào)整，市場(chǎng)不好就往下調(diào)5%。

　　我們公司是做制造業(yè)出身的，我們公司的企業(yè)文化，比較敬畏自然規(guī)律，比較敬畏經(jīng)濟(jì)周期，所以我們一直對(duì)自己的計(jì)劃、目標(biāo)和想要的方向會(huì)考慮得多一些，在我們內(nèi)部有一句話“戰(zhàn)略其實(shí)是選方向，如果方向?qū)α?，再遠(yuǎn)都會(huì)跑到目的地，如果方向不對(duì)，跑得越快，死得越早”。其實(shí)我們現(xiàn)在不是特別關(guān)注現(xiàn)在行業(yè)調(diào)不調(diào)控，我們每年都有自己的計(jì)劃和目標(biāo)，相對(duì)偏差控制也是比較好的，我們希望今年能突破100億，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的希望還是比較大的。

　　歐陽(yáng)捷：今年比去年增長(zhǎng)多少？

　　梁川：兩個(gè)億。

　　歐陽(yáng)捷：是不是因?yàn)槟愕哪繕?biāo)定得很保守，所以你才說(shuō)完成目標(biāo)偏差率很??？

 　　梁川：也不是這么講，我們定得不高，但是大家也是全力以赴的。雖然我們沒(méi)上市，但是對(duì)內(nèi)地和香港上市的房企，每年我們都會(huì)做對(duì)標(biāo)研究，這些房企的銷售增長(zhǎng)率、復(fù)合增長(zhǎng)率、人均開發(fā)量、地域戰(zhàn)略、拿地的差異化等等，我們都會(huì)很關(guān)注。我們自己怎么落實(shí)呢？我們內(nèi)部現(xiàn)在的商業(yè)模式，我們把它總結(jié)為X+住宅+Y三元產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，經(jīng)過(guò)我們整合成熟之后，我覺(jué)得還是很有潛力的。房地產(chǎn)開發(fā)商短期內(nèi)還離不開住宅這個(gè)現(xiàn)金流來(lái)源最大的行業(yè)，利潤(rùn)相對(duì)也較高。我們集團(tuán)的利潤(rùn)相對(duì)還不錯(cuò)的，當(dāng)然這可能跟我們謹(jǐn)慎拿項(xiàng)目有關(guān)系，利潤(rùn)率是我們比較強(qiáng)調(diào)的。住宅還是我們的核心。X和Y是什么呢？我們把它定義為輕資產(chǎn)、重服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，我們現(xiàn)在看到很多工業(yè)園區(qū)，這種絕對(duì)不是我們選擇的方向，第三產(chǎn)，輕資產(chǎn)服務(wù)為主的產(chǎn)業(yè)，它再往前推一步，它一定是一些改良，是一些微創(chuàng)新，所以我們把X定義為文化加物業(yè)，Y是老少配，就是適老住宅和親子住宅等等。

　　歐陽(yáng)捷：有些企業(yè)在行業(yè)的業(yè)績(jī)往往不錯(cuò)，但是把自己的目標(biāo)定得很低，號(hào)稱自己提前幾個(gè)月完成了自己的目標(biāo)，三盛似乎是體現(xiàn)了穩(wěn)健的風(fēng)格。我再補(bǔ)充問(wèn)一句黃總，正榮今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)比去年的目標(biāo)提升了多少？

