8月6-9日，觀點(diǎn)新媒體主辦的“下行通道中的房地產(chǎn)--2014博鰲房地產(chǎn)論壇”將在論壇策源地海南博鰲舉辦。眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)巨頭等嘉賓齊聚，再啟地產(chǎn)精英、博鰲論劍。

　　十四年來，博鰲房地產(chǎn)論壇伴隨中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程中的每一次高峰與低谷，與行業(yè)一同成長(zhǎng)，成為了房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈范圍內(nèi)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的頂級(jí)思想盛會(huì)。

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　　專題：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　現(xiàn)場(chǎng)直播（一）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　主持人：感謝蔣衛(wèi)平先生為我們帶來的精彩演講。接下來我們進(jìn)入下一環(huán)節(jié)，開啟每一年度博鰲房地產(chǎn)論壇“地產(chǎn)精英博鰲論劍”環(huán)節(jié)，現(xiàn)在進(jìn)行的是首場(chǎng)“地產(chǎn)精英博鰲論劍”對(duì)話。

 　　每一年度，房地產(chǎn)都有不一樣的風(fēng)景。在改革大背景下，影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)行業(yè)同樣也被經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響著。地產(chǎn)精英、博鰲論劍，從不一樣的視角，解讀不一樣的行業(yè)。

　　本屆論壇首場(chǎng)“地產(chǎn)精英博鰲論劍”的主題是：大周期繁榮年代的房地產(chǎn)暗影

　　首先有請(qǐng)主持嘉賓：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚先生。

　　以及我們的對(duì)話嘉賓：

　　德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平先生

　　花樣年控股集團(tuán)有限公司主席兼首席執(zhí)行官潘軍先生

　　中原集團(tuán)主席黎明楷先生

　　歌華中奧投資有限公司總裁吳振綿先生

　　卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明先生

　　中交地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理鐘瑾女士

　　向松祚：謝謝各位參加討論的嘉賓，各位參會(huì)的嘉賓，大家上午好！聽了一上午，大家已經(jīng)都非常疲勞了，但是這個(gè)環(huán)節(jié)我必須完成，我自己不是房地產(chǎn)的專家，但是我覺得房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是立意、立場(chǎng)、觀點(diǎn)最為分歧的一個(gè)行業(yè)，我不知道今天大家聽了一上午，你們明白了沒有，悲觀的有，樂觀的有，看好的有，看衰的有，說下行的有，說上行的也有，這個(gè)事我們永遠(yuǎn)達(dá)不成共識(shí)，不同的企業(yè)、不同的個(gè)人，處在不同的地方，處在不同的企業(yè)，都是不同的。這個(gè)環(huán)節(jié)我們還是聽聽地產(chǎn)界資深的掌門人，大家對(duì)這個(gè)事到底怎么看。我不是房地產(chǎn)的專家，我的問題可能比較尖銳，同時(shí)也非常幼稚，希望各位用非常簡(jiǎn)潔的話語(yǔ)回答一下，首先有請(qǐng)中原集團(tuán)的主席黎明楷先生，您非常簡(jiǎn)要給各位嘉賓講講，你覺得現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最擔(dān)心的是什么？你最怕的是什么？

　　黎明楷：最怕是沒有錢。

　　向松祚：為什么沒錢呢？房地產(chǎn)投資增速如此之快，中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2009年到2013年，整個(gè)中國(guó)銀行的新增貸款，你知道有多少是進(jìn)了房地產(chǎn)嗎？超過24%進(jìn)了房地產(chǎn)，為什么還缺錢？

　　黎明楷：因?yàn)槟汩_發(fā)很多，錢這么多，分到每個(gè)頭上，那錢就不夠了。行業(yè)缺錢，市場(chǎng)就不好，企業(yè)缺錢就更慘，企業(yè)缺錢就會(huì)倒閉。

　　向松祚：現(xiàn)在你們公司有缺錢嗎？

　　黎明楷：我們不是做開發(fā)的，我們只做銷售，但是開發(fā)商缺錢，我們也缺錢。貸款能夠?qū)捤梢稽c(diǎn)，整個(gè)行業(yè)就更滋潤(rùn)一點(diǎn)。

　　向松祚：下面想請(qǐng)問花樣年的潘主席，我們知道花樣年是非常大的一個(gè)房地產(chǎn)公司，在中國(guó)也有很多年，我也是問同樣的問題，你現(xiàn)在對(duì)這個(gè)行業(yè)最擔(dān)憂的是什么？因?yàn)槲覀冞@一節(jié)的題目就是講繁榮時(shí)代的陰影，你現(xiàn)在最擔(dān)憂的是什么？

 　　潘軍：我認(rèn)為是過多的行政干預(yù)，因?yàn)楸据喪且粋€(gè)調(diào)整，對(duì)行業(yè)來講，經(jīng)歷了長(zhǎng)期的繁榮，把很多其它行業(yè)帶進(jìn)來了，很多錢從其它行業(yè)涌入。如果又形成一次非市場(chǎng)化的話，導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)沒辦法改變。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)進(jìn)入到現(xiàn)在，所謂的下半場(chǎng)也好，白銀時(shí)代也好，其實(shí)應(yīng)該是行業(yè)回歸服務(wù)的本質(zhì)，研究怎么做好企業(yè)。如果企業(yè)天天是研究大勢(shì)，就像散戶炒股票一樣。所以要減少行政干預(yù)，讓行業(yè)恢復(fù)正常，把沒有能力的人踢出去，最終這個(gè)行業(yè)回歸本質(zhì)，這是未來的正道。

　　向松祚：我再問得具體一點(diǎn)，因?yàn)槟闶亲陨淼姆康禺a(chǎn)的掌門人，現(xiàn)在大家都在說房地產(chǎn)在調(diào)整，你覺得調(diào)整的幅度會(huì)有多大？這是一個(gè)。第二，你覺得會(huì)有多少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)破產(chǎn)？

　　潘軍：從這個(gè)市場(chǎng)所需要的開發(fā)能力來說，目前我們這個(gè)行業(yè)參與者有1萬(wàn)家應(yīng)該差不多了，但是現(xiàn)在行業(yè)協(xié)會(huì)估計(jì)的數(shù)字，正常在運(yùn)營(yíng)的還有3萬(wàn)多家，我記得去年好像是35000家，所以未來3年，我認(rèn)為要淘汰50%到60%投機(jī)性的地產(chǎn)企業(yè)，這是非常有必要的。

　　向松祚：今天在座的有很多房地產(chǎn)的企業(yè)掌門人，我想這個(gè)信息大家同不同意，總之這是非常嚴(yán)肅的判斷。下面同樣的問題我想請(qǐng)教歌華中奧投資的吳總，你同意剛才那兩位的判斷嗎？我們這一節(jié)不談好的展望，我們就談問題。

　　吳振綿：我最擔(dān)心是房子賣不出去，房子賣不出去也是因?yàn)槿卞X，缺錢之后資金就轉(zhuǎn)不起來，轉(zhuǎn)不起來公司發(fā)展就會(huì)出現(xiàn)問題。我很贊同潘總的觀點(diǎn)。

　　向松祚：你們公司面臨賣不出去的問題嗎？

　　吳振綿：有，我這十幾個(gè)樓盤有一多半賣得不好。

　　向松祚：那你現(xiàn)在想了什么辦法？賣不出去怎么辦呢？是大幅降價(jià)，還是扛著？

　　吳振綿：這個(gè)當(dāng)然每個(gè)城市都不一樣，也有賣得好的，也有確實(shí)是賣得不好的，唯一的辦法就是促銷、降價(jià)，今天早餐的時(shí)候我也說了，巴教授問降多少合適，我說只要降到成本價(jià)左右，應(yīng)該問題就不大了。

　　向松祚：下面請(qǐng)我們這一節(jié)唯一的女老板，中交地產(chǎn)的鐘總，中交地產(chǎn)是國(guó)有企業(yè)吧？

　　鐘瑾：對(duì)，我們是央企。

　　向松祚：以前央企進(jìn)入房地產(chǎn)大家是頗多微詞，在這個(gè)調(diào)整的格局下，作為地產(chǎn)央企，你們是怎么看的？

 　　鐘瑾：我們中交集團(tuán)是國(guó)資委把中房集團(tuán)的營(yíng)業(yè)牌照撥給了中國(guó)交建之后，新成立了一個(gè)房地產(chǎn)公司，這個(gè)公司已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了三年多，目前我們?cè)谌木€的項(xiàng)目居多，我們?nèi)甓鄟?，這個(gè)團(tuán)隊(duì)也是非常不容易的，因?yàn)樗墙Y(jié)合主業(yè)來做的，中國(guó)交建是世界500強(qiáng)，在中國(guó)建筑企業(yè)里面盈利和營(yíng)業(yè)額排在第二，比中國(guó)建筑盤子小一些，因?yàn)橹袊?guó)建筑職工很多，我們的職工控制在11萬(wàn)人左右。它的主業(yè)帶動(dòng)傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施、投資建設(shè)，帶動(dòng)的房地產(chǎn)目前確實(shí)是在三四線城市，也可以說不是一個(gè)純市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)企業(yè)。我在公司是負(fù)責(zé)市場(chǎng)和投資的，一個(gè)企業(yè)總是要盈利的，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。我最關(guān)心的問題就是要向行業(yè)里非常資深的企業(yè)學(xué)習(xí)，加強(qiáng)我們?cè)谝痪€城市的布局，提高公司的盈利能力。

　　向松祚：我有一個(gè)非常簡(jiǎn)要的問題，我今天聽了一上午的演講，包括今天早餐會(huì)上大家的討論，好像有一個(gè)共識(shí)，就是三四線城市供給過剩比較嚴(yán)重，二三線城市有些供給過剩也比較嚴(yán)重。你剛才說你們主要是在三四線城市，這個(gè)觀點(diǎn)你統(tǒng)一碼？

　　鐘瑾：我覺得這個(gè)是仁者見仁、智者見智?？赡芎芏嗳瞬惶私庵薪坏禺a(chǎn)，我們是做基礎(chǔ)投資，帶動(dòng)土地的置換，有資源獲取的優(yōu)勢(shì)，還有政策的傾斜。我們進(jìn)入的比較有特點(diǎn)的就是四川的巴中，這個(gè)地方很偏僻，應(yīng)該算是四線城市，當(dāng)時(shí)我們基礎(chǔ)設(shè)施投資帶動(dòng)，政府給了兩塊地，實(shí)際上我們也沒有全部開發(fā)，把另一塊地賣了。但是隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成熟，還有新城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，我們投資建設(shè)的這個(gè)小區(qū)賣得還是很不錯(cuò)的，而且快速周轉(zhuǎn)的能力還是挺強(qiáng)的。

　　向松祚：就是說三四線城市也是有差異的。

　　鐘瑾：對(duì)。

　　向松祚：最后關(guān)于形勢(shì)的判斷，我想問一下協(xié)信地產(chǎn)的劉總，我知道你是重慶起家的房地產(chǎn)公司，好像現(xiàn)在也進(jìn)軍到長(zhǎng)三角了，大家也很關(guān)注中西部，以重慶為代表的房地產(chǎn)情況大家都很關(guān)心，我也去過很多次，你現(xiàn)在對(duì)這個(gè)市場(chǎng)怎么判斷，你有什么擔(dān)憂？

