主持嘉賓：

國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、北京大學(xué)暨中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授樊綱先生

討論嘉賓：香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生

德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平先生

路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事局主席單偉豹先生

樊綱：謝謝，主持人的特權(quán)就是發(fā)言沒(méi)有觀點(diǎn)，所以我就按照名單上的順序來(lái)提問(wèn)。首先請(qǐng)問(wèn)香港恒隆集團(tuán)的老總陳啟宗先生，您在大陸有很多商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

陳啟宗：內(nèi)地的商場(chǎng)空置率會(huì)很高，我有一個(gè)問(wèn)題想了10年沒(méi)想通，在座各位如果想通了，麻煩你告訴我，這些空置的房除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？

樊綱：你覺(jué)得除了養(yǎng)老鼠之外還能做什么？

陳啟宗：我想不通，想了10年了。再加一句話(huà)，就是那個(gè)寫(xiě)字樓，除了北京、上海等等城市要擴(kuò)大規(guī)模以外，其它的我是比較謹(jǐn)慎的，很多城市都要蓋高樓，蓋寫(xiě)字樓，我是不知道有誰(shuí)來(lái)租。

樊綱：我這兩天有一個(gè)觀點(diǎn)，因?yàn)闆](méi)有調(diào)研，不敢多講，不是我說(shuō)政府政策好，但是總的來(lái)講，住宅地產(chǎn)還有點(diǎn)控制，所以我們還有信心說(shuō)它是軟著陸，沒(méi)有控制反倒風(fēng)險(xiǎn)更大，市場(chǎng)的波動(dòng)更大，這是需要大家警惕的事情，因?yàn)檎哌@一塊是空白，市場(chǎng)方面隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)。

陳啟宗：而且情況可能會(huì)越變?cè)綁?。因此住宅市?chǎng)現(xiàn)在賺大錢(qián)的機(jī)會(huì)比較少了，很多人以為有機(jī)會(huì)進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)里面，結(jié)果增加了商業(yè)房地產(chǎn)的量，結(jié)果就養(yǎng)更多的老鼠。

樊綱：下一個(gè)問(wèn)題提給陳淮教授，包括商業(yè)地產(chǎn)以及其它地產(chǎn)的板塊，也包括任總剛才講的關(guān)于城市棚戶(hù)區(qū)改造、保障房等等，您怎么評(píng)價(jià)現(xiàn)在政府的政策？政府下一階段的政策走勢(shì)大概是什么樣的？您還是離政府比較近的，我非常想聽(tīng)聽(tīng)您的觀點(diǎn)。

陳淮：樊教授剛才演講已經(jīng)說(shuō)了，其實(shí)就是四個(gè)政策，今年第一個(gè)政策就是信貸政策的調(diào)整，第二個(gè)政策就是保障房政策的調(diào)整，第三個(gè)是積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城市化，這個(gè)市場(chǎng)化和政策可能有些差異，政府希望大家到中小城鎮(zhèn)去，但大家都想到大城市。政府想做的事情不一定和市場(chǎng)是一致的。第四是促進(jìn)改革，不管是金融還是土地，提出市場(chǎng)化，這叫政策，別以為救市是政策，那不是什么政策，都是市場(chǎng)造出來(lái)的。

不過(guò)陳啟宗先生說(shuō)空置的地產(chǎn)除了養(yǎng)老鼠之外，不知道干什么，其實(shí)您不用過(guò)多擔(dān)心，有很多大齡女青年最終都嫁出去了。我們的商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是提供商業(yè)設(shè)施，實(shí)際上還有一個(gè)重要的功能，就是我們的地市級(jí)以上的城市，包括省會(huì)城市，它的城市整體升級(jí)改造，很多城市有很多大量的低端底商要拆掉，每個(gè)城市都想成為中心城市，要輻射別人，現(xiàn)在15萬(wàn)人口，就想說(shuō)2020年要擴(kuò)大到50萬(wàn)人口，這樣的城市很多，你到哪個(gè)縣，他都說(shuō)這里有什么優(yōu)勢(shì)。上個(gè)月我到鄭州，鄭州說(shuō)我們有什么優(yōu)勢(shì)，我說(shuō)鄭州所有的這些優(yōu)勢(shì)，2000年前，500年前，30年前都在這里了，怎么到現(xiàn)在還沒(méi)發(fā)揮出來(lái)？別老說(shuō)自己有什么優(yōu)勢(shì)。日本有什么優(yōu)勢(shì)，它趕超了歐美？以色列有什么優(yōu)勢(shì)？它能夠讓別人不敢輕視。陳啟宗說(shuō)我們商業(yè)地產(chǎn)蓋多了，只能養(yǎng)老鼠，我覺(jué)得不用那么悲觀。