　　黃超：我們是房地產(chǎn)的后來(lái)者，發(fā)展也比較遲，今年我們公司的銷售目標(biāo)是去年的兩倍。

　　歐陽(yáng)捷：你們現(xiàn)在還在追求速度？

　　黃超：去年布局的一些城市和獲取的土地項(xiàng)目，都在今年年中和下半年陸續(xù)上市，去年是120億的銷售規(guī)模，今年要過(guò)200億。

　　歐陽(yáng)捷：看來(lái)同樣是福建企業(yè)，大家對(duì)市場(chǎng)的判斷都是好的，但同時(shí)對(duì)業(yè)績(jī)的追求和看法還是不一樣的。接下來(lái)我們想聽(tīng)一聽(tīng)關(guān)于南方市場(chǎng)，像深圳、廣州，我們覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)也是比較有意思的，在上周五，我在觀點(diǎn)網(wǎng)上發(fā)了一個(gè)專欄，講到上海土地市場(chǎng)的窗口期正在消失。上周蘇州有22塊土地推出，無(wú)一流拍，緊跟著上海從29號(hào)開始，連續(xù)三天推出的土地溢價(jià)從41%到70%到50%，而昨天土地溢價(jià)又達(dá)到了50%。這周上海還會(huì)再推出幾塊土地，我相信上海市場(chǎng)會(huì)趁機(jī)來(lái)推出這個(gè)土地，抓住這個(gè)市場(chǎng)回暖期，一線市場(chǎng)如果回暖的話，很快會(huì)蔓延到二三線城市。所以我們覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)的變化會(huì)很大。當(dāng)然北京不一樣，北京目前還看不到起色，廣州和深圳目前的情況怎么樣呢？我們想聽(tīng)聽(tīng)深圳振業(yè)的李對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的理解。

　　李偉：我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較樂(lè)觀的，我不同意現(xiàn)在是一個(gè)下行期，我們振業(yè)主要是把深圳作為大本營(yíng)，這幾年因?yàn)樯钲谕瞥龅耐恋乇容^少，我們也在外地有一些開發(fā)的項(xiàng)目。從上半年的情況來(lái)看，在深圳項(xiàng)目的銷售還是比較符合我們年初制定目標(biāo)的，預(yù)期還是能夠滿足的。外地的項(xiàng)目包括西安和長(zhǎng)沙，銷售情況也比較好。我覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)如果說(shuō)在政府的財(cái)稅改革沒(méi)有完成之前，大不獨(dú)下行的可能性是比較小的。2013年市場(chǎng)發(fā)展那么好，今年上半年遇到一些困難，最先著急的還是地方政府。

　　歐陽(yáng)捷：是不是深圳的土地供應(yīng)量很??？城市的房屋供應(yīng)量也小，所以導(dǎo)致成交量比較??？

　　李偉：傳統(tǒng)的一線城市中，深圳每年的一手房成交量也是最小的。二手房的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一手房。

　　歐陽(yáng)捷：廣州的情況呢？

　　李偉：我對(duì)廣州的情況不太了解。

　　歐陽(yáng)捷：現(xiàn)在國(guó)外的機(jī)構(gòu)唱空，經(jīng)常講中國(guó)的房?jī)r(jià)高、中國(guó)的泡沫，他們講的時(shí)候經(jīng)常拿一線城市來(lái)講，特別是拿北京來(lái)說(shuō)事，但是我們看看別北京的房?jī)r(jià)是不是高呢？我們不知道。我們拿無(wú)錫來(lái)做比例，我們?cè)跓o(wú)錫也做項(xiàng)目，無(wú)錫是全國(guó)十大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，但是無(wú)錫的房?jī)r(jià)大概就7000多一點(diǎn)，100平米也就70多萬(wàn)，歐美國(guó)家哪里找這么便宜的房子呢？我覺(jué)得這些外國(guó)的機(jī)構(gòu)真的不懂中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。他們不懂，但是我們懂，我們想請(qǐng)教一下歌華中奧的吳總談?wù)勀銈儗?duì)北京和北方市場(chǎng)的一些看法。

　　吳振綿：我們?cè)诒本┦呛懿蛔愕赖模袃蓚€(gè)樓盤都不大，兩個(gè)都叫奧林匹克花園，東邊一個(gè)，西邊一個(gè)，東邊干了11年了，這個(gè)項(xiàng)目開結(jié)束了，房?jī)r(jià)從開盤4760漲到現(xiàn)在4萬(wàn)一平米，東半也是開發(fā)很長(zhǎng)時(shí)間了，但是由于周邊的環(huán)境不太好，在北京的西南角，相對(duì)也是北京比較落后的地方，所以我們前期的房?jī)r(jià)上不來(lái)，但是到去年的時(shí)候，北京要舉辦園博會(huì)，這個(gè)園博會(huì)建好，地鐵一通，我們的房?jī)r(jià)就上來(lái)了。我們一共30平米的房子，后面7萬(wàn)平米的房子利潤(rùn)和前面23萬(wàn)的利潤(rùn)差不多。
有這個(gè)機(jī)會(huì)也難得跟大家交流一下，說(shuō)到下行通道這個(gè)事，從早上吃早餐的時(shí)候，大家都有不同的看法。有時(shí)候我倒是覺(jué)得，這個(gè)下行通道就現(xiàn)在的情況來(lái)看，確實(shí)是往下走，就包括北京也不像去年那個(gè)火。

