不能等到房?jī)r(jià)大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對(duì)，而應(yīng)該未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化、長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制?！?/h3>

　　張宏偉 據(jù)媒體報(bào)道，7月10日起，山東省濟(jì)南市新房與二手房限購(gòu)政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟(jì)南買房都沒有套數(shù)的限制。這也意味著，在濟(jì)南實(shí)施了3年多的行政調(diào)控政策將正式退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　這是繼呼和浩特之后第二個(gè)明確提出取消限購(gòu)的城市。

　　回顧2014年年以來限購(gòu)政策的變化歷程，至目前為止，限購(gòu)政策執(zhí)行層面的“雙向調(diào)控”的特征非常明顯。當(dāng)前，除了一線城市外，其他城市限購(gòu)政策已開始逐步進(jìn)行調(diào)整。從比如南寧、天津等城市首先定向放松限購(gòu)，到無錫、?？诘瘸鞘型ㄟ^戶籍新政側(cè)面突破限購(gòu)，再到沈陽、昆明、福州、廈門、南昌、石家莊等城市傳言限購(gòu)取消等措施，甚至呼和浩特、濟(jì)南等城市直接發(fā)文取消限購(gòu)，限購(gòu)政策的調(diào)整力度越來越大，尤其是庫(kù)存偏大的城市取消樓市限購(gòu)政策的傾向越來越明顯。

　　筆者認(rèn)為，從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來看，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。當(dāng)前，各地限購(gòu)政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧＝刂鼓壳?，?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南寧、天津、無錫、?？凇刂?、呼和浩特、濟(jì)南等城市已明確發(fā)文或明確表示限購(gòu)政策已做調(diào)整，甚至呼和浩特、濟(jì)南直接表態(tài)取消限購(gòu)，除此之外，福建、杭州、長(zhǎng)沙、寧波、沈陽、昆明、廈門、南昌、石家莊等城市放松限購(gòu)的市場(chǎng)傳聞?lì)l出，但仍然“猶抱琵琶半遮面”。

　　從限購(gòu)政策調(diào)整的趨勢(shì)來看，筆者預(yù)計(jì)，除了一線城市外，40個(gè)左右限購(gòu)城市的限購(gòu)政策有可能會(huì)在今年年底前全面放松，尤其是對(duì)于大連、青島、杭州、福州、天津、長(zhǎng)沙、武漢等上述存量偏大、存銷比排名較前的城市，極有可能在后期進(jìn)一步出臺(tái)樓市限購(gòu)定向?qū)捤纱胧?，甚至也不排除上述城市?huì)以發(fā)文形式直接取消限購(gòu)。

　　至此，限購(gòu)取消已將眾望所歸。那么，限購(gòu)取消之后樓市是不是就相安無事了？就這一輪限購(gòu)政策定向?qū)捤蓙碇v，盡管上半年調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，部分城市出臺(tái)松綁限購(gòu)等定向?qū)捤纱胧?，但是，其?duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。從整個(gè)市場(chǎng)成交量表現(xiàn)來看，6月份市場(chǎng)成交量盡管因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)出現(xiàn)回升，但是并沒有出現(xiàn)明顯回升，開發(fā)企業(yè)半年報(bào)業(yè)績(jī)“搶收”基本失利。

　　從上述分析來看，限購(gòu)取消與否對(duì)于樓市基本面的影響不大，這也解除了限購(gòu)取消之后大多數(shù)人對(duì)于未來市場(chǎng)出現(xiàn)大幅反彈的擔(dān)憂。

　　但市場(chǎng)并不會(huì)止于此。從大中城市短期市場(chǎng)表現(xiàn)來看，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象，但是，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久，預(yù)計(jì)第四季度，由于銀行信貸對(duì)于首套自住需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，同時(shí)，各地“微刺激”措施不斷出臺(tái)，樓市調(diào)控政策也轉(zhuǎn)向?qū)捤?，至此，供求關(guān)系較為合理或供不應(yīng)求的城市房?jī)r(jià)將步入平穩(wěn)上漲的通道。總體上來看，上述政策面與市場(chǎng)面的變化將促使今年第四季度樓市基本面逐漸好轉(zhuǎn)。

　　回顧過去幾輪市場(chǎng)周期，在市場(chǎng)低谷期階段，樓市調(diào)控政策容易出現(xiàn)定向?qū)捤哨厔?shì)，而樓市調(diào)控政策一旦略有松動(dòng)，市場(chǎng)基本面在之后幾個(gè)月里馬上就會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金面較為緊張的壓力也會(huì)減輕，房?jī)r(jià)隨即也會(huì)面臨反彈的壓力。此時(shí)，投資投機(jī)客又會(huì)重回市場(chǎng)興風(fēng)作浪。

　　從經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)實(shí)面對(duì)的問題來看，我們不能再度讓這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)回到以投資投機(jī)為主的時(shí)代。盡管在一些機(jī)構(gòu)和官方表態(tài)來看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房?jī)r(jià)大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對(duì)，而應(yīng)該未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化、長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制。

　　筆者認(rèn)為，從未來趨勢(shì)來講，限購(gòu)會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢(shì)在必然。限購(gòu)等行政化措施會(huì)逐步退出后，作為替代性的調(diào)控政策或調(diào)控機(jī)制，樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制應(yīng)該抓緊研究，并逐步推出，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到調(diào)節(jié)作用。

　　從這個(gè)角度來講，當(dāng)前還未重現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期時(shí)，政府相關(guān)部門需盡快研究、出臺(tái)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。當(dāng)限購(gòu)等行政化措施會(huì)逐步退出后，作為替代性的調(diào)控政策或調(diào)控機(jī)制，防止未來市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

（審校：勞蓉蓉）