　　劉愛明：重慶的市場(chǎng)跟全國(guó)沒有什么特別的地方，我們也是一個(gè)全國(guó)化的企業(yè)。對(duì)于這個(gè)行業(yè)，我們覺得搞了20年，一直沒有深度。我們現(xiàn)在這么大的交易量，幾萬(wàn)億一年，但是沒有深度。從這一點(diǎn)來說，我覺得是這個(gè)行業(yè)里的悲哀，我們永遠(yuǎn)談在上行或者下行，我相信這個(gè)問題一直會(huì)談到這個(gè)行業(yè)沒有為止，每年都會(huì)在談，其實(shí)一個(gè)行業(yè)有倒閉的，有賺錢的，這是很正常的。房地產(chǎn)行業(yè)只有賺錢，沒有虧錢的，那是不正常的，所以我說它沒有深度就在這里。現(xiàn)在講商業(yè)地產(chǎn)的問題，我覺得中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，它的問題就在于沒有幾家能經(jīng)營(yíng)到像恒隆這樣的水平，這是問題。很多人根本不會(huì)搞商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在又在談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，我們只有廣度，從來沒有深度。在這樣的環(huán)境下，我真正的擔(dān)憂是這一點(diǎn)。在這樣的情況下，市場(chǎng)越上越糟糕。

　　向松祚：你擔(dān)心的是產(chǎn)業(yè)深層次的質(zhì)量問題，或者是業(yè)界人士對(duì)這個(gè)問題的理解問題。

　　劉愛明：對(duì)，我覺得總體來說是我們的經(jīng)營(yíng)水平問題，實(shí)際上任何一個(gè)行業(yè)，即使在今天，都有大把的賺錢機(jī)會(huì)。

　　向松祚：我想很多房地產(chǎn)的從業(yè)人士，包括我們住房子的人對(duì)這個(gè)問題都有同感，等一下我再請(qǐng)教你。下面請(qǐng)問蔡主席，你剛才在上一節(jié)的討論里有一個(gè)結(jié)論我印象很深，你說商業(yè)地產(chǎn)會(huì)死。前面是5位實(shí)操的老板，你是作為一個(gè)投資銀行家，算是一個(gè)旁觀者。為什么你說商業(yè)地產(chǎn)會(huì)死？死到什么程度？對(duì)住宅地產(chǎn)你怎么看？

 　　蔡洪平：我說的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)死是新建的商業(yè)地產(chǎn)，或者是過剩的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)在過去三年投資過剩。這跟兩個(gè)事情背道而馳，第一，跟目前的購(gòu)物方式背道而馳，目前一般的標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)都往家里送，體驗(yàn)性消費(fèi)還可以，一般的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物都往電商那里發(fā)展。第二，被地方政府綁架，它們變成了死城，當(dāng)?shù)貨]有那么大的需求，他們這些投資根本不知道怎么辦，這一塊的功能很難改變。

　　向松祚：你說過剩的要死掉，你覺得過剩多少？

　　蔡洪平：光沈陽(yáng)就有18個(gè)新建的購(gòu)物中心，用得了嗎？這個(gè)肯定是過剩的，我想至少有30%的過剩。還有很多城市在建摩天大樓，都是為了搞地標(biāo)工程，這些都是有問題的，它們不是被市場(chǎng)拖著走的，是被地方政府拖著走的。

　　向松祚：對(duì)于住宅地產(chǎn)您怎么看呢？

　　蔡洪平：住宅我們反倒不害怕，目前我擔(dān)心的是觀望時(shí)間太長(zhǎng)，真正的剛性需求有，持幣觀望是最可怕的，如果這個(gè)事情持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，以后的麻煩越大。

　　向松祚：第一個(gè)問題大家都談完了。第二個(gè)問題，我們?cè)谏萄陨蹋以阢y行就談銀行，我們銀行剛剛開過半年工作會(huì)議，每次會(huì)議上，風(fēng)險(xiǎn)是討論的最主要的話題，可能各位也注意到最近銀監(jiān)會(huì)的副主席在公開發(fā)表的一篇文章上講，現(xiàn)在銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)在上升。而且他講這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來源主要是兩個(gè)，一個(gè)是制造業(yè)產(chǎn)能過剩行業(yè)所帶來的問題，第二個(gè)是房地產(chǎn)。在銀行的年中工作會(huì)議上也傳達(dá)了大致的信號(hào)，銀行就采用9個(gè)字的辦法：第一，控總量，無論對(duì)開發(fā)商的貸款還是按揭貸款，現(xiàn)在總量控制。第二，調(diào)結(jié)構(gòu)。從農(nóng)行來講，我們已經(jīng)達(dá)成一個(gè)共識(shí)，覺得三四線城市風(fēng)險(xiǎn)比較大，我們調(diào)整這一塊的結(jié)構(gòu)。第三，嚴(yán)管理?，F(xiàn)在基本上二三線城市的房地產(chǎn)貸款權(quán)力全部上升到總行，各家做法有不同，但是大體上差不多。所以我下面有一個(gè)非常簡(jiǎn)單的問題，我想從潘主席開始，你覺得現(xiàn)在銀行這種擔(dān)心、這種做法有道理嗎？還是反應(yīng)過度？

 　　潘軍：在商言商，作為銀行，本身你有你的考慮。從房地產(chǎn)行業(yè)來講，未來房地產(chǎn)在調(diào)整期的時(shí)候，必然面對(duì)的是資產(chǎn)的問題，三四線城市在房地產(chǎn)行業(yè)，主要就是它的人口支撐能力問題，或者說它的人口收入上升的空間，如果這兩個(gè)指標(biāo)都不具備的話，我相信三四線城市面臨的壓力會(huì)更大。作為一個(gè)行業(yè)或者一個(gè)企業(yè)維持自己的利潤(rùn)，或者保證資產(chǎn)安全，我相信它是一個(gè)必然的防守性的動(dòng)作，所以我認(rèn)為在這個(gè)過程中銀行的做法是無可后的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，如何來控制自己企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，這是非常重要的。賣不掉的就有可能要降價(jià)銷售，現(xiàn)在價(jià)格的推高，其實(shí)我們成本增加最快的是地價(jià)，在這一塊政府應(yīng)該做出讓步，這樣我們行業(yè)才能進(jìn)入到一種穩(wěn)定的狀態(tài)。所以我認(rèn)為銀行的舉措無可厚非，而應(yīng)該反思的是行業(yè)內(nèi)的企業(yè)。

　　向松祚：我前不久看到住建部的一個(gè)數(shù)據(jù)，上半年兩個(gè)季度房地產(chǎn)的資金到位率下降得比較大，你覺得現(xiàn)在銀行的反應(yīng)是理性的還是過度的反應(yīng)？

　　劉愛明：我覺得銀行自身做出這樣的判斷是可以理解的，我講一個(gè)細(xì)節(jié)，這個(gè)細(xì)節(jié)能反映出一些問題。我不提哪個(gè)城市，在這個(gè)城市，兩年前我們從簽約到銀行按揭放款是一個(gè)半月，到現(xiàn)在是三個(gè)月，現(xiàn)在不是銀行沒有額度了，純粹是效率問題。這對(duì)企業(yè)來說，一個(gè)半月回款和三個(gè)月回款，差別很大。再回到我剛才說的我們這個(gè)行業(yè)沒有深度，我們?nèi)绻軌蛱岣咝实脑?，從三個(gè)月變成一個(gè)半月，可能銀行發(fā)展了，企業(yè)也發(fā)展了。但是如果說三個(gè)月變成四個(gè)月，總量再加，他還過不去。現(xiàn)在效率低大家都不談，永遠(yuǎn)在談那個(gè)總量，最后效率低把總量吃掉了，這個(gè)效率低對(duì)誰(shuí)都沒有好處。

　　主持人：黎主席，你一開始說最大的擔(dān)憂就是缺錢，現(xiàn)在缺錢缺到什么程度，怎么辦？

　　黎明楷：我不能說銀行是不對(duì)的，從大的方向來講是絕對(duì)對(duì)的，因?yàn)殂y行要算自己的風(fēng)險(xiǎn)。但是我想處理問題不應(yīng)該這么簡(jiǎn)單，我們可以說有些事情是錯(cuò)了，是已經(jīng)發(fā)生了，你要把它糾正過來，不是一刀切這么簡(jiǎn)單的，中國(guó)不能以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，我覺得是合理的，整個(gè)國(guó)家僅僅靠房地產(chǎn)支撐企業(yè)是不對(duì)的，包括銀行也不應(yīng)該把這么多的比例投在房地產(chǎn)。但是既然已經(jīng)投了，你如果要解決這個(gè)問題，并不是立馬全收回去，你全收了之后，原本是存在的風(fēng)險(xiǎn)，立馬就變成暴露的風(fēng)險(xiǎn)，所以就更難處理。所以不應(yīng)該是立馬收，而是按部就班，有節(jié)奏地收?，F(xiàn)在銀行并不是不放錢了，只是沒有以前那么大手筆的放，這是合理的。從銀行的角度來講，也不能一下就卡死，我就這個(gè)額度，多的不給了。如果你不給他，造成這個(gè)企業(yè)死了，它死了你也會(huì)很麻煩。

　　向松祚：銀行有一個(gè)說法，不是你拖死我，就是我掐死你。所以又回到鐘總那個(gè)三四線城市的問題，現(xiàn)在中交地產(chǎn)銀行貸款多嗎？有壓力嗎？

　　鐘瑾：我也分享一下向總說的問題，我從兩個(gè)方面解讀。一個(gè)是外資的企業(yè)做過地產(chǎn)，90年代的時(shí)候，遇到過亞洲金融危機(jī)。第二個(gè)，我在民營(yíng)企業(yè)做過地產(chǎn)，也受到過政策和銀行的擠對(duì)。第三，我現(xiàn)在在央企，確實(shí)是有一定的話語(yǔ)權(quán)，銀行或者其它方面的錢愿意到我這里來。現(xiàn)在央行出臺(tái)的政策，央行跟商業(yè)銀行要指標(biāo)，商業(yè)銀行的總部都是向支行要利潤(rùn)的，這個(gè)利潤(rùn)哪兒來？就是到盈利空間大的行業(yè)或者公司里來挖，就是這樣一個(gè)邏輯。所以我覺得今天央行出了這個(gè)政策，說要調(diào)整政策，中國(guó)的政策永遠(yuǎn)都是滯后的，已經(jīng)有了很多顯現(xiàn)的。很多事情已經(jīng)捂不住了，壞賬捂不住了，風(fēng)險(xiǎn)扛不了了，央行一定要出手，這個(gè)不是今天才出現(xiàn)的，它是出現(xiàn)問題之后后置的。我認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)，首先是擺脫不了政策的限制，第二，作為一個(gè)企業(yè)，我們應(yīng)該在分析企業(yè)能力、分析市場(chǎng)的同時(shí)，提高自身的能力。比如說花樣年做了一些其它的服務(wù)業(yè)，這是中國(guó)房地產(chǎn)未來必然的趨勢(shì)。像20年前這種做一塊地拿錢走了，包括北京市都有政策性的房在商業(yè)地塊里，應(yīng)該說中國(guó)政府已經(jīng)走在后面了，其實(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)走過這個(gè)階段了。我不認(rèn)為現(xiàn)在是進(jìn)入下行通道了，這個(gè)行業(yè)要走一定要會(huì)耐得住寂寞，抗得起壓力。

