蘇寧環(huán)球超級(jí)郊區(qū)大盤的方式越來(lái)越難復(fù)制，尤其是在土地交易越來(lái)越來(lái)市場(chǎng)化以及政府打擊囤地的情況下。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 除了碧桂園醉心于田園生活、傾力打造郊區(qū)大盤以外，南京地主蘇寧環(huán)球也熱衷于在一個(gè)個(gè)城市郊區(qū)建設(shè)超級(jí)大盤。

　　蘇寧環(huán)球超級(jí)大盤

　　在南京，蘇寧環(huán)球的代表作是天潤(rùn)城。天潤(rùn)城位于南京江北區(qū)，建筑面積為370萬(wàn)平方米，同樣是位于江北區(qū)的威尼斯水城，建筑面積為454萬(wàn)平方米，而吉林天潤(rùn)城建筑面積為580萬(wàn)平方米。

　　在對(duì)超級(jí)大盤的復(fù)制中，蘇寧環(huán)球走的低成本道路，靠的是成本控制能力。2009年，蘇寧環(huán)球毛利率達(dá)到52.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同樣是提供普通住宅的同行。而蘇寧環(huán)球南京產(chǎn)品的平均售價(jià)還不到1萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于主城區(qū)平均售價(jià)2萬(wàn)元。在2009年大部分開(kāi)發(fā)商的毛利大幅下降同時(shí)，蘇寧環(huán)球的毛利率與去年持平。

　　去年全年，蘇寧環(huán)球?qū)崿F(xiàn)商品房預(yù)售面積84.93萬(wàn)平方米，預(yù)售收入38.12億元，結(jié)算面積62.07萬(wàn)平方米，結(jié)算收入27.26億元。

　　蘇寧環(huán)球在控制費(fèi)用方面卓有成效，近年來(lái)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用這三項(xiàng)費(fèi)用率一直維持在5%左右水平。根據(jù)東方證券的一份研究報(bào)告指出，蘇寧環(huán)球的建安成本僅為1500元/平方米。

　　今年3月份，蘇寧環(huán)球占據(jù)了南京市成交量前十中的三席，其中江北區(qū)天潤(rùn)城以539套排名第一，威尼斯水城以423套排名第二，天華綠谷莊園以208套名列第六，穩(wěn)坐南京市銷售的頭把交椅。1-3月銷售金額在15個(gè)億元左右。

　　然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，蘇寧環(huán)球超級(jí)郊區(qū)大盤的方式越來(lái)越難復(fù)制，尤其是在土地交易越來(lái)越來(lái)市場(chǎng)化以及政府打擊囤地的情況下。

　　難于復(fù)制的模式

　　蘇寧環(huán)球在南京的土地儲(chǔ)備主要來(lái)自于蘇寧集團(tuán)，這些土地早在蘇寧環(huán)球借殼上市之前已經(jīng)獲得。

　　在過(guò)去的一年里，南京江北區(qū)的房?jī)r(jià)漲了一倍，蘇寧環(huán)球在江北的項(xiàng)目平均售價(jià)達(dá)到了8000元每平方米。而江北區(qū)的土地價(jià)格也水漲船高。

　　自2009以來(lái)，蘇寧環(huán)球開(kāi)始有計(jì)劃地進(jìn)入其他的城市。09年，蘇寧環(huán)球通過(guò)招拍掛先后獲得了位于南京市玄武區(qū)、下關(guān)區(qū)、棲霞區(qū)的3個(gè)項(xiàng)目；去年8月，以9.73億元競(jìng)得上海長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目，同時(shí)以28.3億元競(jìng)得無(wú)錫宜興市和北塘區(qū)的2個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積106.5萬(wàn)平方米，合計(jì)地價(jià)款51.7億元；而在今年3月2日，蘇寧環(huán)球參與昆明舊改項(xiàng)目拍賣，最終卻以失敗告終。

　　由于四季度大量支出地價(jià)款，蘇寧環(huán)球年末負(fù)債較第三季度激增，其中資產(chǎn)負(fù)債率上升2.7個(gè)百分點(diǎn)至66.7%，凈負(fù)債率上升32.1個(gè)百分點(diǎn)至34.9%。

　　中銀國(guó)際指出，截至09年末，蘇寧環(huán)球尚有未付地價(jià)34.4億元，這些地價(jià)款將在2010年付清，而年末公司手持現(xiàn)金僅為8.3億元，因此公司財(cái)務(wù)壓力加劇。

　　與此同時(shí)，公司2009定向增發(fā)融資方案還在排隊(duì)等待證監(jiān)會(huì)的審核，盡管蘇寧環(huán)球極強(qiáng)的成本控制能力，然而在沒(méi)有股權(quán)融資的前提下，預(yù)計(jì)公司凈負(fù)債率在2010年末會(huì)進(jìn)一步升高。