接著樊綱教授說(shuō)的政策問(wèn)題，在過(guò)去10年中唯一沒(méi)有變化和調(diào)整的政策就是商業(yè)地產(chǎn)，不管是穩(wěn)增長(zhǎng)的時(shí)候，還是抑通脹的時(shí)候，它從來(lái)沒(méi)變化過(guò)，我覺(jué)得這種穩(wěn)定本身也是一種政策傾向，讓市場(chǎng)說(shuō)話(huà)。今天早上吃飯的時(shí)候，有的老總說(shuō)，我們要活不下去了，我說(shuō)很不好意思地告訴你，你活不下去一點(diǎn)都不重要，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將活得非常好。

樊綱：下面一個(gè)問(wèn)題問(wèn)到任總，任總剛才對(duì)保障房的問(wèn)題進(jìn)行了批判，您說(shuō)它對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了沖擊，它原來(lái)設(shè)計(jì)這個(gè)政策就是為了沖擊房地產(chǎn)商的市場(chǎng)，就是為了讓它價(jià)格不要那么高，讓它價(jià)格降下來(lái)，讓窮人能夠買(mǎi)得起房子，從這個(gè)角度來(lái)講，現(xiàn)在它有這個(gè)沖擊也是正常的。當(dāng)然原來(lái)的房地產(chǎn)商也預(yù)見(jiàn)到了這個(gè)政策會(huì)產(chǎn)生的問(wèn)題。從您的角度看，它現(xiàn)在這個(gè)沖擊已經(jīng)出來(lái)了，下一階段它的沖擊時(shí)間會(huì)有多長(zhǎng)？您對(duì)這些政策機(jī)制有什么看法，希望您再具體講講。

任志強(qiáng)：保障房本來(lái)應(yīng)該保障的是基本居住需求，一個(gè)國(guó)家必須保障公民的基本居住權(quán)利，所以在1998年我們就提出要保障基本需求，但是前10年沒(méi)有認(rèn)真解決保障性需求的問(wèn)題，在十二五時(shí)期提出要大量建設(shè)保障房，擠出了商品房的需求?，F(xiàn)在的棚改也不是真正的棚改，而是很多舊城區(qū)的改造，但是這些里面也有很多好房子，把這些好房子都拆了，再建起來(lái)的也不是什么好的房子，這種房子再過(guò)30年還是拆了重蓋，因?yàn)樗荒軡M(mǎn)足市場(chǎng)的需要。所以我認(rèn)為只要是非市場(chǎng)化的，不管你用它解決房?jī)r(jià)的問(wèn)題還是什么問(wèn)題，最終都是錯(cuò)的。用市場(chǎng)的辦法是可以解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的，政府在出讓土地的時(shí)候，并沒(méi)有想過(guò)把地價(jià)降下來(lái)，還有各種方面的稅費(fèi)，所以房?jī)r(jià)這么高，和開(kāi)發(fā)商沒(méi)什么關(guān)系。

我就不同意樊綱說(shuō)的，2007年泡沫出現(xiàn)了，所以要采取措施。如果4萬(wàn)億是錯(cuò)的，現(xiàn)在棚改也和這4萬(wàn)億一樣，也是錯(cuò)的。因?yàn)?萬(wàn)億貸款的棚改，地方政府就得配3到4萬(wàn)億的資金，加起來(lái)就是4萬(wàn)億，4萬(wàn)億才蓋470萬(wàn)套房子？一定會(huì)蓋得更多，它騰出來(lái)的土地，一定要蓋更多的土地，要獲得更多的地方補(bǔ)貼。大家都說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)沒(méi)需求，你們看看幾萬(wàn)億的棚改到底是增加需求，還是減少需求？我們沒(méi)搞懂，你們幫我們分析分析。

樊綱：待會(huì)兒各位媒體報(bào)道——任志強(qiáng)發(fā)言多次被掌聲打斷，說(shuō)出了大家的心聲。

陳淮：我補(bǔ)充兩句，任總一向說(shuō)對(duì)的時(shí)候不多，他今天說(shuō)的也是。棚改到迄今為止，到前天國(guó)務(wù)院發(fā)通知，前兩天熱炒國(guó)開(kāi)行1萬(wàn)億，基本上沒(méi)說(shuō)到點(diǎn)上。第一，它不是簡(jiǎn)單的保障房，棚改不是廉租房。第二，和調(diào)房?jī)r(jià)沒(méi)關(guān)系。先把這兩條整明白了。