　　向松祚：再問吳總這個(gè)問題，您覺得現(xiàn)在有資金的壓力嗎？

　　吳振綿：沒有太大壓力，因?yàn)殄X基本上都是股東的。

　　向松祚：股東有給你壓力嗎？

　　吳振綿：股東的壓力也有，但是現(xiàn)在賣不動(dòng)還是扛著，實(shí)在扛不動(dòng)再降價(jià)。

　　向松祚：你估計(jì)你什么時(shí)候會(huì)降價(jià)？

　　吳振綿：那要看情況，說不定行業(yè)好轉(zhuǎn)，我還漲價(jià)了。

　　向松祚：以前人民銀行有一位領(lǐng)導(dǎo)，在一個(gè)會(huì)上他講了一句話我印象很深，他說過去你們這些年支持房地產(chǎn)，我認(rèn)為你們?nèi)慷际钳傋樱懈鞣N測(cè)算，中國(guó)的房地產(chǎn)平均價(jià)格如果下降25%，中國(guó)整個(gè)銀行有可能全部虧損?，F(xiàn)在中國(guó)的銀行是賺很多錢，大家都很眼紅。德意志銀行也是一個(gè)大的商業(yè)銀行，但是和中國(guó)的銀行不一樣，蔡總您覺得中國(guó)的銀行承擔(dān)房地產(chǎn)下行的壓力能承受作用？

　　蔡洪平：我認(rèn)為中國(guó)銀行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量是好的，個(gè)人按揭貸款這一塊的不良資產(chǎn)很低。即便是開發(fā)商倒閉以后，它的土地抵押了，也不會(huì)造成什么壞賬。但是要警惕的是，銀行業(yè)太過分保守之后，皮之不存毛將焉附。從西方的市場(chǎng)來看，我對(duì)中國(guó)銀行的不良資產(chǎn)不擔(dān)心，我們擔(dān)心的事情就是很多人沒有做實(shí)業(yè)了，全部來搞影子銀行，這是最可怕的現(xiàn)象。他們這些貸款放出來很高的，昨天我向他們了解，現(xiàn)在都是1分的利率。

　　向松祚：你講到高利率這個(gè)事，確實(shí)是很頭疼的，我自己也做過一些調(diào)查研究，這真是一個(gè)很麻煩的事，國(guó)有大銀行的利率并不是太高，但是市場(chǎng)的利率確實(shí)是很高。

　　最后幾分鐘，到了第三輪，我希望我們6位嘉賓就說一句話，現(xiàn)在政府也不希望房地產(chǎn)劇烈調(diào)整，銀行當(dāng)時(shí)也不希望房地產(chǎn)劇烈調(diào)整，各位更不希望房地產(chǎn)劇烈調(diào)整。你們假設(shè)今天提一條政策建議，你覺得最應(yīng)該做的是什么？

　　潘軍：給房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)比較穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。

　　劉愛明：希望政府能提高行政效率。

　　向松祚：兩位都提得比較抽象，這個(gè)要落實(shí)也比較麻煩。

　　黎明楷：放寬按揭的限制。

　　鐘瑾：我覺得政府對(duì)市場(chǎng)，一個(gè)是政策面，應(yīng)該是持續(xù)穩(wěn)定的，包括土地市場(chǎng)。再一個(gè)是讓市場(chǎng)調(diào)節(jié)市場(chǎng)。

　　吳振綿：摸著自己的口袋，造有需求的好房子。

　　蔡洪平：在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，中國(guó)政府要倍加保護(hù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，企業(yè)生死沒關(guān)系，這個(gè)行業(yè)必須倍加保護(hù)。

　　向松祚：怎么保護(hù)呢？

　　蔡洪平：千萬(wàn)不要上某些人的當(dāng)，天天講捅破房地產(chǎn)泡沫，這是很危險(xiǎn)的。我認(rèn)為對(duì)這個(gè)行業(yè)一定要倍加保護(hù)。

　　向松祚：非常謝謝各位，我相信各位還有非常精彩的觀點(diǎn)，但是為了不耽誤大家享用午餐的時(shí)間，我們結(jié)束這一環(huán)節(jié)的討論，謝謝5位嘉賓的觀點(diǎn)。

　　主持人：請(qǐng)各位嘉賓留步，請(qǐng)攝影師為我們的嘉賓朋友們合影。

　　感謝各位嘉賓，今天上午的議程到這里就全部結(jié)束了。在今天下午的時(shí)間當(dāng)中，我們還邀請(qǐng)出了多位重量級(jí)的嘉賓為我們帶來精彩的演講，同時(shí)，還安排有兩場(chǎng)“博鰲主題辯論會(huì)”，請(qǐng)各位來賓留意組委會(huì)發(fā)布的論壇提示信息，并準(zhǔn)時(shí)到場(chǎng)參加會(huì)議，謝謝大家。

　　主持人：尊敬的的各位來賓，親愛的朋友們，大家下午好。歡迎大家回到2014博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)。今天下午，更多精彩的演講和對(duì)話會(huì)繼續(xù)上演。

　　半年風(fēng)云變幻，下行中的房地產(chǎn)行業(yè)迎來關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，遙望未來，通往長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的繁榮之路在何方？我們今天下午的大會(huì)議題是“新思維：如何通向房地產(chǎn)繁榮之路？”。接下來，馬上進(jìn)入主題論壇一：產(chǎn)業(yè)萬(wàn)花筒房地產(chǎn)的新玩法。

　　現(xiàn)在，我們有請(qǐng)今天下午第一位演講嘉賓：萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營(yíng)官陳風(fēng)楊先生。陳風(fēng)楊先生的演講題目是：“海外淘金 到全世界去賣房”。有請(qǐng)陳風(fēng)楊先生。

　　陳風(fēng)楊：各位同行，各位媒體朋友，今天下午我在這和各位交流一下，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下萊蒙國(guó)際的一些思考和做法。今天我主要講三個(gè)方面的內(nèi)容，第一是互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)我們的影響，第二是傳統(tǒng)創(chuàng)新，第三是海外淘金。

　　應(yīng)該講從去年到今年，互聯(lián)網(wǎng)思維到互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，房地產(chǎn)業(yè)的集體熱燒，從口號(hào)到行動(dòng)再到效果，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化已經(jīng)正在不斷探索。萊蒙國(guó)際的思考主要是三個(gè)方面，第一是與客戶需求對(duì)應(yīng)的新思維模式，就是客戶需要什么。第二是可價(jià)值化的運(yùn)營(yíng)體系，如何把這些思維和方法落地生根，第三個(gè)是與傳統(tǒng)地產(chǎn)互補(bǔ)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，如何讓我們的內(nèi)容更加豐富，在此基礎(chǔ)上，我們尋找戰(zhàn)略上新的機(jī)會(huì)。萊蒙國(guó)際業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)式細(xì)分，房地產(chǎn)的開發(fā)，伴隨著商業(yè)托管運(yùn)營(yíng)、酒店托管運(yùn)營(yíng)、生活服務(wù)的運(yùn)營(yíng)，公共物業(yè)托管運(yùn)營(yíng)、家裝、維修等等。

　　我們總體的想法是立足于客戶需求，從賣產(chǎn)品到賣服務(wù)，立足于多元化高品質(zhì)的消費(fèi)需求，尋求業(yè)務(wù)價(jià)值鏈條的新增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，橫向延伸、拓展服務(wù)，從傳統(tǒng)對(duì)物業(yè)的管理轉(zhuǎn)向?qū)θ说姆?wù)，通過延伸更多物業(yè)價(jià)值服務(wù)獲取經(jīng)營(yíng)型收益，既實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，也提升企業(yè)品牌，主要分為生活服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)和城市配套服務(wù)。生活服務(wù)主要是滿足業(yè)主客戶生活的相關(guān)基礎(chǔ)服務(wù)，高管服務(wù)、奢享服務(wù)等多層次需求，通過增強(qiáng)社區(qū)相關(guān)服務(wù)增強(qiáng)客戶黏性。第二是生產(chǎn)服務(wù)，按照產(chǎn)城融合的需求，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為配套，服務(wù)為核心，提供產(chǎn)業(yè)孵化、金融、商務(wù)、培訓(xùn)、休閑、娛樂等服務(wù)。第三個(gè)是城市服務(wù)，通過為城市代建和經(jīng)營(yíng)大配套的公共服務(wù)設(shè)施，提升城市區(qū)域價(jià)值，盤活公共資源，既增強(qiáng)項(xiàng)目的特色，也增進(jìn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益，也就是我們打造城市的平臺(tái)。我們?cè)诮髂喜t谷灘的中心，既為政府打造了一個(gè)城市的文化交流平臺(tái)，也是為我們的項(xiàng)目增加了資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)。

　　在這里面，我們提出萊蒙的微服務(wù)，包括微銀行、微酒店、微養(yǎng)老、微森林、云家居、房屋內(nèi)的微循環(huán)，微服務(wù)、微物流、威管家等等。我們的總體這個(gè)微是小而美的概念，是無微不至，微笑服務(wù)。進(jìn)而是我們的微戰(zhàn)略，我們希望通過這些微服務(wù)，給客戶提供更大的價(jià)值，進(jìn)而為我們的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型尋找新的機(jī)會(huì)。比如說很多人做養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)，我們?cè)谶@些行業(yè)要積極嘗試，我們通過社區(qū)來進(jìn)行這些微服務(wù)，為我們能否進(jìn)行戰(zhàn)略提升、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移積累我們的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

　　2014年，萊蒙國(guó)際總體的思想就是六個(gè)字：守正、創(chuàng)新和突破。守正就是堅(jiān)守和深化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)板塊，增加我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，第二個(gè)是通過創(chuàng)新，延伸客戶服務(wù)的生命線，萊蒙國(guó)際的客戶服務(wù)涵蓋客戶的全生命周期，探索和打造具有創(chuàng)造價(jià)值的藍(lán)海模式。第三個(gè)是突破，在此基礎(chǔ)上我們尋找能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)的價(jià)值升級(jí)和戰(zhàn)略。

　　第二方面談?wù)劗a(chǎn)品創(chuàng)新的思維。作為房地產(chǎn)行業(yè)的主業(yè)，對(duì)于產(chǎn)品的創(chuàng)新和開發(fā)模式的探討從未停止，我們提出四大核心主張，十大產(chǎn)品創(chuàng)新，18個(gè)品質(zhì)章節(jié)，60個(gè)品控細(xì)節(jié)，

