8月6-9日，觀點新媒體主辦的“下行通道中的房地產(chǎn)--2014博鰲房地產(chǎn)論壇”將在論壇策源地海南博鰲舉辦。眾多經(jīng)濟學者、企業(yè)領袖、行業(yè)巨頭等嘉賓齊聚，再啟地產(chǎn)精英、博鰲論劍。

　　十四年來，博鰲房地產(chǎn)論壇伴隨中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中的每一次高峰與低谷，與行業(yè)一同成長，成為了房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈范圍內最權威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的頂級思想盛會。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對論壇進行全程網(wǎng)絡圖文直播，敬請關注！

　　專題：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：

　　大家早上好！

　　歡迎來到海南，來到2014博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場。

　　十四年來，博鰲房地產(chǎn)論壇已成長為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟，論壇規(guī)模不斷擴大，論壇影響力也在一直增強。到今天，我們又一次達到了新的高峰。

　　十四年來，博鰲房地產(chǎn)論壇每一次思想碰撞與觀點交鋒，曾留下一個個經(jīng)典的記憶與場景，成為了中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程中不可或缺的組成部分，這是我們共有的平臺。

　　回顧過去的一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的新高峰，但這種趨勢在進入2014年后戛然而止，反轉跌入下行通道，或許很多人都不會想到這樣的演變軌跡。

　　這半年來，一切變化都在告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在真實地發(fā)生著改變--從政策到市場，從行業(yè)到企業(yè)，從資本市場到土地市場，每一個緯度、每一個環(huán)節(jié)的改變都是確定而且清晰的。

　　今天在這里，我們匯聚一堂，為下行中的房地產(chǎn)行業(yè)把脈，為企業(yè)發(fā)展與轉型問策，也是交流觀點、交流信息的一個好時機。相信每一位來到博鰲房地產(chǎn)論壇的地產(chǎn)人，都能明白"下行"對于行業(yè)的影響和意義，都能獲得自己想要了解和想要得到的內容。

　　這就是本屆博鰲房地產(chǎn)論壇主題"下行通道中的房地產(chǎn)"，對于行業(yè)來說，或許是一次難得的機會。

　　接下來，請允許我們代表主辦方觀點新媒體，聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點、華夏時報、時代周報，再一次歡迎各位朋友的到來，謝謝大家。

　　主持人：下面介紹出席本次論壇的嘉賓，他們是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長 朱中一先生

　　中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任 陳淮先生

　　北京金隅股份有限公司黨委書記、董事長 蔣衛(wèi)平先生

　　香港恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長 陳啟宗先生

　　國民經(jīng)濟研究所所長，北京大學、中國社科院經(jīng)濟學教授 樊綱先生

　　首創(chuàng)集團董事長、首創(chuàng)置業(yè)董事長 劉曉光先生

　　華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長 任志強先生

　　著名經(jīng)濟學家、國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長 巴曙松先生

　　德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席 蔡洪平先生

　　路勁地產(chǎn)集團有限公司董事局主席 單偉豹先生

　　花樣年控股集團有限公司主席兼首席執(zhí)行官 潘軍先生

　　中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家 向松祚先生

　　中原集團主席 黎明楷先生

　　卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁 張遠先生

　　瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟學家 沈建光先生

　　中國銀河證券股份有限公司研究部執(zhí)行總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師 趙強先生

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO 劉愛明先生

　　海亮地產(chǎn)控股集團管理有限公司總裁 周迪永先生

　　原海南省建設廳副廳長 林克昌先生

　　廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長 許國碧先生

　　深圳市振業(yè)(集團)股份有限公司董事長 李永明先生

　　萊蒙國際集團有限公司執(zhí)行董事兼首席運營官 陳風楊先生

　　中交地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理 鐘瑾女士

　　五礦建設有限公司副總經(jīng)理 楊律先生

　　新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官、副總裁 李戰(zhàn)洪先生

　　歌華中奧投資有限公司總裁 吳振綿先生

　　新城控股集團有限公司高級副總裁 歐陽捷先生

　　世聯(lián)行首席技術官 黎振偉先生

　　金地集團董事、金地商置集團行政總裁 徐家俊先生

　　景瑞控股有限公司常務副總裁 楊鐵軍先生

　　正榮集團有限公司副總裁 黃超先生

　　沿海綠色創(chuàng)投有限公司總裁 夏向龍先生

　　金科地產(chǎn)集團股份有限公司營銷定位中心總經(jīng)理 方明富先生

　　三盛地產(chǎn)集團常務副總裁 梁川先生

　　旭輝控股（集團）有限公司副總裁 朱瑜先生

　　福晟集團有限公司董事、常務副總裁 何建華先生

　　方興地產(chǎn)廣州公司總經(jīng)理 魏浙先生

　　海南中遠博鰲有限公司黨委書記 鄒斌先生

　　華夏時報副總編輯 筆夫先生

　　搜狐焦點總編輯 李晨先生

　　每日經(jīng)濟新聞副總經(jīng)理 楊勣先生

　　時代周報市場總監(jiān) 石萍女士

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩濤女士

　　此外，住建部住房政策專家委副主任顧云昌先生、住建部政策研究中心主任秦虹女士、著名財經(jīng)專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生、交通銀行首席經(jīng)濟學家連平先生等一批嘉賓，正在趕來的途中，他們也將為我們奉上精彩的演講與對話。

　　主持人：謝謝所有嘉賓和朋友，并預祝本屆博鰲房地產(chǎn)論壇圓滿成功。同時在這里也請允許我代表論壇主辦方，感謝2014博鰲房地產(chǎn)論壇的合作伙伴們，他們是：

　　山東省威海市文登區(qū)政府、威海雙島灣科技城、海斯蘭德、房多多、歌斐資產(chǎn)、好屋中國、德信資本、華譽景觀、觀瀾湖國際旅游度假區(qū)、古猿人、東南電梯、SKYLINE思凱來國際、5100西藏冰川礦泉水。

　　接下來讓我們正式進入到今天上午的嘉賓致辭環(huán)節(jié)，讓我們掌聲有請第一位致辭嘉賓，華夏時報副總編輯筆夫先生，掌聲有請。

　　筆夫：各位領導、各位會議代表，女士們、先生們，早上好！我們今天又相聚在博鰲房地產(chǎn)論壇這個大party里面，首先我代表聯(lián)合主辦方華夏時報預祝論壇圓滿成功，對大家的到來表示熱烈的歡迎。

　　我剛才講到，這個論壇是一個大Party，同時也是一個大的舞臺，在這個舞臺上有很多明星，他們也是我們這個論壇歷年來非常耀目的著名的名片，像樊綱、巴曙松、任志強這些經(jīng)濟學家和老總，給我們的論壇帶來了巨大的影響。今年的論壇陣容更加強大，也來了很多新的面孔，沈建光、向松祚等一批專家。

　　今天早上我非常榮幸地聆聽了經(jīng)濟學家早餐會，經(jīng)濟學家和房地產(chǎn)老總就當前的市場進行了非常熱烈的討論，我受益匪淺，他們有很多新的觀點，其中最重要的就是在經(jīng)濟新常態(tài)這個調整下，房地產(chǎn)業(yè)將何去何從，這實在是一個太重要的話題，因為經(jīng)濟新常態(tài)意味著房地產(chǎn)業(yè)新的環(huán)境，與過去完全不一樣，這也就是為什么我們這次論壇盛況空前的一個原因。

　　預祝所有到會的嘉賓都能從這次論壇里面得到有價值的信息，得到有價值的觀點和其它方面的東西。最后祝各位代表在大會期間生活愉快、事業(yè)再次步入上升通道。謝謝大家。

　　主持人：再次感謝筆夫先生為我們帶來的精彩致辭。接下來讓我們掌聲有請下一位致辭嘉賓，搜狐焦點總編輯李晨先生。

　　李晨：大家好，我叫李晨，感謝陳詩濤女士，感謝在座的各位先生們、女士們。博鰲房地產(chǎn)論壇為什么每年會吸引這么多嘉賓，會吸引這么多的朋友來，在這個時候，我想不光是海南有很好的天氣和很好的空氣，我覺得最主要的是我們這里有很好的內容和觀點，有了這些內容和觀點，不管是在市場好還是在市場壞的時候，都會給我們做一些指導。就像昨天晚上我在幾個專訪現(xiàn)場，作為一個記者去聆聽那些大佬們給我們一些指點的時候，我聽到最多的是記者朋友們跟我說，這里營養(yǎng)很多，這里干貨很多。

　　我在這里講講來自互聯(lián)網(wǎng)的內容觀點，我是一個互聯(lián)網(wǎng)的編輯、記者，作為內容的管理者，我們如何去生產(chǎn)內容和制造內容，并且服務于這個行業(yè)呢？有幾個比較關鍵的問題。第一，我們的內容放在哪里合適呢？我們都在說，我們的內容將移動化，將會從PC走向手機和ipad，但這很關鍵嗎？這重要嗎？也許再過一年，我們的內容可能呈現(xiàn)在任何一個地方，我們走在一塊玻璃面前，點擊一下都可以獲得我們想要的信息。所以載體并不重要，我們要忘記我們的載體，忘記是在電腦前還是在手機上。

　　第二，我們的內容是如何生產(chǎn)的？有很多媒體同行告訴我，我們每天都生產(chǎn)內容、采訪內容、分析內容，這個夠嗎？在互聯(lián)網(wǎng)時代，內容是個集散地，但其實內容的生產(chǎn)者在發(fā)生潛移默化的變化，在互聯(lián)網(wǎng)里面有一個關鍵詞叫UGC，就是用戶原創(chuàng)的內容。我們想一想我們的電商是怎么成功的，是怎么完成UGC內容，向用戶提供決策，并且完成線下化的。

　　所有的房地產(chǎn)媒體、互聯(lián)網(wǎng)媒體，還有其它的互聯(lián)網(wǎng)媒體，其實對我們來說，內容大概有三個部分，第一個部分是數(shù)據(jù)庫，我們是做房地產(chǎn)的，我就會有一個樓盤的數(shù)據(jù)庫，如果你是做汽車的，你就有一個汽車的數(shù)據(jù)庫，這是我們生產(chǎn)內容的原始素材。第二個是會員的數(shù)據(jù)庫，在座各位進會場都會掃一個二維碼，我們的個人數(shù)據(jù)將會被觀點記錄在他們的數(shù)據(jù)庫里面。這就是數(shù)據(jù)庫的力量。有了兩個數(shù)據(jù)庫，人員數(shù)據(jù)庫和產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，我們就可以生產(chǎn)內容了，但這并不夠，因為我們不知道用戶在想什么。就像造房子一樣，我們的房子要賣出去，就一定要知道我們的用戶在想什么，所以我們必須用UGC的內容，比如我們熟悉的論壇、評論、互動，這些都會反哺于我們的數(shù)據(jù)庫，和我們的數(shù)據(jù)庫出現(xiàn)融合，形成向用戶提供優(yōu)質內容，幫助他們做線下決策的最后一極。

