在鄭州，建業(yè)不是第一，市場占有率和在全省的水平差不多，約為4.6%。

　　觀點網 李雯露 盡管4.6%的市場占有率，讓建業(yè)地產穩(wěn)居河南省市場第一，但卻未能打開“雙料冠軍”的局面。

　　“在鄭州，建業(yè)不是第一，市場占有率和在全省的水平差不多，約為4.6%?！?月27日，建業(yè)地產首席執(zhí)行官陳建業(yè)于香港業(yè)績發(fā)布會上表示，爭取在未來1、2年內奪回鄭州的市場第一。

　　據陳建業(yè)介紹，目前，鄭州市正在推動“城中村”改造，建業(yè)地產已經介入其中三個“城中村”改造項目。

　　“如果這三個項目進展順利，公司今年就能夠在鄭州增加較多的土地儲備，而且這三個項目很可能會在年內開工，預計在未來的一、兩年就會形成大規(guī)模的銷售。因此，我們有信心在不久的未來提高在鄭州的市場占有率?！标惤I(yè)續(xù)稱，同時該公司也會主動積極的參與政府招拍掛，爭取奪回鄭州的市場第一。

　　據建業(yè)地產首席財務官及執(zhí)行副總裁胡冰介紹，截至去年年底，建業(yè)地產擁有1600萬平方米的土儲，其中包括合營公司、聯(lián)營公司拿的部分。倘若按權益劃分，建業(yè)地產擁有1322萬平方米。

　　“去年，我們是以675元/平方米的成本新增了414萬平方米的土地儲備。今年在土地款方面的預算是30億人民幣?！?/p>

　　對于今年銷售目標，陳建業(yè)表示，將在去年的基礎上保持20%以上的增長，爭取達到126億人民幣的合同收入。

　　在召開業(yè)績發(fā)布會之前，建業(yè)地產已于3月25日發(fā)布2012年年報，截止至2012年12月31日，建業(yè)地產營業(yè)額63.46億元人民幣，較2011年減少約4.4%；實現(xiàn)合同銷售金額103.5億元人民幣，同比增長27.4%；銷售面積超過158萬平方米。

　　另外，去年，建業(yè)地產實現(xiàn)毛利率35.4%，較上年同期的38.8%有所下降；凈利潤率為13.7%，而2011年為11.2%。

　　據胡冰介紹，相比其他房企，大服務體系是建業(yè)地產的一大特色。經過多年的發(fā)展，酒店已經成為大服務體系中一個重要板塊。與此同時，政府對于一些土地有明確的要求：配建一個好的酒店，才會給你相對便宜的、面積較大的住宅，或者商業(yè)用地。

　　“所以，為了配合拿地，我們也主動和被動的持有一些酒店。在2012年之前，已經開業(yè)有3家酒店，2013年將有2家即將開業(yè)?！焙缡钦f。

　　以下為建業(yè)地產2012年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：目前來看，河南的城鎮(zhèn)化水平確實比全國低一些，對于建業(yè)來而言，不僅意味著發(fā)展的空間，同時也會是一個挑戰(zhàn)。僅僅依靠建業(yè)一家來做會不會有些乏力？此前，公司與凱德置地有一些合作，未來會否考慮引進更多的合作商？

　　陳建業(yè)：建業(yè)地產主要在河南發(fā)展，目前，董事會確定的發(fā)展方針仍然是以住宅建設為主。當然，對于核心商務區(qū)和中央商務區(qū)的建設項目，我們對所有愿意跟我們合作的伙伴都持歡迎和開放的態(tài)度，歡迎大家到河南投資。只要有這樣的機會，我們也會主動地和一些較好的合作伙伴合作，從而促進當地的經濟發(fā)展，同時也實現(xiàn)自身的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：目前是否有一些明確的合作項目及對象？

　　陳建業(yè)：這方面還沒有確切的消息。

　　目前，我們只是在項目層面有一些合作，比如與項目所在地最大的地產公司，我們會有一些合營公司。但還沒有考慮過股權層面的合作。

　　現(xiàn)場提問：另有消息稱，建業(yè)地產早已成立了旅游地產公司，在這方面管理層是如何考慮的？

　　陳建業(yè)：確切的說是文化旅游地產公司。

　　隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我們從原來僅僅做住宅開始，逐步拓展到商業(yè)，后來又做了綜合體，綜合體中就包括一般的商業(yè)、寫字樓、酒店、SOHO等多種業(yè)態(tài)。隨著人們消費水平的提高，消費需求呈現(xiàn)多樣化，人們對于文化消費（或旅游消費）的想法也油然而生，需求就刺激了投資。

　　比如，萬達在長白山的文化旅游項目，既有文化地產又有旅游地產的性質。事實上，這樣的文化資源和旅游資源在河南是非常多的。而我們成立文化旅游地產公司也做了很多研究，一旦出現(xiàn)合適的機會，我們就可以在適合做文化地產、旅游地產的地方發(fā)展，使公司能夠全方位的在河南發(fā)展起來。

