走過六載輝煌的城市觀點(diǎn)論壇，將以“西部第一城”成都作為2010年的首發(fā)之站，揭開城市觀點(diǎn)論壇全年精彩征程的大幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播。

　　以下是3月31日2010年城市觀點(diǎn)論壇成都行直播實(shí)錄

　　現(xiàn)場直播：2010年城市觀點(diǎn)論壇成都行（上）

　　主持人：都說自己的家鄉(xiāng)好！成都也是一座來了就不想離開的城市，所以請(qǐng)譚先生和到場的嘉賓也慢慢感受成都的美麗。下面進(jìn)行第五場演講，首先請(qǐng)出我們的特約評(píng)論員劉宗保，接下來演講的是摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司、企業(yè)投融資主席龔方雄先生，有請(qǐng)上臺(tái)！

　　龔方雄：主辦方給我的是20分鐘，但是我11點(diǎn)半有一個(gè)電話會(huì)，所以我11點(diǎn)25必須結(jié)束，所以我現(xiàn)在只有15分鐘，我只講10分鐘，留5分鐘提問。首先主持人對(duì)我的介紹說我今年的觀點(diǎn)說是只能投資房地產(chǎn)股票，不要投資房地產(chǎn)。這個(gè)觀點(diǎn)是有偏頗的，不是全面的反映我的觀點(diǎn)，我的觀點(diǎn)是這樣的，房地產(chǎn)的價(jià)格經(jīng)過去年大幅上升以后，今年的升幅即使不調(diào)控也不會(huì)大漲，但是相對(duì)來講，房地產(chǎn)股票的投資價(jià)值應(yīng)該來講還是不錯(cuò)的，因?yàn)楣善闭{(diào)整很多，但是房價(jià)并沒有調(diào)整，如果投資者在兩者進(jìn)行選擇的話，我覺得今年在房地產(chǎn)股票投資的價(jià)值比地產(chǎn)好，不是不要投資房地產(chǎn)，這個(gè)問題大家要分清楚。

摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司、企業(yè)投融資主席龔方雄先生

　　第二今天講的是融資的問題，房地產(chǎn)融資的市場條件，市場環(huán)境和各式各樣的融資的選擇，這個(gè)講一講，今天就不多談我對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的看法，最近我也講的很多，關(guān)鍵是我們的基本層面，城市化格局，還有房地產(chǎn)本身在調(diào)控過程當(dāng)中的反映和影響，所以從資本市場的角度來看，為什么我認(rèn)為今年房地產(chǎn)股票的投資價(jià)值會(huì)比房地產(chǎn)本身好呢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)股票在高位很多調(diào)整了30%—40%，資本市場的宏觀反映比實(shí)體市場好的多，最近尤其是兩會(huì)以后，我的觀點(diǎn)就是說很多宏觀的不確定性在兩會(huì)以后會(huì)逐漸的消退，宏觀的不確定性讓這個(gè)市場更穩(wěn)健，最近的市場也是這樣，兩會(huì)以后北京的房價(jià)成交量還有很多大城市的房價(jià)和成交量也出現(xiàn)了大幅度的報(bào)復(fù)性上升，所以政府干預(yù)房地產(chǎn)的政策效果是適得其反，就是因?yàn)楣?yīng)量上不來，這一次調(diào)整跟歷次不同的是跟經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)如果能夠成功當(dāng)然好但是從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來講，國內(nèi)是收緊對(duì)房地產(chǎn)的融資，對(duì)房地產(chǎn)不管是發(fā)債也好，貸款也好，還有房地產(chǎn)信托融資的用途，最近也有收緊的趨勢，所以說整體的融資環(huán)境，我們房地產(chǎn)開發(fā)商在國內(nèi)今年他們會(huì)比去年相對(duì)來講，從正式的資本市場，或者是銀行渠道的融資要好的多。但是境外的情況完全不太一樣，大家知道境外的資本市場非常的活躍，美聯(lián)儲(chǔ)、歐洲、日本等幾個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體系方向是非常清晰的，不像我們這邊宏觀不確定性這么多，他們很明確，低息不加息的政策會(huì)維持相當(dāng)長的時(shí)間，而且我一直講了，危機(jī)對(duì)資本市場的影響，因?yàn)橄ＥD債務(wù)水平的危機(jī)，和銀行引發(fā)的系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)是非常非常小的。但是他所預(yù)示的是各過政府從財(cái)政上面的緊縮、退縮可能不得不做，就是未來會(huì)增加稅收，減少支出，代價(jià)是未來的經(jīng)濟(jì)增長可能會(huì)放緩，各國央行在這個(gè)情況下不敢加息，作貨幣政策方面就繼續(xù)保持寬松的環(huán)境，這就是為什么美國、歐洲，其他成熟市場的股市都連創(chuàng)20個(gè)月的新高，但是中國的資本市場，還有一些新興市場受到的影響比較大，就是宏觀政策的不確定性，所以資本市場今年是相當(dāng)活躍的，第一季度的融資規(guī)模不管是IP0也好，發(fā)債也好，整個(gè)市場的融資規(guī)模在第一季度創(chuàng)出了過去四五年的新高，所以境外融資是非常非?；钴S的。

　　現(xiàn)在來看，從中國房地產(chǎn)開發(fā)商融資選擇來講，我們認(rèn)為也是在境外比境內(nèi)要好一些。為什么呢？我們不但要考慮整體經(jīng)用對(duì)房地產(chǎn)融資的流動(dòng)性，境外的融資比較充裕，流動(dòng)性充裕的環(huán)境會(huì)存在，國外發(fā)高息債也好，還是短債也好，接受度都非常高，中國在境外上市的企業(yè)，發(fā)高息債成本都比較低，如果把人民幣可能升值的幅度考慮進(jìn)去，融資可能比境內(nèi)還低，像境內(nèi)，很多信托融資，對(duì)很多開發(fā)商來講，是13—15%左右，但是境外，現(xiàn)在高息融資的成本，也節(jié)不過是12、13%，如果是上市工資，以可短債的形式融資的話，相對(duì)的利息就會(huì)更低，境外的融資成本是鯡低的，只有5—6%。所以從整個(gè)今年的市場環(huán)境來講，由于境內(nèi)和境外宏觀環(huán)境的不一樣，尤其宏觀政策環(huán)境不一樣，宏觀政策的不確定性非常低，尤其是對(duì)房地產(chǎn)的宏觀政策相對(duì)更高，尤其是對(duì)房地產(chǎn)融資的不明確還要收緊，所以我們也會(huì)擔(dān)心，調(diào)控一方面是增加資本金的要求，同時(shí)又收緊融資的環(huán)境，同時(shí)在賣地方面可能又更加謹(jǐn)慎，而且渲染這種政策環(huán)境的話，成交量前一段時(shí)間也是稍微淡了一會(huì)兒，而整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商未來開發(fā)的速度和戰(zhàn)略會(huì)采取相對(duì)謹(jǐn)慎、保守的戰(zhàn)略，所以未來的供應(yīng)量會(huì)下降，但是另一方面需求不降，反而會(huì)加速，你看我們最近所談?wù)摰氖且环矫娣康禺a(chǎn)要冷卻，另一方面城市化的進(jìn)程要加快，然后我們也討論到各個(gè)地方基本上都有一個(gè)區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略，要放松甚取消戶籍制度，所以需求是會(huì)加速的，現(xiàn)在問題是房地產(chǎn)的供應(yīng)，在宏觀調(diào)控下是會(huì)增加還是減少，這個(gè)問題只等問政府了是各地方政府的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房能不能上來。所以我們認(rèn)為從基本形勢的判斷來看，國內(nèi)房價(jià)下跌的可能性不大，最多就是成交量暫時(shí)性的放緩，然后需求方采取一種暫時(shí)性的觀望的態(tài)度，但是如果最后發(fā)現(xiàn)供應(yīng)量并沒有上來，需求城市化進(jìn)程計(jì)劃加快，同時(shí)我講一點(diǎn)，我們中國的投資者仍然缺乏有效的投資渠道的話，這些錢仍然不可避免的會(huì)流入房地產(chǎn)。我經(jīng)常在市場講一個(gè)觀點(diǎn)，就是中國市場是泡沫，但是你要看中國的股市，就是01年2300點(diǎn)，現(xiàn)在才3000點(diǎn)，就是漲了不到50%，有什么泡沫可言，但是同時(shí)巴西漲了7倍，俄羅斯?jié)q了6倍，但是中國有一個(gè)投資產(chǎn)品，有一個(gè)品牌是漲了很多倍的，在過去十年，是什么呢？就是房地產(chǎn)。土地的價(jià)格房地產(chǎn)過去十年九年是翻了四五倍的，這是可以跟巴西、俄羅斯、印度媲美的。原因在哪里呢？就是資源的稀缺性，再看一下就是經(jīng)濟(jì)成長帶來的資源性，巴西、俄羅斯都是資源，而作中國土地是及其稀缺的，而且在城市化的進(jìn)程當(dāng)中，人均可耕地還在繼續(xù)下降，如果投資者有其他的投資渠道，比如在全球范圍內(nèi)進(jìn)行投資布局，這樣的話應(yīng)該來講最好的投資渠道不是中國的房地產(chǎn)，在國內(nèi)如果你要選擇股票和房地產(chǎn)，房地產(chǎn)股票的投資價(jià)值，可能比房地產(chǎn)本身還要大一些，因?yàn)榻衲攴康禺a(chǎn)上升的空間不會(huì)太大，但是長期來講，不一定是這個(gè)觀點(diǎn)了，長期就是剛剛我講的，宏觀、微觀，國際上的資本市場，國內(nèi)的資本市場，各方面的環(huán)境條件綜合性的情況，我就講到這里。謝謝大家！

