　　3月28日，深圳控股主席呂華在2012年業(yè)績會上就明確表示，今年1月份科之谷項目的注入只是第一步，后續(xù)還會不斷有新注資注入的動作。“理論上，或者我們愿望上，大股東除了科之谷以外，潛在的項目還有兩三百萬平方米，這些項目在深圳都是非常成熟的優(yōu)質(zhì)資源，這些最終都會注入到深圳控股。”

　　呂華當天還強調(diào)，深圳控股資產(chǎn)注入的視野不僅局限在大股東，還將擴大到整個深圳國企系統(tǒng)。這對深圳控股而言，無疑是個大好的發(fā)展機會。

　　在當天的業(yè)績會上，深圳控股投資者關(guān)系經(jīng)理周全還介紹到，公司今年的銷售目標是90億，比2012年實際銷售增長48%，這個增長率是比較高的。

　　“我們對完成90億銷售目標非常有信心，今年總體貨量大概是160萬平方米，整體貨值大概是230億元，只要去化率達到40%即可完成全年目標。”

　　周全表示，今年可售貨值中包括深圳的科之谷和泰然大廈兩個高價值項目，兩個項目加起來銷售目標大約是44億，占到整體銷售目標的一半，但這兩個項目一個是工業(yè)項目，一個是公寓項目，都不受調(diào)控影響。

　　而對于長期發(fā)展目標，深圳控股稱，希望五年后能達到250億元的銷售規(guī)模，其中大部分來自深圳地區(qū)，另一部分則來自珠三角地區(qū)。

　　此外，在土地儲備方面，深圳控股還將重點通過城市更新和資本注入的方式在深圳增加土地，其他的區(qū)域則會謹慎考慮現(xiàn)在已有項目的一些二線城市。

　　“隨著我們戰(zhàn)略的落實，三四年之后深圳控股將在深圳市區(qū)擁有400萬平方米的土地儲備，這會占到公司整體土地儲備比例的30%左右，價值會超過60%，我們希望五年后成為深圳地區(qū)領(lǐng)先的地產(chǎn)商和運營商。”深圳控股表示。

　　以下為深圳控股2012年業(yè)績會現(xiàn)場實錄整理

　　現(xiàn)場提問：公司提到希望五年之后深圳的土地儲備占到總土儲的30%，請問現(xiàn)在這個比例是多少？公司有無下一步的資產(chǎn)注入計劃？

　　呂華：我們遠期目標是深圳的土地儲備達到30%，通過1月份的資產(chǎn)注入，目前深圳土地大概占所有土地儲備的16%，原來是9%。

　　1月份科之谷的注入是第一步，我們后續(xù)會不斷有注資的動作。理論上，或者我們愿望上，大股東除了科之谷以外，潛在的項目還有兩三百萬平方米，這些項目在深圳都是非常成熟的優(yōu)質(zhì)資源，這些最終都會注入到深圳控股。

　　但我們不是兼并，這些注資還要取決于很多條件，比如說這個項目本身的土地手續(xù)、管理手續(xù)是不是完善，這是很重要的前提條件。因為像科之谷這樣的項目前期手續(xù)完善需要相當長的時間，這跟我們努力的程度也有關(guān)系。

　　第二，大股東也要經(jīng)過深圳國資委等管理部門的審批，比如說對價的審批，這些也需要時間。另外還需要市場的配合，這些都存在相關(guān)的不確定性，所以這個時間表我們不能具體透露。

　　但是，從我們這次注入的過程來看，深圳國資系統(tǒng)對這方面的工作很支持，符合深圳市政府和國資系統(tǒng)提高國有資產(chǎn)證券化的整體思路，這方面我們不用很擔心?？傊?，下一步我們會進行多方面的溝通，爭取盡快拿到更多能產(chǎn)生好收益的優(yōu)質(zhì)項目，能夠在深圳控股里開花結(jié)果，但是這個我們沒有具體時間表。

　　現(xiàn)場提問：公司提到除了要加大母公司的資產(chǎn)注入力度之外，還有一個發(fā)展重點是加強與深圳國企系統(tǒng)內(nèi)的項目合作，關(guān)于這方面能不能具體介紹一下？今年有沒有具體計劃？

　　呂華：關(guān)于和深圳國企合作，這是我們深圳控股一直在做的事情，也是未來的一個方向。因為，對于國企系統(tǒng)來說，也有資源整合的需要，深業(yè)集團也在國企系統(tǒng)里面，在房地產(chǎn)專業(yè)方面，人才隊伍方面也有一些摸索，所以這種資源整合是歷史性的。

