“現(xiàn)在主要的工作不是繼續(xù)拿地，而是要把現(xiàn)有項(xiàng)目做好。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 從中環(huán)廣場(chǎng)、國金中心到環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)，上海一直是新鴻基地產(chǎn)內(nèi)地布局的重點(diǎn)區(qū)域，未來伴隨著徐家匯中心項(xiàng)目、閔行項(xiàng)目的開發(fā)，新鴻基地產(chǎn)在上海還將迎來更大的發(fā)展空間。

　　近期，新鴻基地產(chǎn)上海莘莊綜合交通樞紐項(xiàng)目正式開建，重量級(jí)項(xiàng)目徐家匯中心一期也進(jìn)入開工階段。新鴻基發(fā)展(中國)有限公司董事鄧維聰先生接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)表示，徐家匯中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)有四期，“從第一期到第四期完成大概需要9到10年的時(shí)間。”

　　對(duì)于華東區(qū)域的布局，新鴻基地產(chǎn)現(xiàn)階段的主要工作定位為專注現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營。“未來五年中，按計(jì)劃出售銷售物業(yè)的同時(shí)，還要盡快建好持有的商業(yè)項(xiàng)目，如ICC的寫字樓、閔行項(xiàng)目等。”

　　鄧維聰表示，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍支撐，長遠(yuǎn)看布局會(huì)有增加，但現(xiàn)階段拿地并非新鴻基地產(chǎn)的主要方向。

　　相較于對(duì)上海市場(chǎng)的看好，鄧維聰對(duì)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)抱有的則是擔(dān)憂，“商業(yè)地產(chǎn)主要是供需問題，現(xiàn)在已經(jīng)有一些城市面臨很難消化的局面。我相信二三線城市未來幾年的市場(chǎng)不會(huì)太樂觀。”

　　在過去幾年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮中，新鴻基地產(chǎn)的發(fā)展步伐仍選擇以穩(wěn)定為主。“房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候大家可能覺得新鴻基地產(chǎn)這種模式太保守了，錯(cuò)過了很多好機(jī)會(huì)。但是新鴻基在過去四十多年來積累了很多經(jīng)驗(yàn)、人才和方法，善于保存現(xiàn)金、平衡投資。”

　　在鄧維聰看來，港資企業(yè)與許多快速發(fā)展的內(nèi)地房企在發(fā)展經(jīng)歷和模式都有所不同，但新鴻基地產(chǎn)未來的全國布局還是租售并舉的方向，“這個(gè)模式走下去會(huì)比較安全。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)新鴻基發(fā)展(中國)有限公司董事鄧維聰先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：上海徐家匯中心項(xiàng)目是新鴻基最大的項(xiàng)目，目前進(jìn)展如何？銷售和持有部分預(yù)計(jì)會(huì)怎么劃分？

　　鄧維聰：集團(tuán)非常重視這個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目有四期，第一期已經(jīng)開工，從第一期到第四期完成大概需要9到10年的時(shí)間。

　　出售一部分回籠現(xiàn)金對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有好處，但還沒有完全確定銷售和持有部分的劃分，商場(chǎng)和寫字樓可能都會(huì)持有。

　　觀點(diǎn)新媒體：莘莊交通樞紐項(xiàng)目已經(jīng)開工，新鴻基和合作伙伴在項(xiàng)目分工中如何配合？

　　鄧維聰：莘莊項(xiàng)目由新鴻基和上海城開合作開發(fā)，另外還有一部分股份屬于莘莊政府，新鴻基擁有的項(xiàng)目權(quán)益是35%。

　　這個(gè)項(xiàng)目在技術(shù)層面上有很多高難度的東西需要解決，比如要在火車站上面建一個(gè)平臺(tái)，上面是寫字樓、商場(chǎng)、酒店，同時(shí)還要把地鐵、火車站連接起來，難度非常高，在國內(nèi)暫時(shí)應(yīng)該也沒有先例，我們花了很多時(shí)間去研究。