　　歐陽(yáng)捷：北京的情況跟自住房政策有關(guān)系嗎？

　　吳振綿：沒(méi)有。我們這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是打壓還是調(diào)控，我們都是經(jīng)歷過(guò)的，這一屆政府已經(jīng)把它回歸市場(chǎng)了，這需要一個(gè)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，不管是從彎路回來(lái)，還是繞走一段，畢竟還是有個(gè)調(diào)整期，這個(gè)調(diào)整期一出來(lái)，老百姓就觀望。我們?cè)谌木€城市還有一些樓盤，感覺(jué)就更明顯。

　　歐陽(yáng)捷：在哪些地方？

　　吳振綿：東北、江蘇、海南都有。

　　歐陽(yáng)捷：都感覺(jué)到下行了嗎？

　　吳振綿：也不能說(shuō)都感覺(jué)到下行，但是感覺(jué)銷售量下降了。

　　歐陽(yáng)捷：你感覺(jué)到銷售情況不太好的樓盤多一些，還是感覺(jué)銷售樓盤好的樓盤多一些？

　　吳振綿：肯定是銷售慢的比例大了，所以才感覺(jué)到有壓力。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如我在東北有一個(gè)樓盤，2007年拿的，這個(gè)地方的石油產(chǎn)量在不斷往上升，有石油的地方，肯定經(jīng)濟(jì)環(huán)境都不錯(cuò)，老百姓都有錢，有七八萬(wàn)產(chǎn)業(yè)工人，當(dāng)時(shí)就決定進(jìn)來(lái)，但是2007年我們拿了地，2008年開始準(zhǔn)備開盤，結(jié)果油田自己拿了地，他們地價(jià)又便宜，自己又貼錢，很便宜的賣給他們的員工。

　　歐陽(yáng)捷：我對(duì)北京市場(chǎng)不是特別了解，但是我提個(gè)觀點(diǎn)，我們聽(tīng)聽(tīng)吳總的意見(jiàn)，北京的自住房政策，去年我問(wèn)過(guò)秦虹老師，這個(gè)文件的標(biāo)題是關(guān)于北京自住房和保障房的若干意見(jiàn)，但是通篇里面只講了自住房，沒(méi)有講保障房，這個(gè)文件是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。?dāng)時(shí)秦老師跟我說(shuō)，這個(gè)文件是為了應(yīng)景的，當(dāng)時(shí)不得不出，房?jī)r(jià)高漲，趕快出一個(gè)文件。但是這個(gè)錯(cuò)誤的東西一直執(zhí)行到現(xiàn)在，因?yàn)檫@個(gè)自住房政策使得它把房?jī)r(jià)拉低了，很多剛需去買自住房。我不知道我這種理解是不是對(duì)的。

　　吳振綿：我對(duì)北京市場(chǎng)確實(shí)是不太了解。

　　歐陽(yáng)捷：北方市場(chǎng)談完了，我們談?wù)勎鞑渴袌?chǎng)，金科是在重慶起家的，現(xiàn)在是一個(gè)全國(guó)發(fā)展的企業(yè)，重慶金科今年上半年業(yè)績(jī)非常出彩，完成了70個(gè)億，銷售金額、銷售面積、銷售套數(shù)三項(xiàng)領(lǐng)跑重慶樓市。我們想請(qǐng)教一下方總，是您搶了別人鍋里的肉，還是說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)確實(shí)很好？您覺(jué)得整個(gè)西部的市場(chǎng)到底怎么樣？好還是不好？

　　方明富：應(yīng)該說(shuō)整個(gè)西部，特別是重慶，因?yàn)榻鹂圃谥貞c深耕了十幾年，今年上半年在重慶完成了70個(gè)億的銷售，銷售面積、銷售金額、銷售套數(shù)都排重慶第一，它不是說(shuō)搶了其他人的肉，我認(rèn)為整個(gè)西部市場(chǎng)相對(duì)都比較健康。從銷售的角度來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為重慶應(yīng)該叫新一線，而不應(yīng)該叫二線城市，連續(xù)幾年銷量排名全國(guó)第一。金科始終是深耕中西部。在中西部有很多差異化的市場(chǎng)機(jī)會(huì)選擇，在西部做房地產(chǎn)要比東部辛苦得多，因?yàn)榉績(jī)r(jià)很低，我們今年上半年110個(gè)億左右，如果放在東部的話可能是200多億了，因?yàn)樗木鶅r(jià)只有6000多。