　　第二，從深圳控股的角度來說，和國企合作，特別是和深圳有一些優(yōu)質(zhì)土地儲備資源的國企，他本身不具備專業(yè)開發(fā)能力，他們跟我們合作是一個很好的機會。因此，我們資產(chǎn)注入的視野不僅局限在大股東，還可以擴大到整個深圳國企系統(tǒng)，這將是一個很好的機會。正是因為這樣，所以我們提出加強和深圳國企合作。

　　目前具體計劃我們正在實施過程中，但還不方便透露，因為現(xiàn)在主要還是在母公司層面，比如說和深圳地鐵合作的合作，同時和在前海的深圳國際，我們也在洽談合作，但這些都是很前期的，因為深圳國際在前海的土地還沒有最后落實，我們只是達成了前期合作意向。

　　可以肯定的是，深圳控股今后會與更多的深圳國企合作，只是在沒有談成的情況下我們不便透露太多，而什么時候談成也不好設定明確的時間表。

　　現(xiàn)場提問：您提到可能與在前海擁有項目的深圳國際合作，那么公司今后在深圳前海區(qū)域是否也有一些具體的發(fā)展計劃？

　　呂華：目前想加入深圳前海開發(fā)的公司很多，而深圳控股作為深圳的國有企業(yè)，而且曾經(jīng)是深圳駐港的窗口，也有唯一的上市融資平臺，所以理所應當在前海發(fā)揮一定的作用，這一點我們會去努力。

　　但是，現(xiàn)在前海真正的土地出讓還沒有開始，在前海有地的企業(yè)也是因為歷史原因造成的，不過這些地到底歸不歸他現(xiàn)在也不是很清楚。我們剛才提到和深圳國際的合作是非常前期的，因為深圳國際到現(xiàn)在也不知道在前海能擁有多少土地。

　　當然，我們會積極尋求在前海的機會，也希望能夠有一些作為，同時我們也非常有信心，會在今后前海的開發(fā)中發(fā)揮一定的作用。但是，到底會有什么樣的效果現(xiàn)在還不好說，包括和深圳國際的合作結(jié)果現(xiàn)在也還不確定，只是我們有這樣一個愿望和態(tài)度會去積極爭取。

　　現(xiàn)場提問：深圳控股2012年底的凈負債率是84%，比上一年同期上漲了12%，請問原因是什么？

　　呂華：我們現(xiàn)在的凈負債率是84%，略有偏高。但是，負債率要從不同角度看，一個發(fā)展比較快的企業(yè)有這么一個過程，他的負債率是較高的，關(guān)鍵是你借來的錢是不是能夠投到一些好的項目上，并產(chǎn)生一些好的回報。

　　深圳控股去年底負債偏高有兩個原因：一是我們原有土地儲備結(jié)構(gòu)里面有一些在三四線城市，這些城市開發(fā)速度很難提高，所以這樣一來就造成資金的積累，我們現(xiàn)在提出來要在這方面加快變現(xiàn)的速度，通過合作加快開發(fā)，甚至轉(zhuǎn)讓一些項目，這也是降低負債率和資金積壓的辦法。

　　另外，負債率高和我們現(xiàn)在要加大開發(fā)也有關(guān)系，因為現(xiàn)在深圳控股持有的一些舊改項目前期需要很長時間，但這些項目是優(yōu)質(zhì)項目，這部分的投入是值得的，將來會給我們帶來非常豐厚的回報。另外，我們自己的產(chǎn)品開發(fā)力度也很高，也加大了開發(fā)量。

　　我們2012年和2011年相比開發(fā)量增長了一倍，2013年和2012年相比開發(fā)量又增長了很多，這是提前部署我們五年后要達到250億銷售目標的舉措。這個過程加大了開發(fā)量，必然要動用更多的資金，這就造成了負債率提高了。

　　而我們通過注資則可以很快降低負債率，科之谷注資最終完成后，凈負債率預計可以從現(xiàn)在的84%降到66%左右，這是一個趨勢。

　　現(xiàn)場提問：深圳目前是公司重點發(fā)展區(qū)域，并且在商業(yè)地產(chǎn)方面有很大的體量，但深圳的商業(yè)地產(chǎn)市場競爭卻非常激烈，請問公司如何面對這種競爭和調(diào)整？

　　呂華：其實關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，我們也意識到未來這方面的競爭在深圳會很激烈，但無論是來自國企還是民企的挑戰(zhàn)，我們還是比較有信心，這源于我們是一個深圳的老企業(yè)，我們扎根在深圳，我們有深厚的基礎。同時我們的項目所處的位置都是深圳非常黃金的地段，基本上可競爭的對手不多。