　　我在這里做幾個(gè)介紹，一個(gè)是我們提出鮮氧住宅，我們和航天飛鄰合作，對(duì)室內(nèi)外空氣的凈化、空氣的含氧量、室內(nèi)外空氣循環(huán)等室內(nèi)家居空氣環(huán)境進(jìn)行持續(xù)呵護(hù)。客戶對(duì)這個(gè)鮮氧也有比較好的認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)反響非常好。第二個(gè)是忘年社區(qū)，我們希望能夠把醫(yī)療、醫(yī)護(hù)，加上養(yǎng)老、養(yǎng)生引入到我們的社區(qū)概念里面來，打造我們養(yǎng)老的社區(qū)，我們和香港的康復(fù)會(huì)，以及我們和美國(guó)的醫(yī)療顧問公司進(jìn)行關(guān)于養(yǎng)老養(yǎng)生的合作，既是為客戶服務(wù)，也是為我們的戰(zhàn)略提供準(zhǔn)備。我們打造醫(yī)療醫(yī)護(hù)、養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體，引入國(guó)際化的醫(yī)護(hù)服務(wù)，引入高端健康的養(yǎng)生會(huì)館，引入國(guó)際品牌的幼兒園，打造地標(biāo)性的養(yǎng)老家居生活的廣場(chǎng)、公園。這里面用我們自身的力量，以及我們的合作伙伴，共同來打造醫(yī)護(hù)、醫(yī)療、養(yǎng)老、養(yǎng)生綜合體。我們?cè)诮髂喜岢鼍G立方這么一個(gè)項(xiàng)目，我們和深圳的建筑科學(xué)研究院共同對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，這個(gè)項(xiàng)目推出以來，市場(chǎng)反映非常強(qiáng)烈，即使在今年市場(chǎng)不好的情況下，我們這個(gè)項(xiàng)目最近三期的銷售都非常熱銷。我們?cè)趶V東惠州的水榭灣提出云家具的理念，我們對(duì)度假人群的特殊需求，通過海量的數(shù)據(jù)和個(gè)性化的智能定制手段，為客戶提供數(shù)碼全屋家具配置。

　　第三部分談?wù)労Ｍ獠季炙季S。萊蒙國(guó)際攜手英國(guó)思嘉伯集團(tuán)、新加坡美羅集團(tuán)聯(lián)手打造英國(guó)曼徹斯特兩大項(xiàng)目。用我們的股東力量，結(jié)合他們的資源進(jìn)行海外擴(kuò)張。在曼徹斯特我們有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是25萬(wàn)平方米的綜合性社區(qū)，目前是曼徹斯特最大的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目由我們的英國(guó)股東操盤，我們負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)的銷售，他們負(fù)責(zé)英國(guó)的銷售、開發(fā)。預(yù)計(jì)明年可以預(yù)售。就在這個(gè)項(xiàng)目的旁邊還有一個(gè)216間的公寓，這個(gè)項(xiàng)目今年年底可以預(yù)售，應(yīng)該講情況都比較好，因?yàn)樵谟?guó)倫敦房子是很貴的，而曼徹斯特的房?jī)r(jià)并不是太高，另外租金的回報(bào)也比較穩(wěn)定。

　　剛剛就是把萊蒙國(guó)際的最新想法跟各位做了一個(gè)匯報(bào)，我們希望利用國(guó)際化的團(tuán)隊(duì)，以及國(guó)際化的理念，去行使我們的價(jià)值主張：優(yōu)等建筑、優(yōu)等生活、優(yōu)等價(jià)值，優(yōu)等創(chuàng)新。爭(zhēng)取做一個(gè)優(yōu)等生。我的匯報(bào)就是這些，謝謝大家。

　　主持人：感謝陳風(fēng)楊先生帶來的精彩演講，接下來有請(qǐng)下一位演講嘉賓，花樣年控股集團(tuán)有限公司主席兼首席執(zhí)行官潘軍先生，潘軍先生的演講題目是“互聯(lián)網(wǎng)思維開啟社區(qū)服務(wù)新紀(jì)元”，掌聲有請(qǐng)潘軍先生。

　　潘軍：非常感謝諸位，感謝觀點(diǎn)給我一個(gè)機(jī)會(huì)來分享一下關(guān)于花樣年在社區(qū)方面的一些實(shí)踐。開始之前我想就現(xiàn)在的地產(chǎn)談三個(gè)觀點(diǎn)。今天很多朋友都問我的腿怎么了，我的醫(yī)生告訴我，像你這么體重，你的腿半月板出事的幾率是80%，所以我想說的意思，對(duì)現(xiàn)在中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)來講，我們面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是這樣的，企業(yè)為什么會(huì)垮？企業(yè)垮，在國(guó)內(nèi)最大的幾率是負(fù)債過多，資金周轉(zhuǎn)不靈，我們想吃得太多，所以就會(huì)很胖，這樣就會(huì)壓垮你的基礎(chǔ)，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。所以我們做企業(yè)，要控制風(fēng)險(xiǎn)。第二，要想活得好，人要健康，就應(yīng)該體重正常，就應(yīng)該減輕負(fù)擔(dān)，就應(yīng)該讓自己身輕如燕，這樣的人一定是長(zhǎng)壽的人，不容易得病。所以我們覺得企業(yè)要練一些軟功夫，就是說要把自己做成一個(gè)輕資產(chǎn)的行業(yè)，我們過去拼了太多的成本、技術(shù)、資金，但是這又不是我們的專長(zhǎng)。第三，做企業(yè)應(yīng)該把自己的內(nèi)功練好，有點(diǎn)獨(dú)門的絕技，有點(diǎn)自己的粉絲，這就是我想談的，關(guān)于我們對(duì)于房地產(chǎn)的思考。

　　所有的企業(yè)都面臨一個(gè)問題，你現(xiàn)在身處什么樣的時(shí)代。我們現(xiàn)在講房地產(chǎn)是剛需，剛需是誰(shuí)在買呢？80后、90后的。那么他們是什么生存狀態(tài)？大家先看一幅圖片，這是他們的生存狀態(tài)，他們?cè)诰蹠?huì)的時(shí)候，在進(jìn)行移動(dòng)互聯(lián)。我們通過這個(gè)想說明什么？實(shí)際上進(jìn)入到現(xiàn)在，我們談自己談得很多，談客戶談得很少，這個(gè)時(shí)代變了，80后、90后是有個(gè)性的群體，不僅僅是做點(diǎn)園林、立面、戶型就行了，更多的還要考慮他們對(duì)生活的體驗(yàn)，和我們50后、60后、70后不一樣。不要用我們的標(biāo)準(zhǔn)去要求他們。我們花樣年在12年前就在開始做客戶體驗(yàn)，我們提出了三點(diǎn)，第一是如何讓我們的剛需用戶喜愛我們，第二，他們?cè)趺茨軈⑴c到社區(qū)里面來，第三，他們的體驗(yàn)是我們工作的目標(biāo)，而不是我們管理得順不順手，所以我們歡迎投訴，歡迎業(yè)主參與我們的產(chǎn)品，這樣只有的話，我相信我們才能有一點(diǎn)自己真正的硬貨。

　　房地產(chǎn)企業(yè)掙的都是一次消化，掙一筆大錢，外界稱我們叫大款，所以我們對(duì)行業(yè)的領(lǐng)軍者叫大佬，網(wǎng)絡(luò)稱我們是土豪。但是很不幸，土豪現(xiàn)在面臨的是屌絲面臨的問題，我們很痛苦，我們壓力很大。所以我們開始一個(gè)對(duì)問題的思考，這是我們面臨的問題，所有的成本都在漲，而我們的利潤(rùn)卻在下降。我相信你去年買的地，今年再賣，你一定不掙錢，你掙錢了，我們大家也知道那是怎么回事，我相信你的現(xiàn)金流、利潤(rùn)都會(huì)有問題。所以我們要看我們生產(chǎn)的是什么。在花樣年，我們生產(chǎn)一個(gè)社區(qū)，生產(chǎn)了一個(gè)空間，但是這不是我們的目標(biāo)，我們的目標(biāo)是服務(wù)。當(dāng)花樣年不斷在提的時(shí)候，我很欣喜地看到，我們的行業(yè)在我吶喊了12年之后，從今年開始，諸多的集團(tuán)都轉(zhuǎn)型了，都在談?shì)p資產(chǎn)，我覺得這是一個(gè)方向。現(xiàn)在很多人問我，我說我不希望別人再說我是開發(fā)商。開發(fā)商的核心能力是什么呢？在我走過15年的開發(fā)商經(jīng)歷之后，我認(rèn)為基本沒有核心能力，原來我們的核心能力是了解客戶，現(xiàn)在是拿地、弄錢，產(chǎn)品都標(biāo)準(zhǔn)化了，現(xiàn)在很多大公司都這樣，6000套房子就兩個(gè)戶型，這個(gè)時(shí)代是一個(gè)去標(biāo)準(zhǔn)化的時(shí)代，但是我們都在研究怎么標(biāo)準(zhǔn)化我們的產(chǎn)品，然后快速生產(chǎn)，把它賣給消費(fèi)者，而且讓他們最好不要有投訴。我們現(xiàn)在想做的是最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，開發(fā)環(huán)節(jié)我仍然做，但是我做的是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而不是開發(fā)商。開發(fā)商的核心是什么？搞定政府。每個(gè)公司的開發(fā)部都在干嗎？搞定政府、跑程序。那么我怎么看開發(fā)這個(gè)環(huán)節(jié)？我們叫社區(qū)制造商，對(duì)我來講是一個(gè)社區(qū)制造商，對(duì)于制造來講，5%的利潤(rùn)可以接受，因?yàn)槲覓赍X不再完全靠開發(fā)掙錢。

　　這是花樣年的理念，我們希望按照互聯(lián)網(wǎng)的理念提供有趣、有味、有料的生活空間體驗(yàn)。我們形成了兩個(gè)大的平臺(tái)，一個(gè)平臺(tái)是彩生活，另外一個(gè)平臺(tái)是我們打通的一個(gè)解放區(qū)，為什么叫解放區(qū)？它就是從傳統(tǒng)領(lǐng)域走出來的。

　　下面我想談?wù)劜噬畹膶?shí)踐。這是2004年，南方都市報(bào)和深圳商報(bào)的報(bào)道，關(guān)于物管零收費(fèi)的問題。為什么可以零收費(fèi)？因?yàn)榱闶召M(fèi)可以聚集客戶，這是整整10年前的報(bào)道，現(xiàn)在我們不再直接這么刺激這個(gè)行業(yè)，而是提出用我們的積分做支付物業(yè)管理費(fèi)的手段。這個(gè)大家都能理解。我們想做的事就是把傳統(tǒng)的我們對(duì)物業(yè)簡(jiǎn)單的服務(wù)、管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)人的服務(wù)。彩生活經(jīng)過12年的努力，我們已經(jīng)成為中國(guó)最大的社區(qū)服務(wù)商，并且在2014年6月30日在香港主板上市。