　　最后我舉一個簡單的例子，有一個著名的超市，它做了一項研究，它把買高價豬肉的用戶和買高價牙刷的用戶做了統(tǒng)計，在超過普通豬肉價格兩倍的用戶一定會買那樣的牙刷，于是他就把那把牙刷打折搭售到這個豬肉里面。這個例子告訴我們，在互聯(lián)網(wǎng)領域里面，所有的數(shù)據(jù)都會產(chǎn)生意想不到的結果，看似無關的數(shù)據(jù)，當你把它列出來的時候，很可能就會成為我們決策商業(yè)目標的一個最關鍵的要點。

　　我們要尊重數(shù)據(jù)，我們要尊重人文。最后我想說，我們所有在互聯(lián)網(wǎng)上，到互聯(lián)網(wǎng)下，O2O的時候，完成這些最重要的是誠信，如果沒有誠信的保障，我們就不會坐在這里，不會每年都來討論房地產(chǎn)會怎樣，不會在這里討論經(jīng)濟問題，只有誠信問題了，我們所有的數(shù)據(jù)閉環(huán)才會被激活。

　　最后預祝大會順利完成，也預祝各位嘉賓在這兩天的思想盛宴里面獲得營養(yǎng)，獲得數(shù)據(jù)。

　　主持人：感謝李晨先生，接下來掌聲有請下一位致辭嘉賓，每日經(jīng)濟新聞副總經(jīng)理楊勣先生。

　　楊勣：尊敬的各位嘉賓，各位朋友，大家早上好，很高興作為論壇的聯(lián)合主辦方與大家在博鰲相聚，共同探討中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這里我謹代表聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟新聞社，對2014博鰲房地產(chǎn)論壇的開幕表示衷心的祝賀，對房地產(chǎn)各界人士的蒞臨表示歡迎和感謝。

　　今年房地產(chǎn)行業(yè)整體不是那么景氣，風聲鶴唳，有很多焦慮，有很多不安，困擾著房地產(chǎn)行業(yè)的，甚至我們今年博鰲房地產(chǎn)論壇的主題也叫“下行通道中的房地產(chǎn)”。但是我們每年在這里討論，面對今年的分化和轉型，還是可以聽到很多積極和向上的聲音，包括不久前舉辦的一次活動上，我們也通過探討房地產(chǎn)金融化、探討行業(yè)在大數(shù)據(jù)方面的廣泛應用，也為行業(yè)提振信心提供了一些正能量。

　　今年博鰲房地產(chǎn)論壇在大家的期盼中如期開幕了，我們相信接下來幾天，各位嘉賓都會在這樣一場盛會上用智慧與勇氣提振房地產(chǎn)行業(yè)的信心，作為媒體人我們也會以我們專業(yè)的態(tài)度為此次盛會做好報道工作。

　　最后，祝愿論壇取得圓滿成功。今天也是中國的傳統(tǒng)節(jié)氣立秋，也希望行業(yè)內的各家企業(yè)在這個收獲的季節(jié)能夠取得今年的豐收，謝謝大家。

　　主持人：感謝楊勣先生為我們帶來的精彩致辭。下面讓我們掌聲有請下一位致辭嘉賓，本次論壇主辦方，觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士，有請。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好！

　　一路走來，伴隨中國房地產(chǎn)業(yè)的高低起伏，博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)連續(xù)舉辦十四年。

 

　　記得兩個月前，本屆論壇主題“下行通道中的房地產(chǎn)”出來時，不少業(yè)界朋友認為過于悲觀，希望可以適度調整。我說，論壇主題下有一個很好的闡釋是對房地產(chǎn)歷程的概述及我們對于行業(yè)寄托的希望與祝福：“一路荊棘，一路薔薇”。

　　或者反過來我們也可以自問：什么是上行、什么是下行或者平行？上行就一定意味著好？下行就一定意味著不好嗎？調控本身的目的就是把不好的企業(yè)出局，那么對于有準備的企業(yè)而言，市場起伏很正常，而下行絕對是機會！

　　正如今日之房地產(chǎn)人已經(jīng)開始做有準備的工作了，大家更愿意沉下心來學習來了解更多新的生產(chǎn)方式及新的思維，來交流、來分享不同層面的商業(yè)智慧，所以今年參加論壇的與會企業(yè)區(qū)域分布及規(guī)模都超過去年，兩個論壇會議酒店都住滿了行業(yè)的參與者與思考者。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇每年在最熱的夏季在最熱的地方召開，它將一直保持對于行業(yè)最專注的熱忱及開放的心態(tài)，為房地產(chǎn)行業(yè)締造真正的專業(yè)平臺。我想，博鰲房地產(chǎn)論壇不僅僅屬于觀點新媒體，更屬于在座各位，屬于渴望成就的房地產(chǎn)人！

　　最后，讓我們預祝2014博鰲房地產(chǎn)論壇取得圓滿成功！

　　謝謝大家！

　　主持人：感謝陳詩濤女士的致辭，接下來進行今天上午的議程。2014年，房地產(chǎn)市場在最高峰反轉進入下行通道，陷入新一輪調整周期。對于未來的預判一直是行業(yè)中所有人關心的話題，在繁榮年代的房地產(chǎn)暗影中，下行通道中的反轉點會在哪里？

　　各位來賓朋友們，本屆博鰲房地產(chǎn)論壇的大會主題是：下行通道中的房地產(chǎn)。今天上午的議題是：大周期繁榮年代的房地產(chǎn)暗影。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請到：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一先生

　　國民經(jīng)濟研究所所長，北京大學、中國社科院經(jīng)濟學教授樊綱先生

　　華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強先生

　　首創(chuàng)集團董事長、首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光先生

　　香港恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生

　　北京金隅股份有限公司黨委書記、董事長蔣衛(wèi)平先生等嘉賓為我們奉獻精彩演講。此外，上午大會還安排了本屆博鰲房地產(chǎn)論壇的重頭戲“博鰲鏗鏘行主題討論”，以及第一場“地產(chǎn)精英 博鰲論劍”。

　　接下來讓我們正式進入到今天上午的演講環(huán)節(jié)，首先有請第一位演講嘉賓，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一先生為我們帶來大會致辭，并做主旨演講，他演講的題目是“認真應對市場調整，引導市場健康發(fā)展”。掌聲有請朱中一先生。

　　朱中一：各位專家、各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好！主辦方希望我做大會致辭和主旨發(fā)言，我覺得我現(xiàn)在的身份不適合做大會的致辭和主旨發(fā)言，我只想談一點個人的觀點，我發(fā)言的題目是“認真應對市場調整，促進市場健康發(fā)展”。我想從5個方面談我的觀點，我的發(fā)言稿已經(jīng)拷給主辦方。

　　第一方面，客觀分析我國當前房地產(chǎn)市場的階段性調整。

　　我國的房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)了十幾年的快速發(fā)展后，近兩年來呈現(xiàn)出了兩個階段性的特征：一是與宏觀經(jīng)濟密切相關的，即與國民經(jīng)濟三期疊加（經(jīng)濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期）相對應的，我國的房地產(chǎn)市場也進入了增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期。

　　二是從2010年起房地產(chǎn)本輪調控的小周期看，2012、2013年的市場是整體向上基礎上的城市差異明顯，而今年是市場差異基礎上總體的增速下降或同比下降。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品房和住宅的銷售面積、銷售額出現(xiàn)了負增長。6月份，70個大中城市中，55個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降。6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增加24.8%?，F(xiàn)在我國樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和一些城市進入了調整期，這是不爭的事實，但也不像一些媒體說的要崩盤那種程度。以住宅銷售面積為例，今年1-6月累計銷售42487萬平方米，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7.8%，那是因為2013年有一些非理性的和提前釋放的因素；但與2012、2011、2010年上半年銷售面積相比，分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。又如今年4月、5月、6月的當月數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品住宅開發(fā)投資額、土地購置面積、土地成交價款、房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積、住宅竣工面積、商品房銷售面積和銷售額、住宅銷售面積和銷售額等12項指標，當月的數(shù)據(jù)都是逐月上升的，仍延續(xù)了往年4、5、6月的情況。如全國住宅的銷售面積，4月、5月、6月分別為6690萬平方米、7431萬平方米、10541萬平方米。我舉上述數(shù)據(jù)的目的，不是回避市場進入了調整期，而是希望大家客觀分析今年同比下降的原因和當今市場的實際情況。今年樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行，主要與去年同期基數(shù)較高有關。但這次調整，主要與不少城市的供明顯大于求有關，還與貸款難度加大和在政策引導下購房者的預期發(fā)生了變化有關；但主要是市場本身調整的結果。這次調整，估計還會延續(xù)一段時間。這次調整時間的長短，城市之間也會有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

　　我們一定要以常態(tài)的心理，認清當前房地產(chǎn)市場的階段性特征和今后市場的總體走勢，必須認真應對當前的市場調整，確保當前房地產(chǎn)市場的軟著陸；同時要抓緊市場的調整期，通過改革和建立健全中長期制度，促進今后房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，這也是社會各界普遍關注的問題。

　　二、繼續(xù)實施分類調控、落實地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的責任。分類調控主要是針對市場的差異性來說的，在當前市場差異性明顯，城市之間的供求關系發(fā)生新的變化的情況下，在政府提出全面深化改革、減少行政性審批的背景下，在政府強調要充分發(fā)揮市場作用的機制下，我認為一些明顯供大于求的二三線城市對于限購的政策作為調整是很自然的。我從今年4月份開始，在不少部委和單位召開的專家論證會上也提出了這個建議。但有的地方也要認真吸取過去那種過分依賴房地產(chǎn)和土地出讓收入、缺乏科學的住房發(fā)展規(guī)劃和計劃盲目開發(fā)的教訓。地方政策措施的調整，也要把握好近期目標與十八屆三中全會確定的改革方向和國家新型城鎮(zhèn)化的要求相一致；限購政策的調整也不能與國家“抑制投機投資性需求”的大政策相違背。

　　三、供明顯大于求的二三線城市，要把消化存量作為當前或今后一個時期的重要任務。

　　限購政策的調整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。為了認真做好一些地方過多存量房的消化，除對限購等措施適度調整外，本人認為還可采取下列措施：

　?。ㄒ唬┙ㄗh有關部門督促基層商業(yè)銀行落實對居民首次購房者的信貸支持，同時發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購房方面的積極作用。

　?。ǘ┙ㄗh供明顯大于求的城市要適當控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模。有實力的開發(fā)企業(yè)，也可通過合作開發(fā)、收購及兼并等措施，適度地發(fā)展。

　　（三）鼓勵企業(yè)以合理價格促銷，以價換量。

　　（四）探索在拆遷安置和棚戶區(qū)改造安置中，在尊重被拆遷戶意愿的前提下，盡量擴大貨幣補償?shù)谋壤?，讓被拆遷安置戶在市場上購買或租賃合適的住房；或者由地方政府與開發(fā)商議定一個合理價格，開發(fā)企業(yè)讓利，政府在稅費上給予優(yōu)惠，由政府組織團購，采取貨幣補償?shù)霓k法集中安置。