　　主持人：謝謝龔方雄先生，因?yàn)辇徬壬f11點(diǎn)半有一個(gè)電話會(huì)議，所以請(qǐng)劉先生提一個(gè)尖銳而簡短的問題。

　　劉宗保：因?yàn)閯偛琵徬壬v了，目前在海外市場發(fā)債、融資比較好的機(jī)會(huì)，我們花樣年集團(tuán)也是去年在香港上市的，我想請(qǐng)問一下龔先生，海外市場關(guān)注中國的在還海外有融資平臺(tái)的公司，公司也有很多，他們會(huì)關(guān)注哪些公司，具有哪些指數(shù)比較好的會(huì)選擇給你來融資。

　　龔方雄：這個(gè)問題非常好！國外投資看國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商，主要注重幾個(gè)重要方面，我覺得三個(gè)方面。第一個(gè)是土地儲(chǔ)備的數(shù)量和質(zhì)量。然后獲得土地儲(chǔ)備的價(jià)格。這一點(diǎn)資本市場非常非?？粗兀?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，未來獲得土地的成本會(huì)越來越高，所以說你現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備是不充分足夠這是資本市場極其看重的。第二點(diǎn)就是看你的土地儲(chǔ)備的分布，因?yàn)橹袊磥硪欢螘r(shí)間的發(fā)展，可能跟過去十年房地產(chǎn)市場的發(fā)展有一個(gè)不太一樣的主軸，未來一旦城市化進(jìn)程的重點(diǎn)和我們區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)是在二三線城市，而不是一線城市，所以說我覺得如果在二三線城市的一些藍(lán)籌企業(yè)，在資本商場上會(huì)得到更多的關(guān)注，因?yàn)檫@是中國下一階段城市化進(jìn)程的主軸，第三就是開發(fā)能力。假如說你沒有足夠的土地儲(chǔ)備的話，但是你如果有一種非常強(qiáng)的開發(fā)能力，不管再以什么價(jià)格拿地總能盈利，而且盈利性也比較高，香港也有很多這樣的公司，他不是說叫囤地，他就是靠經(jīng)營開發(fā)，他什么價(jià)格拿到的土地，很快的周轉(zhuǎn)過來，這個(gè)關(guān)鍵是管理團(tuán)隊(duì)，管理是公司的品牌價(jià)值。這三個(gè)方面。

　　主持人：接下來進(jìn)行我們本次演講的第六場，首先我們還是請(qǐng)上評(píng)論員唐名璉先生上場。接下來給大家奉上演講的是金融分析家清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)員博士杜麗虹女士，她的題目是“地產(chǎn)差異化，不確定波動(dòng)周期中企業(yè)經(jīng)營”。

　　杜麗虹：今天上午我前幾個(gè)嘉賓都是討論比較宏觀的問題，我就不講宏觀方面的問題了，我講講微觀企業(yè)的問題。昨天來到成都也聽說我們成都也賣到每平米4萬的房子，所以今天其實(shí)想講講地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在整體的高端化趨勢，以及在這個(gè)過程當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)控制問題。盡管官方數(shù)據(jù)顯示，土地價(jià)格在房價(jià)當(dāng)中的占比是23%，但是地價(jià)成本的上升是不口否認(rèn)的事實(shí)，北京每平米的土地交易價(jià)格已經(jīng)達(dá)到1萬元，今年兩會(huì)之后又出了幾個(gè)地王，所以今年一季度的交易價(jià)格會(huì)更高，像上海和深圳都超過了每平米1.5萬，杭州是達(dá)到2萬元，所以高地價(jià)迫使更多的開發(fā)企業(yè)，或者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市或者重新定位。另外在取消七折優(yōu)惠利率的情況下，北京買一套住宅，收入30%，30年貸款的情況下，約占家庭收入的140%，深圳是18%，也就是普通大眾是根本買不起房的，投資性需求已經(jīng)成了這些城市的購房主力，這有就推動(dòng)了許久的高端化。而且從歷史的數(shù)據(jù)來看，繁榮期高端住宅的蓄積是更大的，這也就吸引了更多的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入了市場，但是高端住宅和大眾化的住宅，本質(zhì)上是兩種金融屬性完全不同的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楦叨俗≌瑢?duì)經(jīng)濟(jì)周期更敏感，而且在低谷當(dāng)中的周轉(zhuǎn)速度是更大的，所以本質(zhì)上是要求企業(yè)更保守的。

金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士

　　所以看一下歐美高端的地產(chǎn)企業(yè)托爾托爾，這是一家美國最大的高端地產(chǎn)的開發(fā)商，我在以前的論壇當(dāng)中有提到過這一家美國企業(yè)，這家企業(yè)在任意的年份和時(shí)點(diǎn)都要保證自己如果第二天就發(fā)生市場轉(zhuǎn)折，都能夠從容的應(yīng)對(duì)，所以這家企業(yè)的權(quán)益資本占了50%，長期債是30%，而且銀行債只有20%，而且?guī)缀醪皇褂枚唐谫J款，它的負(fù)債水平是美國的規(guī)?；_發(fā)商追求量的開發(fā)商的一半。英國的最大的高端地產(chǎn)商，它就更加的保守了，它的銀行貸款只有16萬英鎊，基本上等于零。而當(dāng)時(shí)英國的三大地產(chǎn)公司的凈負(fù)債都是50%以上，平均來看這家公司的負(fù)債率只有規(guī)模化開發(fā)商的十分之一，為什么他們要更加保守呢，因?yàn)樗麄兏舾?。以美國的次貸危機(jī)為例，以09年的住宅銷量比08年下降了15%，單套住宅下降了65%，單套價(jià)格15萬美元以下的，降低了50%，這樣在以上的住宅，在09年的時(shí)候，銷量占比是從40%下降到20%，及時(shí)剔除到平均售價(jià)的下降的因素的話，30萬平米以上的住宅，在總成交量的占比下降了10個(gè)百分點(diǎn)。日本就更加典型，這張圖是日本的一個(gè)地價(jià)指數(shù)的圖，從81年到91年繁榮期間，日本六大城市的最高地價(jià)是上漲50%，而同期地價(jià)的漲幅是225%，但是91—01年，高端地價(jià)的降幅更大，最高指數(shù)是下降了84%，而六城的平均降幅是56%，所以高端住宅對(duì)經(jīng)濟(jì)周期是更加敏感的。

　　作中國也是這樣，盡管長期來看，高端住宅的波動(dòng)是更大，不是更小的。從09年到10年的下降周期里面，從全國來看，普通住宅的價(jià)格指數(shù)是從113.5下降到98.2，而高端住宅是96.2，而別墅是95。銷量方面的差異更加明顯，在08年的時(shí)候，全國的住宅銷售是下降了17%，其中經(jīng)濟(jì)適用房的銷售金額是上升了14%，但是高端住宅的銷售金額是下降了37%，像上海整體的銷售金額下降40%，別墅和高檔公寓是下降48%，在廣州就更明顯，整體的銷售金額是下降25%，高端住宅下降79%，所以說世界各國的經(jīng)驗(yàn)都表明，高端住宅相對(duì)于普通住宅，價(jià)格都有更明顯的波動(dòng)性，因?yàn)橄喈?dāng)部分是投資需求，而投資需求在各個(gè)市場，因此在經(jīng)濟(jì)低谷當(dāng)中，高端住宅受到的沖擊也必然更大，普通住宅價(jià)格下降的時(shí)候，還可以通過剛性需求的啟動(dòng)來緩解沖擊。