　　另外，我們在做商業(yè)地產(chǎn)的時候我們本身就有憂患意識，進入這個行業(yè)我們也知道商業(yè)地產(chǎn)以后的競爭很激烈，會比住宅難很多。所以一開始組建商業(yè)地產(chǎn)公司的時候我們就往高起點，高標準的要求去組建，包括我們引進了之前廣州太古匯的郝繼霖團隊。從目前來看，我們所做的科之谷項目應該說在前期策劃、定位、招商、建設、運營、規(guī)劃方面都是達到了相當高的水平，將來應該會成為深圳新的地標，所以我們對自己的商業(yè)地產(chǎn)前景充滿信心。

　　現(xiàn)場提問：去年公司和沿海家園做了一些資產(chǎn)互換，同時公司也是沿海家園的第二大股東，但這幾年沿海家園發(fā)展的也并不好，請問公司今后是否會繼續(xù)和沿海做類似的交易？公司對對沿海的股權(quán)投資會不會發(fā)生變化？

　　呂華：我們和沿海的那次合作是對價交易，因為他們當時陷入了債務危機，是次交易的目的是避免沿海綠色家園高息債的違約風險，去年我們大概持有5000萬美元沿海綠色家園債券，出于保護投資我們做了一個一攬子交易。之于今后是否會繼續(xù)與沿海合作，我們目前還沒有明確的計劃，但不排除以后有機會合作。

　　管理層：我們作為沿海家園第二大股東，對于他的策略，他的定位我們也不會過多的介入，跟他未來的合作我們沒有更多的想法，更沒有任何計劃。

　　另外，剛才我們講沿海的資產(chǎn)是策略性投資的，我們所持有的沿海股權(quán)在我們的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)里面的看法，對這個上市公司我們并沒有什么看法。

　　管理層：我們在2006年買了沿海的普通股，之后又買了可轉(zhuǎn)換債，形成了對沿海家園的投資情況?，F(xiàn)在沿海經(jīng)營很困難，負債率也很高，去年還陷入了債務危機。所以市場上認為他有點危險，我們是第二大策略性股東，我們在他困難的時候，同時當我們的股權(quán)和債權(quán)受到威脅的時候我們?nèi)椭?/p>

　　其實，我們也考慮過像沿海這樣的資產(chǎn)在公司整個資產(chǎn)包里相對處于低效，或者沒有發(fā)揮作用，我們也在想辦法解決這個問題，我們和沿海的董事，其他的股東，其他的債權(quán)人在過去幾年也陸續(xù)在想辦法解決這個問題。

　　如果目前在二級市場上出售，只是一個可供考慮的選擇，但是我們持有這么多股票，這個可操作性很差，我們不可能在市場上把自己的市值壓得很低，這樣對所有的股東，包括我們自己在內(nèi)會造成很大的傷害，所以應該不會考慮這樣做。

　　目前我們對沿海的投資，總的前提和思路是想在不損害深圳控股的股東利益，力求最大限度地拿回我們當時在沿海的這筆投資，并力求有一個比較好的回報，我相信我們會找到很好的解決方案，也希望這個方案到來的時間不會太長。

　　現(xiàn)場提問：最近廣東省公布了國五條的細則，請問這對深圳控股會產(chǎn)生怎樣的影響？對于即將出臺的深圳國五條細則，您有怎樣的預期？

　　呂華：就目前情況來看，國五條在各地將陸續(xù)出臺細則，但還有很多不明朗的因素。廣東新出的國五條細則好像也是非常不清晰。我們現(xiàn)在覺得國五條對我們的影響不是很大，因為它主要針對的是二手市場，我們判斷短期內(nèi)它會對一手市場產(chǎn)生利好，長期可能這個政策，包括個稅的因素會降低整個市場的流動性，因為一、二級市場是聯(lián)動的。如果各地真正能夠嚴格執(zhí)行，可能對市場會有一定的影響，包括對一級市場。

　　由于深圳版的國五條細則還沒有出來，原來聽說各個地方對國五條都有不同的看法，這其實是地方和中央政府的一個搏弈過程，地方政府肯定不想讓自己的市場慢慢萎縮，所以大家始終不出臺就在觀望。要說有特別的東西，我想應該沒有，預期會怎么樣我真的不知道。

　　其實，政府出臺調(diào)控政策真正的目的是希望房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長，不是快速的增長，這是我們的預期，我相信深圳市政府也是這樣預期的，這種預期也是符合開發(fā)商長遠的利益，也是我們希望看到的。

（審校：勞蓉蓉）