　　現(xiàn)場提問：目前這樣的項目有多少個？

　　陳建業(yè)：現(xiàn)在在談的項目只有1個。我們比較謹慎，既會嘗試新的領域，又會注重公司的平穩(wěn)發(fā)展，以免走一些不必要的彎路。當然，不可能一點彎路都不走，但我們會盡可能的做足早期籌劃。

　　現(xiàn)場提問：剛才胡冰先生提到，建業(yè)地產陸續(xù)在主動和被動的情況下持有了一些酒店，目前已開業(yè)的酒店入住率怎么樣？

　　胡冰：這些酒店的開業(yè)時間都比較晚，基本是在去年8月底和10月份左右的時候才開業(yè)，統(tǒng)計到去年年底的入住率確實不太高，平均在20%左右。但是這并不能完全反應客觀情況，因為酒店需要一段積累的時間，所以我們還是比較有信心。

　　這些酒店并不是我們來運營，建業(yè)地產只是負責把酒店建好，而且也是按照酒店管理公司的標準來建設，建成后就交給他們來運營，利用酒店管理公司龐大的網絡進行銷售。我們的酒店主要是喜來登進行管理，另外在南陽有洲際酒店，未來將在開封開業(yè)的鉑爾曼酒店是由法國雅高管理的，都是通過這些專業(yè)的公司來管理的。

　　陳建業(yè)：其實，任何商業(yè)地產、酒店都有一個養(yǎng)店期，開業(yè)初期入住率較低是正常的。同時，我們的酒店都是由世界最著名、最大的幾家酒店管理公司來運營，這樣可以有效地利用他們的全球客戶資源來為我們服務。所以，我相信在不久的將來，酒店這部分能夠有比較好的收益。

　　現(xiàn)場提問：建業(yè)地產目前在河南的市場份額是4.6%，是否排在第一位？

　　陳建業(yè)：應該是。排在第二的是正商。

　　現(xiàn)場提問：那么建業(yè)地產在鄭州的市場占有率是多少？

　　陳建業(yè)：在鄭州，建業(yè)不是第一，市場占有率和在全省的水平差不多，約為4.6%。眾所周知，這幾年建業(yè)地產一直在踐行省域化的發(fā)展戰(zhàn)略，因而不僅限于在鄭州發(fā)展，河南省18個地市，我們在所有的地市都有項目。

　　雖然近幾年，我們在鄭州的市場份額稍有下降，但是隨著我們在地市市場全面展開，同時在鄭州不斷補充土地儲備，相信在未來的一、兩年內，我們在鄭州市場的占有率會實現(xiàn)大幅上升。

　　現(xiàn)場提問：今年，公司也有計劃加大在鄭州市場的投入，有沒有一些數據參照？

　　陳建業(yè)：沒錯，今年我們的確有一些想法。目前，鄭州市正在推動“城中村”改造，而我們也已介入了三個“城中村”改造項目。其中，有我們控股的，也有建業(yè)獨立運作的。

　　如果這三個項目進展順利，公司今年就能夠在鄭州增加較多的土地儲備，而且這三個項目很可能會在年內開工，預計在未來的一、兩年就會形成大規(guī)模的銷售。因此，我們有信心在不久的未來提高在鄭州的市場占有率。

　　除此之外，我們也會主動積極的參與政府招拍掛，爭取奪回鄭州的市場第一。

　　現(xiàn)場提問：今年，建業(yè)地產的銷售目標在去年的基礎上有20%的增長，對于這一目標，您有怎樣的看法？對于上半年和下半年，公司分別有怎樣的計劃？

　　陳建業(yè)：今年截止到現(xiàn)在，我們的銷售已經超過30億，預計3月底能超過35億。上半年，我們會是一個比較均衡的發(fā)展狀態(tài)，下半年預計會更好。這也契合房地產行業(yè)的銷售規(guī)律：上半年的銷售相對來說會比較平淡；而下半年，尤其是8、9月份以后，開始進入銷售旺季，同時也意味著推盤旺季的到來。

　　對于今年126億人民幣的合同收入目標，我們非常有信心，也會采取各種措施來完成這個計劃。

　　現(xiàn)場提問：對于售價的走勢有沒有一個預期？

　　陳建業(yè)：隨著整體銷售價格的提升，我們認為河南的銷售價格，包括我們的售價都會有一定幅度的上升，今年我們的均價預計大概會在6000元/平米左右，不過做預算的時候，我們都會盡量做的保守一些。

　　現(xiàn)場提問：您如何看新的調控政策？您覺得，“新國五條”細則在河南可能會如何執(zhí)行？

　　陳建業(yè)：這么多年，國家非常重視房地產事業(yè)的發(fā)展，不斷地調控，也取得了一定成效。不過，但是成效還沒有達到領導層所希望的那個水平，因而又出現(xiàn)“國五條”。

　　對于“國五條”，我認為是一種轉變：從短期的調控向長期調控轉變。這次并沒有再出新的內容，而是把它制度化。

　　另外，轉變也體現(xiàn)在由以政策調控為主轉到以法規(guī)調控為主，逐步立法。

　　第三，從行政手段轉變?yōu)榻洕侄芜@一趨勢也尤為明顯。所謂經濟手段，就是增加稅收，強制征稅。如果這種措施長期執(zhí)行下去會對房地產業(yè)的發(fā)展十分有益。