　?。ㄎ澹┯行╉椖?，如開發(fā)的產(chǎn)品符合多數(shù)人的需求，但因為政府的基礎設施配套沒有跟上的，政府應抓緊配套。

　?。┕膭钣心芰Φ钠髽I(yè)，將難以出售的商品房改為自己持有的租賃房，或在旅游地的企業(yè)將未銷售的商品房改為產(chǎn)權式酒店或分時度假酒店，以滿足戶籍制度改革后流動人口、農(nóng)業(yè)轉移人口的租房需求，滿足旅游業(yè)由觀光旅游向觀光、休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老旅游并重的需要。

　　四、抓住市場調整期，積極穩(wěn)妥地推進改革。

　　市場的調整期也是改革的窗口期和政策的完善期。過去那種偏重于穩(wěn)定房價的調控、在缺乏頂層設計和中長期制度情況下的應急調控、及過多采用行政性措施的調控必然要改變。今后的調控也必然要轉到“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”上來。要發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，首先要研究并遵循市場經(jīng)濟中的價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律，使供需的總量基本平衡、結構基本合理、價格趨向價值，并通過優(yōu)勝劣汰，提高資源的配置效率。在市場經(jīng)濟中，由于市場主體的局限性和趨利性，市場調節(jié)機制難免會出現(xiàn)盲目性和滯后性。為了彌補市場失靈，政府就要建立市場制度，加強市場監(jiān)管。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，就要完善促進市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，加強不動產(chǎn)登記和個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，加快相關法律法規(guī)的制定，積極而又穩(wěn)妥地推進與房地產(chǎn)有關的財稅、金融、土地等制度改革，指導地方政府按照按需定產(chǎn)的原則，科學編制并實施住房（含保障性住房）的建設規(guī)劃與計劃。在規(guī)劃與計劃的編制與實施中，既要考慮新建住房的有效供應，又要挖掘二手房市場和租賃市場的潛力，減少地方政府在開發(fā)建設中的盲目性。

　　五、房地產(chǎn)企業(yè)也要認真總結經(jīng)驗教訓，積極做好應對準備

　　房地產(chǎn)企業(yè)也要認真總結對市場供求總量和結構分析不足等教訓，根據(jù)市場和環(huán)境的變化認真進行決策。

　　今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的分化加劇。多數(shù)房企銷售業(yè)績下滑，而萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達、華夏幸福等業(yè)績仍很明顯。萬科上半年銷售額超過了1000億元，增幅為20.6%，恒大銷售額為693億元，增速為55%。萬科、恒大這幾年的銷售之所以持續(xù)增加，主要是他們開發(fā)的產(chǎn)品是面向中等收入的普通家庭。綠地這幾年也得到了快速發(fā)展，重要的原因是，他們既擴大了在國內的覆蓋面，也不斷拓寬了在國外的市場。而有些企業(yè)，包括有的骨干企業(yè)，在銷售上遇到了困難，主要是開發(fā)的產(chǎn)品中高端產(chǎn)品的比例過高，存在著“供求錯配”的問題。所以，我們的企業(yè)一定要認真總結十幾年來的經(jīng)驗教訓，并結合政策的導向，真正開發(fā)那些符合市場需求的產(chǎn)品；同時在產(chǎn)品定價上，要堅持合理定價，努力提高產(chǎn)品的性價比。在市場經(jīng)濟中，價格的有漲有跌是正常的。我們要防止的是大漲大跌，而不是正常的波動。有關的單位和居民也要增強房價下降時的承受能力。同時，我們還要認識到，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時代，今后將進入到居民理性消費，企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質量進一步提升的時代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將會進一步推進企業(yè)的轉型和創(chuàng)新。

　　房地產(chǎn)企業(yè)既要認真應對市場調整，又要對今后的市場發(fā)展有信心。從中長期來說，我國持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)化還有十多年時間；到2020年還要解決好“三個一億”的農(nóng)業(yè)轉移人口市民化，這中間部分人員是交叉的，但相當多的人有購房需求、改善性需求和租房需求。此外產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)等新的業(yè)態(tài)還有很多發(fā)展空間。只要我們對當前的應對措施得當，并堅定地按照十八屆三中全會確定的方向推進改革，我們的市場一定會朝著更加理性、更加平穩(wěn)、更加健康的方向發(fā)展。希望大家為實現(xiàn)我們的目標共同努力！

　　謝謝！

　　主持人：再次感謝朱中一先生為大家?guī)淼木恃葜v。接下來讓我們掌聲有請出下一位演講嘉賓，國民經(jīng)濟研究所所長、北京大學、中國社科院經(jīng)濟學教授樊綱先生。樊綱先生的演講題目是“增長的極限：房地產(chǎn)繁榮還能持續(xù)多少年”。

　　樊綱：非常高興再次參加這個大會，看到這么多人出席，剛才陳詩濤女士講到了今年兩個賓館都住滿了，人反倒多了，其實這也是一個正?，F(xiàn)象，我記得2008年全球經(jīng)濟危機之后，我們收到國際會議的邀請比繁榮期更多，說明這個時候還要大家思考。

　　我還是講講宏觀經(jīng)濟的問題，然后在這個北京下討論房地產(chǎn)?，F(xiàn)在很多人都在說一個觀點，中國經(jīng)濟告別了兩位數(shù)的增長，進入一個中低增長的時代，中國經(jīng)濟進入一個換檔期，我不太同意這個觀點。為什么過去兩位數(shù)的增長是正常增長？我們過去20年經(jīng)濟增長速度超過9%，一定通貨膨脹，真正到了兩位數(shù)，到了10%以上，既是通貨膨脹又是資產(chǎn)泡沫。最高的那一年，2007年達到14%的增長，通貨膨脹加房地產(chǎn)泡沫，加股市泡沫，那是不正常的狀態(tài)。那么什么是正常狀態(tài)呢？正常狀態(tài)就是經(jīng)濟學所說的潛在增長率。潛在增長率怎么分析呢？有一個簡單的方法叫濾波法，把通貨膨脹、通貨緊縮的時期去除。中國還有通貨緊縮，從2003到2007年，那幾年時間里有三段價格增長是負的，按照這樣分的話，中國兩位數(shù)的增長時期都是過熱的。正常的增長就是在7%到9%之間，也許前幾年高一點，8%到9%，現(xiàn)在是7%到8%，這是正常增長。所以我說現(xiàn)在不是換擋期，是終于告別了過熱增長，回歸正常增長。從這個角度來講，這是好事情，而且過去幾十年也不總是兩位數(shù)增長，過去10年兩次過熱，也就5年是兩位數(shù)增長，多數(shù)時候不是兩位數(shù)增長。我們現(xiàn)在處理的這些問題，產(chǎn)能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺的壞賬，包括房地產(chǎn)有些地方出現(xiàn)泡沫，所有這些問題都是過去兩次過熱的結果，一次是2004到2007，一次是2009到2010年。前一次是整個國際市場弄出來的過熱，后面是政府為了應對危機弄出來的過熱，總而言之這兩次過熱導致的問題，現(xiàn)在正是我們要處理的，為什么還要歌頌這個兩位數(shù)的增長？大家認為現(xiàn)在是一個不好的時代，其實現(xiàn)在是回歸正常增長，是一個好事情。現(xiàn)在比較難的是到了今天要處理很多過去過熱遺留下來的問題。但是現(xiàn)在我們終于可以明白，為什么要防過熱了。防過熱防的不是過熱的時候那點事，過熱的時候大家掙錢掙得容易，東西賣得好，躺著都掙錢，阿貓阿狗都能掙錢，防的就是現(xiàn)在的這些事情，產(chǎn)能過剩、銀行壞賬、金融風險等等。所以在這個意義上，我說我們現(xiàn)在終于開始回歸正常。

　　說到房地產(chǎn)，我還是想講個一般性的觀點，一般的市場，什么叫正常狀態(tài)？市場的正常狀態(tài)是競爭、創(chuàng)新，是兢兢業(yè)業(yè)，是專注和專業(yè)。你得專注而專業(yè)的，兢兢業(yè)業(yè)的，起早貪黑的，還得有創(chuàng)新，有新點子。用現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)公司的一句話說，你得如履薄冰，擔心別人有一個新技術把你打垮，這才是市場經(jīng)濟的正常狀態(tài)。過去那種阿貓阿狗都能賺錢的時代不正常。前兩天聽一個例子，說一個好的大房地產(chǎn)公司10個月交房，一個小公司圈了一塊地，然后也搞房地產(chǎn)，根本做不好，20個月都沒交房，到了30個月才交房，結果它賺的錢比那個好公司掙的還多。為什么？那20個月里面房價又漲了一塊，結果他的利潤比前面那個還高，這是不正常的。從這個意義上來說，我們過去這十多年的時間，房地產(chǎn)如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。而我們現(xiàn)在開始回歸正常了。

　　我們的博鰲房地產(chǎn)論壇搞了14屆，回想這14年來，過去很多年都是在討怎么防過熱的問題，政府出了很多的政策進行調整，現(xiàn)在終于不那么熱了。當然2012年的時候也說要退熱了，2013年又跳的跳，也許明年又會跳一跳。我覺得現(xiàn)在是逐步在開始調整了，有些問題開始暴露了。因此在這個意義上說，我們回歸正常的過程已經(jīng)開始了。什么叫正常？我不說最后有多少家大房地產(chǎn)，今后的格局是什么樣，正常的狀態(tài)總是應該有優(yōu)勝劣汰，有高高低低，房地產(chǎn)商要做專、做精、做好、做大，做得專業(yè)，然后要從質量、創(chuàng)新的角度來做，這才是正常的狀態(tài)。所以我說現(xiàn)在是回歸正常的一個態(tài)勢，告別過去不正常的狀態(tài)。過去那種不正常的狀態(tài)毀了很多其它行業(yè)的公司，弄得其它行業(yè)的人，特別是制造業(yè)總覺得那里不掙錢，總看到房地產(chǎn)商掙錢快，然后那些公司就開始三心二意，左顧右盼?，F(xiàn)在制造業(yè)之所以不景氣，不是由于制造業(yè)不賺錢，而是他們把精力用到別處了，當然遇到風吹草動就會出問題。所以從這個意義上說，我覺得我們應該歡迎看到房地產(chǎn)市場進行調整。

　　從這個角度講，調整也是應該的，十幾年了，也必然會發(fā)生調整，這個調整除了供求關系的調整、區(qū)域性的調整，也包括產(chǎn)業(yè)內部優(yōu)勝劣汰、兼并重組這些事情發(fā)生。我相信在這兩天的會議上，大家也會更多的討論這個問題，這是第二個觀點，房地產(chǎn)必然面臨一個調整，面臨回歸正常的過程。