　　我們做的是什么？大家現(xiàn)在都在談?shì)p資產(chǎn)，彩生活從不盈利的行業(yè)里面找到了一個(gè)盈利模式，去年我們的管理利潤(rùn)是1個(gè)億，今年預(yù)計(jì)盈利兩個(gè)億，這個(gè)公司從出生到現(xiàn)在，平均每年的復(fù)合增長(zhǎng)率是85%。我剛開始做房地產(chǎn)的時(shí)候，那時(shí)候最怕的是客戶投訴，所以那時(shí)候我都讓物管公司的人給我頂住，有投訴你們給我搞定，最好不要再我這里來爆發(fā)出來，但是現(xiàn)在不一樣，我們現(xiàn)在鼓勵(lì)業(yè)主投訴，這樣可以共同把企業(yè)做好，我們從物業(yè)管理到智能社區(qū)管家，到房屋管家，我們管著這100多億的資產(chǎn)，在這里面你做了哪些增值服務(wù)？你跟這些人天天見面，居然沒從他那里掙到利潤(rùn)，這在互聯(lián)網(wǎng)上是一個(gè)不可想象的事情。騰訊的用戶號(hào)稱6億，而且95%以上不知道這個(gè)人長(zhǎng)什么樣，但是這個(gè)公司的市值到現(xiàn)在是12000億港幣，是萬(wàn)科的10倍。除了幾棟樓，若干服務(wù)器，沒有任何的資產(chǎn)，但是它每年產(chǎn)生數(shù)百億的利潤(rùn)。我們的房地產(chǎn)服務(wù)方面還有太多可做的事情。

　　花樣年通過彩生活，通過諸多的社區(qū)，可以衍生出更多的創(chuàng)新型的行業(yè)。在這里我舉個(gè)例子，這是我的發(fā)明，就是把快遞行業(yè)怎么在社區(qū)提高它的效果，變成不需要當(dāng)面簽字，通過社區(qū)的見證，通過互聯(lián)網(wǎng)，最后通過密碼等等設(shè)計(jì)，提高了快遞行業(yè)40%的效率。后來我把這個(gè)方法告訴了我一個(gè)供應(yīng)商，現(xiàn)在這家公司上市了，市值比彩生活還高，去年最高市值120億。這一點(diǎn)表明在社區(qū)里面，在房地產(chǎn)實(shí)體的邊緣有太多的客戶沒有被滿足的生活需求，我們?nèi)绻皇菃渭兊纳a(chǎn)房子是沒有價(jià)值的。

　　花樣年未來在社區(qū)里面可以產(chǎn)生的需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過房地產(chǎn)的開發(fā)所形成的利潤(rùn)，比如說社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)文化旅游、社區(qū)金融，包括我們的社區(qū)制造、社區(qū)教育。我們做開發(fā)商在創(chuàng)業(yè)的時(shí)候都是一群非常有想法的人，其實(shí)我們是做輕資產(chǎn)的，我們就是一群管理者、資源整合者。輕資產(chǎn)可以有很多方式，生產(chǎn)完了以后可以有很多的后續(xù)服務(wù)，我們可以打通一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的平臺(tái)，來和電商合作，我相信這個(gè)行業(yè)O2O的時(shí)代真正到來。

　　總結(jié)一下，房地產(chǎn)行業(yè)第二個(gè)春天現(xiàn)在才真正到來，當(dāng)我們關(guān)注客戶體驗(yàn)的時(shí)候，我們的哲學(xué)理念發(fā)生變化，我們的管理就會(huì)上一個(gè)臺(tái)階。當(dāng)我們關(guān)注長(zhǎng)期盈利，關(guān)注利潤(rùn)的時(shí)候，我們的競(jìng)爭(zhēng)力就自然提升。只有實(shí)施專業(yè)化，只有大家整合起來，形成你們的客戶意識(shí)，你就最終能夠獲得勝利。所以用我們講“開啟社區(qū)服務(wù)的新紀(jì)元”，如果我們的觀念轉(zhuǎn)變了，我們的春天，我們的新紀(jì)元就到來了。

　　主持人：感謝潘軍先生。接下來繼續(xù)演講環(huán)節(jié)，有請(qǐng)下一位演講嘉賓協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明先生，劉愛明先生演講的題目是“商住產(chǎn)集成模式，迎接新黃金時(shí)代”。

　　劉愛明：我今天演講的題目是“新黃金時(shí)代”，大家都說原來是黃金時(shí)代，以后是白銀時(shí)代，其實(shí)我不這樣認(rèn)為，我認(rèn)為過去是傻子時(shí)代，誰(shuí)都能賺錢，這個(gè)時(shí)代是不正常的，你總是留戀這個(gè)行業(yè)是不對(duì)的。未來10年乃至未來20年可能才是真正的黃金時(shí)代，所以這是我的一些看法。未來20年還是有很旺盛的需求，所以說它也是一個(gè)黃金時(shí)代。另外它的空間無限，在抗大的市場(chǎng)里有非常多樣化的需求，比如說商場(chǎng)，它有大的購(gòu)物中心，但是也有很多小的便利店也生存得非常好，甚至像剛才潘總提到的他們那套經(jīng)營(yíng)思路里面也有很多的做法。未來我們進(jìn)入了一個(gè)多樣化的時(shí)代，多元的時(shí)代，因?yàn)槎鄻樱驗(yàn)槎嘣?，所以我才豐富多彩，所以我們說它不單有旺盛的需求，并且還多彩，所以在我的心目中，認(rèn)為未來還有20年是黃金時(shí)代。

　　我們搞房地產(chǎn)開發(fā)，這個(gè)變化和中國(guó)城市發(fā)展是離不開的。如果談現(xiàn)在和過去有什么區(qū)別的話？可以從城市這個(gè)概念入手。城市現(xiàn)在有一個(gè)比較大的特征，就是簡(jiǎn)單的外延式的增長(zhǎng)這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了，剩下的是內(nèi)生式的增長(zhǎng)，這是一個(gè)最大的特點(diǎn)。在未來常住人口的增速放緩，戶籍人口增加，這個(gè)城市不會(huì)像過去那樣涌入那么多人，但是更多的人要在這里住下，要變成戶籍人口，這是一個(gè)壓力，這種變化一定會(huì)給我們做房地產(chǎn)開發(fā)、做房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來非常大的變化。包括我們提的新型城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在大家感覺很難談，很難做，現(xiàn)在沒人宣稱他是做新型城鎮(zhèn)化的。因?yàn)樗皇呛?jiǎn)單的造城，現(xiàn)在要談人了，這是很難的，你不光要讓他安居，還要讓他樂業(yè)，這是城鎮(zhèn)化的一個(gè)本質(zhì)問題，是解決就業(yè)的問題。這里面有很多的機(jī)會(huì)。存量房?jī)?nèi)生發(fā)展是未來新黃金時(shí)代的主要發(fā)展趨勢(shì)，未來我們不再簡(jiǎn)單談增量，更多是存量做好。未來存量盤活、提升質(zhì)量、提高效率可能是主旋律。我們糾纏于上行還是下行，這已經(jīng)不重要了。中國(guó)過去城市更新主要是以商業(yè)驅(qū)動(dòng)為主，我們通過研究發(fā)現(xiàn)，未來通過產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)會(huì)成為主流。

　　簡(jiǎn)單說說協(xié)信在這方面的經(jīng)驗(yàn)，我們提出商、住、產(chǎn)的一體化解決方案。一般的城市中心都有一些綜合體，但是每個(gè)城市就那么幾個(gè)，它解決了所有人的生活、居住、工作，在非常小的范圍內(nèi)解決，這是實(shí)現(xiàn)了客戶的價(jià)值，他降低了交易成本、工作升本和生活成本，我們的生活永遠(yuǎn)是要往這方面走的。降低大家的成本，進(jìn)而給客戶創(chuàng)造價(jià)值，我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)就在這里。我們把一個(gè)城市少有的幾個(gè)大家熟悉的高端的綜合體這個(gè)思維擴(kuò)散一下，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)在這個(gè)城市里有一些不那么高端的就會(huì)出現(xiàn)，從協(xié)信的實(shí)踐來說，我們覺得也是一個(gè)機(jī)會(huì)。我們提出3D城市運(yùn)營(yíng)商，全息生活服務(wù)商的理念，通過服務(wù)提升企業(yè)的價(jià)值。

　　原來的老城區(qū)在一個(gè)城市的發(fā)展當(dāng)中貢獻(xiàn)與犧牲，現(xiàn)在衰老，我們必須讓它恢復(fù)活力，實(shí)現(xiàn)價(jià)值，協(xié)信依托產(chǎn)業(yè)和商業(yè)方面的雙重經(jīng)驗(yàn)，從定位規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)到招商運(yùn)營(yíng)的復(fù)合優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)城市存量的內(nèi)生發(fā)展，走出一條協(xié)信的發(fā)展之路。

　　最后我用一點(diǎn)時(shí)間做一些分享。協(xié)信實(shí)際上是做商業(yè)的，是重慶的商業(yè)王，從高端的到中端、社區(qū)型，我們有一系列的產(chǎn)品。最后兩個(gè)產(chǎn)品，一個(gè)是在重慶，一個(gè)是在無錫做的。在重慶這個(gè)產(chǎn)品是構(gòu)筑了總部城1.8公里大道，全面提升渝中區(qū)城市形象與產(chǎn)業(yè)影響力，5萬(wàn)平米自持型商業(yè)項(xiàng)目，為總部城提供高品質(zhì)消費(fèi)生活保證。中國(guó)過去20年的開發(fā)幾乎都是單一形態(tài)的開發(fā)，幾十萬(wàn)平米的商業(yè)，幾十萬(wàn)平米的辦公，上千畝的工業(yè)，這種開發(fā)形態(tài)到現(xiàn)在客戶已經(jīng)不買賬了，所以在重慶我們這個(gè)總部基地里面，我們有30%左右是公寓、住宅，我們還做了一個(gè)5萬(wàn)平米的商業(yè)，持有經(jīng)營(yíng)。未來可能別的地方寫字樓會(huì)有比我這里高檔的，但是從我們這個(gè)寫字樓里面的白領(lǐng)享受到的服務(wù)，它一定是最好的。我這個(gè)5萬(wàn)平米的商業(yè)就可以給你提供所有的生活方面的服務(wù)。在國(guó)內(nèi)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比較早的是大連軟件園，我們跟他們交流的時(shí)候，他們也很痛苦，因?yàn)樗麄儾粫?huì)搞商業(yè)。軟件園他很會(huì)搞，但是那么多企業(yè)在里面，大家總要有消費(fèi)的地方。第二個(gè)項(xiàng)目是無錫的未來城，占地2.5平方公里，總建筑面積有400多萬(wàn)平方米，這里面有30%是類似標(biāo)準(zhǔn)化的工具，有30%是研發(fā)辦公，30%是住宅，10%是商業(yè)，是一個(gè)典型的產(chǎn)城融合的項(xiàng)目。

　　今天就我們的思考，跟大家做一個(gè)分享，總之未來是抓在大家的手上，未來10年、20年是我們的黃金10年。主持人：感謝劉愛明先生，接下來的環(huán)節(jié)是2014博鰲房地產(chǎn)論壇博鰲主題辯論會(huì)，今天下午安排有兩場(chǎng)博鰲主題辯論會(huì)，現(xiàn)在開啟第一場(chǎng)。大地產(chǎn)時(shí)代，英雄不問出處。商業(yè)、旅游、文化、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老不一而足，產(chǎn)業(yè)融合造就了房地產(chǎn)的新時(shí)代；多元化為引、輕資產(chǎn)為翼，試問如何開啟一片新天地，帶領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)前往藍(lán)海彼岸？

　　朋友們，博鰲主題辯論會(huì)一的議題是：房地產(chǎn)的新玩法。

　　接下來，有請(qǐng)主持嘉賓上臺(tái)，他是：世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生。

