如果杭州限購政策調(diào)整屬實(shí)，杭州市場是否會(huì)因?yàn)榇舜蜗拶徴叩淖兓棉D(zhuǎn)呢？

　　7月21日，按耐不住的杭州終于有了松綁限購的消息。當(dāng)然仍然是蕭山先行。據(jù)業(yè)內(nèi)人士提供消息，7月21日上午8點(diǎn)半，蕭山區(qū)購房網(wǎng)簽不再需要查檔，結(jié)束限購制度。區(qū)農(nóng)村合作銀行二套房貸首付放寬到5成，利率不上浮按基準(zhǔn)，且認(rèn)房不認(rèn)貸。經(jīng)蕭山項(xiàng)目試驗(yàn)，確任可網(wǎng)上簽約，無需查檔，貸款政策還在證實(shí)中。另據(jù)房管局消息，杭州市政府召開緊急會(huì)議，商議杭州全面解除限購政策，或取消140平米以上戶型限購政策。

　　從杭州限購松綁政策傳出來的時(shí)機(jī)來看，一方面全國范圍內(nèi)已經(jīng)有至少有17個(gè)城市（加上杭州累計(jì)已有18個(gè)城市）已經(jīng)明確表態(tài)限購政策已做調(diào)整或有可能會(huì)調(diào)整，已經(jīng)有先例在前，杭州此時(shí)松綁限購政策也不會(huì)因此“槍打出頭鳥”；另一方面，剛剛上任的住建部部長陳政高提出下半年要“千方百計(jì)消化庫存”的要求，而這個(gè)定調(diào)也為高庫存的杭州市放開限購提供了政策層面的依據(jù)。

　　就杭州上半年市場表現(xiàn)而言，2014年一季度，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，杭州個(gè)別樓盤大幅降價(jià)逆襲，成為全國樓市第一降城市。進(jìn)入二季度，杭州樓市并沒有因?yàn)榻祪r(jià)有明顯好轉(zhuǎn)，杭州等地開始出現(xiàn)第二波降價(jià)現(xiàn)象，由此帶動(dòng)其他城市也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。從此輪市場表現(xiàn)來看，浙江地區(qū)尤其是杭州樓市首先在全國范圍內(nèi)開始降價(jià)，打破了市場僵局，市場由此而低迷不振。

　　另從數(shù)據(jù)層面來看，2014年上半年，杭州商品住宅市場(含蕭山余杭，不含保障性住房)累計(jì)供應(yīng)量為435.93萬平米，同比去年同期上漲6.14%；成交250.89萬平米，與去年上半年相比下滑34.74%；杭州市上半年商品住宅供求比為1.74，已經(jīng)明顯供大于求。因此，杭州市上半年商品住宅成交均價(jià)同比去年同期下滑12.73%，為15154元/平米。

　　而從杭州市商品住宅庫存來看，截止2014年6月底，杭州市商品住宅(含蕭山余杭，不含保障性住房) 庫存量為1151.94萬平米，庫存去化周期為24.75個(gè)月，已經(jīng)明顯超過15個(gè)月的降價(jià)范圍值，從這個(gè)角度來講，也不難理解上半年為何杭州持續(xù)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。

　　在高庫存的壓力下，杭州市房地產(chǎn)調(diào)控政策也出現(xiàn)了部分松動(dòng)，如此前杭州蕭山出臺的針對拆遷戶的住房補(bǔ)貼以及針對開發(fā)商的土地競買保證金的調(diào)整。從效果的角度來看，雖對蕭山市場有“微刺激”，卻沒有收到實(shí)質(zhì)性的效果。

　　隨著杭州庫存壓力持續(xù)增加，市場基本面繼續(xù)下行，其他城市限購政策已有明確松動(dòng)的市場背景下，杭州市場在7月下旬放出了松綁限購的聲音，而這個(gè)聲音已成為杭州市場政策面調(diào)整的“遲來的愛”。

　　那么，如果上述杭州限購政策調(diào)整屬實(shí)，杭州市場是否會(huì)因?yàn)榇舜蜗拶徴叩淖兓棉D(zhuǎn)呢？

　　筆者認(rèn)為，在調(diào)控思路“去行政化”及庫存偏大的市場背景下，蕭山區(qū)甚至杭州市取消限購或進(jìn)行局部調(diào)整是可行的，對于刺激杭州市場成交量階段性的回升，對于去化杭州市商品住宅市場庫存尤其是高端庫存均會(huì)有一定的積極意義。但是，今年已經(jīng)取消限購或作出限購政策調(diào)整的城市的經(jīng)驗(yàn)表明，限購政策的松綁或取消并沒有改變市場基本面下行的大勢，也沒有明顯起到“去庫存”促進(jìn)市場成交量回升的作用。從這個(gè)角度來看，杭州市如果取消限購或局部進(jìn)行松綁調(diào)整，不會(huì)改變杭州市場庫存偏大的基本面，市場仍然會(huì)處于供大于求的市場狀況，降價(jià)現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)。

　　造成這樣結(jié)果的直接原因，歸根結(jié)底，還是由于當(dāng)前銀行信貸緊縮的局面并沒有得到實(shí)質(zhì)性的改變而造成。

　　從目前個(gè)人住房貸款情況來看，當(dāng)前杭州大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有下調(diào)首套房貸利率，甚部分銀行首套房貸利率還出現(xiàn)比此前上浮的現(xiàn)象。央行二次“定向降準(zhǔn)”后的市場表現(xiàn)來看，也和杭州樓市沒有直接關(guān)系。杭州市場仍然面臨難以扭轉(zhuǎn)短期內(nèi)“去庫存”的市場大勢。

　　因此，盡管杭州市有限購松動(dòng)或取消的預(yù)期，但是，也不應(yīng)該因此對杭州市場基本面好轉(zhuǎn)抱有太大的希望。從這個(gè)角度來看，筆者預(yù)計(jì)在2014第三季度，杭州市的開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，“千方百計(jì)消化庫存”，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場背景下，樓市“降價(jià)潮”還會(huì)繼續(xù)延續(xù)。同時(shí)，對于杭州房企來講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場“千方百計(jì)消化庫存”較大的關(guān)鍵。此時(shí)，適度的價(jià)格策略調(diào)整甚至大幅降價(jià)勢必成為杭州市大多數(shù)房企“千方百計(jì)消化庫存”的選擇。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者