　　第三個觀點，我們畢竟也是軟著陸，宏觀經(jīng)濟是軟著陸，房地產(chǎn)市場也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢？就是在做相對平穩(wěn)的調整，不是崩盤式的調整，這是現(xiàn)在市場上很多人，包括國際上很多人在說的，說中國市場崩盤了。實際上房地產(chǎn)市場已經(jīng)軟著陸了，從2010年4月份限購開始，到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時間，它已經(jīng)經(jīng)歷了一個軟著陸的過程?，F(xiàn)在繼續(xù)這個過程，這個過程是正常的，所以你說現(xiàn)在是崩盤了，我覺得是不現(xiàn)實的。而且最重要的是什么呢？我們是有泡沫，是有過熱，但是我個人的觀察、判斷，這個泡沫總的來說還不是特別大，還是有控制的，沒有讓泡沫完全自由地膨脹下去。這個政策必然還起了點作用。2007年中國經(jīng)濟之所以發(fā)生調整，2008年調整了一年，2008年一二線城市房價跌了百分之四五十，如果2009年沒有那一輪美國經(jīng)濟危機，我們搞那個刺激，2008年那個情況繼續(xù)下來多好，然后市場穩(wěn)定增長，這是非常好的狀態(tài)。那次之所以放松調整，一個重要的因素是2007年9月份那一輪房地產(chǎn)調控措施，緊縮性的措施出臺，那起了一定的作用。第二輪是政府的政策又鼓起了這個泡沫，但是畢竟政府這種擴張性的、刺激性的政策只實行了一年，到了2010年4月份就開始限購了，也是很強的行政手段。中國是采取刺激政策最強的國家，也是退出最早的國家，我們2010年4月份就退出。這樣一個比較早的退出，使得這一輪的泡沫盡管已經(jīng)形成，但是沒有來得及波及到很多地方去，沒有來得及鼓得很大，就開始向下調整。這就導致了一個結果，那些省會城市，以及省市周邊城市群，那些地方房地產(chǎn)的價格和收入的比例關系基本是正常的。很大的城市群的房價基本上是八九千的水平，我覺得價格不是很離譜，盡管會出現(xiàn)一些過度的供給，但是基本正常。這樣的收入價格比要調整的余地也不是特別大。

　　我個人覺得，調整必然發(fā)生，不發(fā)生也不正常，但是這個調整畢竟還是一種軟著陸式的調整。軟著陸和硬著陸有什么差別？從經(jīng)濟學上說，硬著陸就是危機，大面積的倒閉、破產(chǎn)，血本無歸。軟著陸的話，如果早早地兼并重組，你還能收回本，這就要求做價格調整。當然大家覺得價格調整主要是房價調整，降價之后就有更多的市場需求。我強調的是兼并重組過程中的價格調整。有些小房地產(chǎn)商說我也想賣掉，但是價格談不下來。你如果還想用過去的價格賣你的資產(chǎn)，那誰會要？你不好好打點折，不滿足于把本收回去，那可能你就賣不出去。所以我說抓緊兼并重組過程中的資產(chǎn)價格調整，這是現(xiàn)在我們面對這樣一次調整所必須做的，因為優(yōu)勝劣汰一定要發(fā)生，否則市場結構也太不合理了。過去很多的政策都是緊縮性的，現(xiàn)在回到中性政策，我們的供求關系在很大程度上能夠消化一部分產(chǎn)能。過去的政策首先抑制的是投資性需求，我們過去把投資性需求就看做是過熱的這種成分，我堅持一直不用投機性需求這個詞，因為你分不清什么是投資，什么是投機。其實有一部分投資性需求也是合理的需求，剛才朱會長也反復強調了租房的需求，有人租房，有人出租，那么出租一方就是屬于投資性購房，他就不是自己住，就是準備用出租，收房租的。這在整個經(jīng)濟發(fā)展中也有一定的合理性。因為新進城的農(nóng)民他一下子買不起房，他要租房，那么就要有人出租，這是一個很重要的需求。包括現(xiàn)在限購阻止了一批外地進城的人，他是一個正常的工薪階層，他有正常的收入，能夠賣得起房的，這部分需求還是能在市場上起很大作用的。

　　之所以說現(xiàn)在是軟著陸，其中之一是政策有很大的調整，因為過去的下行，很大程度上是因為采取了緊縮性政策，希望這個市場下行，現(xiàn)在政策發(fā)生調整，這個下行的過程會發(fā)生一些調整。所以從方方面面來看，我個人認為仍然是一個軟著陸，仍然是有序的調整。

　　最后講一個長遠的問題，從這次調整過程當中暴露出來的，我覺得需要房地產(chǎn)商、政府政策制定者們認真關注的一個問題，就是城市化當中的房地產(chǎn)需求問題。這次出現(xiàn)一個重大的問題，就是三四線城市產(chǎn)能過剩，內陸一些邊遠地區(qū)如果搞很多房地產(chǎn)的話，就會形成一個鬼城，因為那邊的人口還在凈流出，而且長遠來口也不會流入，所以這種地區(qū)就會出現(xiàn)比較大的問題。這次暴露出來的問題，三四線城市的供求關系嚴重失衡。這與我們過去的一些政策相關，我們過去的政策一直叫做城鎮(zhèn)化，鼓勵發(fā)展城市，我們的房地產(chǎn)商也是因為這個政策，才盲目的在一些三四線城市做很多投資。我個人一直鼓吹城市化，一直鼓吹大城市發(fā)展，城市化的根本含義是取決于規(guī)模效應，取決于它的具體效應。而且世界各國的歷史也都說明，城市化首先是一個向大城市集中的過程，因為大城市有一個集聚效應，效率更高，取得的收益更高，創(chuàng)造的需求、就業(yè)更多，因此城市才會發(fā)展?，F(xiàn)在我們國家正在形成這個趨勢，正在形成一些大城市群體，這是我們需要正視的客觀規(guī)律。有人老說小城市非常好，甚至還有人說農(nóng)村非常好，我就問你一個簡單問題，小城市好，為什么你不去??？為什么你要擠在大城市里面，那一定是大城市提供不了小城市提供的東西。包括就業(yè)，為什么北漂？因為北京稀有一些機會。我們可能知道哪些地方是人口流出的地區(qū)，但是人流到哪兒去，我們不一定知道。流到哪兒去不知道，但是一個基本的規(guī)律，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的早期階段，人會向大城市流。小城市將來什么時候發(fā)展呢？第一批有錢的人退休以后，回到一些小城去，那叫后工業(yè)化時代。我們要認識城市化的基本規(guī)律。另外一個也是關于城市化的，現(xiàn)在大家知道城市化的根本含義是人的城市化，是農(nóng)民市民化的過程。但是這里面就提出一個問題，城市化原來不是農(nóng)民進城叫城市化，很多人最初進城的時候是窮人，因此城市化本身是一個窮人進城的過程，因此要想這些人有什么樣的需求，這些人沒錢，他有住房的需要，但是他沒有住房的需求，因為他沒有貨幣。需求是有貨幣購買力的需要。但是他進城也需要有一個地方住，他首先會住城中村，那些比較便宜的，質量比較低的房子，然后他會租一些城里原來的老的房子，然后再租好的房子，最初他還是租，他也買不起。然后他可能會買一套小戶型。在這個過程中，我們就需要思考城市化進程中的房地產(chǎn)結構。我聽說李嘉誠在香港推出了一種房子，15平米，有人嘲笑他那還不如監(jiān)牢大，監(jiān)牢都要17平方米。他們?yōu)槭裁磿瞥鲞@樣的房子？他針對的是有購買的需求，可能城市化進程中，就會有這種多元化的需求。而我們現(xiàn)在都集中在某一種地產(chǎn)商，從結構上來講不符合城市化的規(guī)律，這也是這次調整過程當中暴露出來的問題。

　　前一階段因為魚龍混雜，因為過熱，很多問題被掩蓋了，現(xiàn)在水落石出之后，很多問題就體現(xiàn)出來了，需要我們及時總結、討論，使我們今后的房地產(chǎn)長遠來講有好的發(fā)展。

　　主持人：感謝樊綱先生為我們帶來的精彩演講。接下來讓我們掌聲有請出下一位演講嘉賓：華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強先生。任志強先生的演講題目是“市場化與房地產(chǎn)行業(yè)未來”。

　　任志強：在今天的早餐會上，我跟各位有一些不同的意見。什么是市場？如果政府在拼命地用保障性住房和棚戶區(qū)改造來撐這個市場，這就不叫市場，所以對市場的問題，大家有些不同的爭論。

　　我講幾個和市場有關的問題。一個是關于城鎮(zhèn)化，在市場條件下的城鎮(zhèn)化和非市場化條件下的城鎮(zhèn)化是非常不同的概念。美國從50%的城鎮(zhèn)化率到70%，用了四五十年的時間，因為那時候的工業(yè)化程度比較低，所以農(nóng)民沒辦法從農(nóng)村充分解放出來而進入到城市去。城鎮(zhèn)化不是因為政府主導，把農(nóng)民搬到城里去，是因為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結構，包括自動化、播種機、化肥等等，讓農(nóng)民不再需要在農(nóng)地里頭待著，解放了大量的農(nóng)村剩余勞動力，進入城市其它產(chǎn)業(yè)。這個表下面列的是亞洲的相關國家，日本、韓國和馬來西亞，它們從50%到70%的城市化率大大縮短了這個時候，大概就是10年到15年左右。為什么這個差距這么大？并不是說這些國家比美國、德國、英國更先進和發(fā)達，而是歷史證明，當工業(yè)化發(fā)展到一定程度之后，城鎮(zhèn)化變成一個不可抵擋的趨勢。中國在最初的時候，從1978年到1996年這段時間從20%增長到30%的城鎮(zhèn)化率，大概用了15年，這段時間恰恰是我們正在進行工業(yè)化的過程，正在把農(nóng)民從土地中解放出來的過程。而這個時間的農(nóng)民并沒有脫離農(nóng)業(yè)，仍然在從事城市中的農(nóng)業(yè)勞動，比如說進城換雞蛋、進城賣農(nóng)業(yè)產(chǎn)品。第二個發(fā)展階段我們只用了7年，也就是從30%到40%，這段時間是鄧小平南巡講話之后，讓農(nóng)民可以進城打工了，脫離了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。南巡講話之后，允許一個人可以有更多的雇工。而從40%到50%也用了七八年的時間。后來還有20%，我們估計也是15年左右的時間，和日本、韓國的速度差不多。如果充分市場化，我們城鎮(zhèn)化率的速度還會加速。我們現(xiàn)在的矛盾是因為戶籍制度問題，而導致我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展速度是受阻的，它不是一個市場化的辦法形成的。所以城鎮(zhèn)化沒有取得一個正常的發(fā)展過程。大家都在談二三四線城市，一二三線城市的差別，我們可以從城鎮(zhèn)化率看出來，一線城市城鎮(zhèn)化率最高，二線城市差一點，三四線城市差得更多?，F(xiàn)在仍然是這個趨勢，大家仍然往大城市跑。但是當他的戶籍沒有辦法隨著他遷徙的位置而轉移到大中城市的時候，他只能還在戶籍地留一套房子，就像農(nóng)民把更低留在農(nóng)村一樣，他把房子留在小城市，所以我們看到三四線城市有很多空房子，那些空房子不等于沒賣，也有可能他認為那個空房子就是他的家。我們家雇了個保姆，跟丈夫離婚了，她有一個兒子、一個女兒，這兩個人住在北京，但是各有一套宅基地，于是她這個完整的家庭在農(nóng)村有四套宅基地，丈夫有一套，她離婚以后有了三套，因為兒子、女兒都跟她。女兒和她在北京工作，老公在煙臺，兒子現(xiàn)在也在北京工作，他們在北京也有一套房。同時在農(nóng)村還得占三套房，其中他們拿兩套房子換了旁邊一個鎮(zhèn)里的小房子，這個變化過程會長期存在。他的戶籍轉不到北京去，他們一定會在家里留一套宅基地，留一套鎮(zhèn)里的房子，他們永遠會在那里保留一個根，因為大城市要把他們轟走的時候，他們就得回去。那么是不是因此而造成大城市的人口密度高呢？大家覺得北京是人口密度是最高的，其實不是，但是核心區(qū)的人口密度很高，超過了倫敦、東京、紐約。因為我們所有的重要的設施都在核心區(qū)里頭，那里的人口密度很高，但是攤開來看，北京的建成區(qū)人口密度非常低，全國倒數(shù)第四。但是為什么陜西這種地方的人口密度那么高？因為它中間沒有大城市，它的城市建成區(qū)的范圍很小，所以在城市化發(fā)展過程中，人都集中在那里。例如寶雞、延安，這種城市你會去嗎？大家都往西安擠，所以造成它的人口密度很高。