　　高端的另外一個(gè)重點(diǎn)是通常來說周轉(zhuǎn)性更慢，這個(gè)是跟開發(fā)的特性，開發(fā)周期和銷售周期，一般的情況都會(huì)更慢一些，還以剛才提到的美國的托爾公司為例，它在平常的時(shí)候，周轉(zhuǎn)的速度比規(guī)?；_發(fā)商滿30%左右，次貸危機(jī)當(dāng)中他的存量資產(chǎn)比的上年初的總資產(chǎn)，是較06年下降了72%，降了0.27倍，美國銷量第一的開發(fā)商是下降了62%，降了0.46倍，這就意味著托爾公司需要多儲(chǔ)備19%的金融資源，具體到國內(nèi)，目前從上市公司來看，最優(yōu)秀的高端地產(chǎn)商在繁榮期的存量周轉(zhuǎn)率是0.5到0.6，低谷的時(shí)候是08年的時(shí)期是下降0.2—0.3倍。從中取出到必須的運(yùn)營支出和承諾的土地款支出，很多高端企業(yè)的短期借債空間是0，在長期貸款中間，如果危機(jī)延續(xù)到第二年的話，在剔除必要的因素款支出和營銷款支出，它的債能力是10%及所以高端定位的地產(chǎn)企業(yè)長期負(fù)債應(yīng)控制在10—20%的水平。在這樣的一個(gè)負(fù)債率約束下，最優(yōu)秀的高端地產(chǎn)企業(yè)，在不考慮股權(quán)融資的情況下，靠內(nèi)部的現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)和債務(wù)擴(kuò)張的話，每年資產(chǎn)的最增速是20%左右，再看規(guī)?；髽I(yè)，在國內(nèi)比較典型的是萬科、保利這一類的企業(yè)，國內(nèi)最優(yōu)秀的規(guī)?；髽I(yè)繁榮期的速度是0.9—1，低谷是0.4—0.5倍，大概有10—20%的短期負(fù)債空間，20—30%的長期負(fù)債空間，在不考慮股權(quán)融資的情況下，內(nèi)部資金和債務(wù)增長，每年的資產(chǎn)最大增速是30—40%，無論是負(fù)債約束還是極限的增長速度方面，規(guī)?；髽I(yè)都要顯著高于高端地產(chǎn)企業(yè)，這兩者的差異會(huì)帶來什么樣的后果呢？我們舉一個(gè)例子，假設(shè)一家地產(chǎn)企業(yè)，總資本金200億，計(jì)劃在高端項(xiàng)目上投入50億，根據(jù)本身的周轉(zhuǎn)和特性的話，這50億能夠撬動(dòng)高端資產(chǎn)規(guī)模100億，但是以規(guī)模化企業(yè)原有的極限負(fù)債率來測算，資產(chǎn)規(guī)模可以達(dá)到167億，這就意味著規(guī)?；髽I(yè)向高端化延伸的時(shí)候，如果還保持原來的財(cái)務(wù)原則和資本結(jié)構(gòu)，將在高但項(xiàng)目上超速增長50%以上，而且在低谷產(chǎn)生一個(gè)巨大的資金缺口。而且更糟糕的是，繁榮其高端項(xiàng)目的旺盛需求掩蓋了這種資本金的缺口。如果才能規(guī)避這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢？由于時(shí)間關(guān)系，我簡單的介紹兩家英國的地產(chǎn)公司叫分品牌安全底線策略。

　　一家叫柿子公司，是英國三大地產(chǎn)商，它在歷史上主要是通過外部收購來擴(kuò)張，收購也會(huì)帶來一些新問題，在01年的時(shí)候，他收購了一家大型地產(chǎn)公司Beazer，這個(gè)公司旗下除了生產(chǎn)普通的大中華企業(yè)之外，在英國還有一個(gè)普通的高端住宅CharlelChuch，他收購當(dāng)年的售價(jià)是行業(yè)平均水平的2.6倍，他的土地成本是柿子公司土地本的3.5倍，這跟國內(nèi)比較像，就是高端地產(chǎn)企業(yè)他的土地儲(chǔ)備的成本高，而且在售價(jià)當(dāng)中的占比也是比較高的。收購Beazer之后，注銷了開發(fā)大眾化品牌，而且決定保持CharlelChuch高端品牌，而實(shí)現(xiàn)對(duì)CharlelChuch高端市場的擴(kuò)展，為此，公司在原來北部和南部的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了兩個(gè)品牌分布，就是大眾化的柿子和高端產(chǎn)品。在06點(diǎn)的時(shí)候，他又收購了另外一家地產(chǎn)公司叫Webtbury，成為當(dāng)時(shí)英國最大的地產(chǎn)企業(yè)，這個(gè)公司的主品牌都是大眾化定位，但是有沒有柿子的知名度高，就是注銷了主品牌，將大部分項(xiàng)目整合進(jìn)入了柿子品牌，將高端的的整合到CharlelChuch，結(jié)果成交量大量上升，占比從4—到13%，收購Webtbury不僅開拓了高端的市場，而且還和英國政府合作開發(fā)經(jīng)濟(jì)刑住房，占比是8.4%，其實(shí)英國的房價(jià)經(jīng)過連續(xù)多年的上漲，已經(jīng)超過了多數(shù)人的支付能力的時(shí)候，柿子決定將產(chǎn)品線兩級(jí)拓展，一方面是高端品牌分享市場，另一方面拓展地段品牌，應(yīng)付市場可能的危機(jī)。所以柿子保持了Beazer下的一個(gè)市場，就是一個(gè)現(xiàn)場組裝的標(biāo)準(zhǔn)化組裝，它的好處是降低建造成本，而且還能用低碳的現(xiàn)場柱狀落吸引政府的支持，這和現(xiàn)在流行的低碳經(jīng)濟(jì)是一致的。

　　截至06年底的時(shí)候，柿子已經(jīng)有三個(gè)品牌分布了。到07年的時(shí)候，英國地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)衰退的跡象，那么核心品牌和高端品牌的銷量，分下降了8和13%，但是高端房屋是逆勢增長了40%，08年在金融危機(jī)的沖擊下，核心品牌的銷量下降了46%，高端品牌的銷量下降了34%，而經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品的銷量是上升了22%。結(jié)果到08年年底的時(shí)候，高端品牌CharlelChuch在總交付量的占比是16%，經(jīng)濟(jì)住房的占比是23%。那我們看到，柿子的這種分品牌的策略，一方面通過差異化定義保持高端品牌的形象，另一方面是有利于收購當(dāng)中的整合，在收購的剛才當(dāng)啊中像CharlelChuch這一類的優(yōu)勢品牌會(huì)被保留，借此拓展新的產(chǎn)品線，而一些重復(fù)的品牌就被合并主要，通過資產(chǎn)整合來降低管理成本，而集團(tuán)在保持品牌獨(dú)立的基礎(chǔ)上，集中力量保持少數(shù)技術(shù)品牌，并通過不同品牌的配置，來提升整體的產(chǎn)品線的結(jié)構(gòu)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)增加或者是減少對(duì)高端品牌的投入比例和規(guī)模。但是這種資源調(diào)配如缺乏財(cái)務(wù)紀(jì)律的話，就會(huì)演變成更大的災(zāi)難。這里就不得不提到BerkeleyGroup公司，BerkeleyGroup就是品牌的高度自治和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)控制相結(jié)合。BerkeleyGroup旗下有10多個(gè)品牌，旗下每一個(gè)品牌和每一個(gè)地區(qū)分布都有經(jīng)營商的高度自治權(quán)，包括獨(dú)立的土地儲(chǔ)備等等，總部將這種靈活性市委核心優(yōu)勢之一，但是在經(jīng)營高度自治的同時(shí)，BerkeleyGroup在總部風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)控制，為了控制子公司經(jīng)理人過渡膨脹的野心，BerkeleyGroup為每一個(gè)子公司分配權(quán)益金，并且設(shè)定嚴(yán)格的負(fù)債約束，通過負(fù)債來控制擴(kuò)張速度，另外也不是收入、利潤擴(kuò)張速度為核心指標(biāo)，而是以核心資本率為指標(biāo)，這也就是說你使用高負(fù)債，并不會(huì)提高投入資本的回報(bào)率，那么在這樣一個(gè)結(jié)構(gòu)下，BerkeleyGroup就成為英國駕馭地產(chǎn)危機(jī)最成功的企業(yè)，BerkeleyGroup在90年代初的地產(chǎn)危機(jī)當(dāng)中重新入市，地價(jià)收入很多品牌，BerkeleyGroup現(xiàn)在很多品牌都是那一時(shí)期收獲的。04—06年的繁榮期，也是控制在低水平，而且加速資產(chǎn)變現(xiàn)，所以本輪金融危機(jī)來臨之時(shí)，BerkeleyGroup是最安全的企業(yè)。

