我們承認(rèn)在2011、2012年速度增長慢，但是2013、2014、2015年這三年是合景泰富的發(fā)力期。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張媛娜 “我們承認(rèn)在2011、2012年速度增長慢，但是2013、2014、2015年這三年是合景泰富的發(fā)力期，我相信公司的增長速度會(huì)發(fā)生質(zhì)的提升。”

　　對(duì)于標(biāo)普下調(diào)評(píng)級(jí)并認(rèn)為其增長緩慢，執(zhí)行力較弱，合景泰富管理層在3月26日業(yè)績發(fā)布會(huì)上如是回應(yīng)。

　　同時(shí)，管理層還表示，未來合景泰富的執(zhí)行力會(huì)更加迅速。“不擔(dān)心公司執(zhí)行力問題。”

　　合景泰富投資者關(guān)系總監(jiān)吳曉怡表示，合景泰富今年目標(biāo)160億元，在去年122億的基礎(chǔ)上增長了逾30%。

　　其稱，合景泰富今年在售的項(xiàng)目從去年的19個(gè)增加到29個(gè)，可售貨量增加25%以上。“可售面積也從去年160萬平方米增加到今年超過200萬平方米”，她表示，這些都為合景泰富帶來充足信心，可以完成160億的銷售目標(biāo)。

　　雖曾被質(zhì)疑因旗下項(xiàng)目多以中高端產(chǎn)品為主，受調(diào)控影響較大。但實(shí)際上，合景泰富早在2011年中時(shí)就開始調(diào)整策略。合景泰富管理層表示，首先是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將中大型的戶型占比調(diào)小，推出更多適合首次置業(yè)人士的大約100平方米左右的戶型。

　　“因?yàn)橄拶彽脑颍覀円布涌炝松虡I(yè)項(xiàng)目的推出和預(yù)售。”管理層稱，除了寫字樓外，還推出了不限購不限貸的公寓，這類產(chǎn)品在去年很受市場歡迎。

　　土地方面，去年合景泰富購入了五個(gè)項(xiàng)目，約100萬平方米，均價(jià)1800元/平米。“我們偏向于面積不是很大的地塊，希望可以在三四年之間開發(fā)完成，這樣不會(huì)囤積太多資金在同一個(gè)項(xiàng)目上，加快資金的周轉(zhuǎn)率。”

　　管理層還指出，最近幾年合景泰富的毛利率都會(huì)保持在36%至40%之間。

　　以下為合景泰富地產(chǎn)控股有限公司2012全年業(yè)績發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄

　　現(xiàn)場提問：合景泰富之前有計(jì)劃發(fā)行后償永久資本債券，后來是由于什么原因取消？合景泰富今年的融資計(jì)劃是怎樣的？

　　管理層：我們當(dāng)時(shí)確實(shí)考慮過發(fā)行永久債。但是我們發(fā)出來的時(shí)候，市場整體情況不太好，而且利率和總額方面都沒有達(dá)到讓我們滿意的程度，特別是利率方面。其實(shí)當(dāng)時(shí)發(fā)行還是可以發(fā)行的，就是沒有達(dá)到我們預(yù)期的利率，所以就取消了。

　　合景泰富今年銷售增加得比較多，融資方面要看現(xiàn)金流，我們希望今年的整體負(fù)債率是下降的，而不是增加。所以我們今年在融資方面不會(huì)有太多的考慮。

　　現(xiàn)場提問：有消息稱廣州以及深圳會(huì)有相應(yīng)的細(xì)則出來，你們覺得會(huì)不會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生影響？去年你們的毛利率下跌到36%左右，而合作項(xiàng)目卻還維持40%多，為什么兩個(gè)會(huì)有那么大的差距？為什么你們有信心可以將毛利率維持在36%到40%的水平？

　　管理層：如果廣州和深圳的細(xì)則出臺(tái)的話，相對(duì)來說對(duì)市場只會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)影響。特別是廣州，這幾年的房價(jià)，從來不會(huì)有大升或大跌，一直都保持穩(wěn)定的增長。所以我認(rèn)為對(duì)廣州區(qū)域的影響會(huì)少一點(diǎn)。

　　第二，為什么我們的毛利率可以維持在36%到40%的水平呢？其實(shí)合景泰富前兩年一直在做標(biāo)準(zhǔn)化中心，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化中心對(duì)整體的成本控制，對(duì)毛利的控制是有保障的。

　　問題最主要在哪里？是標(biāo)準(zhǔn)化中心對(duì)于項(xiàng)目的要求是由利潤決定整體設(shè)計(jì)的，這是核心。每個(gè)項(xiàng)目拿到之后，第一時(shí)間做出模型后，就要考慮這個(gè)項(xiàng)目的投入是多少、怎樣設(shè)計(jì)等問題，所以對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)公司來說，標(biāo)準(zhǔn)化和成本控制是非常關(guān)鍵的。

　　之所以對(duì)毛利率、凈利率這么有信心，最主要是源自于標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)。關(guān)于合作項(xiàng)目的毛利率達(dá)到40%，主要是因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目天譽(yù)，那個(gè)項(xiàng)目毛利率相對(duì)較高。