　　我們再看看城市土地關系。從1990年到2012年，我們的城鎮(zhèn)建成區(qū)的土地從1.2萬平方公里變成了4.5萬平方公里，占國民經(jīng)濟的4.5%。但是我們的人口呢？當城市土地增長3.5倍的時候，我們的人口密度從279變成了2301，增長了8.2倍，這個城鎮(zhèn)化速度是不可抵擋的。有人最擔心的就是我們有沒有這么多需求，城市人口的移動就是需求。千萬級以上城市的人口亞洲有16個，中國有6個，1950年的時候只有東京一個，東京那時候1000多萬人，現(xiàn)在到3800萬人口，那時候他們拼命修高鐵，希望把東京的人轉到大阪去，結果大阪人都跑到東京去了，就跟中國非常想搞京津冀一體化，希望把北京人弄到天津去，結果天津人都跑到北京來了。再過幾年就全是大城市，中國千萬級以上人口的城市會增加很多，500萬以上人口的城市會更多，你能說房地產(chǎn)市場就變成下行通道嗎？我不認為。

　　我們看看一年蓋了多少房子，第一個是全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積，到2012年是10億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)商占7.9億，占總比例71%。從1998年的數(shù)據(jù)可以看出來，非房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)占比是非常大的。1998年的時候從29%，迅速增長到高峰期變成72%，而之后又開始迅速下降，我們現(xiàn)在從高峰期的72%開始下降，去年低于70%，今年估計只有65%左右。為什么？那部分是保障性住房和拆遷房。2011恩年的時候，我們提出建設3600萬套，這一部分加大，讓總量繼續(xù)上升，而不是下降。這個替換過程就造成非房地產(chǎn)生產(chǎn)的房子更多了，這些房子是不是也有人?。咳绻腥俗?，那就說明我們今年只下降了6%的銷售增長是沒有下降的總需求，總需求是繼續(xù)上升，而不是下降的。你們可以看看它的市場數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在一年生產(chǎn)700多萬套房子，這700多萬套房子里頭，在2011年以后開始有了保障房以后，商品房銷售是沒有跌的。我們提出十二五規(guī)劃3600萬套保障性住房，什么概念？2012年要求開工1000萬套，2013年要求開工700多萬套，相當于我們生產(chǎn)量的40%到50%。原來他們只占30%，現(xiàn)在已經(jīng)變成各占50%。

　　看看我們的銷售，在2009年到2013年賣了55億平方米，而竣工面積只有43億，還有11億平方米沒有竣工。不要以為現(xiàn)在的市場上空置得不得了，確實空置量極大，極大的原因是什么？我們可以看看竣工量，這幾年很明顯的是竣工量迅速下滑，現(xiàn)在我們的竣工量只有15%，如果只有15%的竣工量，意味著這個樓從買地到建完要7年。怎么回事呢？一個是我們可能沒有那么多的開工量，地方政府或者開發(fā)商把大量的保障性住房開工出來就沒有做，所以它遲遲完不了工。為什么會有這么低的竣工量？房子是開發(fā)商的，如果把地錢付了，把房子擱那兒不賣行嗎？如果沒賣出去，這些錢怎么辦呢？7年才能竣工，它忍得住嗎？這里面一定有問題。

　　今年銷售額下降6.7%，銷售面積下滑6%，減少了不到3000萬平方米，請問我們的保障性住房多了多少平方米？銷售的上升和下降不是在今年才開始，我們把去年40個重點城市中前10個上升最快的和10個上升最慢的列出來，你們今天提到的某些城市情況不好，去年就已經(jīng)發(fā)生了，不要以為今年才開始，是因為你們只看到了總量的增長，而沒有看到細節(jié)的對城市的分析。比如說溫州去年就取消了限購，別人都好的時候它已經(jīng)不好了。無錫去年就出現(xiàn)危機了，不是說今年才出現(xiàn)問題。

 　　還有兩個影響最大的政策，一個是利率的擠出效應，還有保障性住房的擠出效應。我們一套房子下降10萬塊錢，銀行多了20萬的利息，開發(fā)商下降了10萬，老百姓一分錢優(yōu)惠沒享受，還得多給銀行交10萬塊錢，所以實際資產(chǎn)價格沒有下降。開發(fā)商得下降多少呢？得把銀行多漲的20萬利息吃掉，然后再下降，老百姓才能得到實惠。

　　我們再分析一下保障性住房，北京1300萬平方米，政府蓋了715萬平方米，開發(fā)商在投標里頭是585萬平方米，政府和開發(fā)商幾乎各占一半。今年整體市場的消費需求并沒有減少，而是在持續(xù)增長。但是保障性住房在沖擊市場。另外一個沖擊更可怕，就是棚改，1萬億投資，棚改要完成470萬套，意味著一套房子棚改，政府提供了21萬，這么多錢它用不了，至少要完成900萬套。但是如果今年要求470萬套和我們本來竣工700萬套里面再有的保障性住房算進來，我們會把市場打得一塌糊涂，因為保障性住房和棚改的住房數(shù)量巨大，遠遠超過我們過去每年竣工700萬套的數(shù)量。

　　主持人：感謝任志強先生，接下來進入到下一環(huán)節(jié)：博鰲鏗鏘行主題討論。政策之手逐漸停止揮舞，市場在回歸。經(jīng)歷過數(shù)年調控之后，限購退出對房地產(chǎn)市場的影響到底有多大？不再受限的房地產(chǎn)行業(yè)，又將何去何從？2014博鰲鏗鏘行討論主題是：“限購”退出市場之后

　　現(xiàn)在請主持嘉賓上臺，國民經(jīng)濟研究所所長，北京大學、中國社科院經(jīng)濟學教授樊綱先生。

　　接下來，請參與討論的嘉賓上臺就坐：

　　香港恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生

　　中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任陳淮先生

　　華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強先生

　　德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平先生

　　路勁地產(chǎn)集團有限公司董事局主席單偉豹先生

　　有請各位嘉賓上場。

　　接下來把時間和舞臺交給各位，你們的討論時間是30分鐘，掌聲有請樊綱先生開啟本次討論。

　　樊綱：謝謝，主持人的特權就是發(fā)言沒有觀點，所以我就按照名單上的順序來提問。首先請問香港恒隆集團的老總陳啟宗先生，您在大陸有很多商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看中國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

　　陳啟宗：內地的商場空置率會很高，我有一個問題想了10年沒想通，在座各位如果想通了，麻煩你告訴我，這些空置的房除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？

　　樊綱：你覺得除了養(yǎng)老鼠之外還能做什么？

　　陳啟宗：我想不通，想了10年了。再加一句話，就是那個寫字樓，除了北京、上海等等城市要擴大規(guī)模以外，其它的我是比較謹慎的，很多城市都要蓋高樓，蓋寫字樓，我是不知道有誰來租。

　　樊綱：我這兩天有一個觀點，因為沒有調研，不敢多講，不是我說政府政策好，但是總的來講，住宅地產(chǎn)還有點控制，所以我們還有信心說它是軟著陸，沒有控制反倒風險更大，市場的波動更大，這是需要大家警惕的事情，因為政策這一塊是空白，市場方面隱藏著很多風險。

 　　陳啟宗：而且情況可能會越變越壞。因此住宅市場現(xiàn)在賺大錢的機會比較少了，很多人以為有機會進入商業(yè)房地產(chǎn)里面，結果增加的商業(yè)房地產(chǎn)的量，結果就養(yǎng)更多的老鼠。

　　樊綱：下一個問題提給陳淮教授，包括商業(yè)地產(chǎn)，以及其它地產(chǎn)的板塊，包括任總剛才講的關于城市棚戶區(qū)改造、保障房等等，你怎么評價現(xiàn)在政府的政策？政府下一階段的政策走勢大概是什么樣的？你還是離政府比較近的，我非常想聽聽你的觀點。

　　陳淮：樊教授剛才演講已經(jīng)說了，其實就是四個政策，今年第一個政策就是信貸政策的調整，第二個政策就是保障房政策的調整，第三個是積極穩(wěn)妥地推進城市化，這個市場和政策可能有些差異，政府希望大家到中小城鎮(zhèn)去，但大家都想到大城市。政府想做的事情不一定和市場是一致的。第四是促進改革，不管是金融還是土地，提出市場化，這叫政策，別以為救市是政策，那不是什么政策，都是市場造出來的。不過陳啟宗先生說空置的地產(chǎn)除了養(yǎng)老鼠之外，不知道干什么，其實你不用過多擔心，有很多大齡女青年最終都嫁出去了。我們的商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是提供商業(yè)設施，實際上還有一個重要的功能，就是我們的地市級以上的城市，包括省會城市，它的城市整體升級改造，很多城市有很多大量的低端底商要拆掉，每個城市都想成為中心城市，要輻射別人，現(xiàn)在15萬人口，就想說2020年要擴大到50萬人口，這樣的城市很多，你到哪個縣，他都說這里有什么優(yōu)勢。上個月我到鄭州，鄭州說我們有什么優(yōu)勢，我說鄭州所有的這些優(yōu)勢，2000年前，500年前，30年前都在這里了，怎么到現(xiàn)在還沒發(fā)揮出來？別老說自己有什么優(yōu)勢。日本有什么也使，它趕超了歐美？以色列有什么優(yōu)勢？它能夠讓別人不敢輕視。陳啟宗說我們商業(yè)地產(chǎn)蓋多了，只能養(yǎng)老鼠，我覺得不用那么悲觀。

