“調(diào)控政策可能最終把20%的個稅所得轉(zhuǎn)嫁到買家身上，但買家可能也需要多承擔一點費用，這20%個稅就是他們應(yīng)該承擔的稅收?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 彭飛 “2013年前三個月不到我們已經(jīng)完成全年一半的目標，這樣看來合約銷售目標我們定的有點保守，所以我們還是比較有把握完成80億的合約銷售目標，完不成的概率很低?！庇碇薜禺a(chǎn)財務(wù)總監(jiān)邱于賡如是說。

　　3月26日，禹洲地產(chǎn)舉行2012年度業(yè)績發(fā)布會，董事長林龍安、副總裁蔡明輝、以及財務(wù)總監(jiān)邱于庚對公司經(jīng)營情況向外界作了詳細介紹。

　　邱于賡稱，截止3月26日，禹洲地產(chǎn)今年已經(jīng)簽約的合約銷售是32億，還有8億是已經(jīng)認購未簽約的，目前公司已經(jīng)完成了40多億的銷售，而今年全年的目標是80億。

　　在資金狀況方面，邱于庚表示，公司目前手上的現(xiàn)金超過37億，加上一些拍地所付的定金，總額有40多億元，而今年要償還的債務(wù)大概是24億，目前未用的銀行授信額度還有38億。

　　與此同時，在凈負債比率上，禹洲地產(chǎn)截至2012年是62%。邱于庚就此談到，公司還是希望把負債率保持在相對比較低的水平，內(nèi)部目標是保持在60%到70%之間。

　　邱于庚還進一步談到，禹洲地產(chǎn)到2013年底時手持現(xiàn)金會超過50多億，一個地產(chǎn)公司手上有這么多的現(xiàn)金不可能不拿地。所以，公司希望把負債比率控制在六成的水平下，還可以拿總價大約40億的土地。

　　在銷售區(qū)域上，禹洲未來會以安徽和福建兩省作為發(fā)展重點，銷售方面廈門和合肥各自占比三分之一，按面積算合肥所占的比例也比較大。

　　而截止今年2月底，禹洲地產(chǎn)的土地儲備為825萬平方米，其中安徽區(qū)域有300萬平方米左右，目前公司在合肥的土地儲備將近有200萬平方米。

　　此外，在談到新國五條的影響時，禹洲地產(chǎn)董事長林龍安稱，未來調(diào)控回事常態(tài)化，但就禹洲地產(chǎn)目前所處的主要區(qū)域廈門與合肥而言，影響不大。

　　林龍安還認為，調(diào)控政策中提到的征收20%個稅所得，可能最終還是會轉(zhuǎn)嫁到買家身上，而隨著房地產(chǎn)進一步的發(fā)展，買家可能也需要多承擔一點費用，這20%個稅是他們應(yīng)該承擔的稅收。

　　以下為禹洲地產(chǎn)2012年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：過去兩年禹洲地產(chǎn)的毛利率都保持在40%以上，但去年卻下跌到40%，這是什么原因造成的？公司今年和未來毛利率的走勢預(yù)計怎么樣？

　　邱于賡：公司在2012年上半年交房主要是上海的一個項目，那個項目毛利率大概在50%左右，因為當時用很低的價格買回那個項目。上半年因為交房的面積也不多，主要是上海這個項目，所以看起來毛利率比下半年的高一點。

　　但下半年結(jié)轉(zhuǎn)的項目主要集中在低潮時期賣的項目，如2011年底或2012年初賣的項目，當時政策還不是很明朗，很多地產(chǎn)公司通過減價買房的時候所預(yù)售的項目，這些項目成為2012年的確認收入。其實在當時的政策背景下，這些項目確認收入的毛利率還可以保持在40%的水平，公司認為已經(jīng)很不錯了。

　　所以，我們對2013年和2014年的毛利率預(yù)期能夠保持在40%以上。我們的毛利跟同行比還是比較高，最主要是因為土地的優(yōu)勢。我們最近拿下的幾幅土地也都很便宜，這會成為我們今后很大的競爭優(yōu)勢。

　　現(xiàn)場提問：公司報告中提到今年的土地資金是13.5億，但今年一月份已經(jīng)拿了合肥的一宗地塊，地價款就是13億左右，這是否表明今年公司不會再有拿地的動作了？今年公司的可售貨值大概有是多少？

　　蔡明輝：年報中提到的2013年應(yīng)該支付的土地款總額是13.5億，也就是說我們已經(jīng)拿到了地，但是土地款是分期交，應(yīng)該支付總額是13.5億。其中，年初新增的這塊地有50%在明年交，不需要今年全部付清。

　　第二，公司制定合約銷售目標是80億，按照計劃，全年整個開工和銷售的計劃都安排了，我們目前土地儲備有660萬平方米，我們會根據(jù)市場需求，提前做好每個月開工和銷售的準備。

　　比如說這幾個月每個月公司都安排了新開工的量，也安排了新的樓盤推出銷售，保證我們今年的銷售目標能夠按照計劃進行。剛才林總一說了我們一季度的銷售情況，證明我們從去年底開始做的這些準備工作都在按照我們的計劃節(jié)奏逐步實現(xiàn)，所以今年銷售目標的貨量是能夠得到充分保障的。