　　歐陽(yáng)捷：最后我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)房多多的觀點(diǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)上說(shuō)是房多多，但是大家覺(jué)得房子不夠，到底夠還是不夠？房多多覆蓋了全國(guó)30多個(gè)城市，今年上半年的銷售目標(biāo)完成是500個(gè)億，下半年還有1000個(gè)億，你們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的信心到底從何而來(lái)？你們覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)真的不好嗎？你們?yōu)槭裁窗严掳肽甑哪繕?biāo)定得這么高？

　　金治國(guó)：聽(tīng)了一天關(guān)于這個(gè)市場(chǎng)到底是好還是不好，我聽(tīng)到有說(shuō)好的，也有說(shuō)不好的，也有比較務(wù)實(shí)的說(shuō)把房子賣掉就行了。我總結(jié)就是三句話：今天很難受，明天不知道，后天很美好。關(guān)鍵問(wèn)題是明天到底怎么樣，對(duì)房多多來(lái)講，我特別贊同剛才梁總講的一句話，我們今天在這兒預(yù)測(cè)這個(gè)市場(chǎng)到底好還是不好，我覺(jué)得沒(méi)有價(jià)值。我覺(jué)得應(yīng)該是在這里探討我們作為房地產(chǎn)企業(yè)如何變，往哪個(gè)方向走，這才能讓我們后天很好。如果說(shuō)我們就等在那里說(shuō)后天很美好，你不開始改變，不開始有些動(dòng)作的話，你可能后天很難受，可能這個(gè)市場(chǎng)真的是后天很美好，但是并不等于你這個(gè)企業(yè)后天很美好，這是我們的理解。從房多多來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在怎么樣，我們的案例是，整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在越來(lái)越健康。為什么這么說(shuō)呢？去年大家認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)很好的時(shí)候，房多多一年的平臺(tái)銷售額是400億，但是我們?cè)诮衲晟习肽?，整個(gè)平臺(tái)交易完成了500個(gè)億，也就是說(shuō)市場(chǎng)上越來(lái)越多的企業(yè)選擇電商平臺(tái)在做交易。我們?cè)倩剡^(guò)頭來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)，今天我們?cè)谡劵ヂ?lián)網(wǎng)，看似很先進(jìn)，其實(shí)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)在這一點(diǎn)相當(dāng)落后。我們的營(yíng)銷模式仍然是前店后廠的模式。我們認(rèn)為，如果今天你不擁抱互聯(lián)網(wǎng)，那你后天會(huì)很難受。從今天開始你去擁抱互聯(lián)網(wǎng)，用互聯(lián)網(wǎng)的思維考慮問(wèn)題，不管是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)，還是在后面的物業(yè)環(huán)節(jié)，你都會(huì)有很大的改變。

　　歐陽(yáng)捷：金總的觀點(diǎn)很鮮明，市場(chǎng)很好，機(jī)會(huì)很多，但是要擁抱新技術(shù)、擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

　　最后還有10分鐘左右的時(shí)間，我們?cè)僬勛詈笠惠啠?qǐng)各位嘉賓抓緊時(shí)間，每個(gè)人大概兩分鐘左右?，F(xiàn)在大家覺(jué)得市場(chǎng)總體還是比較好的，我們沒(méi)有聽(tīng)到不太好的說(shuō)法?，F(xiàn)在有很多人在唱空，唱空一方面是媒體，但是媒體從哪兒來(lái)的聲音呢？肯定是很多企業(yè)在叫。今年上半年大企業(yè)的銷售應(yīng)該說(shuō)還是不錯(cuò)的，今年標(biāo)桿企業(yè)不但銷售額上漲了，而且銷售均價(jià)，1到7月份下降的只有1家，上漲的有6家。50強(qiáng)企業(yè)中銷售均價(jià)下降的只有各位數(shù)，絕大部分還是在上漲的，所以并不是降價(jià)來(lái)?yè)Q取的交易量。那么是不是大型企業(yè)不錯(cuò)，小企業(yè)就不好呢？我們想先請(qǐng)金總就這個(gè)問(wèn)題談?wù)勀愕目捶?，因?yàn)槟銈兇淼臉潜P非常多，所以你們看看大企業(yè)的日子好過(guò)，還是小企業(yè)的日子也還不錯(cuò)。