　　接著樊綱教授說的政策問題，在過去10年中唯一沒有變化和調整的政策就是商業(yè)地產(chǎn)，不管是穩(wěn)增長的時候，還是抑通脹的時候，它從來沒變化過，我覺得這種穩(wěn)定本身也是一種政策傾向，讓市場說話。今天早上吃飯的時候，有的老總說，我們要活不下去了，我說很不好意思地告訴你，你活不下去一點都不重要，中國的房地產(chǎn)市場將活得非常好。

　　樊綱：下面一個問題問到任總，任總剛才對保障房的問題進行了批判，你說它對市場進行了沖擊，它原來設計這個政策就是為了沖擊房地產(chǎn)商的市場，就是為了讓它價格不要那么高，讓它價格降下來，讓窮人能夠買得起房子，從這個角度來講，現(xiàn)在它有這個沖擊也是正常的。當然原來的房地產(chǎn)商也預見到了這個政策會產(chǎn)生的問題。從您的角度看，它現(xiàn)在這個沖擊已經(jīng)出來了，下一階段它的沖擊時間會有多長？你對這些政策機制有什么看法，希望你再具體講講。

　　任志強：保障房本來應該保障的是基本居住需求，一個國家必須保障公民的基本居住權利，所以在1998年我們就提出要保障基本需求，但是前10年沒有認真解決保障性需求的問題，在十二五時期提出要大量建設保障房，擠出了商品房的需求。現(xiàn)在的棚改也不是真正的棚改，而是很多舊城區(qū)的改造，但是這些里面也有很多好房子，把這些好房子都拆了，再建起來的也不是什么好的房子，這種房子再過30年還是拆了重蓋，因為它不能滿足市場的需要。所以我認為只要是非市場化的，不管你用它解決房價的問題還是什么問題，最終都是錯的。用市場的辦法是可以解決房價問題的，政府在出讓土地的時候，并沒有想過把地價降下來，還有各種方面的稅費，所以他們并沒有想讓房價降下去。所以房價這么高，和開發(fā)商沒什么關系。我就不同意樊綱說的，2007年泡沫出現(xiàn)了，所以要采取措施。2007年中央政府要不采取防止投資過熱和防止通脹的措施，中國不會出現(xiàn)2008年的下降，別以為是美國金融危機造成2008年中國的經(jīng)濟下行，全是中國自己干的壞事導致的結果。如果4萬億是錯的，現(xiàn)在棚改也和這4萬億一樣，也是錯的。因為1萬億貸款的棚改，地方政府就得配3到4萬億的資金，加起來就是4萬億，4萬億才蓋470萬套房子？一定會蓋得更多，它騰出來的土地，一定要蓋更多的土地，要獲得更多的地方補貼。大家都說現(xiàn)在市場沒需求，你們看看政府幾萬億的棚改到底是增加需求，還是減少需求？我們沒搞懂，你們幫我們分析分析。

　　樊綱：待會兒各位媒體報道，任志強發(fā)言多次被掌聲打斷，說出了大家的心聲。

　　陳淮：我補充兩句，任總一向說對的時候不多，他今天說的也是。棚改到迄今為止，到前天國務院發(fā)通知，前兩天熱炒國開行1萬億，基本上沒說到點上。第一，它不是簡單的保障房，棚改不是廉租房。第二，和調房價沒關系。先把這兩條整明白了。那它和什么有關系呢？第一，和今年的穩(wěn)增長有關系。今年上半年房地產(chǎn)投資是包括保障房投資的，增速下降了，平均固定資產(chǎn)增速下降，這有一定的目的是和拉動投資增長、經(jīng)濟增長有關系，說保障房建設要從原來的國有廠礦擴大到連片改造、老舊危房改造。第二，和城中村改造等等留下的問題有關，很多的產(chǎn)權調整不到位的地方，最近又提出和共有產(chǎn)權房的改革密切結合起來，它和改革的很多措施完善，落實十八屆三中全會聯(lián)系在一塊，它有這一塊的內容。第三，保障房一直是政府單打獨斗，讓開發(fā)商進來，他不掙錢不會進來。棚改把政府的力量和市場的力量結合起來，把平房拆了，上面蓋樓，就使市場和政策的力量相結合，找到了一個切入點。第四，棚改和升級有關系，這些棚改的地區(qū)很多是城市核心區(qū)，它所在的位置很好，但是是連片的低端住宅，城市的基礎設施改造很難，它和商業(yè)業(yè)態(tài)、地下基礎設施、交通規(guī)劃、全面升級連在一塊，所以包括任總在內，也包括我們的媒體，別簡單地把棚改和保障房、調房價連在一塊。我上面說了四塊，聽得懂的你再寫，聽不懂的最好別寫。

　　任志強：陳淮是怕媒體亂報道我這個話，怕我犯錯誤。但是我說的這個話和陳淮是一樣，我沒說和房價有關系，我說和4萬億有關系，就是他說這點，當房地產(chǎn)下降，上半年增速有可能下降到10%以下的時候，用棚改拉動保障房發(fā)展，保經(jīng)濟發(fā)展。我說它和4萬億一樣，4萬億不就為了保GDP嗎？

　　樊綱：在座的還有蔡洪平先生，你是銀行家，我們知道外資銀行不做零售業(yè)務，沒有銀行的按揭貸款，但是你做投資銀行，據(jù)你的觀察，據(jù)你在銀行界的了解，現(xiàn)在銀行覺得房地產(chǎn)這一塊的風險，對金融，包括對影子銀行的影響關聯(lián)度究竟有多大？人們所擔心的連帶效應究竟有多大？

　　蔡洪平：第一，我同意現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場走向調整期，調整有上升、有下行，第二，我認為商業(yè)地產(chǎn)過剩必死無疑，商業(yè)地產(chǎn)很難整合，目前全國有2986個Mall，全國這么大量的商業(yè)地產(chǎn)，這一塊的泡沫會被擠破。對于過去融資成本過高的，又在二三線城市的，這部分可能會非常危險。目前在香港上市的地產(chǎn)商，二三線地產(chǎn)商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，我們開玩笑說，一個騰訊每天股價漲10%，或者跌10%，就殺掉4個大地產(chǎn)商或者增加4個地產(chǎn)商。資本市場目前對整個房地產(chǎn)的估值是嚴重的超低的。我認為優(yōu)秀的地產(chǎn)商現(xiàn)在有最好的機會通過資本市場來整合，特別是已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司，有很好的財力支持。在香港的地產(chǎn)公司每年都發(fā)債，在香港上市的地產(chǎn)商基本上都沒有資金缺口，高的8點幾左右的融資成本，甚至還有4%左右的融資成本，比國內便宜很多，目前這些企業(yè)如果有能力，我覺得不是要更多的買地，而是要改變方式，用資本的杠桿來整合企業(yè)，你買他的股權比買他的地便宜多了，比政府拍賣土地的成本低很多。舉個例子，一個250億市值的香港上市公司，它的資產(chǎn)應該在2000億左右，那怎么不能收購？我認為現(xiàn)在大好的機會到了，優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，已上市的公司，應該在這個時候整合房地產(chǎn)，收購其它公司的股權。在它奄奄一息之前把股權買過來。所以我認為現(xiàn)在是一個整合的機會。一個市場成熟的第一標準是完成了市場大的整合，好的更好，差的都死掉，一起生、一起死一定是不正常的。我希望看到在整合期里面利用資本杠桿整合一些淘汰的企業(yè)，去買它的股權，而不是買資產(chǎn)，趁銀行收資產(chǎn)之前，盡快把它買下來，這是最好的機會。我們都做這個事，市場就健康了。

　　樊綱：這就是到了優(yōu)勝劣汰的整合時期了，但是別忘了你買他的股權，同時也接過了他的債務。最后是路勁地產(chǎn)集團的董事局主席單偉豹先生，我覺得在今天早餐會上您是最樂觀的，前面幾位都很悲觀，您給我們講講樂觀的觀點，同時結束我們這個討論環(huán)節(jié)。

　　單偉豹：同時我不贊成我們這個主題“下行通道”，這覺得中國政府有強烈的意愿走市場經(jīng)濟的道路，市場經(jīng)濟遲早會出現(xiàn)，我們看到現(xiàn)在房地產(chǎn)的限購放松非常正常，而且調控貨幣市場也是非常正常的，所以中國政府目前在做一個很正確的事情。去年房價漲了那么多，今年再繼續(xù)上漲合理嗎？這是不合理的。股票也一樣，漲得太快了，肯定會階段性的下調。去年大家那么樂觀，今年跌了又那么悲觀，說是到了下行通道，我覺得大家對基本層面的分析不夠，信心不足。我覺得市場上漲之后這樣的調整也是正常的，另外中國的人均可支配收入一直增長超過10%，為什么房價會跌？這是沒道理的。所以基本層面，我們的城鎮(zhèn)化、GDP增長，我們的政府走向市場化，這三個同時發(fā)生大的變化的話，我是看不到下行的通道，也沒有拐點，我從來也不承認中國在哪一個城市有什么泡沫，除了特別的一兩個城市。寧波現(xiàn)在的去化量達到42個月，那就說明它的供應量太大了。我覺得市場的東西不要太敏感，上升、下跌都是很正常的，而且今年的下跌和2008年相比差異很大，只有個別城市跌了20%、30%，全中國真正下跌的城市并不多。當然銷售量比我們預算的要低，但是跟前年相比還上升了，我覺得這個市場環(huán)境很好，沒什么可顧慮的，市場的上上下下太正常了。基本條件沒變，看不到什么危機。企業(yè)保持自身的競爭力，創(chuàng)新很重要。

 　　樊綱：我們論壇的特點就是各種觀點互相碰撞，在座的各種觀點，下面還有其它的討論環(huán)節(jié)，我們繼續(xù)碰撞。感謝各位發(fā)言人，謝謝大家。

　　主持人：感謝各位嘉賓為我們帶來的精彩討論，接下來繼續(xù)演講環(huán)節(jié)，掌聲有請下一位演講嘉賓，首創(chuàng)集團董事長、首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光先生，劉曉光先生的演講題目是“新格局下地產(chǎn)發(fā)展商的戰(zhàn)略轉型與商業(yè)模式”，掌聲有請。

　　劉曉光：大家好，我的題目是“新格局下的地產(chǎn)發(fā)展商的戰(zhàn)略轉型與商業(yè)模式”。這個題目比較大，想概括地講一講。前一段觀點雜志采訪我的時候，我講了一個觀點，房地產(chǎn)是最大的一個行業(yè)，它一定有需求，一定是中國經(jīng)濟發(fā)展中最重要的基礎性行業(yè)。當時我講到，它未來的形勢和造成下行的原因，當時我做了三條分析。后來在另外一個會上我又做了9條分析，分析中國地產(chǎn)下行的原因，我覺得只有更好地分析，有更扎實的數(shù)據(jù)分析和極致的探討，我們才能把局勢把握得更加準確。我今天講的包含棚戶區(qū)、經(jīng)濟適用房、商品房之間互相的影響。