　　實(shí)際上我們對(duì)于它這個(gè)策略的一個(gè)提煉，我就成為分品牌的財(cái)務(wù)安全底線策略，也就是總部分為高端產(chǎn)品，大眾化產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)住房各自的特點(diǎn)，分別進(jìn)行約束，經(jīng)濟(jì)品牌是剛性的需求，所以有相對(duì)寬松的政策，每一個(gè)品牌以資深的資本金為基礎(chǔ)，而地區(qū)分布則在這種負(fù)債率約束的基礎(chǔ)上，確定自己的產(chǎn)品線組合，這一個(gè)利潤率擴(kuò)張速度權(quán)衡的過程，如果選擇了更多的高端項(xiàng)目，會(huì)提高利潤率但是高端品牌對(duì)資本金會(huì)有更大的占有額，擴(kuò)張速度會(huì)更慢。權(quán)衡的結(jié)果就是如果企業(yè)確實(shí)想實(shí)現(xiàn)產(chǎn)重心的上升，那就要在高端的項(xiàng)目上進(jìn)行上升，高端化的步伐越快，整體的財(cái)務(wù)杠桿就越低，所以這因能夠自動(dòng)的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)均衡和財(cái)務(wù)的控制。作為一個(gè)新型的市場國家，我們面臨著挑戰(zhàn)，也給了地產(chǎn)企業(yè)更多的套利周期機(jī)會(huì)，實(shí)際上BerkeleyGroup也在總部層面保留了適當(dāng)了金融資源，具體保留多少，取決于管理層對(duì)未來周期的判斷，如果是頻繁波動(dòng)，那套利的機(jī)會(huì)更多，分布的收縮與總部的周期機(jī)會(huì)把握是最佳的選擇，反之如果是一個(gè)長期的時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候放手分布擴(kuò)張就是最佳的選擇。

　　最后小結(jié)一下，流動(dòng)性推動(dòng)的地價(jià)的上漲和投資人對(duì)高端住宅的旺盛需求，這些都吸引了越帶越多的企業(yè)向高端化轉(zhuǎn)型，但是高端的周期性更高，低谷中更慢，所以通常高端的都是保守的財(cái)務(wù)策略，如果不保證當(dāng)前的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，那就意味著在高端的25%的超速擴(kuò)張，而且高端項(xiàng)目擴(kuò)張?jiān)娇?，高端的比重越高，潛在的風(fēng)險(xiǎn)就越大，如何避險(xiǎn)失衡與失控呢，這里面提到分品牌的財(cái)務(wù)安全策略，就是地產(chǎn)企業(yè)細(xì)化到產(chǎn)品線的策略，根據(jù)每一類產(chǎn)品的特性來分類約束，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行利潤率擴(kuò)張速度的權(quán)衡。隨后想說一句，如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度講，常常是關(guān)注總量和長期，這時(shí)候短期的波動(dòng)常常會(huì)被作為干擾因素過濾的，從這個(gè)角度說，就是我們現(xiàn)在常常提到的城市化進(jìn)程也好，貨幣化進(jìn)程也好確實(shí)會(huì)推動(dòng)長期房價(jià)的上漲，但是對(duì)于企業(yè)，對(duì)于我們?cè)谧倪@些地產(chǎn)企業(yè)的老板們，卻不能夠忽視短期的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐淮蔚亩唐诓▌?dòng)，可能是知名的打擊，可能根本沒有機(jī)會(huì)去分享長期房價(jià)的上漲，所以如何在不確定和高波動(dòng)的環(huán)境當(dāng)中謀求生存和發(fā)展才是最重要的。謝謝大家！

　　主持人：非常謝謝年輕的美女博士！

　　唐名璉：無論是進(jìn)入高端市場或者是大眾化市場，無論是短期也好長期也好，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)我想我們都有一個(gè)總體的目的，或者是本能追求利潤最大化。我要問的問題是2009年很多的房地產(chǎn)企業(yè)老笑的很燦爛，可能今年不會(huì)遇到這樣一個(gè)政策助推的背景了，如果我們還是要堅(jiān)持利潤最大化，我們會(huì)不會(huì)透支了企業(yè)的未來的發(fā)展的空間，對(duì)這個(gè)問題請(qǐng)我們杜博士做一個(gè)說明。

　　杜麗虹：利潤最大化是對(duì)企業(yè)永遠(yuǎn)正確的說法，但是利潤最大還是長期利潤的最大化，如果我們從股票上來分析一家公司價(jià)值的話，我們強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)貼現(xiàn)價(jià)值，就是把未來的賺到的錢貼在現(xiàn)在才是平均賺到的錢，如果對(duì)于一個(gè)公司來說，如果一個(gè)公司的股東只賺了09年一年的暴利，你賺的錢也不是很多，所以無論是股東也好對(duì)于企業(yè)的管理層來說也好，真正的利潤最大化，首先是以這個(gè)企業(yè)長期可持續(xù)的生存為前提條件的，所以我一直覺得地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)你寧可采取相對(duì)飽受的財(cái)務(wù)策略，可能會(huì)錯(cuò)過一年或者幾年的繁榮期的高利潤，可能分享不是那么充分，但是中國有一句話“留得青山在不怕沒柴燒”屬于你這個(gè)企業(yè)還存在的，你長期的收入會(huì)超過你一年賺的暴利企業(yè)價(jià)值。

　　主持人：謝謝杜博士，以及唐名璉先生，在股市上也有一句話，比的不是誰賺的最快，而是誰活的最長。今天論壇的演講部分就結(jié)束了，再一次感謝我們的演講嘉特約賓和員評(píng)論給我們貢獻(xiàn)的思想大餐。

　　接下將進(jìn)行城市觀點(diǎn)論壇的保留節(jié)目—“圓桌對(duì)話”，2009年房地產(chǎn)取得了史無前例的成功，也充滿的爭議，2010年中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)都產(chǎn)業(yè)面臨著全新的形勢，在宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)的背景房地產(chǎn)調(diào)控政策卻日益嚴(yán)厲，行業(yè)似乎也在高房價(jià)與國進(jìn)民退的喧囂中迷失。

　　對(duì)中國經(jīng)濟(jì)而言況言，房地產(chǎn)的不言而喻，我們相信無論前路艱難黔南，在行業(yè)的共同之努力也，有能夠所有的渡過和考驗(yàn)危機(jī)因此以此更加成熟，今天所以我們相約，齊聚成具成并廣九各界精英和廣邀業(yè)界翹楚，共同探經(jīng)濟(jì)趨2010年房地產(chǎn)新趨勢及2010年成都國際城南南的發(fā)展趨而勢，正是就是成都行論壇的主題，也是我們今天的重目，也是我，我們這一次論壇的主題，下面介紹圓桌對(duì)話原作的主持嘉賓著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展中心金融研究所副長巴曙松先生，另外就是金科集團(tuán)副總裁李先生先生，中房集團(tuán)理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長孟曉蘇、建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林先生，金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士、成都商報(bào)副總經(jīng)理、房地產(chǎn)事業(yè)部主任審，先生、四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司總裁總裁任霞、成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長事長殷秋萍女士、四川置信集團(tuán)董事、副總經(jīng)理經(jīng)理唐名璉、洲聯(lián)集團(tuán)規(guī)劃景觀公司副總經(jīng)理胡之平、深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司成都分公司總經(jīng)理張猛先生。