　　同時，邱總監(jiān)也說到從去年年底公司保證了比較充裕的現(xiàn)金流，能夠滿足我們在開發(fā)支出，建安成本支出，以及新增土地儲備的支出需求。

　　邱于賡：我們現(xiàn)金流計劃表里面提到，13.5億只是今年我們需要支付的地價，未來會不會拿地的預(yù)算我們沒有放進這里面。所以，到2013年底我們手里會有50多億的現(xiàn)金，對一個地產(chǎn)公司手上有這么多的現(xiàn)金不可能不拿地。所以，我們希望把負債比率控制在六成的水平下，我們還可以拿總價大約40億的土地。

　　現(xiàn)場提問：邱總在介紹中提到，合肥未來可能會為公司貢獻三分之一的銷售，并逐漸和廈門并重。但據(jù)觀察，合肥現(xiàn)在也成為很多大企業(yè)進入的區(qū)域，像保利、恒大、招商等企業(yè)均已進入，請問禹洲今后如何在合肥區(qū)域面對像保利這種大型央企的挑戰(zhàn)？

　　林龍安：禹洲地產(chǎn)是在2006年進入合肥市場的，如今整個合肥的GDP產(chǎn)量和房地產(chǎn)的產(chǎn)量已逐漸成長，且目前的房地產(chǎn)銷售總量比廈門還大。像保利、恒大等大的地產(chǎn)商進入，就是看中合肥這個市場的容量。

　　目前合肥人口已經(jīng)超過800萬，未來的潛力也比較大，但當?shù)氐姆績r還是處于比較低的水平，均價也就五、六千元每平左右，所以增長空間還是很大的。

　　對禹洲來講，得益于我們2006年就進入合肥，目前公司在合肥的土地儲備將近有200萬平方米，整個安徽區(qū)域我們有300萬平方米左右的土地儲備。由于我們會強化優(yōu)質(zhì)的土地儲備和低成本土地儲備，所以我們的競爭力相對來講會與眾不同。就像我們財務(wù)總監(jiān)報告里所說的一樣，我們合肥區(qū)域今年預(yù)計可以達到45%以上的毛利率。

　　現(xiàn)場提問：隨著廣東省推出的國五條細則，以及未來將有更多城市也會繼續(xù)推出相應(yīng)政策，請問禹洲地產(chǎn)如何應(yīng)對這種不確定性的調(diào)控政策？

　　林龍安：國五條已經(jīng)推出來了，有一些地方已經(jīng)慢慢出臺了細則，特別是在廣東區(qū)域。我個人覺得國五條主要還是在一二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州，這些經(jīng)濟發(fā)達的城市，它的實施時間會更快。

　　其實國五條出臺以后，禹洲的應(yīng)對早已從去年年底開始了布局。我們首先在產(chǎn)品上進行區(qū)分，目前公司的產(chǎn)品大部分集中在福建海西區(qū)域，相對而言海西區(qū)域剛需容量比較大。比如說我們在廈門區(qū)域的銷售，有接近50%左右是首次購房，或者說第一套改善型住宅，首套房占的比例非常高，這就確保了我們的銷售業(yè)績。

　　第二，我們在項目拓展方面的布局。比如說我們在泉州區(qū)域拿的項目是城中村改造，這就和城鎮(zhèn)化發(fā)展結(jié)合在一起，所以這種項目的去化率也比較高，像我們第一季度推出的項目銷售很成功，基本上去化很快。不過一些改善型住宅，豪宅的銷售壓力還是比較大。

　　第三，我們所處的區(qū)域相對而言整體均價不是很高，漲幅也不是很大，量和價都是平穩(wěn)提升。如合肥區(qū)域，以及我們新進的福建其它海西區(qū)域相對來講都是比較平穩(wěn)的提升，不存在房價大起大落的情況。

　　正式基于上述原因，公司在今年第一季度取得了較好的業(yè)績，截至目前我們今年一季度的合約銷售已經(jīng)達到了32億，今年我們的總目標是80億，所以合約銷售已經(jīng)非常理想了。

　　現(xiàn)場提問：請問林總，目前行業(yè)內(nèi)對征收20%個稅所得存在較大爭議，您如何看待這項政策？具體執(zhí)行是否具有相當大的難度？

　　林龍安：關(guān)于征收20%的個人所得稅，其實這是在調(diào)控常態(tài)化以后，政府對于樓市調(diào)控政策的一個更嚴厲措施。

　　從政府角度而言，征收20%個人所得稅肯定是為了抑制炒家，針對哪些可能擁有三套、十套、二十套的買家。但是這個政策不會針對剛需，或者說第一套改善型需求，政策不適合這一塊，為什么不適合這一塊？因為政策對這些人群會進行區(qū)分，對稅收的執(zhí)行也有區(qū)別對待。

　　當然，也有可能最終把20%的所得稅轉(zhuǎn)嫁到買家身上，隨著房地產(chǎn)進一步的發(fā)展，買家可能也要多承擔一點費用，這20%個稅是他們應(yīng)該承擔的稅收。

（審校：勞蓉蓉）