　　根據(jù)綠城8月26日所公布的業(yè)績報(bào)告數(shù)據(jù)，公司上半年錄得收入126億元，同比12.3%；股東應(yīng)占利潤18.1億元，較去年同期的8.92億元增長103%；凈資產(chǎn)負(fù)債率更得到大大的改善，從去年底148.7%大幅降低至93.5%。

　　負(fù)債率終降

　　股東應(yīng)占利潤迅速提升，凈資產(chǎn)負(fù)債率大幅下降，當(dāng)然與綠城早前的多筆股權(quán)出售不無關(guān)系。

　　其中，引入九龍倉作為戰(zhàn)略投資者以后，通過向九龍倉配股及發(fā)行永久次級可換股可贖回證券，為綠城帶來了51億港元現(xiàn)金收入。同時(shí)，通過轉(zhuǎn)讓旗下九個(gè)項(xiàng)目予融創(chuàng)及融創(chuàng)組建的合資平臺公司，綠城增加現(xiàn)金流入約33.72億元。此次重組令綠城合并報(bào)表減少凈負(fù)債28.6億元，降低凈資產(chǎn)負(fù)債率約13.5%。

　　截至6月30日，上述交易已經(jīng)收到13.86億元，尚有應(yīng)收款61.46億元，其中45.74億元已于8月26日前收到，目前尚有應(yīng)收款約15.72元。據(jù)介紹，九龍倉的51億港元現(xiàn)金已全部入賬。此外，報(bào)告期內(nèi)，通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，綠城尚有應(yīng)收轉(zhuǎn)讓款約13.2億元，其中9.94億元已于8月26日前收到，目前綠城尚有應(yīng)收轉(zhuǎn)讓款約3.26億元。

　　雖然半年已將負(fù)債降低50%，但綠城年內(nèi)還要把凈負(fù)債率降至60%左右，在綠城的眼中，這仍然是一項(xiàng)必須完成的任務(wù)。在27日召開的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，綠城房產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官馮征就此進(jìn)行了一次數(shù)據(jù)模擬。

　　馮征介紹，目前公司共有總借貸270.78億元，擁有現(xiàn)金及銀行存款72.82億元，假設(shè)九龍倉第二部分交易完成及融創(chuàng)交易完成，可分別為公司帶來27.74億及23.72億的現(xiàn)金收入，屆時(shí)公司的凈負(fù)債金額將由目前的197.96億元降至145.5億元，凈資產(chǎn)額則由目前的211.78億元增加至239.52億元，屆時(shí)凈資產(chǎn)負(fù)債率可降至61.2%。

　　但不容忽視的一點(diǎn)，綠城至今的短期債務(wù)仍居高。根據(jù)公告顯示，截至報(bào)告期，綠城一年內(nèi)到期的債務(wù)達(dá)到184.62億元，一至兩年內(nèi)到期的債務(wù)有52.02億元，兩年及以上到期的則有31.71億元，另有2.43億元的高息債。

　　綠城常務(wù)副主席及行政總裁壽柏年透露，這184億的一年期債務(wù)當(dāng)中，下半年大概有100億會(huì)到期。此外，據(jù)了解，綠城還尚有股權(quán)信托共33.97億元于今年到期。不過，“這些資金我們都有安排和考慮，所以這不是個(gè)很重的任務(wù)，怎樣把短期債務(wù)降低是個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題。”壽柏年表示。

　　壽柏年透露，與以往相比，目前的短期債務(wù)已有所減少，過去每年一年到期的債務(wù)都達(dá)到200億元以后。其亦稱，對比公司1200多億的總資產(chǎn)，200多億的負(fù)債不算高，公司還是有辦法降低負(fù)債。除了還的辦法，也有借的辦法，而新借的債務(wù)都是兩三年后到期，可借此延長公司長債的比例，調(diào)整長短債的結(jié)構(gòu)。

　　“我們也不寄望接下來四個(gè)月就能夠調(diào)整，爭取能在明年年底前調(diào)整過來。到今年年底，我們估計(jì)負(fù)債率會(huì)到60%到70%，公司希望日后的負(fù)債率穩(wěn)定在該水平，不過還是要看負(fù)債率結(jié)構(gòu)，如果長債多，負(fù)債率可以在60%多左右，如果短債多，那么可以再降下來。”

　　壽柏年表示，負(fù)債率降下來以后，公司處于一個(gè)安全運(yùn)營狀態(tài)，這讓公司也有機(jī)會(huì)在香港市場做些融資的安排，如銀行貸款等，這也為降低負(fù)債提供了可能，且這種融資的期限比較長。

　　馮征會(huì)后透露，公司暫時(shí)還不會(huì)有到資本市場融資的考慮，而且發(fā)債的話會(huì)令公司負(fù)債率再度上升。

　　毛利率挑戰(zhàn)

　　盡管中報(bào)財(cái)務(wù)指標(biāo)普遍飄紅，但仍有幾個(gè)重要指標(biāo)數(shù)字例外。報(bào)告顯示，截至6月底，綠城錄得物業(yè)銷售毛利率26.5%，較去年同期的32.6%下降了近六個(gè)百分點(diǎn)，而物業(yè)銷售核心凈利潤率方面亦有所下滑，由去年同期的15.83%下降至今年的14.36%。