　　巴曙松：今天的嘉賓既有分析師，也有地產(chǎn)商，我想請(qǐng)李總來做主持，他們說一段，我評(píng)論一段。本來我和王玨林主任都熟的一個(gè)朋友，也請(qǐng)他一起來的，結(jié)果說上次到成都來被娛樂了一下，說把房地產(chǎn)商都?xì)⒘耍績r(jià)還要漲，所以被領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)了，這一次就沒有來，今天大家對(duì)這一個(gè)環(huán)節(jié)的報(bào)道，我會(huì)有意的輕松一點(diǎn)兒，娛樂一點(diǎn)，但是報(bào)道的時(shí)候不要這么娛樂！請(qǐng)李總主持。

　　李戰(zhàn)洪：我對(duì)孟會(huì)長提一個(gè)問題，去年在海南，還有年底總論壇的時(shí)候，我想問孟會(huì)長說的物業(yè)稅，因?yàn)橹袊膮^(qū)域發(fā)展水平不一樣，進(jìn)程不一樣，這樣的情況是否采取一刀切的方式？分區(qū)域分城市？

　　孟曉蘇：說到物業(yè)稅，有不少人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商是物業(yè)稅的反對(duì)者，我們房地產(chǎn)企業(yè)家大部分還是主張公平正義，這么多年我們主張推動(dòng)廉租房建設(shè)，這些都是我們提倡的。物業(yè)稅剛剛老李問了，如何實(shí)行一個(gè)差別化的稅率，這是我們開始就考慮到的，我認(rèn)為至少物業(yè)稅的實(shí)行要有一個(gè)差別稅率，這個(gè)差別稅率至少要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)稅率和差別稅率，無論稅率是什么，就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)，對(duì)商業(yè)物業(yè)，對(duì)大房子、豪宅，對(duì)多套住房的購買者，對(duì)炒房的人要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)稅率，標(biāo)準(zhǔn)稅率就是國際稅率，在新加坡是按照4%來征收年稅，但是新加坡房屋評(píng)估值計(jì)算為折價(jià)一半，打一個(gè)折，實(shí)際上和美國差不多，是2%，在中國不能不設(shè)一個(gè)優(yōu)惠稅率，這個(gè)是目前主管部門在議論的，3%—1%之間的一個(gè)稅率，我認(rèn)為這個(gè)能使適用于他們了，低收入家庭，他們有小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)交稅有一些不理解，我們讓他們認(rèn)清楚，第一你自己交的稅，你從住房優(yōu)惠總所得是大于你的稅負(fù)。

　　巴曙松：我們臺(tái)上有十個(gè)人，40分鐘，一個(gè)人講不到十分鐘的實(shí)時(shí)間，為了觀點(diǎn)事后出?？?，報(bào)道新經(jīng)濟(jì)下地產(chǎn)題目，還是我自己來主持，李總這兒開始，您自己先說。你們這兒開始一個(gè)人一分鐘說我們2010年我們房地產(chǎn)有什么大的趨勢，講完了給現(xiàn)場的朋友來說講的對(duì)還是不對(duì)。

　　李戰(zhàn)洪：現(xiàn)在最近在媒體上出現(xiàn)了中國房地產(chǎn)時(shí)間表，拿日本的1985—1991年和中國的比較，我認(rèn)為是胡扯，拿小日本來套大中國是不對(duì)的，第一個(gè)中國13億人，日本3億人，第二當(dāng)時(shí)1985年的時(shí)候的日本的城市化率是76%，中國現(xiàn)在的城市化率才46%，中間差30個(gè)點(diǎn)，多少人在城市化？從這個(gè)趨勢來說，中國城市化決定中國房地產(chǎn)向上的大趨勢不會(huì)改變，政策只是影響小波段，謝謝！

　　巴曙松：北京、上海跟東京的房價(jià)差不多，現(xiàn)在我們城市化率45%，他那時(shí)候76%，杜博士批駁一下？

　　杜麗虹：我自己也算了一下日本的，我和李博士不一樣，我認(rèn)為日本在80年代升值以后房價(jià)收入比各方面都應(yīng)該很高，我算完了以后發(fā)現(xiàn)日本最高的時(shí)候房價(jià)和收入比是10倍，月工收入比最高是50%，現(xiàn)在北京的收入比是30%，月供收入比是142%，即使你說日本的人少，但是地也少，他的國土面積也是我們的幾分之一，人是我們的幾分之一，國土面積也是我們的幾分之一，記住這些因素，我們現(xiàn)在房價(jià)相對(duì)于人的承受能力已經(jīng)是日本最高峰的三倍，我看了一下，全球我們通常說高房價(jià)的城市，倫敦月供收入比50%，放眼全球能跟北京、上海、杭州這些城市比的只有一個(gè)城市，是香港！但是香港平均從90年代以來，平均的月供收入比是150%，現(xiàn)在北京是142%，也就是說即使我們跟香港比，上升的空間也不是很大了，是不是我們像北京、上海、深圳廣州這樣城市都可以跟香港去比？還不一定，因?yàn)橄愀郛吘故且粋€(gè)國際化的都市，所以我確實(shí)覺得這個(gè)至少一線城市房價(jià)的泡沫是比較大的。

　　巴曙松：還有35分鐘，時(shí)間很緊張，但是我也有主持的特權(quán)，我可以“以子之矛攻子之盾”的，你為什么在北京住，你為什么不到成都來，李總剛剛講的道理是中國的縱深和多層次市場使它還有一定的回旋余地，你到北京住不了，你到其他地方嘛，下一個(gè)轉(zhuǎn)換給我們地產(chǎn)商，我觀察他們已經(jīng)在變色了，謝謝杜博士你講的非常專業(yè)。

　　胡之平：我開這個(gè)會(huì)是從另一個(gè)層面來談，現(xiàn)在我跟政府和房地產(chǎn)有直接的關(guān)系，作為我們專業(yè)的設(shè)計(jì)人員來講是從另一個(gè)層面來反映現(xiàn)在的房地產(chǎn)整個(gè)的走勢，09年的時(shí)候，所有中國國內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)也好，小型的房地產(chǎn)企業(yè)也好，找我們做房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，去年的量實(shí)際上更多的是大型的房地產(chǎn)公司，中國有名的房地產(chǎn)公司，他們?cè)谌ツ甑倪^程中已經(jīng)把投資的速度放慢了，找我們來就是在研討，我這個(gè)項(xiàng)目是否合適，我這個(gè)項(xiàng)目放到三亞合適還是放在一線城市，還是放在二線城市，把這個(gè)速度拉長了，在探討這個(gè)項(xiàng)目是否合適，09年年底到2010年年初的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)房地產(chǎn)商的項(xiàng)目，是源源不斷的找我們，無論是大房地產(chǎn)商還是小房地產(chǎn)商都來找我們，更有過從來沒有做過房地產(chǎn)的，就覺得房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)有賺錢的機(jī)會(huì)，我有錢，我以前是一個(gè)企業(yè)家，但是我不知道把這些錢投資在哪些地方，我現(xiàn)在就想，我想投資于房地產(chǎn)，你能不能幫我們?cè)O(shè)計(jì)一套房地產(chǎn)，在這個(gè)層面看到對(duì)房地產(chǎn)市場是看好的，我們從專業(yè)的設(shè)計(jì)角度，我們跟政府做了很多的規(guī)劃，為成都做了很多的規(guī)劃。將來房價(jià)越來越高，會(huì)不會(huì)政府出臺(tái)一些具體的措施，讓一線城市的房價(jià)有所環(huán)節(jié)，有可能有這樣的結(jié)果，但是我們認(rèn)為二三線城市，將來的房價(jià)一定是穩(wěn)步的上漲。

　　巴曙松：過了八分鐘，我給你一個(gè)建議，建議你編制一下你的周年規(guī)劃景觀房地產(chǎn)指數(shù)，這提高的業(yè)務(wù)多少跟房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系，大公司找的時(shí)候多還是小公司多，還是原來一直做房地產(chǎn)的做，還是撈偏門的多，這個(gè)基本上能判斷這個(gè)地方的泡沫程度。接下來請(qǐng)你講一講，從你這個(gè)角度看看，2010年房地產(chǎn)的新趨勢？

