走過(guò)六載輝煌的城市觀點(diǎn)論壇，將以“西部第一城”成都作為2010年的首發(fā)之站，揭開(kāi)城市觀點(diǎn)論壇全年精彩征程的大幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播。

　　以下是3月31日2010年城市觀點(diǎn)論壇成都行直播實(shí)錄

　　現(xiàn)場(chǎng)直播：2010年城市觀點(diǎn)論壇成都行（下）

　　主持人：尊敬的各位來(lái)賓，朋友們，大家好！歡迎大家來(lái)到2010年城市觀點(diǎn)論壇成都行現(xiàn)場(chǎng)！

　　“從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)”城市觀點(diǎn)論壇依托于觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)思想論壇——博鰲房地產(chǎn)論壇，自從2005年創(chuàng)辦以來(lái)，先后走進(jìn)南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、青島、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、哈爾濱、重慶等十幾個(gè)省市，并于2008年開(kāi)始，歲末定點(diǎn)在廣州舉辦年度論壇。

　　歷經(jīng)六年，“城市觀點(diǎn)論壇”縱橫中國(guó)，跨越大江南北，掀起了一次又一次的思想浪潮，不斷引發(fā)地產(chǎn)話語(yǔ)風(fēng)暴，并致力于通過(guò)對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行多角度的深入探討和剖析，共同尋找城市與地產(chǎn)動(dòng)力發(fā)展的創(chuàng)新思路。

主持人

現(xiàn)場(chǎng)

　　今天，城市觀點(diǎn)論壇正式登錄“西部第一城成都”，將是我們?cè)谛碌囊荒攴此贾袊?guó)地產(chǎn)的時(shí)機(jī)。在這里，西部發(fā)行量最大的強(qiáng)勢(shì)主流媒體《成都商報(bào)》，與中國(guó)首張都市類財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、2008—2009年成長(zhǎng)性最快的新銳財(cái)經(jīng)媒體《每日經(jīng)濟(jì)新聞》與觀點(diǎn)新媒體強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，邀請(qǐng)各位共同探討“新經(jīng)濟(jì)下2010年房地產(chǎn)新趨勢(shì)”。

　　接下來(lái)，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、成都商報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞暨2010城市觀點(diǎn)論壇成都行合作伙伴“山東省文登市人民政府”、“世豪廣場(chǎng)”、“金科地產(chǎn)”、“花樣年集團(tuán)”、“深圳市星彥地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司”歡迎各位朋友的到來(lái)和蒞臨！謝謝！

　　下面給大家介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇先生；

　　建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林先生；

　　山東省文登市人民政府副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)先生；

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松先生；

　　摩根大通中國(guó)投資銀行副主席兼中國(guó)綜合公司、企業(yè)投融資主席龔方雄先生；

　　金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士；

　　四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司總裁任霞女士；

　　成都金怡源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)殷秋萍女士；

　　金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生；

　　四川置信實(shí)業(yè)集團(tuán)董事、副總經(jīng)理唐名璉先生；

　　花樣年實(shí)業(yè)發(fā)展成都公司總經(jīng)理劉宗保先生；

　　洲聯(lián)集團(tuán)規(guī)劃景觀公司副總經(jīng)理胡之平先生；

　　深圳市星彥地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理路瑩女士；

　　成都商報(bào)總編輯陳舒平先生；

　　成都商報(bào)副總編輯、每日經(jīng)濟(jì)新聞執(zhí)行總編輯雷萍女士；

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士，

　　歡迎各位嘉賓的到來(lái)，有一些嘉賓正在趕來(lái)的路上，我們邊開(kāi)會(huì)邊等，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2010城市觀點(diǎn)論壇成都行的朋友們。首先請(qǐng)成都商報(bào)的總編輯陳舒平先生為我們致辭。有請(qǐng)！