　　金治國(guó)：延續(xù)剛才的觀點(diǎn)，我覺(jué)得企業(yè)大和小在今天這個(gè)時(shí)點(diǎn)上看都很難判斷未來(lái)的走向。我們一直在看我們關(guān)注哪幾個(gè)生態(tài)方的角色。

　　歐陽(yáng)捷：我說(shuō)的意思是小企業(yè)覺(jué)得怎么樣。

　　金治國(guó)：這個(gè)不矛盾，我認(rèn)為大企業(yè)也好，小企業(yè)也好，在這個(gè)時(shí)間你要考慮的就是你生存的環(huán)境，在你生存的環(huán)境里面到底有幾個(gè)角色。原來(lái)我們考慮的只有買方和賣方這個(gè)角色，但是在今天的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)出現(xiàn)的時(shí)候，你要完成O2O的整個(gè)流程，你這個(gè)角色可能是完成不了的，你可能需要另外一個(gè)角色加入進(jìn)來(lái)，那就是房地產(chǎn)中介需要加入進(jìn)來(lái)。

　　歐陽(yáng)捷：可能我的問(wèn)題提得不夠明確，其實(shí)我是想問(wèn)周邊的小企業(yè)的日子過(guò)得怎么樣？

　　金治國(guó)：如果從資金的角度來(lái)講，可能會(huì)比較難受，因?yàn)楫吘勾蟮钠髽I(yè)資金比較雄厚，但是小的企業(yè)目前采用比較靈活的方式……

　　歐陽(yáng)捷：不是采用什么方式，他們的日子到底過(guò)得怎么樣？

　　金治國(guó)：應(yīng)該是各種情況都有。因?yàn)殪o態(tài)的評(píng)價(jià)目前的企業(yè)活得怎么樣，和我們?nèi)ヌ接懳覀儜?yīng)該選擇哪種活法來(lái)講，我覺(jué)得可能是選擇哪種活法更重要一些。

　　歐陽(yáng)捷：方總怎么看這個(gè)問(wèn)題？我們覺(jué)得這些小企業(yè)活的狀態(tài)怎么樣

 　　方明富：我認(rèn)為現(xiàn)在這種狀況下，大小企業(yè)都有壓力，這個(gè)壓力來(lái)自于我們以前養(yǎng)成的高增長(zhǎng)和高目標(biāo)，我認(rèn)為大家的感受都是一樣的。在未來(lái)我們的企業(yè)怎么樣去改變？在前10年養(yǎng)成了那種高增長(zhǎng)的習(xí)慣以后，如何適應(yīng)這種平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這是非常重要的。

　　歐陽(yáng)捷：我個(gè)人理解，大企業(yè)的壓力來(lái)自于追求業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，小企業(yè)的壓力來(lái)自于生存，您覺(jué)得這個(gè)觀點(diǎn)有道理嗎？

　　方明富：有道理。

　　歐陽(yáng)捷：接下來(lái)請(qǐng)問(wèn)梁總，您對(duì)這個(gè)問(wèn)題怎么看？

　　梁川：這個(gè)話題其實(shí)蠻好的，因?yàn)檫@個(gè)世界永遠(yuǎn)都是大和小構(gòu)成的，我們內(nèi)部在探討戰(zhàn)略的時(shí)候，曾經(jīng)有一個(gè)結(jié)論，我們覺(jué)得全世界所有優(yōu)秀的企業(yè)都是從平凡的企業(yè)發(fā)展起來(lái)的，所有的大公司都是從小公司成長(zhǎng)起來(lái)的，沒(méi)有一家例外的，IBM、萬(wàn)科這些公司當(dāng)年都是很小的公司。所以我覺(jué)得不要認(rèn)為自己是大公司就很驕傲，諾基亞現(xiàn)在也已經(jīng)完了，不要認(rèn)為自己是小公司就沒(méi)前途，像雷軍的小米也可以做得很大。另外這個(gè)行業(yè)確實(shí)也沒(méi)有那么悲哀，比如像手機(jī)這個(gè)行業(yè)，曾經(jīng)幾何，大家覺(jué)得就是做一個(gè)手機(jī)，能有什么前途？你看現(xiàn)在的手機(jī)企業(yè)，很多都活得非常好。房地產(chǎn)企業(yè)不管是大還是小，確實(shí)現(xiàn)在到了應(yīng)該會(huì)被本原，去找自己的商業(yè)模式，去找自己的戰(zhàn)略方向，這是非常重要的，如果找到了，將來(lái)小企業(yè)也會(huì)變成大企業(yè)，如果找不到，大企業(yè)也會(huì)滅亡。