　　殷秋萍：我可能沒有那么長的眼光，因?yàn)樵谧际菍＜?，都是老前輩?/p>

　　巴曙松：沒有專家，只有輸家和贏家坐在這兒。

　　殷秋萍：都是輸家。

　　巴曙松：都是輸家？

　　殷秋萍：都是贏家。我想請(qǐng)教一個(gè)問題，我們現(xiàn)在做的事是跟孟老師說的接近一點(diǎn)，如果我們做商業(yè)地產(chǎn)的公司，因?yàn)槌啥歼@個(gè)城市我們理解來看應(yīng)該是中國中西部未來的經(jīng)濟(jì)文化中心，我們高新南區(qū)又是成都市主導(dǎo)城市化的一個(gè)方向，高新南區(qū)是從2000年到2010年的建設(shè)，大概有一百多家世界五百強(qiáng)的企業(yè)入駐，我們也常常想可能未來的成都高新南區(qū)會(huì)跟上海的浦東有一拼，我所知道的孟老師，巴老師，對(duì)我們的發(fā)展是非常關(guān)心的，經(jīng)常來做指導(dǎo)，我想聽一下你們對(duì)高新南區(qū)發(fā)展速度，發(fā)展的方向有什么建議和檢測，做一些質(zhì)指點(diǎn)。

　　巴曙松：你講的非常好，僅僅是住宅不代表房地產(chǎn)的全部，所以我們天天討論房地產(chǎn)，它的商業(yè)業(yè)態(tài)不能僅僅只是住宅，我們今天坐在上面既有做景觀規(guī)劃的，做研究的，還有商業(yè)地產(chǎn)，我們城市缺這個(gè)，我看幾個(gè)大的商業(yè)地產(chǎn)，我們建了那么多樓市我們?nèi)ツ莾和妫ツ膬撼燥埧措娪?？你做的是彌補(bǔ)這個(gè)空白，一定要多業(yè)態(tài)，多的形態(tài)，這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)更健康，更多元化。

　　孟曉蘇：成都三面是三山，從地勢上講未來的發(fā)展肯定是在南部，未來的成都會(huì)有一個(gè)南移的趨勢。

　　任霞：我來自藍(lán)光地產(chǎn)，藍(lán)光一直在成都，剛剛走出一個(gè)區(qū)域化的這樣一個(gè)進(jìn)程，所以對(duì)成都的市場，我們從來都非常的看好，而且有堅(jiān)定的信心，對(duì)房地產(chǎn)市場我們各個(gè)專家經(jīng)常在不同的場合都在給大家分析和引導(dǎo)，除了談到城市化的進(jìn)程，以及我們未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)方向，對(duì)房地產(chǎn)的市場堅(jiān)定的信心是看好的，2010年我們期望是一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)的市場，而且也應(yīng)該是一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)的市場。談一個(gè)個(gè)人觀點(diǎn)在房地產(chǎn)市場，對(duì)開發(fā)商還有投資人，實(shí)際上大家有一種心態(tài)，把投資和投機(jī)的心態(tài)放到一個(gè)比較平和的位置上的話，我覺得房地產(chǎn)市場還可以走的更遠(yuǎn)，對(duì)開發(fā)商而言，在拿地的時(shí)候，在做項(xiàng)目的時(shí)候，在規(guī)劃項(xiàng)目利潤的時(shí)候，大家有一種平和的心態(tài)說，投資人是一個(gè)持續(xù)的受益，像剛剛杜博士講的，我企業(yè)有持續(xù)的空間，持續(xù)的盈利空間，這樣企業(yè)才能作為一個(gè)百年老店的發(fā)展方向，房地產(chǎn)企業(yè)如果把投資作為自己做產(chǎn)業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向的話，我們認(rèn)為它是一個(gè)健康的發(fā)展。實(shí)際上在今天我們?nèi)舾蓚€(gè)企業(yè)一種投機(jī)的心態(tài)是非常普遍的，或者說覺得不抓住機(jī)會(huì)，不在這個(gè)機(jī)會(huì)中獲取暴利就是一個(gè)失敗者，我個(gè)人我不贊成這個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)的投資人來講也是如此，如果從投機(jī)的角度獲取房地產(chǎn)的資源，或者掌握這種資產(chǎn)，和投資的角度去獲取房地產(chǎn)的資產(chǎn)和資源結(jié)果是不一樣的，房地產(chǎn)市場需要房地產(chǎn)的企業(yè)和我們投資人一起維護(hù)，當(dāng)然更離不開政府的指導(dǎo)，就維護(hù)這個(gè)市場的持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展，就可以更加有序！謝謝！

　　巴曙松：肯定是屬于當(dāng)?shù)刈畲蟮墓荆v話都是老大的口氣，各方面都照顧的不錯(cuò)，買房子的人要照顧到，政府也要照顧到，但是大房地產(chǎn)商和小房地產(chǎn)玩法不一樣，要平和，別想那么多錢，穩(wěn)定的慢慢來，這是大房地產(chǎn)商說的。孟總。

　　孟曉蘇：我認(rèn)為這個(gè)趨勢非常的明確，中國的房地產(chǎn)業(yè)走出了一輪低谷期，在去年的5、6月份已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)新的增長期，這個(gè)新的增長期是第四次增長期，頭兩次是五年發(fā)展，第三個(gè)發(fā)展期從98年開始的第三個(gè)發(fā)展期，由于我們理性的對(duì)待，由于中央政府采取了短周期的調(diào)控，使得這個(gè)發(fā)展期延續(xù)了9年，到2007年12月份才出現(xiàn)低谷，經(jīng)歷了08年一年到09年的5月份開始起步，經(jīng)歷了一年半的低谷期，如今禁止了發(fā)展期，這個(gè)發(fā)展期有多長呢？調(diào)控的好，也可能再一次呈現(xiàn)9年的發(fā)展期，為各個(gè)企業(yè)帶來穩(wěn)定發(fā)展的局面，同時(shí)也能拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，在目前這個(gè)發(fā)展初期，是一個(gè)什么特點(diǎn)呢？一個(gè)是市場啟動(dòng)，再一個(gè)特點(diǎn)就是供應(yīng)量不足，因?yàn)槲覀儎倓傋叱龅牡凸绕?，目前的房屋產(chǎn)出都是在低谷期拿的地，現(xiàn)在投資量減少，投資量趕不上銷售面積和銷售額，去年的投資只增長了14、和16%，銷售面積增加了42%和75%，這是一個(gè)特點(diǎn)。低谷期拿地少，去年拿地是減少了19%，在發(fā)展初期，在這一輪發(fā)展的初期是一個(gè)供不應(yīng)求的局面，這個(gè)局面還有待與實(shí)踐，這個(gè)發(fā)展初期，上面的房價(jià)是上漲，這是一個(gè)明顯的特點(diǎn)，這個(gè)在今后一段時(shí)間會(huì)過去，這個(gè)需要一段時(shí)間，為什么需要時(shí)間呢？房子不像大白菜，大白菜種植，一個(gè)半月可以收獲了，但房子要一年半，蓋房子之前拿地又要一年多?，F(xiàn)在是不是有泡沫呢？現(xiàn)在泡沫論很多專家的講的已經(jīng)夠分量了，目前的泡沫論能吸引眼球，但是我認(rèn)為是一個(gè)偽命題，為什么這么說呢？我們目前處在一個(gè)發(fā)展的初期，這個(gè)初期有沒有泡沫？我認(rèn)為還是要用鄧小平教導(dǎo)我們的檢驗(yàn)整理的唯一標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)踐來檢驗(yàn)，多少年前我們就講有泡沫，為什么講有泡沫？日本有泡沫我們中國就有泡沫，美國有泡沫我們中國就有泡沫，不用這么判斷，我們中國歷史上房價(jià)從房改以來持續(xù)上漲，沒有大幅度的下降過，雖然個(gè)別城市，個(gè)別地區(qū)可能有，但總體上房價(jià)在上漲，原因在什么？在于我們旺盛的購買力，在于我們供應(yīng)量不足，如果說空氣就像發(fā)泡水泥的空氣一樣，是一個(gè)建筑材料，漲起來就不會(huì)再下去了，我認(rèn)為實(shí)踐檢驗(yàn)真理的標(biāo)準(zhǔn)告訴我們，是不是泡沫要看未來會(huì)不會(huì)破滅，不會(huì)破滅的你說它是泡沫，我說他是水泥空心磚，漲起來就不會(huì)下降，這個(gè)我認(rèn)為有什么問題解決什么問題，不需要給他下一個(gè)什么樣的定論，而我們中房歷史上蓋房子，前一段時(shí)間我去一個(gè)大城市，那個(gè)市長給我講，我們打壓房價(jià)打壓好久了，他們市長給我講，我在大學(xué)畢業(yè)就分到建設(shè)局，就是打壓房價(jià)，你們中房當(dāng)時(shí)的賣價(jià)是375塊錢一平米的時(shí)候，他就負(fù)責(zé)打壓中房的高房價(jià)，我說你打壓到現(xiàn)在什么結(jié)果？他說這個(gè)地段舊房子已經(jīng)到5000塊錢了，你看我們的資源就這樣被浪費(fèi)掉了。