　　接下來有請(qǐng)討論嘉賓，他們是：

　　新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　福晟集團(tuán)董事、常務(wù)副總裁何建華先生

　　方興地產(chǎn)廣州公司總經(jīng)理魏浙先生

　　海南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)呂青先生

　　貴州紅星利爾置業(yè)有限公司總經(jīng)理闞何江先生

　　第一太平戴維斯華南區(qū)投資部董事吳睿先生

　　九江大都會(huì)實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理、合凡基金董事皇甫毅然先生。

　　黎振偉：現(xiàn)在開始第二環(huán)節(jié)的對(duì)話，從昨天到今天，我們都在思考一個(gè)問題，我們要轉(zhuǎn)型，我們的房地產(chǎn)無論是下行還是上行，但是有一個(gè)事實(shí)，我們不可能像過去那樣發(fā)展了。我們這個(gè)環(huán)節(jié)是地產(chǎn)新辦法，關(guān)于講到房地產(chǎn)多元化，這是一個(gè)很老的話題，我在行業(yè)做了26年，從最初的機(jī)會(huì)多什么都做，后來到瘦身，到現(xiàn)在我們又要多元化，這樣把企業(yè)都玩死了。萬(wàn)科是我們這個(gè)行業(yè)的代表，它開始多元，后來瘦身，現(xiàn)在又開始多元了，當(dāng)然它做得很好。我們今天各位嘉賓都是來自行業(yè)的精英，首先想問一下各位嘉賓，你們的企業(yè)如何做多元化？如何有新的玩法？第一位嘉賓是李戰(zhàn)洪先生，李戰(zhàn)洪先生現(xiàn)在是新鷗鵬企業(yè)的首席戰(zhàn)略官，他們公司是百?gòu)?qiáng)的開發(fā)企業(yè)，而且還做教育，李總您可以給大家介紹一下，新鷗鵬的新玩法怎么跟地產(chǎn)結(jié)合？

　　李戰(zhàn)洪：所謂的玩法就不能一心一意，一心一意就不叫玩了，一定要三心二意，或者是一心二意。在上行通道的時(shí)候我們是開發(fā)商做利潤(rùn)，下行通道的時(shí)候我們調(diào)結(jié)構(gòu)，在中國(guó)房地產(chǎn)的下一步，我們一定要一心二意了。一心二意怎么做？像新鷗鵬現(xiàn)在的一個(gè)做法，它企業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位就叫多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)、關(guān)聯(lián)發(fā)展。什么叫多業(yè)態(tài)？除了做住宅，還有商業(yè)、寫字樓。新鷗鵬是多產(chǎn)業(yè)的文化，大家對(duì)新鷗鵬可能不太了解，它連續(xù)四年是百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)，但是一直排在50名之后，沒引起大家的注意。其實(shí)它的地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有它的教育做得好，它有4所中學(xué)，連續(xù)14年在重慶排名第一，它還有兩所大學(xué)，一所大學(xué)在全國(guó)同類大學(xué)里面排在37位，還有一所房地產(chǎn)學(xué)院，是中國(guó)最大的一所房地產(chǎn)學(xué)院。世界上最大的房地產(chǎn)學(xué)院在賓夕法尼亞大學(xué)，中國(guó)最大的房地產(chǎn)學(xué)院是新鷗鵬辦的。它多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是特別重要的，所以未來的發(fā)展要有新的玩法，要活下去，又要活得好，一定要一心二意。

　　黎振偉：從一心一意到一心二意，等一下我會(huì)問你這個(gè)問題，你怎么做好他。第二位嘉賓是福晟集團(tuán)的何建華，我留意到你們是2004年成立的，現(xiàn)在多元化你們是怎么玩的？你們是否還堅(jiān)持一心一意？還是一心多意？

　　何建華：我們福晟原來也是學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣，住宅作為我們產(chǎn)業(yè)的主線，后來隨著市場(chǎng)的變化，發(fā)現(xiàn)純粹做住宅或者純粹做商業(yè)已經(jīng)不行了，我們后來就2080的規(guī)律，一個(gè)項(xiàng)目20%里面是商業(yè)。隨著市場(chǎng)的變化，可能這個(gè)20%的比例又增加了，我們也試圖做一些商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、小型的綜合體，特別是我們拿到市中心比較好的地段的時(shí)候，這么好的價(jià)值，不做商業(yè)地產(chǎn)實(shí)在是太可惜了。住宅的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，商業(yè)地產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)比較高，但是利潤(rùn)也很高。我們還有一種轉(zhuǎn)型，我們也沒有把雞蛋完全放在一個(gè)籃子里面，我們也進(jìn)入房地產(chǎn)其它領(lǐng)域，包括建材、裝飾、弱電智能化等等方面，我們也有成立這樣的公司，在進(jìn)入這些領(lǐng)域，我們不完全是做地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)我們也不離開房地產(chǎn)這個(gè)系統(tǒng)，我們這輩子只能做房地產(chǎn)，這是第二點(diǎn)。第三，今天上午陳啟宗先生也講到寫字樓里面養(yǎng)老鼠，大家知道，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的要求是非常高的，如果條件達(dá)不到的話，就算把地送給你做那也是個(gè)坑。如果地段好的話，就算你體量再大，它肯定不會(huì)養(yǎng)老鼠。目前傳統(tǒng)的商業(yè)被電商的沖擊，這是不可否認(rèn)的，但是大家還是不會(huì)完全在家里做宅男，還是會(huì)逛逛街，你肯定還要出門。商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是地段的問題。

　　黎振偉：下一個(gè)企業(yè)在多元化發(fā)展方面很有特色，就是方興地產(chǎn)，請(qǐng)方興地產(chǎn)廣州公司的魏浙先生介紹一下金茂是怎么多元化的。

　　魏浙：這個(gè)題目好像是房地產(chǎn)生病了，我們要怎么給它吃藥，其實(shí)從我們的角度來看，它現(xiàn)在是生病快好了。永遠(yuǎn)沒有消失的市場(chǎng)，只有賣不出去的產(chǎn)品，房地產(chǎn)賣不出去房子，并不是別人都賣不出去了，別人賣出去的是怎么回事？過去的一個(gè)時(shí)代是豬都會(huì)飛的時(shí)代，往往是你用心做房地產(chǎn)的品質(zhì)，認(rèn)真地做設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研究、客戶研究，做出來的東西，可能在過去還不一定被別人接受。到了現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，逼得我們不得不回歸到原來做定位、規(guī)劃、產(chǎn)品方面。剛才潘總、劉總講的那些事，實(shí)際上又回歸到了10年以前，大家又去研究我們?cè)趺锤碌臇|西結(jié)合，如何創(chuàng)造出市場(chǎng)所需要的，這才是你解決這個(gè)問題的基本方法。方興地產(chǎn)在做金茂大廈的時(shí)候，當(dāng)初我們也是認(rèn)真做所有的細(xì)節(jié)，一直到我們后來在全國(guó)十幾個(gè)城市做項(xiàng)目的時(shí)候，每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)產(chǎn)品我們都是認(rèn)認(rèn)真真對(duì)待的，不管它是住宅、酒店，還是城市也好，都是從市場(chǎng)的角度出發(fā)，從客戶出發(fā)，有針對(duì)性地做。這樣去做不管在任何一個(gè)時(shí)候，企業(yè)都有生存空間。

　　黎振偉：下面這位嘉賓是來自貴州紅星利爾置業(yè)有限公司的闞何江。我留意到這個(gè)公司是2011年成立的，正好是房地產(chǎn)在調(diào)整的時(shí)候，他們?cè)谫F州做綜合體。我們知道綜合體很難搞，那么你們做這個(gè)模式現(xiàn)在成功了嗎？有沒有遇到什么問題？　

　　闞何江：貴州作為西部欠發(fā)達(dá)的省份，這些年發(fā)展的速度，還有積存的存量、大盤是非常多的。這種下行的趨勢(shì)從前年、去年就感受到了，所以我們手上幾塊住宅的地都放下了，全力打造現(xiàn)在這一塊商業(yè)的地塊。上午有很多老師和專家說，商業(yè)地產(chǎn)做不好，很多都會(huì)死，我們也知道，我們從一個(gè)住宅轉(zhuǎn)型到商業(yè)，從一開始設(shè)計(jì)，到今天的建設(shè)，后期的運(yùn)營(yíng)，得到國(guó)內(nèi)外很多相關(guān)的部門、公司的支持，包括紅星美凱龍的介入，還有國(guó)外一些公司的介入，我們想走另外一條道路。在做這個(gè)綜合體的過程中，也感覺到很多艱辛和辛酸的過程，以前做住宅，大部分賣掉之后，把現(xiàn)金收回來再做下一個(gè)項(xiàng)目。但是當(dāng)我們深入之后，發(fā)現(xiàn)商業(yè)部分一賣就死，我們自己還要持有絕大部分的商業(yè)，這兩年也在尋找一些新的融資的模式，包括和一些基金公司的合作，還有后期的經(jīng)營(yíng)物業(yè)的融資貸款，我們都在想其它的渠道跟辦法。我看到明天還有一些商業(yè)的嘉賓會(huì)發(fā)言，我們也是希望借此機(jī)會(huì)向大家多學(xué)習(xí)和借鑒。我們做商業(yè)一定要符合現(xiàn)在的年輕人發(fā)展的需求，這樣才能最終存活下去?，F(xiàn)在大家都在強(qiáng)調(diào)一站式的全體驗(yàn)購(gòu)物中心，因?yàn)殡娚痰臎_擊，在體驗(yàn)式這一塊，我們也一直在尋找一些途徑，我們也一直在把貴州這些有地區(qū)特色、民族特色的資源和元素融入到我們的商業(yè)綜合體里面，所以我們打造的商業(yè)叫做峽谷式的商業(yè)，就是把貴州的高山、峽谷、流水全部融入到我們的這個(gè)商業(yè)體里面，也就是為了適應(yīng)以后的發(fā)展。最后再次感謝大會(huì)給我們這樣一個(gè)學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會(huì)，謝謝大家。

　　黎振偉：下一位嘉賓是來自國(guó)際的，如果你要跟他談，他肯定跟你說商業(yè)不能賣。我們下面請(qǐng)第一太平戴維斯華南區(qū)投資部總經(jīng)理吳睿先生，從國(guó)際的角度，看看中國(guó)今天的開發(fā)商面臨什么轉(zhuǎn)型？