　　今天我把重點放在轉型這方面。最后這個會議的主題我還是持保留意見，還值得商榷，因為下行通道是一個定性的概念，這個還要再推敲。我覺得我們面臨一種新的格局，這種新的格局，下一步的市場化改革是一個主導方向，政府要逐步放棄行政性的控制手段，現(xiàn)在已經(jīng)開始出現(xiàn)了很多新的信號，比如有些城市取消限購。取消限購以后，它會出現(xiàn)很多變化，地產(chǎn)價格和量會發(fā)生不同的變化。下一步市場改革會是地產(chǎn)方面的一個主導因素。

 　　中國地產(chǎn)支柱的作用不容懷疑，市場將進入一個平穩(wěn)發(fā)展的階段。從地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)有經(jīng)濟結構中的比例、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度、政府收入、稅收比例、就業(yè)人員比例、居民收入及財政收入的比例，銀行放貸比例等等方面，從這里面可以清楚地看到它們對中國地產(chǎn)的作用。我們看到，信貸已經(jīng)開始松動，市場的發(fā)展還是比較平穩(wěn)的。

　　中國的城市建設進入一個新的階段，房地產(chǎn)也具有持續(xù)的推動力，包含中國城市化的推進，常住人口城鎮(zhèn)化與戶籍人口城鎮(zhèn)化的雙比例支撐，戶籍制度的改革使更多的農(nóng)村居民變?yōu)槌鞘芯用瘛?/p>

　　民生置于優(yōu)先位置，住房的改善型需求持續(xù)在放大?，F(xiàn)在有50%的家庭人均住房面積低于30平方米，很多居民還沒有買過商品房，全國還有很多購買需求，特別是江蘇、浙江、上海、北京這樣的發(fā)達城市，可能改善性需求的量會更大。

　　區(qū)域經(jīng)濟一體化也會帶來新的機遇。比如京津冀一體化，我們要轉移出一些東西來，要有新的住房需求等等。我覺得，我們更應該看到向上的因素，比如信貸比例的調整，49個城市中已經(jīng)有30個城市房寬了限購條件，下半年很多開發(fā)商也會主動降價促銷，再比如企業(yè)發(fā)展環(huán)境會進一步寬松。產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展。

 　　新的形勢下，一個是房地產(chǎn)行業(yè)正迎來一種新的機遇，我們要尋找向上的力量，我覺得主要體現(xiàn)在新型工業(yè)化、跨界資源整合等等方面，包含金融、教育、生活配套等等。另外一個，以園區(qū)開發(fā)為核心業(yè)務的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前景也是不錯的。未來的房地產(chǎn)市場將進入更加細分化的階段，要不斷地挖掘特色，完善產(chǎn)品服務，進行新的戰(zhàn)略選擇。當然具體方案我們還要細分，比如產(chǎn)品從單一走向融合，業(yè)態(tài)從開發(fā)商走向運營商、服務商，市場轉型從國內業(yè)務轉向海外業(yè)務，資源配置從低能級的配置走向高能級的配置。模式的轉化要從線下走到線上。線下平臺嫁接互聯(lián)網(wǎng)資源等等。這一部分主要是想說，新格局應該是什么樣的。

　　講完新格局，還要講講具體的，就是我們怎么樣有新的戰(zhàn)略轉型，有具體化的戰(zhàn)略轉型的模式。一個是在新的戰(zhàn)略轉型中，我們要抓住機遇，城市化、區(qū)域一體化等等方面都有一些機會。我們今天說沒有面臨崩盤的危險，只是面臨洗牌的局面。第二個是要規(guī)劃好城市、建設好城市，這是我們地產(chǎn)商很大的歷史使命和責任。這里有很多理論的東西我就不細說了，我覺得這里很重要的一點是要依靠模式轉變，來創(chuàng)造我們內生的前進的動力。我們除了地產(chǎn)之外，還有很多的產(chǎn)業(yè)的價值，這方面我們也做了很多的探索，包括商業(yè)地產(chǎn)、軌道交通上蓋、旅游文化地產(chǎn)等等。就商業(yè)地產(chǎn)來講，如果做得不好，過剩了就會死亡。這里比較重要的一點是什么呢？我們應該有一個認真的分析，在轉變模式的情況下，把它分析得更加透徹。對于商業(yè)地產(chǎn)，我們對未來新的業(yè)態(tài)形式做了很多的分析。我們應該更加細地分析模式的轉變，有了更加深入的分析之后，才能做出好的模式和模型。比如我們在轉型，我們在建新的模式的時候，會有更深的分析。

 　　我們簡單說說我們對商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，做完分析之后，我們在轉型過程中形成一些模式，圍繞這個來進行我們的發(fā)展。我們分析了中國未來的商業(yè)地產(chǎn)，我覺得有幾個方面的，一個是我們網(wǎng)絡化時代以后的商業(yè)地產(chǎn)格局，是綜合性更強的，比如寫字樓、酒店、娛樂、飲食都結合在一起，這種趨勢應該是很明顯的。第二個是利用網(wǎng)絡平臺做的線下服務。我的看法是，網(wǎng)絡平臺加一些小型的商業(yè)服務設施，通過線上線下的結合來做一些工作，結合我們自身的產(chǎn)業(yè)體系，比如小額信貸、擔保、項目的投融資等等。第三個是超大城市的城市客廳式的綜合服務中心。還有融親子購物、娛樂于一體的購物中心，這方面還是很有前景的。第四個是我在臺北看到的情況，它有很小的超市、百貨店、飲食店，它是微型的，24小時營業(yè)，非常適合居民的消費需求。另外我們看到法國巴黎所出現(xiàn)的寫字樓群，里面四個角都是商業(yè)服務業(yè)。還有在臺北和基隆看到的小吃街的兩邊建了一些新商業(yè)設施，有冷氣，而且可以去點餐，也是一種新的商業(yè)模式。領域我在法國發(fā)現(xiàn)他們有一些大型的商業(yè)設施，它的生意很好。我一共分析了16種新型的商業(yè)形式和業(yè)態(tài)，圍繞這些東西說明我們的模式需要轉換。這個模式轉換的基本點就是把不同的產(chǎn)業(yè)價值點向地產(chǎn)來進行融合，模式的轉變，需要我們發(fā)現(xiàn)未來新的業(yè)態(tài)，通過模式轉變，建立我們新的發(fā)展方向。我們努力用自身的力量、向上的力量在中國下一輪房地產(chǎn)經(jīng)營中完成我們的業(yè)績和歷史使命。

　　主持人：接下來掌聲有請出下一位演講嘉賓，香港恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生，陳啟宗先生的演講題目是“全球化變革：世界與中國的房地產(chǎn)周期”，掌聲有請。

　　陳啟宗：剛才樊綱說題目不是他定的，是大會給的，同樣，我的題目也不是我找的，我今天講三件事：第一是這個命題的簡評，第二，中國房地產(chǎn)現(xiàn)在的周期，第三，在新常態(tài)的情況下，對社會和經(jīng)濟有什么影響。

　　第一，對命題的簡評。房地產(chǎn)是地方性的行業(yè)，跟全球化的關系不是那么大，利率會影響中國的房地產(chǎn)，全球的資金流也會影響中國的房地產(chǎn)，不過在這兩個方面，中國市場還不是那么開放，利率也不是完全的市場化，資金流也有限制，所以跟全球化關系不是太大。第二，世界上大概沒有一個東西叫做世界的房地產(chǎn)周期，因為房地產(chǎn)都是地方性的，所以不可能有一個世界性的房地產(chǎn)周期。只有地方性的房地產(chǎn)周期。中國的房地產(chǎn)周期，不能說與世界沒有關系，但是關系不大，我認為90%以上影響中國房地產(chǎn)的價格還是本地國內的因素。反而是中國房地產(chǎn)影響了世界。怎么說呢？因為中國房地產(chǎn)的量太大了，用的鋼筋、水泥等等，都會影響世界的商品價格，所以不是世界跟中國的房地產(chǎn)沒關系，而是中國房地產(chǎn)影響世界。這是我對這個命題的一些簡評。

　　第二，中國房地產(chǎn)的周期問題。中國房地產(chǎn)的周期是人類歷史上從來沒有見過的，沒有任何一個國家、任何一個市場房地產(chǎn)長得那么快，長得那么大。中國的量是非常嚇人的，20年前30%的城市化，現(xiàn)在是50%多，這個量絕對是人類歷史上沒見過的。在不到20年的時間內，中國由很低的房地產(chǎn)容量，到現(xiàn)在這么大的住房市場，那個速度是非常了不起的。這個大周期完了沒有？最近我看到不少文章，包括國務院研究中心的副主任劉世錦先生都一些評論，他們都認為這個大周期已經(jīng)結束。如果從過去的量和速度來看，我認為不可能再有那么快的增長，那么大的組織的擴大。所以量跟速度都會慢下來。當然我們也知道，大量跟快的速度賺錢是最好的機遇，中國房地產(chǎn)最好賺錢的時機可能已經(jīng)過去，最好的機遇就是過去十幾年，接下來十幾年不可能再像過去賺那么多的錢，郁亮先生在這方面的看法跟我是比較接近的。

　　為什么這個大周期完結了？第一，庫存已經(jīng)很大，供應非常大，第二，政府的政策問題，這兩者加在一起，才把這個大的周期帶到一個終點。當然現(xiàn)在限購慢慢放開了，這并不表示在有限度的情況下限購不可能回來。有需要的時候，政府還是會再用一次。我昨天聽到一個故事，說有人埋怨政府干預太多，所以就對住房的市場沒有興趣了，其實世界上任何一個國家對住房都有干預，因為這個對民生的影響太大了，所以政府一定要干預。20年前我的公司做出一個決定不做住宅，就是因為政府一定會干預這個方面。很多人都希望房地產(chǎn)市場越來越市場化，我承認中國的房地產(chǎn)某些方面是需要越來越市場化，但是全世界的住房市場都不是完全的市場化，比如說90年代美國的住房市場，因為政府的政策，造成了泡沫，完全是政府要負責任的。即使在美國，還是有相當?shù)姆鞘袌龌某煞?。在中國，包括香港都是這樣的。如果土地是國有的話，市場就不可能太過市場化，一定有相當程度的非市場化。

 　　第三，中國房地產(chǎn)的大周期到了一個結束的時候，對社會和經(jīng)濟有什么影響？我在這里也順便說一說下行通道這個詞。房地產(chǎn)本來就是一個周期性極強的東西，所以下行、上行沒什么奇怪的。短期來說一般的市場，特別是比較成熟的市場都是有上有下的。但是在一個大發(fā)展的中國，以往的十幾年基本上是一個上行的局勢。到了今天，這個局勢可能不在了。要是這樣的話，那到底是下行還是平行呢？這個我覺得還是要考慮的一個問題。我個人認為沒有人希望它下行，包括政府在內，平行是最好的。平行一段之后，跟著動蕩再慢慢上升，那是最好的結果。今天中國有沒有這個可能性呢？我認為這個可能性是有的。