那它和什么有關(guān)系呢？第一，和今年的穩(wěn)增長(zhǎng)有關(guān)系。今年上半年房地產(chǎn)投資是包括保障房投資的，增速下降了，平均固定資產(chǎn)增速下降，這和拉動(dòng)投資增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定的關(guān)系，保障房建設(shè)要從原來(lái)的國(guó)有廠礦擴(kuò)大到連片改造、老舊危房改造。第二，和城中村改造等等留下的問(wèn)題有關(guān)，很多的產(chǎn)權(quán)調(diào)整不到位的地方，最近又提出和共有產(chǎn)權(quán)房的改革密切結(jié)合起來(lái)，它和改革的很多措施完善，落實(shí)十八屆三中全會(huì)聯(lián)系在一塊，它有這一塊的內(nèi)容。第三，保障房一直是政府單打獨(dú)斗，讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)，他不掙錢(qián)不會(huì)進(jìn)來(lái)。棚改把政府的力量和市場(chǎng)的力量結(jié)合起來(lái)，把平房拆了，上面蓋樓，就使市場(chǎng)和政策的力量相結(jié)合，找到了一個(gè)切入點(diǎn)。第四，棚改和升級(jí)有關(guān)系，這些棚改的地區(qū)很多是城市核心區(qū)，它所在的位置很好，但是是連片的低端住宅，城市的基礎(chǔ)設(shè)施改造很難，它和商業(yè)業(yè)態(tài)、地下基礎(chǔ)設(shè)施、交通規(guī)劃、全面升級(jí)連在一塊，所以包括任總在內(nèi)，也包括我們的媒體，別簡(jiǎn)單地把棚改和保障房、調(diào)房?jī)r(jià)連在一塊。

我上面說(shuō)了四塊，聽(tīng)得懂的你再寫(xiě)，聽(tīng)不懂的最好別寫(xiě)。

任志強(qiáng)：陳淮是怕媒體亂報(bào)道我這個(gè)話(huà)，怕我犯錯(cuò)誤。但是我說(shuō)的這個(gè)話(huà)和陳淮是一樣，我沒(méi)說(shuō)和房?jī)r(jià)有關(guān)系，我說(shuō)和4萬(wàn)億有關(guān)系，就是他說(shuō)這點(diǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)下降，上半年增速有可能下降到10%以下的時(shí)候，用棚改拉動(dòng)保障房發(fā)展，保經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我說(shuō)它和4萬(wàn)億一樣，4萬(wàn)億不就為了保GDP嗎？

樊綱：在座的還有蔡洪平先生，你是銀行家，我們知道外資銀行不做零售業(yè)務(wù)，沒(méi)有銀行的按揭貸款，但是你做投資銀行，據(jù)你的觀察，據(jù)你在銀行界的了解，現(xiàn)在銀行覺(jué)得房地產(chǎn)這一塊的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)金融，包括對(duì)影子銀行的影響關(guān)聯(lián)度究竟有多大？人們所擔(dān)心的連帶效應(yīng)究竟有多大？

蔡洪平：第一，我同意現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向調(diào)整期，調(diào)整有上升、有下行，第二，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩必死無(wú)疑，商業(yè)地產(chǎn)很難整合，目前全國(guó)有2986個(gè)Mall，全國(guó)這么大量的商業(yè)地產(chǎn)，這一塊的泡沫會(huì)被擠破。對(duì)于過(guò)去融資成本過(guò)高的，又在二三線(xiàn)城市的，這部分可能會(huì)非常危險(xiǎn)。目前在香港上市的地產(chǎn)商，二三線(xiàn)地產(chǎn)商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，我們開(kāi)玩笑說(shuō)，一個(gè)騰訊每天股價(jià)漲10%，或者跌10%，就殺掉4個(gè)大地產(chǎn)商或者增加4個(gè)地產(chǎn)商。資本市場(chǎng)目前對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的估值是嚴(yán)重的超低的。我認(rèn)為優(yōu)秀的地產(chǎn)商現(xiàn)在有最好的機(jī)會(huì)通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)整合，特別是已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司，有很好的財(cái)力支持。在香港的地產(chǎn)公司每年都發(fā)債，在香港上市的地產(chǎn)商基本上都沒(méi)有資金缺口，高的8點(diǎn)幾左右的融資成本，甚至還有4%左右的融資成本，比國(guó)內(nèi)便宜很多，目前這些企業(yè)如果有能力，我覺(jué)得不是要更多的買(mǎi)地，而是要改變方式，用資本的杠桿來(lái)整合企業(yè)，你買(mǎi)他的股權(quán)比買(mǎi)他的地便宜多了，比政府拍賣(mài)土地的成本低很多。