　　吳睿：第一太平戴維斯是全球五大行之一，我們是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的專業(yè)服務(wù)商，我們?cè)诠ぷ髦薪佑|了很多業(yè)內(nèi)的企業(yè)，我們也是這個(gè)行業(yè)的觀察者，我可以從觀察者的角度談?wù)劕F(xiàn)在這個(gè)行業(yè)里的一些多元化的趨勢(shì)。我個(gè)人是搞投資的，我先從投資的角度談。首先一個(gè)多元化我認(rèn)為是投資區(qū)域的多元化，在10年、8年前，可能在座的很多開發(fā)企業(yè)講的去多元化可能是三個(gè)核心城市加上一個(gè)區(qū)域，或者3+X、4+X，全國(guó)布局。但是到了現(xiàn)在，這個(gè)行業(yè)目前最潮流的趨勢(shì)是出海，更多的企業(yè)走出中國(guó)，到海外去投資。因?yàn)榈谝惶绞且粋€(gè)國(guó)際化的公司，所以我們也在幫很多企業(yè)出海做一些工作，并且有一些成功的案例。目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出海有兩種途徑，第一種就是資產(chǎn)投資，比如說中海地產(chǎn)，它到了倫敦直接買樓、收租，慢慢地熟悉了國(guó)外的法律、稅務(wù)之后，它再進(jìn)一步發(fā)展，這是相對(duì)來說比較謹(jǐn)慎的一種投資方法。第二種就是直接參與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)，大家比較熟悉的就是綠地、萬(wàn)科，他們可能走出去就開始跟當(dāng)?shù)乇容^知名的開發(fā)企業(yè)合作，小股操盤，進(jìn)行一些房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)，但是他們最后的產(chǎn)品又賣給中國(guó)移民過去的人，或者是中國(guó)要投資海外的人。這是兩種最主要的投資海外的方法。我這里講個(gè)案例，大家可能很熟悉大企業(yè)，像綠地、萬(wàn)科他們是怎么出海的。我要講的是一個(gè)小企業(yè)，它不是上市公司，所以大家不知道，甚至沒有任何的公告，外界沒有任何的報(bào)道。它是我們?cè)谏钲诘囊患议_發(fā)企業(yè)，深圳的土地獲取非常難，所以他們?cè)趲啄昵熬驮谒伎?，我的開發(fā)業(yè)務(wù)如何有序延續(xù)下去。一個(gè)小企業(yè)在深圳繼續(xù)拼殺高土地，可能5年以后就沒有生存空間了，那時(shí)候他們的董事長(zhǎng)就做了一個(gè)決定，投資澳洲，參加澳門的一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，主要投資到澳洲的珀斯，經(jīng)過5年的發(fā)展，他們的董事長(zhǎng)告訴我，他們只做了三個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)是當(dāng)?shù)氐淖畲箝_發(fā)商了，所以當(dāng)?shù)睾芏噘Y源都找到他。他跟我講，他剛剛出海的時(shí)候，他覺得有一定的恐懼，因?yàn)橥饷娴氖澜缭趺礃硬恢?，但是后來出海之后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)出海非常簡(jiǎn)單，因?yàn)樵趪?guó)外的一些分工和專業(yè)華是非常高的，他過去以后，他的資產(chǎn)管理是交給我們第一太平戴維斯全程負(fù)責(zé)的，所以我們從項(xiàng)目工程到融資，到最后的銷售一站式全部解決，它實(shí)際上就變成一個(gè)純粹的投資商，這是一個(gè)投資多元化的趨勢(shì)。

　　黎振偉：下一位嘉賓來自九江大都會(huì)實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理、合凡基金董事皇甫毅然。九江大都會(huì)公司是2001年成立的，他們以開發(fā)房地產(chǎn)為主，做了很多的綜合體。我們現(xiàn)在說二三線城市綜合體過剩，你們反而選擇了一個(gè)這種地方去做，你們有什么樣的招數(shù)？做了幾個(gè)綜合體？

　　皇甫毅然：剛剛幾位都在談多元化、創(chuàng)新的問題，我在這里發(fā)表一些我的粗淺的想法。剛剛說到多元化，我寧愿叫它多樣性，多元化就是跨行業(yè)的概念，多樣性其實(shí)就是業(yè)務(wù)的多樣性。剛剛主持人說到商業(yè)地產(chǎn)、綜合體這些困境。其實(shí)說到業(yè)務(wù)的多樣性，我覺得對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來說并不是主動(dòng)的選擇，很多時(shí)候往往就是一個(gè)被動(dòng)的選擇，因?yàn)槌诉@些行業(yè)的大佬以外，大多數(shù)企業(yè)并不是說你想拿到什么地就有什么地的，反倒是那些風(fēng)險(xiǎn)又低，又掙錢的地，只能通過一些灰色的方式拿到，對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來說只能拿到一些綜合性的用地。今天有很多嘉賓說到做綜合體，做多元化，這其實(shí)是一個(gè)被動(dòng)的選擇。我覺得正是這種被動(dòng)的選擇，才更加體現(xiàn)出我們這個(gè)行業(yè)不斷進(jìn)去，去改善、創(chuàng)新的戰(zhàn)略精神。

　　我們公司成立時(shí)間很短，2011年成立，但是我們公司所有的高管都來自萬(wàn)科，就是當(dāng)時(shí)萬(wàn)科的幾個(gè)中層出來，在九江拿了一塊地，第一個(gè)做好了之后，政府也認(rèn)可我們了，又拿了第二個(gè)。第二個(gè)項(xiàng)目和綠地合作，然后又上了一個(gè)臺(tái)階，后來又跟一些基金公司有合作，后來項(xiàng)目越來越多。業(yè)務(wù)的多樣化，這個(gè)事情更多的是一個(gè)被動(dòng)的選擇，但是我們要從被動(dòng)的選擇里頭走出一條主動(dòng)的路，于是有了各家公司各種各樣的模式，包括紅星美凱龍的峽谷商業(yè)，都是在逆境中求生存、求發(fā)展的道路。如果一定要說跨行業(yè)的多元化，現(xiàn)在我也在思考，現(xiàn)在有很多很熱的行業(yè)，對(duì)我來說，如果要涉及的話，更多是從融資渠道的多元化角度考慮，做那個(gè)東西可以不掙錢，但是它可以作為支撐我的主業(yè)務(wù)的平臺(tái)。

　　黎振偉：其實(shí)我也做了20多年的房地產(chǎn)，我也碰到很多的多元化，以前的多元化往往是以失敗告終的，今天我們?cè)僬劧嘣臅r(shí)候，真的會(huì)面臨很多的挑戰(zhàn)，同時(shí)也面臨很多的曲折，下面我們每位嘉賓講講，如果我們?cè)谛碌沫h(huán)境下做多元化最重要的需要主要的一到兩個(gè)問題是什么？

　　李戰(zhàn)洪：其實(shí)做企業(yè)，特別做房地產(chǎn)企業(yè)，就像一個(gè)男人玩一樣的，過去是一種玩法，要一心一意，下一種玩法要玩得開心，真的需要一心二意，更要三心二意，歸納起來就是要多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展，不要一條路走到黑。這是第一個(gè)要點(diǎn)。第二個(gè)要點(diǎn)，上行通道我們做規(guī)模，下行通道調(diào)結(jié)構(gòu)，調(diào)結(jié)構(gòu)的一個(gè)最重要的要點(diǎn)，以前說調(diào)結(jié)構(gòu)是三調(diào)：調(diào)開發(fā)節(jié)奏、調(diào)開發(fā)規(guī)模、調(diào)產(chǎn)品。未來有一個(gè)最重要的把握，就是要主動(dòng)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。我們開發(fā)商要積極主動(dòng)地調(diào)整，不要到了迫不得已的時(shí)候不懂調(diào)整，這樣對(duì)企業(yè)很危險(xiǎn)。

　　黎振偉：多元事業(yè)專心做，選好行業(yè)，不要亂做。

　　何建華：現(xiàn)在大家說日子有點(diǎn)難過了，其實(shí)以前的好日子不是正常的，現(xiàn)在才是正常的日子。大家也知道，2007年很瘋狂，2008年很難受，溫總理給了4萬(wàn)億出來，前幾年有人在罵4萬(wàn)億了，現(xiàn)在難受了，那些罵4萬(wàn)億的人反而又希望4萬(wàn)億再出來?，F(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)其實(shí)就是要洗牌了，那些要等市場(chǎng)變好的人，可能就是等被收購(gòu)，或者是等倒閉。這個(gè)時(shí)候往往是值得我們靜下來反思的時(shí)候，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從90年代末開始房改以后，高高低低這么多年，大家總是對(duì)好日子期盼，對(duì)不好的日子有點(diǎn)恐懼，其實(shí)這是不太正常的。

　　我想就是兩點(diǎn)，一個(gè)是產(chǎn)品第一，無論你市場(chǎng)好還是不好，產(chǎn)品是第一的，對(duì)于產(chǎn)品的重視，在選擇城市、選擇地段、項(xiàng)目的時(shí)候，這個(gè)最關(guān)鍵，第二，房地產(chǎn)最后就是資本，是否能貸到款，這是非常關(guān)鍵的。

　　魏浙：如果要是做城市綜合體的話，一定要有一定的規(guī)模，你要沒有規(guī)模，就不叫城市綜合體，只能叫建筑綜合體。你在做一個(gè)城市綜合體，有一定規(guī)模的時(shí)候，你也要特別注重每種業(yè)態(tài)，都要以單獨(dú)的業(yè)態(tài)思維定義，然后做出這個(gè)定位，而不是自己去聯(lián)系自己。比如說我旁邊有一個(gè)商場(chǎng)，還有一個(gè)住宅，商場(chǎng)工作的人一定在我這兒住，這是達(dá)不到的，往往一個(gè)大商場(chǎng)，旁邊的住宅是很高端的，真正在商場(chǎng)里面工作的人，也就是幾個(gè)高管能買得起這個(gè)房子，剩下的人是買不起的，所以需要另外的配套。所以你大到一定程度的時(shí)候，作為一個(gè)城市綜合體的時(shí)候，你才有這種關(guān)系。所以做定位的時(shí)候，應(yīng)確立自己做的是什么樣的規(guī)模，是建筑綜合體還是城市綜合體，然后再去做下一步的工作。這是第一個(gè)。第二個(gè)，在你建設(shè)的過程中的安排，一定要把它全部勾連到一起，你要算你的財(cái)務(wù)賬，怎么樣來得快，怎么樣來得慢，哪個(gè)周期長(zhǎng)，哪個(gè)周期短，哪個(gè)能放在前面，哪個(gè)放在后面，哪個(gè)監(jiān)測(cè)方便，這是必須把它勾連和勾結(jié)到一起的，然后作為一個(gè)整體的體系的開發(fā)。

　　闞何江：做這些東西要求創(chuàng)新，就跟一個(gè)企業(yè)研發(fā)一個(gè)新的東西一樣，這要切合市場(chǎng)，切合消費(fèi)者的需要，特別是要切合現(xiàn)在年輕一代消費(fèi)者的需要，這個(gè)需要我們共同去努力做的一個(gè)課題。同時(shí)，在做這樣的創(chuàng)新的時(shí)候，也要做好資金的安排、測(cè)算，包括融資渠道的來源，這方面一定要把握好，做好這個(gè)事情再去做創(chuàng)新，不然盲目地創(chuàng)新到后面，自己會(huì)更痛苦。

 