　　中國房地產(chǎn)這個大周期要是到了一定的階段，就要看對4個參與者有什么影響，第一是發(fā)展商，第二是政府，第三是老百姓，第四是金融機構、銀行。發(fā)展商很多會破產(chǎn)，以往20年房地產(chǎn)商沒有明顯的破產(chǎn)，這是很特定的情況，將來要破產(chǎn)的話，讓它破產(chǎn)好了，房地產(chǎn)商破產(chǎn)是最沒有什么影響的，不像一個工廠。工廠要是破產(chǎn)的話，員工失業(yè)，那個產(chǎn)品也不存在了，但是房地產(chǎn)基本上還會存在，只不過是換一個擁有者，地還在，房子還在。所以房地產(chǎn)商破產(chǎn)的話，那是沒什么大礙的，反而會教育下一代的人進到房地產(chǎn)領域之前好好地思考，你到底該不該進去。還有一個，對于沒破產(chǎn)的那些企業(yè)，大賺錢的機會少了，風險理論上來說可能比從前小了一點。風險少了，賺快錢的機會也少了，但是并不表示就沒有風險，因為不是系統(tǒng)性的、長周期的波動，還有好多小的周期性的波動。我曾經(jīng)在幾年前說過這個觀點，在一個大發(fā)展期、大上升期的時候，只要你借貸不厲害的話，你的風險是相當?shù)偷?，反而在小周期的里面，要是你借貸多的話，你不止會破產(chǎn)，而且永遠翻不了身。總而言之，風險小了一點，賺的錢就少一點，少一點人進入這個行業(yè)，這也是一個好事，至少會減少資源的浪費。第二方面是政府，很多人擔心政府沒錢，但是你要從大盤子來看，國家的財政狀況還是比較健康的，少數(shù)城市要出問題，但是我認為不會有大的問題。第三是對老百姓的影響，我覺得現(xiàn)在大周期的完結絕對是好事，老百姓買房子比較有機會。最后一個參與者是銀行和金融機構。銀行和金融機構是全國一個大盤子的一部分，以往這20多年，銀行真正出事的時間也不少，也不是第一次，但是用行政的手段加上市場的手段，是可以解決的。今天中國的政府財政狀況跟10年前、20年前完全不一樣，今天基本上是相對正常的。

　　可能中國的房地產(chǎn)第一次見到一個比較正常的情況，什么是比較正常的？第一，價格不要暴漲，慢慢上升就好了，第二，價格也不要大跌，大跌也是很麻煩的事情，第三，交易量要比較平穩(wěn)，不能大批量收縮。今天的情況比起以往20年來任何時期都比較正常，沒有看到房地產(chǎn)價格再飛升，也沒有看到它大跌，現(xiàn)在的價格比起三年前還是高的，成交量也還可以，所以我認為中國政府在以往這幾年一切的努力，還是有不錯的結果。

　　在這里我要說一點，關于任總說的3500萬套經(jīng)濟適用房在5年之內要完成是不合理的，我提醒大家一句，就是在價格飛升的情況下，不做一些措施，是很難把價格壓下來的。我們不需要太多考慮事業(yè)的問題，不需要太多考慮社會穩(wěn)定的問題，但是要是你坐在中南海，你一定要考慮這個事，所以當時就出了一些政策，當時如果不出這些政策恐怕也壓不下來，社會的穩(wěn)定就會受到影響。但是問題還存在?？偠灾?，當你把這些政策放在當時的大環(huán)境下，是可以理解的。

　　這個新的常態(tài)能夠平穩(wěn)多久？我還是比較樂觀的，第一，庫存很高，第二，政府還有很多的行政手段，需要的時候就可以用。所以基本上是有可能比較平穩(wěn)發(fā)展的。

　　問題有幾個，第一，空置的房子怎么辦？住房問題慢慢消化，商業(yè)的房地產(chǎn)，我剛才已經(jīng)問了各位了，我不大同意陳淮說的，要是你們誰都想到有辦法怎么用這些空置的商場的話，麻煩你告訴我，我想來想去，真的想不出來它用來做什么好。反而在這個大環(huán)境改變的時期，有一些歷史上的問題確實應該借著這個機會好好的解決。

 　　土地的租約問題，好多是40年的，作為房地產(chǎn)商，我們不能忽視這個事，大概七八年前，我們向政府反映了這個問題，他們也研究了一下，他們得出的結論是暫時不能摸，暫時并不摸，并不表示永遠不能摸，這個問題是要解決的。所以我也想知道國家到底長遠怎么解決這個租約的問題，老百姓房子70年，工業(yè)用地50年等等，現(xiàn)在已經(jīng)過了十幾二十年了，可能也是要面對這些問題的時候。總的來說我是比較樂觀的，我對中國的住房，跟蹤研究了20幾年，我認為沒有一個時期是比現(xiàn)在更健康的，而且我認為繼續(xù)健康發(fā)展的機會是相當大的。

　　主持人：接下來有請今天上午最后一位演講嘉賓，他是北京金隅股份有限公司黨委書記、董事長蔣衛(wèi)平先生。蔣衛(wèi)平先生演講題目是：經(jīng)濟“新常態(tài)”下金隅對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考。

　　蔣衛(wèi)平：我講幾個觀點跟大家探討，我主要是從微觀看宏觀。第一，宏觀政策對微觀經(jīng)濟運行多么重要。第二，改革對國有企業(yè)發(fā)展有多么重要。第三，改革的頂層設計對企業(yè)有多么重要。這是一個觀點。

　　金隅的前身是北京建筑工業(yè)局，建國以后從全國各地抽調了8萬多人，建設了很多大型的項目，在經(jīng)過一段時間發(fā)展之后，需要進行改革了。當時小小的建設工業(yè)局，現(xiàn)在是中國企業(yè)上市百強之一，中國企業(yè)盈利能力百強之一。我們每次的改革都不平靜，從建材工業(yè)局轉為企業(yè)，我們要走到企業(yè)化、集團化、股份化、證券化。從工業(yè)局轉為企業(yè)的時候，當時在國內引起軒然大波，從企業(yè)化到國際化的時候，當時講企業(yè)經(jīng)營自主權的問題，從集團化到股份化的時候講到國有資產(chǎn)是不是能夠保值增值的問題。從股份化到證券化的時候，又碰到了國有企業(yè)的集團出資和上市公司經(jīng)營之間的關連交易等等問題。每一次都不平靜，但每一次都走過來了。所以我講，取得了跨越式發(fā)展，改革對國有企業(yè)來說十分重要，這是第一個觀點。第二，改革需要頂層設計，這樣才能減少爭論，能夠順暢的發(fā)展。

 　　第二，一線城市供需基本平衡，剛需旺盛，但高房價與有效需求之間矛盾突出。現(xiàn)在說三四線空置率很高，我就不知道這些企業(yè)拿地的時候是怎么決策的。金隅在四個直轄市開發(fā)，在全國很多的省會城市大面積的開發(fā)，一線城市是我們的主要方向。

　　第三，三四線城市的庫存過大。所以我想一個比例關系問題，結構是經(jīng)濟的永恒主體，對于這個結構我們應該予以研究。在北京我們開發(fā)的房子沒有空置率，全都賣出去了，在上海、重慶、成都都賣得很好，在天津也賣得很好，保障房更不用了，北京的自住性商品房銷售也非常好。

　　第四，城鎮(zhèn)化不斷落實，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力，同時包括棚戶區(qū)改造的力度加大，也為開發(fā)企業(yè)帶來了新的機遇。城鎮(zhèn)化和大城市化這是兩個不同的概念，今天我在聽大家發(fā)言的時候也在思考，城鎮(zhèn)化、大城市化，也包括中小城市，有一定資金實力、購買勢力的人愿意到大城市，所以我想大城市要不要發(fā)展，是不是要限制特大型城市，這是需要思考的。城鎮(zhèn)化還是指鄉(xiāng)村、小城鎮(zhèn)轉化為城市，大概是這樣的一個定義。

　　第五，無論是國有企業(yè)還是民營的開發(fā)企業(yè)，都要順大勢，造小勢，最終贏得自身在市場競爭中的發(fā)展。我們在北京的具體做法就是以自有土地為核心，積極參加北京的棚戶區(qū)改造，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的優(yōu)勢，促進各個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。金隅的水泥產(chǎn)業(yè)在全國是前10的，還有新型建材，包括屋面、墻面的材料，這在行業(yè)內都是領先的，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)公司在全國十幾個省市都在進行開發(fā)。我們的產(chǎn)業(yè)鏈除了開發(fā)之外，還持有，在北京持有最大量的不動產(chǎn)，這樣也保障了企業(yè)持續(xù)發(fā)展。所以我們還要繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢，同時發(fā)展我們的商業(yè)地產(chǎn)。

　　作為我們的房地產(chǎn)開發(fā)，我要求我們的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)永遠做好兩個結構調整，第一是拿地的區(qū)域結構調整，看準了再拿地，第二是房屋的產(chǎn)品結構調整，包括你的戶型等等。再一個就是好水快流，快規(guī)劃、快開發(fā)、快建設、快銷售。在不斷地結構調整中，不斷地用微觀的結構調整順應國家的宏觀調控政策，這個企業(yè)就會不斷地做強做大。

　　北京剛出了關于國資國企改革的指導意見，金隅也將會作為北京的國資國企改革試點單位之一，實行混合所有制。現(xiàn)在我們在香港上市，如果又回到上海上市，集團98%的資產(chǎn)都置入到上市公司當中，肯定要混合所有。在改革的大潮中！我們每一次的改革都促進了金隅的發(fā)展，從一個名不見經(jīng)傳的工業(yè)局變成了在市場上還享有一定知名度的，在國際國內兩個資本市場進行融資的大型產(chǎn)業(yè)集團。

　　最近金隅在全球的上市公司排行榜中位列1291位，在中國上市公司中排第91位，我們綜合的排名在健在同行業(yè)中排名前三。我們未來的目標就是通過改革和不斷發(fā)展，使金隅集團進入世界500強，那就需要我們在做決策的時候，在執(zhí)行決策的時候，在用優(yōu)秀的企業(yè)文化來凝聚企業(yè)職工的時候，不斷地開拓創(chuàng)新，不斷地改革發(fā)展，最終實現(xiàn)4萬名員工的金隅夢。

　　我們十二五提出三個翻一番（銷售翻一番、利潤翻一番，資產(chǎn)翻一番），帶動職工收入翻一番。通過這個三個翻一番帶動一個翻一番，促進金隅在不太長的時間內進入世界一流產(chǎn)業(yè)集團的行列。相信通過改革、發(fā)展，通過我們順應大勢，營造自身的發(fā)展之勢，謹慎決策，高效執(zhí)行，我們這個目標一定會實現(xiàn)，我也愿意和各位同仁們向著房地產(chǎn)行業(yè)更加美好的明天揚帆進發(fā)。

（審校：劉滿桃）