　　項(xiàng)目分工方面，前期設(shè)計(jì)和前期工程由新鴻基主導(dǎo)，營運(yùn)方面主要是城開負(fù)責(zé)。

　　觀點(diǎn)新媒體：國金中心是您來上海推動(dòng)的第一個(gè)項(xiàng)目，營運(yùn)狀況如何？

　　鄧維聰：十年前我來新鴻基的時(shí)候，上海國金中心還在規(guī)劃，沒有動(dòng)工，2005年底接收土地，2006年初開工，3-4年后第一棟樓入市。一期除了出售給匯豐銀行的22層，持有的辦公物業(yè)和商場(chǎng)都租出去了?，F(xiàn)在二期招租率達(dá)到90%多，每平方米日租金超過二十元。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看上海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展？

　　鄧維聰：上海浦西和浦東寫字樓市場(chǎng)分別很大。浦西涵蓋的地方很多，從西面虹橋樞紐一直到黃浦江都有很多寫字樓，但沒有一個(gè)很集中的區(qū)域。而且金融、保險(xiǎn)公司都喜歡在浦東，浦西的用戶一般都是消費(fèi)品、貿(mào)易公司等，對(duì)于辦公樓的需求相對(duì)而言沒有金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)要求那么高。

　　浦西的租金水平也上不去，像黃浦江、南外灘、虹口這些區(qū)域都是寫字樓，過往日租金是十幾元，現(xiàn)在有個(gè)別已經(jīng)跌到幾元。整體來看，浦西的寫字樓比較難，我們?cè)谄治饕灿腥龡潓懽謽牵饨鹋c國金中心還是有一點(diǎn)差距的。

　　浦東比較另類，陸家嘴是集中地，是上海的金融中心，而且陸家嘴因?yàn)橥恋刭Y源不夠，已經(jīng)非常飽和，所以租金一直都是上漲的態(tài)勢(shì)。

　　上海國金中心是新鴻基在陸家嘴的重點(diǎn)項(xiàng)目，2003年新鴻基拿地時(shí)還沒有招拍掛，但當(dāng)時(shí)郭先生和浦東政府談地時(shí)已經(jīng)看到了這塊地的前景。

　　當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)對(duì)于在中國做商業(yè)地產(chǎn)都有一個(gè)質(zhì)疑，買下地之后資金怎么回籠？但新鴻基在香港已經(jīng)經(jīng)歷過艱苦的階段，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中保持穩(wěn)健資金流、固定資產(chǎn)和負(fù)債比例的能力都非常成熟，所以對(duì)這個(gè)項(xiàng)目就有比較長遠(yuǎn)發(fā)展的想法。

　　上海國金中心從2004年開工到前年全部建成，寫字樓部分創(chuàng)下了比較好的租金收益，也拉升了陸家嘴的租金水平。

　　觀點(diǎn)新媒體：新鴻基蘇州和杭州項(xiàng)目的銷售情況如何？

　　鄧維聰：新鴻基在蘇州有三個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是金雞湖邊上的別墅項(xiàng)目湖濱四季，一期已經(jīng)發(fā)售，去化率達(dá)到80%多，準(zhǔn)備開售第二期。湖濱四季旁邊的四季酒店正在加快建設(shè)，另外一個(gè)寫字樓項(xiàng)目還在規(guī)劃中。

　　杭州、無錫項(xiàng)目是和華潤合資的，這些項(xiàng)目完全不用擔(dān)心現(xiàn)金流，因?yàn)樽铋_始的時(shí)候就把住宅部分賣掉了，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)很快。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來五年，新鴻基在華東的規(guī)劃是什么樣？

　　鄧維聰：首先計(jì)劃中的銷售物業(yè)基本上要在這幾年賣掉，同時(shí)持有收租的商業(yè)物業(yè)盡快建好，例如徐家匯中心項(xiàng)目、閔行項(xiàng)目、ICC的寫字樓部分等。拿地方面，我們一直也在看土地，只是暫時(shí)還沒有找到比現(xiàn)有項(xiàng)目更好的地塊。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看今年上半年杭州的降價(jià)潮？商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)又是怎樣的？