　　關(guān)于廣東國五條細(xì)則，我再補(bǔ)充一下。我覺得對(duì)我們的影響并不會(huì)很大。細(xì)則里面強(qiáng)調(diào)了二手房市場20%增值稅的問題，但如果買一手房，就不需要考慮那20%的稅了。我們?nèi)路輼潜P銷售也是相當(dāng)快的。原本有很多買家考慮買二手房，因?yàn)?0%增值稅的問題，就開始買一手的，這對(duì)于我們公司來說反而是一個(gè)好處。

　　現(xiàn)場提問：合景泰富如何看待自身的增長速度？之前標(biāo)普將合景泰富的評(píng)級(jí)下降，認(rèn)為增長緩慢，執(zhí)行能力有待改善，請(qǐng)問合景泰富怎么回應(yīng)？會(huì)不會(huì)擔(dān)心你們?nèi)绻麑Ｗ⒁欢€城市的高端項(xiàng)目，被競爭對(duì)手搶占市場份額，增速提不上去？

　　剛才你們提到，合景泰富以設(shè)計(jì)贏取地塊，但是現(xiàn)在你們有一些高端設(shè)計(jì)項(xiàng)目遇到阻滯，像北京的項(xiàng)目據(jù)說設(shè)計(jì)過于前衛(wèi)，地方政府有所異議，廣州的W酒店也延遲開業(yè)，請(qǐng)問你們?nèi)绾纹胶馍婕昂偷胤秸g的要求？

　　管理層：2012年合景泰富其實(shí)都是在對(duì)一些產(chǎn)品的試驗(yàn)，包括酒店以及服務(wù)式公寓以及新產(chǎn)品的試驗(yàn)。我們承認(rèn)在2011、2012年速度增長慢，但是2013、2014、2015年這三年是合景泰富的發(fā)力期，我相信公司的增長速度會(huì)發(fā)生質(zhì)的提升。

　　前提是什么呢？第一，因?yàn)橛幸恍┊a(chǎn)品還沒有試業(yè)。等整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化中心做出來后，未來我們公司在產(chǎn)品方面會(huì)有五個(gè)套餐，只要選就行了。好處是周轉(zhuǎn)速度加快了。

　　第二，產(chǎn)品的落地執(zhí)行力加快。第三，成本控制更加完善。所以無論是對(duì)周轉(zhuǎn)速度、毛利率還是提升整體的銷售都會(huì)起到非常好的作用。

　　公司前兩年一直在研發(fā)這一塊的東西。未來的增長速度會(huì)加快。我相信等標(biāo)準(zhǔn)化中心做出來以后，執(zhí)行力能夠落實(shí)得更快速，這方面我不擔(dān)心。

　　我們?cè)诒本┦且粋€(gè)商業(yè)項(xiàng)目，不是住宅項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)我們做了國際投標(biāo)，三個(gè)國家，荷蘭、日本和德國三家公司來投標(biāo)。項(xiàng)目名字叫魔方，我們希望可以賣一些很潮的品牌，年輕人比較喜歡的品牌，但這些品牌需要用很新穎的方式表現(xiàn)，其實(shí)也是對(duì)整體品牌定位的配合。在這方面，也不是我們執(zhí)意要求要怎樣，需要和政府去溝通。既可以保持原本的風(fēng)格，又不能影響周邊協(xié)調(diào)的關(guān)系，現(xiàn)在我們跟政府基本上協(xié)調(diào)通過了。

　　這是取舍的問題，我不覺得跟政府有平衡的問題。主要是我們對(duì)于產(chǎn)品的要求。未來可能前期的設(shè)計(jì)會(huì)拖得時(shí)間長一點(diǎn)，但因?yàn)轫?xiàng)目是長期持有，我們還是希望能夠執(zhí)行公司對(duì)品牌的要求。

　　現(xiàn)場提問：你們提到資金周轉(zhuǎn)方面可以加速，要增加到多快？還有，深圳有樓盤使用海砂的問題，合景泰富的樓盤有沒有存在這方面的問題？

　　管理層：以前我們從買地到銷售大概十個(gè)月左右，現(xiàn)在我們希望可以做到七到八個(gè)月。

　　首先在買地階段我們有專門負(fù)責(zé)的部門，第二就是標(biāo)準(zhǔn)化中心的作用，不需要再設(shè)計(jì)。我們有ABCDE五個(gè)套餐，每個(gè)套餐里面都有兩種不同的風(fēng)格，一種是現(xiàn)代的風(fēng)格，一種是古典的風(fēng)格。套餐和風(fēng)格可以自己選擇，所以速度提升會(huì)很快。

　　海砂造樓的問題，我聽說深圳有存在。但是合景泰富在這方面的要求是比較嚴(yán)格的，無論是對(duì)于施工單位的選擇、材料品牌的指定等，標(biāo)準(zhǔn)化中心里面都會(huì)有要求。我們?cè)诟恳粋€(gè)施工隊(duì)的施工合同里面，我們會(huì)對(duì)品牌的指定有明確的要求，只不過每一個(gè)產(chǎn)品我們會(huì)給出兩到三個(gè)選擇，所以我們應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)海砂造樓的問題。

　　現(xiàn)場提問：合景泰富預(yù)計(jì)今年的負(fù)債率會(huì)下降，目標(biāo)降到多少？負(fù)債率下降的原因是什么？

　　管理層：負(fù)債率下降最主要的原因是強(qiáng)勁的銷售。剛才也說到今年我們的銷售會(huì)增加，回籠資金速度跟更快，周轉(zhuǎn)更快，會(huì)讓負(fù)債率下降。我們希望負(fù)債率水平可以下降到50%以上。