　　巴曙松：如果不打壓可能到8000了。

　　孟曉蘇：現(xiàn)在可能到8000了，因?yàn)榕f房子一拆一建新房子就賣8000了。這個(gè)地方的老百姓是有好處的，我們一輪一輪在打壓高房價(jià)，我們用什么方式才能真正意義的抑制房價(jià)過快上漲呢？就是要考慮供求關(guān)系，增加供應(yīng)量，多蓋房，而不是像有的人說的少蓋房，剛剛龔方雄博士已經(jīng)說到了，不要每一輪調(diào)控都不由自主的一直土地供應(yīng)，這就加劇了供不應(yīng)求，就像以前的調(diào)控一次，上漲一次，下一輪會(huì)不會(huì)又缺乏記性，把失敗的教訓(xùn)拿出來，再一次緊縮地根，緊縮銀根，緊縮地根已經(jīng)看到了吉象，緊縮銀根還要看看，我們來呼吁一下，不要緊縮銀根，完了！

　　巴曙松：還有18分鐘。我記得學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)的時(shí)候，第一堂課書里面就寫說會(huì)說供給和需求的人也是半個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我原來以為道理很簡單，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)也不簡單，因?yàn)槲覀兊念I(lǐng)導(dǎo)老記不住。王主任你說一下。

　　王玨林：這一次調(diào)控，大家看到了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場有工業(yè)和商業(yè)住宅，這一次重點(diǎn)是住宅，所以整個(gè)大市場應(yīng)該全面看，另外一個(gè)這一次調(diào)整的重點(diǎn)是什么呢？一個(gè)是增加供應(yīng)量，一個(gè)是解決市場的問題，目的有一個(gè)，在調(diào)整中穩(wěn)定發(fā)展，就講這些，謝謝！

　　巴曙松：我們部門領(lǐng)導(dǎo)講的話，你要想找出錯(cuò)誤是很不容易的，但是你要執(zhí)行起來是很難的，我原來在國家部委也發(fā)了這樣的文，在分行做貸款，既要防止風(fēng)險(xiǎn)，也要積極拓展業(yè)務(wù)，反正你自己該怎么做怎么做，你講了兩邊都講了，非常對(duì)！

　　蔡軍：我聽李總一開始就把話題引偏了，我看主辦方給我們的發(fā)言材料，是要說一說成都的南部新城在2010年的發(fā)展趨勢，我看在座的各位專家也遠(yuǎn)道而來，對(duì)成都的情況可能不是太了解，至少?zèng)]有我這么了解。所以話題都偏到這兒了，都跑到北京了，我接著北京說到成都，巴所長說的，剛剛孟總說到，現(xiàn)在北京四環(huán)的房價(jià)都到四萬，巴所長剛剛說，你為什么非得到北京住呢？不到成都來呢？這是一個(gè)很簡單的問題，北京的發(fā)展機(jī)會(huì)多，我們的明星、大腕、專家、學(xué)者都聚集在北京，成都對(duì)他們來說偏了一點(diǎn)兒，成都的房價(jià)，一個(gè)禮拜前成都有一個(gè)樓盤譽(yù)峰，大家知道單價(jià)破4萬，這在成都房產(chǎn)界是一個(gè)轟動(dòng)性的新聞，而且單價(jià)4萬里面含了1.6萬的裝修，這個(gè)就是很大的事了，成都確實(shí)房價(jià)很低，但是為什么沒有很多的人到成都呢？跟城市的吸引力，競爭力，我不是來住，你說住成都人可以到雅安去，雅安的空氣是最好的，你為什么不住雅安呢？因?yàn)槟愎ぷ髟诔啥?，用這個(gè)眼光來看我們南部新城，現(xiàn)在有高端產(chǎn)業(yè)的聚集，有現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集，所以像我們世豪廣場，為什么能夠在成都這個(gè)階段，能發(fā)展這么好，跟城市的吸引力是有關(guān)系的。所以我們不能抽象的來看房價(jià)，也不能抽象的去看一個(gè)地方的居住的價(jià)值，跟城市的價(jià)值是有關(guān)系的，我就講這么多。

　　巴曙松：謝謝，你方向感很好，知道我們?cè)摳墒裁?，但是我理解李總一開始就偏了呢，因?yàn)檫@個(gè)題目不成為問題，南部已經(jīng)發(fā)展的很好，方向會(huì)更好，所以就討論一點(diǎn)兒全國的問題，包括我們北京的問題，成都沒有，發(fā)展的還很好，說明就引偏了，你們之間算帳去。

　　唐名璉：我來自成都置信，說一個(gè)今天沒有說的新話題，海南掀起了一股新的房地產(chǎn)熱，剛剛文登市的市長在這兒招商引資，也是把他們美好的資源展示到我們面前，什么問題？我們要看到在新經(jīng)濟(jì)下面全國都掀起一個(gè)旅游熱，旅游產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)依托旅游做的旅游地產(chǎn)可以說是一個(gè)很重要的話題。我呼吁我們的政府，呼吁我們的媒體，呼吁我們地產(chǎn)商和我們研究機(jī)關(guān)密切的關(guān)注、關(guān)心旅游地產(chǎn)的健康發(fā)展，也是我們2010年應(yīng)該做的一個(gè)事。謝謝！

　　巴曙松：講的非常好，因?yàn)槲覀儏⑴c討論海南國際旅游島方案的時(shí)候發(fā)現(xiàn)這么一個(gè)好的旅游資源建了很多住宅，一年就用一兩個(gè)月，其他時(shí)候空著，分時(shí)度假酒店、配套、養(yǎng)老、飲料、保健，這個(gè)大家利用的非常充分，提了一個(gè)非常大的話題，我建議你們下次再搞一個(gè)旅游地產(chǎn)雅安行。

　　張猛：我就從營銷的角度來談一下地產(chǎn)的發(fā)展。

　　巴曙松：或者談新趨勢，或者談成都城南發(fā)展趨勢。

　　張猛：剛剛談到一個(gè)消息，說很多報(bào)道成都現(xiàn)在房價(jià)上了四萬，主要是高層電梯公寓，這是一個(gè)特例，一戶帶一個(gè)游泳池，而且?guī)б粋€(gè)豪華裝修，我們認(rèn)為這個(gè)大量的報(bào)道有一點(diǎn)誤導(dǎo)成都市場了，實(shí)際上成都市場現(xiàn)在的價(jià)格也就7000左右，我們認(rèn)為現(xiàn)在成都的市場應(yīng)該迎來了一個(gè)百花齊放的階段，應(yīng)該是處于歷史上最好的時(shí)期，這是一個(gè)供銷兩旺的階段，但是成都這個(gè)市場有一個(gè)特點(diǎn)，它周邊的客戶分散效應(yīng)不強(qiáng)，跟長三角、珠三角不同，周邊沒有很多競爭很強(qiáng)的地方，導(dǎo)致西藏、新疆很多客戶到成都購房，這個(gè)比例大家也清楚，基本上已經(jīng)到50%。我們就談到一個(gè)城市化進(jìn)程，從營銷的角度來看，我們分析客戶的時(shí)候，城市化進(jìn)程不光是農(nóng)民進(jìn)城，從成都的外來購房當(dāng)中，有很多屬于移民性購房，因?yàn)槌啥棘F(xiàn)在的軟實(shí)力非常強(qiáng)，導(dǎo)致很多邊緣的城市到成都來工作、生活，這樣就導(dǎo)致成都的外來購買需求非常旺盛，所以我們認(rèn)為目前成都的市場是非常的良性，謝謝！

　　巴曙松：謝謝各位嘉賓！由于時(shí)間控制的還不錯(cuò)，我唯一的任務(wù)就是控制時(shí)間，過去了三十分鐘，還有十分鐘，我們給現(xiàn)場的朋友提問！