　　鄧維聰：雖然杭州是率先降價(jià)，但是降得多的不只是杭州，無錫、蘇州等城市也降得很厲害。有些開發(fā)商為避免現(xiàn)金流出問題，必須要通過加快周轉(zhuǎn)和銷售回籠資金。發(fā)展商要保證資金平衡，有銷售物業(yè)也要有出租物業(yè)，國內(nèi)一些發(fā)展商可以做到，但很多是做不到的。

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在也受到很大影響，主要是供給和需求的問題。杭州錢江新城、蕭山區(qū)域?qū)懽謽嵌汲霈F(xiàn)了供過于求的情況。中國大部分城市城市都有同樣的問題，全世界超過400、500米的高樓已經(jīng)有一半集中在中國。

　　坦白說，有一些城市已經(jīng)面臨很難消化的局面，二三線城市未來幾年市場(chǎng)不會(huì)太樂觀，例如沈陽、天津這些城市，開發(fā)的寫字樓、商場(chǎng)、酒店都必須要有當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)來支撐，沒有足夠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍會(huì)很有壓力的。

　　觀點(diǎn)新媒體：有觀點(diǎn)認(rèn)為，今年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)增速下降，但從周期來看會(huì)有一個(gè)反彈，您是怎么看市場(chǎng)走向的？

　　鄧維聰：我個(gè)人不太同意這種論調(diào)。房地產(chǎn)是有周期，但是因地方而定，香港的樓市十幾年沒跌過，中國幾百、幾千個(gè)城市，每個(gè)地方都不一樣，所以周期要因城市而定。而且影響周期的因素太多了，包括去化、國家和銀行的態(tài)度，例如如果調(diào)控放松，房地產(chǎn)可能馬上就會(huì)上來，這并不能叫周期。

　　觀點(diǎn)新媒體：新鴻基內(nèi)地業(yè)務(wù)已經(jīng)占集團(tuán)業(yè)務(wù)的23%，以后是否會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張？

　　鄧維聰：肯定會(huì)有布局增加，但現(xiàn)在主要的工作不是繼續(xù)拿地，而是要把現(xiàn)有項(xiàng)目做好。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013年底，新鴻基內(nèi)地發(fā)展物業(yè)中住宅占比64%，未來住宅物業(yè)和持有物業(yè)的比例是怎樣？是否會(huì)考慮降價(jià)？

　　鄧維聰：整體還是均衡的，上海住宅不多，只有濱江凱旋門和閔行項(xiàng)目。住宅項(xiàng)目主要是在廣東和成都；持有商業(yè)部分，未來徐家匯中心項(xiàng)目會(huì)是主要增量。

　　我們暫時(shí)不會(huì)考慮降價(jià)。

　　觀點(diǎn)新媒體：內(nèi)地開發(fā)商發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)多以銷售支撐資金回流，您怎么看？

　　鄧維聰：國內(nèi)做生意的方式和西方、香港的差別很大，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)從九十年代開始起飛，開發(fā)商沒錢就先借錢發(fā)展，依靠銷售來回籠資金。

　　新鴻基地產(chǎn)則有些不同，我們首先要從上市公司的角度出發(fā)，必須對(duì)股價(jià)、對(duì)股東、對(duì)員工負(fù)責(zé)，所以香港較大的發(fā)展商借貸利率都很低，新鴻基的借貸利率也不到百分之二十。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候，大家可能覺得新鴻基這種模式太保守了，錯(cuò)過了很多好機(jī)會(huì)。但是新鴻基在過去四十多年來積累了很多經(jīng)驗(yàn)、人才和方法，善于保存現(xiàn)金、平衡投資，出售物業(yè)和持有物業(yè)均衡發(fā)展。

　　在國內(nèi)，新鴻基住宅部分銷售回籠資金會(huì)多一點(diǎn)，因?yàn)橛行╉?xiàng)目的商場(chǎng)和寫字樓還沒建好，但現(xiàn)在也開始接近平衡。例如上海國金中心一年租金收入大概十幾億，和其它物業(yè)加起來也有二三十億，全國布局也是一半收租一半銷售的方向，用這個(gè)模式走下去會(huì)比較安全。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 羅舒晗、郭凈凈    審校：劉滿桃）