　　歐陽(yáng)捷：吳總您覺(jué)得企業(yè)小的時(shí)候，或者我們現(xiàn)在的小企業(yè)，他們的生存壓力到底怎么樣？

　　吳振綿：這個(gè)題目不是一兩句話能說(shuō)得清楚的。

　　歐陽(yáng)捷：那請(qǐng)李總說(shuō)說(shuō)。

　　李偉：我覺(jué)得小企業(yè)目前肯定是比較難受的，主要是資金的問(wèn)題，一個(gè)是融資渠道受限。另外如果是項(xiàng)目銷售達(dá)不到預(yù)期的話，也會(huì)比較難受。對(duì)大企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的市場(chǎng)占有率也還是非常低的，它肯定希望通過(guò)行業(yè)的調(diào)整來(lái)提高市場(chǎng)占有率。不管是大企業(yè)、中企業(yè)還是小企業(yè)，最主要的是要找到自己企業(yè)的特點(diǎn)，能夠按照自己企業(yè)的特點(diǎn)在市場(chǎng)上尋求自己的生存之道。

　　歐陽(yáng)捷：最后請(qǐng)黃總再談?wù)剬?duì)這個(gè)問(wèn)題的看法。

　　李偉：我覺(jué)得小企業(yè)目前肯定是比較難受的，主要是資金的問(wèn)題，一個(gè)是融資渠道受限。另外如果是項(xiàng)目銷售達(dá)不到預(yù)期的話，也會(huì)比較難受。對(duì)大企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的市場(chǎng)占有率也還是非常低的，它肯定希望通過(guò)行業(yè)的調(diào)整來(lái)提高市場(chǎng)占有率。不管是大企業(yè)、中企業(yè)還是小企業(yè)，最主要的是要找到自己企業(yè)的特點(diǎn)，能夠按照自己企業(yè)的特點(diǎn)在市場(chǎng)上尋求自己的生存之道。

　　歐陽(yáng)捷：最后請(qǐng)黃總再談?wù)剬?duì)這個(gè)問(wèn)題的看法。

　　黃超：我覺(jué)得小企業(yè)現(xiàn)在面臨的融資壓力可能大一些，中等規(guī)模以下的企業(yè)更多的是要在結(jié)構(gòu)分化中尋找一些自己的定位和機(jī)會(huì)，在選擇項(xiàng)目、土地做產(chǎn)品定位的時(shí)候更加精細(xì)化，把自己的產(chǎn)品做得更符合客戶的需求，我覺(jué)得小的企業(yè)也可以做得很美麗。對(duì)未來(lái)，我們還是持樂(lè)觀態(tài)度，我們覺(jué)得未來(lái)大的需求比較旺盛，總量比較高。另外會(huì)有結(jié)構(gòu)性的分化，不是每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)賺錢，所需要的企業(yè)在項(xiàng)目操盤、項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目定位、服務(wù)方面應(yīng)該更加有專業(yè)和研究的精神，能夠把項(xiàng)目一個(gè)一個(gè)做好，不能像以前那樣，拿到地造個(gè)房子就能賣，做個(gè)項(xiàng)目都能賺錢，這樣的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。套用福建人的一句話，叫“愛(ài)拼才會(huì)贏”，我相信中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的機(jī)會(huì)還會(huì)很好，房地產(chǎn)企業(yè)雖然會(huì)面臨一些壓力，但是明天還會(huì)比較美好。

　　歐陽(yáng)捷：最后我們簡(jiǎn)單地概括一下幾位嘉賓的觀點(diǎn)，當(dāng)然也包括我的觀點(diǎn)。第一，這個(gè)市場(chǎng)依然很好，對(duì)于短期可能看不清楚，每個(gè)企業(yè)的看法不太一樣，但是后天會(huì)很好。第二，小企業(yè)可能面臨的壓力比大企業(yè)要大一些，他們生存更難一些，但是小企業(yè)依然可以做到小而美。

　　我們今天的嘉賓對(duì)話環(huán)節(jié)就到這里，謝謝各位。

　　主持人：掌聲感謝各位嘉賓，請(qǐng)各位嘉賓移步到舞臺(tái)前合影留念。

　　尊敬的各位來(lái)賓、親愛(ài)的朋友們，今天下午的論壇議程到此全部結(jié)束。

（審校：勞蓉蓉）