　　吳睿：我覺得今天這個(gè)議題非常好，多樣化的輕資產(chǎn)，實(shí)際上是行業(yè)現(xiàn)在最熱門的一個(gè)話題。在我們的觀察下，其實(shí)多樣化和輕資產(chǎn)可能是現(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)都會(huì)面臨的問題，哪怕你現(xiàn)在可能開發(fā)業(yè)務(wù)做得非常好，但是我們?cè)谛袠I(yè)外面，其實(shí)有很多巨人。我長(zhǎng)期在深圳，深圳的土地非常少，今年有幾塊土地拍賣的價(jià)格讓人大跌眼鏡，比如說深圳寶安區(qū)的一塊地，我跟開發(fā)商圈子里面做投資的朋友測(cè)算了一下，它大概是30到40億左右，結(jié)果最后拍了48億，用開發(fā)商的模型去套這個(gè)投資是絕對(duì)做不出來的，為什么最后有人買這么貴的地呢？實(shí)際上是因?yàn)樽詈竽玫氐馁Y本是多元化的，有很多基金、保險(xiǎn)的參與，讓這個(gè)土地的價(jià)格越來越高。所以大家再用傳統(tǒng)的投資模型或者內(nèi)部收益率看待一些投資的話，其實(shí)是很難算得出來的，所以多元化是一個(gè)必然的趨勢(shì)。應(yīng)該怎么做呢？剛開始潘總講的那個(gè)社區(qū)服務(wù)非常好，其實(shí)輕資產(chǎn)的確是一個(gè)非常好的模式。輕資產(chǎn)除了潘總講的社區(qū)服務(wù)之外，還有一些模式，比如說綠城的代建模式，還有萬(wàn)科的小股操盤的模式，包括有些商業(yè)地產(chǎn)做得比較好的，它可以做一個(gè)運(yùn)營(yíng)的模式，把你的商鋪?zhàn)庀旅?，然后運(yùn)行，這些都是利潤(rùn)比較高、成長(zhǎng)性比較好的模式。實(shí)際上輕資產(chǎn)模式也是非常受資本市場(chǎng)推崇的，可能輕資產(chǎn)比重資產(chǎn)在資本市場(chǎng)的估值更加高。

　　如果要做多樣化和輕資產(chǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該在房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)業(yè)鏈上做多樣化和輕資產(chǎn)。比如說綠城為什么做代建？因?yàn)樗漠a(chǎn)品是做得最好的，萬(wàn)科為什么做小股操盤？因?yàn)樗倪\(yùn)營(yíng)能力是最好的。所以我們要考慮多樣化的時(shí)候，要從自身的角度考慮輕資產(chǎn)和多樣化。

　　皇甫毅然：我就分享兩點(diǎn)自己的感覺，第一，在這個(gè)下行通道中，最重要的還是要有進(jìn)取的心，我們從業(yè)人員不應(yīng)該太悲觀，因?yàn)樵谶@段時(shí)間太多的人不想干了，所謂的輕資產(chǎn)模式是不存在的，現(xiàn)在你要有自己的經(jīng)營(yíng)特色，包括有大公司的專業(yè)能力，有人給你錢，有人不愿意開發(fā)的，你去開發(fā)，我們保持進(jìn)取的心，可以有更多的機(jī)會(huì)。第二，要有平和的心態(tài)。在我這一兩年的工作中，也有很困難的時(shí)候，無非就是資金緊。資金緊的解決辦法無非是兩個(gè)方式，一個(gè)是貸款，一個(gè)是賣股權(quán)，我們采取平和的心態(tài)對(duì)待面臨的這些問題。以進(jìn)取的心做事，以平和的心態(tài)分享，在下行通道我們可以過得更好。

　　黎振偉：謝謝各位嘉賓的分享，我們這一環(huán)節(jié)討論到此結(jié)束。

　　陳淮：謝謝主持人，謝謝大家，為了保證后面巴曙松博士的演講時(shí)間，我只講10分鐘。

　　今天大會(huì)給了我一個(gè)奇怪的題目，該不該拯救房地產(chǎn)？我三天三夜沒睡覺都沒想明白。房地產(chǎn)怎么了，需要拯救？需要拯救的是那些省部級(jí)以上的高官。今天上午單偉豹先生講到，他強(qiáng)烈不認(rèn)同這個(gè)下行通道，我非常贊同他的觀點(diǎn)。為什么？中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全球規(guī)模最大，增長(zhǎng)最快的市場(chǎng)，面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)需要拯救？想不明白，不知道為什么要拯救。中國(guó)的社會(huì)發(fā)展到了這樣一個(gè)階段，住房正在成為人們消費(fèi)需求彈性最高的一個(gè)指向。說一個(gè)專業(yè)的詞，一個(gè)年輕人掙3000塊，買不起房，他每月只能拿出600塊租房。當(dāng)他收入增長(zhǎng)到4000，收入只要增長(zhǎng)33%，他每月可以拿出1200用于解決自己的住房需求。收入增長(zhǎng)33%，他的住房消費(fèi)能力可以增長(zhǎng)100%。我們大多數(shù)的城市居民正處在這樣一個(gè)高彈性、高敏感階段。經(jīng)濟(jì)學(xué)怎么就發(fā)現(xiàn)人們不同的消費(fèi)有不同的敏感度和彈性？比如說老板提拔你，讓你從財(cái)務(wù)總監(jiān)到集團(tuán)副總，收入增長(zhǎng)30%，你吃飯也增長(zhǎng)不了30%。因?yàn)樗幱诓幻舾?、無彈性階段。一個(gè)社會(huì)收入高敏感、高彈性的需求指向的產(chǎn)業(yè)需要拯救？我不理解。

　　中國(guó)的城市化、城鎮(zhèn)化剛剛拉開帷幕，走過初期而已，我們不過在21世紀(jì)第一個(gè)10年開了個(gè)奧運(yùn)會(huì)，上海開了個(gè)世博會(huì)，把沿海幾個(gè)大城市的基礎(chǔ)設(shè)施臉面上的工作做到位了而已，我們的二三線城市還嚴(yán)重滯后于現(xiàn)代化、國(guó)際化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的水平，老百姓的步伐還停留在脫困階段，就是北、上、廣、深這兩年到城里看海的故事也不斷流傳。國(guó)務(wù)院今年上半年開的常務(wù)會(huì)提到，未來10年大規(guī)模改造我們國(guó)家城市的地下市政管網(wǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施。剛剛拉開帷幕而已，你就不得了了？這個(gè)產(chǎn)業(yè)為什么需要拯救？我不明白。我們的社會(huì)發(fā)展到今天，老百姓的利益訴求正在從提高收入向提高收入與私人財(cái)富的累積并重這樣一個(gè)階段過渡。什么叫全面的小康？就是大多數(shù)人有產(chǎn)的小康，人人都在從無產(chǎn)階級(jí)向有產(chǎn)者階段進(jìn)發(fā)，這個(gè)過程中的房地產(chǎn)業(yè)需要拯救？我不明白。

　　提出這個(gè)話題的人，他們心里頭意識(shí)和沒意識(shí)到的是希望拯救那些在新常態(tài)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不能存活的個(gè)體。他說你看我這個(gè)企業(yè)資金鏈都緊張了，我高價(jià)拿了地了，我的銷售都減緩了，我的資金鏈都要斷了，所以要拯救這個(gè)。這叫常態(tài)，春夏秋冬不能適應(yīng)，只能是春天或者夏天存活的個(gè)體，你可能是這個(gè)群體素質(zhì)進(jìn)化過程中第一輪就要被淘汰的。也可能你希望拯救的是那個(gè)舊體制下已經(jīng)遠(yuǎn)不能適應(yīng)深化改革要求的土地財(cái)政，中央與地方的稅負(fù)關(guān)系，或者我們現(xiàn)在的土地制度。你說地方政府都活不下去了，你得讓他賣地為生，這是需要改的，不是需要救的。

　　有沒有需要救的？有。哪些需要拯救？我們的政策體系。過去10年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的過程中，我們的政策體系是嚴(yán)重滯后，對(duì)客觀規(guī)律的主動(dòng)把握嚴(yán)重不足。如果我們?cè)诮窈笙蚴袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過程中，不能夠把握市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律和脈搏，那么我們永遠(yuǎn)不能夠在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里頭成為一個(gè)主動(dòng)改變者。

　　過去政策體系有4個(gè)重要的缺陷。第一大缺陷是不斷強(qiáng)化政府權(quán)力，背市場(chǎng)機(jī)制的力量而行。仔細(xì)想想，過去10年，我們這個(gè)博鰲房地產(chǎn)論壇每年都在討論這個(gè)，一上臺(tái)說下一步出什么政策，說了10年，這10年真正影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一因素是什么？決定著我們房地產(chǎn)業(yè)的成交規(guī)模、價(jià)格、空間分布、買房的水平是什么？是國(guó)五、國(guó)八、國(guó)十條，還是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？是市場(chǎng)。市場(chǎng)頑強(qiáng)地按照它的自有軌跡運(yùn)行。第二個(gè)是高成本低效率，滯后性、主觀性、被動(dòng)性明顯。第三，沒有在改革問題上做任何動(dòng)作，包括政府土地制度的調(diào)整、中央與地方財(cái)稅關(guān)系的調(diào)整，以及城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整等根本問題上，總是以維持退燒藥能治病。當(dāng)然還有其他的，比如說我剛才說到的，我們有些政策還是起到作用的，比如說抑制投機(jī)性需求，比如說完善市場(chǎng)交易制度，比如說完善保障體系起了作用，但是這些起了作用的政策，事后想也是低效率和高成本的。這幾項(xiàng)需要改造。十八屆三中全會(huì)說了個(gè)關(guān)系，市場(chǎng)主導(dǎo)、政府引導(dǎo)。我們新一屆政府正在逐步走向市場(chǎng)主導(dǎo)。剛才有人說為什么取消限購(gòu)，這是救市。在我們媒體中頗有這樣的言詞，不斷有記者問，取消限購(gòu)能對(duì)市場(chǎng)有多大刺激作用。錯(cuò)了。取消限購(gòu)是因?yàn)樗鼪]必要存在了。什么時(shí)候才需要限購(gòu)呢？限購(gòu)的最初動(dòng)因是抑制投機(jī)性需求。只有在長(zhǎng)期持續(xù)的供不應(yīng)求的時(shí)候才需要限制需求，春運(yùn)的時(shí)候才需要限制，每人只能買兩張火車票。火車票富于的時(shí)候，有黃牛黨買火車票嗎？當(dāng)你血壓不高，你吃降壓靈干嗎？限購(gòu)和救市沒什么。第二個(gè)需要拯救的是金融體系，在過去一些年，一個(gè)和尚挑水吃，兩個(gè)喝水擔(dān)水吃，三個(gè)喝水沒水吃。中國(guó)缺錢嗎？中國(guó)從進(jìn)入21實(shí)際第二個(gè)10年已經(jīng)是資本外溢的國(guó)家，中國(guó)是美國(guó)第一大債權(quán)人。前兩天王健林見CNN的記者，他跟記者說，你回去問你們老板CNN賣不賣，你要賣我就買了。缺錢嗎？缺的是融資的渠道。銀行本來就是最保守的貨幣供應(yīng)者，房地產(chǎn)就不應(yīng)該靠它吃飯，或者主要靠它吃飯。十八屆三中全會(huì)講得明明白白的，大力發(fā)展債市，發(fā)展直接融資，這樣一個(gè)體系已經(jīng)不能夠適應(yīng)日益蓬勃發(fā)展，過去10年是，今后10年還將是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模、速度和質(zhì)量，直接決定著未來10年、20年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模、速度和質(zhì)量。第三個(gè)需要拯救的是改革。

（審校：勞蓉蓉）