舉個(gè)例子，一個(gè)250億市值的香港上市公司，它的資產(chǎn)應(yīng)該在2000億左右，那怎么不能收購(gòu)？我認(rèn)為現(xiàn)在大好的機(jī)會(huì)到了，優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，已上市的公司，應(yīng)該在這個(gè)時(shí)候整合房地產(chǎn)，收購(gòu)其它公司的股權(quán)，在它奄奄一息之前把股權(quán)買(mǎi)過(guò)來(lái)，現(xiàn)在是一個(gè)整合的機(jī)會(huì)。一個(gè)市場(chǎng)成熟的第一標(biāo)準(zhǔn)是完成了市場(chǎng)大的整合，好的更好，差的都死掉，一起生、一起死一定是不正常的。我希望看到在整合期里面利用資本杠桿整合一些淘汰的企業(yè)，去買(mǎi)它的股權(quán)，而不是買(mǎi)資產(chǎn)，趁銀行收資產(chǎn)之前，盡快把它買(mǎi)下來(lái)，這是最好的機(jī)會(huì)。我們都做這個(gè)事，市場(chǎng)就健康了。

樊綱：這就到了優(yōu)勝劣汰的整合時(shí)期，但是別忘了你買(mǎi)他的股權(quán)，同時(shí)也接過(guò)了他的債務(wù)。最后是路勁地產(chǎn)集團(tuán)的董事局主席單偉豹先生，我覺(jué)得在今天早餐會(huì)上您是最樂(lè)觀的，前面幾位都很悲觀，您給我們講講樂(lè)觀的觀點(diǎn)，同時(shí)結(jié)束我們這個(gè)討論環(huán)節(jié)。

單偉豹：同樣我不贊成我們這個(gè)主題“下行通道”，我覺(jué)得中國(guó)政府有強(qiáng)烈的意愿走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的道路，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遲早會(huì)出現(xiàn)，我們看到現(xiàn)在房地產(chǎn)的限購(gòu)放松是正常的，而且調(diào)控貨幣市場(chǎng)也是正常的，所以中國(guó)政府目前在做一個(gè)很正確的事情。去年房?jī)r(jià)漲了那么多，今年再繼續(xù)上漲合理嗎？這是不合理的。股票也一樣，漲得太快了，肯定會(huì)階段性的下調(diào)。去年大家那么樂(lè)觀，今年跌了又那么悲觀，說(shuō)是到了下行通道，我覺(jué)得大家對(duì)基本層面的分析不夠，信心不足。市場(chǎng)上漲之后這樣的調(diào)整也是正常的，另外中國(guó)的人均可支配收入一直增長(zhǎng)超過(guò)10%，為什么房?jī)r(jià)會(huì)跌？這是沒(méi)道理的。

所以 在基本層面，我們的城鎮(zhèn)化、GDP增長(zhǎng)、我們的政府走向市場(chǎng)化這三個(gè)同時(shí)發(fā)生大的變化的話(huà)，我是看不到下行的通道，也沒(méi)有拐點(diǎn)，我從來(lái)也不承認(rèn)中國(guó)在哪一個(gè)城市有什么泡沫，除了特別的一兩個(gè)城市。寧波現(xiàn)在的去化量達(dá)到42個(gè)月，那就說(shuō)明它的供應(yīng)量太大了。我覺(jué)得市場(chǎng)的東西不要太敏感，上升、下跌都是很正常的，而且今年的下跌和2008年相比差異很大，只有個(gè)別城市跌了20%、30%，全中國(guó)真正下跌的城市并不多。當(dāng)然銷(xiāo)售量比我們預(yù)算的要低，但是跟前年相比還是上升了，我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境很好，沒(méi)什么可顧慮的，市場(chǎng)的上上下下太正常了。基本條件沒(méi)變，看不到什么危機(jī)。企業(yè)保持自身的競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)新很重要。

樊綱：我們論壇的特點(diǎn)就是各種觀點(diǎn)互相碰撞，在座的各種觀點(diǎn)，下面還有其它的討論環(huán)節(jié)，我們繼續(xù)碰撞。感謝各位發(fā)言人，謝謝大家。