　　針對毛利下滑方面，馮征指出，這主要是基于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的問題，今年上半年別墅物業(yè)交付比例下降，這也帶動(dòng)了均價(jià)的下滑。數(shù)據(jù)顯示，綠城上半年交付物業(yè)的銷售均價(jià)為16160元/平方米，較去年同期的20002元/平米降低了19.2%。“去年結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品以別墅居多，而上半年結(jié)轉(zhuǎn)的主要是高層住宅，所以利潤率不是那么可觀，但下半年會(huì)有所改善。”

　　此外，由于今年綠城交付的項(xiàng)目近三成位于杭州舟山地區(qū)，屬于杭三四線城市，售價(jià)不高，整體毛利率僅16%至18%左右，拉低了上半年結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率。

　　然而，壽柏年也表示，公司的毛利率還有提升的空間，結(jié)構(gòu)問題并非主要問題，日后公司可通過加強(qiáng)內(nèi)部成本控制，使之得到上升。但其亦坦承，從公司目前的經(jīng)營層面而言，大幅提高毛利率并非公司當(dāng)前的主要任務(wù)，現(xiàn)階段綠城還是會(huì)把周轉(zhuǎn)率放在前面，故料今后公司的毛利率上升的幅度不會(huì)太大，預(yù)計(jì)在28%至30%之間。

　　從去年年底開始，綠城就一直把快速銷售放在工作首位，除了調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)以后，并在今年年初全面推行“全民營銷”模式，以期進(jìn)一步推動(dòng)銷售資金回籠。綠城上半年銷售物業(yè)面積達(dá)到117萬平方米，銷售金額220億元(包括42億元的協(xié)議銷售額)，銷售金額中歸于公司的權(quán)益金額為129億元，整體銷售均價(jià)為18744元/平方米，平均去化率約42%。

　　“下半年我們會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化營銷方面的推行力度，同時(shí)在價(jià)格上也會(huì)繼續(xù)保持上半年優(yōu)惠的態(tài)勢，保持價(jià)格的平穩(wěn)及適當(dāng)優(yōu)惠的策略。我們?nèi)ツ甓紱]有采取大幅度加價(jià)的措施，今年下半年也不會(huì)。我們主要還是會(huì)著重'早銷、快銷、多銷'。”壽柏年表示。

　　壽柏年認(rèn)為，下半年仍會(huì)繼續(xù)延續(xù)目前的市場情況，既不會(huì)大跌也不會(huì)大漲，在維持宏觀調(diào)控政策不放松的情況下，市場需求與宏觀調(diào)控之間的博弈會(huì)處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　“說大跌不可能是因?yàn)榻衲晟习肽瓿山涣可仙院螅_發(fā)商現(xiàn)金流情況應(yīng)已有所緩解，手上不缺錢，沒有必要通過大幅度降價(jià)獲得現(xiàn)金。至于不會(huì)大漲是因?yàn)楝F(xiàn)在存量房還有很多，另外宏觀調(diào)控還繼續(xù)保持嚴(yán)厲的態(tài)勢，也不可能出現(xiàn)價(jià)格的大漲，成交量會(huì)延續(xù)上半年的情況保持平穩(wěn)的增長。”

　　同時(shí)，壽柏年亦透露，為了優(yōu)化公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和土地結(jié)構(gòu)，下半年綠城可能還會(huì)再變現(xiàn)一部分項(xiàng)目的股權(quán)，但并未透露金額和具體的項(xiàng)目。

　　壽柏年還表示，綠城還要拿地。“我們沒有說下半年不買地，我們會(huì)賣地，但會(huì)是很謹(jǐn)慎地買地，這有利于改善我們土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。譬如原來我們的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中沒有養(yǎng)老地產(chǎn)方面的項(xiàng)目，所以今年我們會(huì)適當(dāng)?shù)卦黾右恍?rdquo;

　　資金鏈穩(wěn)定后，綠城的下一步怎么辦？壽柏年亦給出了答案：首先，目前綠城的土地儲(chǔ)備很充分，且土地款已支付完畢，哪怕現(xiàn)在一塊地不買，未來幾年內(nèi)幾百億的銷售額還是可期的。

　　另外，綠城今后會(huì)轉(zhuǎn)向以品牌管理輸出為主的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，目前已在試水過程中。“輕資產(chǎn)模式之一就是合作，我們出團(tuán)隊(duì)、出品牌、出管理，合作方多出錢，雙方各占50%的股權(quán)。”其次則是代建。

　　此外，綠城亦有意在房地產(chǎn)基金方面做一些嘗試和發(fā)展，通過基金管理謀求公司的持續(xù)發(fā)展，但不會(huì)再走高負(fù)債的擴(kuò)張路線。

　　除此以外，壽柏年亦就與九龍倉的合作披露一些進(jìn)展，其稱，雙方自今年6月簽訂合作協(xié)議以后，雙方高層每月都會(huì)有一次會(huì)面和討論，并組建專門的工作小組，就雙方之間如何發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，優(yōu)勢互補(bǔ)，改善綠城的治理結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等方面，一直在緊張、有效率地進(jìn)行，相信在不久的將來，大家定能看到雙方協(xié)同的效果。

（審校：武瑾瑩）