　　提問：我先問一下孟會(huì)長，您剛剛說物業(yè)稅按照購買成本來征收，這樣會(huì)不會(huì)導(dǎo)致一個(gè)小區(qū)里面同樣的戶型到時(shí)候物業(yè)稅會(huì)差很遠(yuǎn)？這跟您剛剛講的公平和正義有一些偏差呢？

　　孟曉蘇：征物業(yè)稅已經(jīng)說了七年了，十個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，現(xiàn)在也沒有推出，為什么？就是因?yàn)闆]有調(diào)整好，你說都是按照成本，就按照購買價(jià)來征是不是不公平？就是不公平，有的是商品房購買的，有的是房改房過渡的，本身就不公平，但也是一種公平，雖然房改房雖然便宜，但是用了二十年三十年的工齡來換，但是要知道大道理別管小道理，征物業(yè)稅是一個(gè)大道理，我也想到了，我參加了中國經(jīng)濟(jì)改革初期，在八十年代初期的時(shí)候我就有幸到國務(wù)院，到萬里同志身邊，直接參與全國農(nóng)村承包制改革，那時(shí)候公平不呢？不公平，為了改革要做一些讓步，當(dāng)時(shí)是誰說辛辛苦苦三十年，一夜回到解放前，是誰在阻礙承包制呢？是基層干部，就是村長啊，原來的大隊(duì)長啊，雖然在那時(shí)候的體制下造成的是普遍貧困，但是在普遍貧困的時(shí)候，卻有這么一個(gè)利益集團(tuán)，他們每天晚上多開一個(gè)會(huì)就可以多吃一個(gè)饃，這個(gè)饃就是特點(diǎn)，怎么樣讓這些人有這個(gè)感覺呢？就采取了認(rèn)可干部分好的，農(nóng)民分差的，這樣就把矛盾化解了，最近我們推進(jìn)物業(yè)稅也遇到了一些阻力，怎么辦呢？我也主張采取同樣的辦法，首先我們的目標(biāo)是要推動(dòng)改革的進(jìn)行，物業(yè)稅征了才能解決大的問題，在小的問題上不要過分的糾纏，好了！講完了！

　　提問：請(qǐng)問一下巴所長今年央行最早會(huì)在幾月份加息呢？

　　巴曙松：請(qǐng)你注意收看成都電視臺(tái)對(duì)我的10分鐘采訪。

　　提問：我想請(qǐng)問巴所長，最近咱們都看過《蝸居》，我想《蝸居》的兩個(gè)主人公是很有代表性的，畢業(yè)于名牌大學(xué)，是一個(gè)收入比較高的白領(lǐng)，當(dāng)他們都覺得買不起房子的時(shí)候，我們中國的樓市到底是出了什么問題？

　　巴曙松：這個(gè)應(yīng)該問房地產(chǎn)商。

　　孟曉蘇：說起《蝸居》，我跟溫總理有同樣的感受，我不是一家住9平米，我也是畢業(yè)于名牌大學(xué)，我跟我太太結(jié)婚的時(shí)候就在父母家住著，一個(gè)八平米的房子，也叫蝸居，巴教授你也蝸居過。

　　巴曙松：我住過地下室。

　　孟曉蘇：是什么改變了我們的蝸居呢？是什么改變了城市大多數(shù)人的蝸居呢？是住房商品化，特別是98年以來，推動(dòng)了住房商品化，改變了大多數(shù)人的居住問題，我們對(duì)剛剛走出學(xué)校校門，像我們當(dāng)年的名牌大學(xué)生一樣，我記得我是蝸居了五年，我才有了第一套房子。

　　巴曙松：但是你那時(shí)候你知道機(jī)關(guān)會(huì)給你分房子，現(xiàn)在的年輕人不知道什么時(shí)候有房子。

　　觀眾：現(xiàn)在的年輕人不知道自己這輩子會(huì)不會(huì)住上新的商品房，現(xiàn)在房價(jià)永遠(yuǎn)比工資漲的快，年輕人不知道自己這輩子能不能住上商品房，這和你當(dāng)年的蝸居的情況不一樣的。

　　孟曉蘇：按照當(dāng)年的房改設(shè)定的要有廉租房，保障住房，年輕人剛剛大學(xué)畢業(yè)，應(yīng)該是享受住房體系的年代，這些年住房建少了所以就不公平了，但是建廉租房，建保障住房需要錢，現(xiàn)在不是說地方財(cái)政很有錢，而是很差錢，這個(gè)需要幾年時(shí)間，三年計(jì)劃當(dāng)時(shí)進(jìn)行了一年，這個(gè)一年的任務(wù)完成了一半，我們要慢慢的等著這個(gè)計(jì)劃完成，那時(shí)候完成了就能解決現(xiàn)在城里人蝸居的住房了，我認(rèn)為中國住房保障體系這個(gè)任務(wù)是一個(gè)長期的，是多少年呢？香港新加坡都是用三十年四十年解決的中低收入家庭住房問題，現(xiàn)在中低收入家庭還在抗議，還說不公平。

　　巴曙松：等三十年結(jié)婚等得及嗎？

　　孟曉蘇：等三年到五年解決這個(gè)問題的時(shí)候，我想蝸居族就有自己的住房了。

　　巴曙松：我有一點(diǎn)，我經(jīng)?？吹礁鞯氐念I(lǐng)導(dǎo)同志說曾經(jīng)蝸居過，我心里有點(diǎn)緊促，廣東市的領(lǐng)導(dǎo)說我租的房子多好啊，大院的環(huán)境我也特別想租的，只是不對(duì)外租。有很多經(jīng)費(fèi)，但是建了很多廣場去了。再一個(gè)大企業(yè)壟斷企業(yè)錢那么高，上千億，每年分5000億過來，在全國建一些廉租房，公住房有什么問題啊，如果你廉租房有錢賺他也會(huì)蓋。

　　提問：我問一下巴所長，在您看到房地產(chǎn)企業(yè)里面，有沒有這幾年房地產(chǎn)企業(yè)有沒有倒閉的？我沒有看到過，這個(gè)問題做房地產(chǎn)的，我們八十年代很多企業(yè)起來了，但是到了90年代的時(shí)候很多企業(yè)又倒下了，但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是不是像當(dāng)時(shí)的情況一樣？在很紅火的時(shí)候，很多房地產(chǎn)企業(yè)，我知道很多不做房地產(chǎn)的做了房地產(chǎn)，做生產(chǎn)的做了房地產(chǎn)，甚至賣肉的都可能做了房地產(chǎn)。

　　巴曙松：你在諷刺雨潤地產(chǎn)。

　　提問：就是這些企業(yè)有共性，像利潤高的發(fā)展無可厚非的，下一步會(huì)不會(huì)像80、90年代一樣這些企業(yè)倒下了，我就害怕我也倒下了，如果我們也倒下，下一次做一個(gè)倒下企業(yè)的這個(gè)論壇，他們是怎么倒下的。

　　巴曙松：在海南當(dāng)年的這些爛尾樓，最后都倒下了好多人，在北海海邊的別墅曾經(jīng)是養(yǎng)豬用的，朱總理當(dāng)時(shí)去視察的時(shí)候還是爛尾樓，他說爛尾樓別墅，你看農(nóng)民在這兒養(yǎng)豬，這個(gè)確實(shí)是綠色的豬肉，在海邊空氣也好?，F(xiàn)在倒閉的也有，我們?nèi)珖姆康禺a(chǎn)開發(fā)上不良貸款2.6%，為什么還不了？不良貸款嘛，現(xiàn)在是因?yàn)槟阍诔啥己馨惨荩?/p>

　　提問：會(huì)不會(huì)因?yàn)槟囊患移髽I(yè)還不了貸款而倒下呢？我覺得都很好。

　　巴曙松：所謂的蜜月期，你看你結(jié)婚的蜜月期是多長時(shí)間？不太可能那么長時(shí)間，我建議見好就收，差不多就玩其他的，這個(gè)不是小地產(chǎn)商玩的，你資金實(shí)力小，一個(gè)地塊玩完了就完了，你趁這一波上漲的時(shí)候就慢慢的退出來，實(shí)在不行，像龔方雄說的，這種打折扣比較低，素質(zhì)也比較好的公司的股票，花樣年之類的，買一個(gè)股票他替你打工嘛，你就每年指望他給你分紅，你干這些適當(dāng)?shù)?，就這樣！謝謝大家！