　　陳舒平：各位尊敬的來(lái)賓，各位朋友們，女士們，先生們，大家上午好！

成都商報(bào)總編輯 陳舒平

　　非常高興參加本次觀點(diǎn)城市論壇，城市地產(chǎn)論壇成都行的活動(dòng)，今天我們這里匯聚了經(jīng)濟(jì)學(xué)者、政府官員、開(kāi)發(fā)商的巨頭、建筑規(guī)劃大師、金融界的人士們，希望對(duì)我們中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程，房地產(chǎn)建設(shè)，進(jìn)行多角度探討，以及深入剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展思路。在這里我代表《成都商報(bào)》，并以我本人的名義對(duì)各位的到來(lái)，表示我們最誠(chéng)摯的歡迎！

　　創(chuàng)立6年的城市觀點(diǎn)論壇登錄成都，邀請(qǐng)當(dāng)下的知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融界的翹楚、專業(yè)人士與成都房地產(chǎn)界的代表們互相交流。就2010年最受關(guān)注的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與行業(yè)政策，金融策略進(jìn)行深度剖析，梳理2010年中國(guó)房地產(chǎn)全心的趨勢(shì)，及幫助挖掘出我們成都房地產(chǎn)無(wú)盡的潛力。作為積聚最多目光的西部城市之一，成都堪稱最具投資價(jià)值的中心城市之一，幾乎所有的中國(guó)品牌房地產(chǎn)企業(yè)都進(jìn)入或者準(zhǔn)備進(jìn)入成都房地產(chǎn)就可以證明這一點(diǎn)。創(chuàng)刊于1994年的《成都商報(bào)》是目前中國(guó)西部發(fā)行量最大的報(bào)紙，而且擁有晚報(bào)、都市報(bào)這一類報(bào)紙當(dāng)中最優(yōu)化的讀者結(jié)構(gòu)，我們連續(xù)三年居全國(guó)報(bào)紙收入的第二名。在晚報(bào)都市類的報(bào)紙里面我們的廣告收入連續(xù)三年居第一名。09年我們的廣告實(shí)刊收入8.8億元，連續(xù)16年保持增長(zhǎng)。在這里面，房地產(chǎn)廣告占到我們收入的一半以上，超過(guò)了全國(guó)絕大多數(shù)報(bào)紙的全年廣告收入的總和。應(yīng)該說(shuō)這與成都的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境、環(huán)境進(jìn)度、開(kāi)發(fā)水平是密不可分的。我們商報(bào)如今對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度，對(duì)行業(yè)的影響力有目共睹。但是我們?nèi)匀辉谒妓髦啥寄酥脸啥挤康禺a(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展之路，希望能夠在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下，與同樣探索的中國(guó)房地產(chǎn)的前途的精英們，共謀成都乃至全國(guó)地產(chǎn)的未來(lái)。

　　最后，我希望在本次論壇中各位對(duì)宜居城市成都，在我們的城市規(guī)劃、房地產(chǎn)定位發(fā)展等方面碰撞出更多的思想火花。在此我真誠(chéng)的祝愿本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：好！也謝謝陳舒平先生的美好祝福，下面我們請(qǐng)上成都商報(bào)副總編輯、每日經(jīng)濟(jì)新聞執(zhí)行總編輯雷萍女士為我們致辭。

　　雷萍：尊敬的各位來(lái)賓，各位朋友，女士們，先生們，早上好！非常歡迎大家來(lái)到美麗的成都，在這個(gè)春暖花開(kāi)的季節(jié)里面，我們每日經(jīng)濟(jì)新聞，還有《成都商報(bào)》觀點(diǎn)新媒體搭建了這樣一個(gè)平臺(tái)，邀請(qǐng)了來(lái)自國(guó)內(nèi)知名的學(xué)者、政府官員、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的人士，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市區(qū)域發(fā)展的命題用論壇的形式深度的展示出來(lái)。在此我代表每日經(jīng)濟(jì)新聞，對(duì)今天光臨這一次論壇的各位嘉賓表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！并預(yù)祝本次論壇能夠取得圓滿的成功！

成都商報(bào)副總編輯、每日經(jīng)濟(jì)新聞執(zhí)行總編輯 雷萍

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞是一張年輕的報(bào)紙，它04年在上海創(chuàng)刊，08年由《成都商報(bào)》重新注冊(cè)，重新投資注入新生的力量，08年改版，到現(xiàn)在一年半的時(shí)間，它從上海出發(fā)，迅速的覆蓋了北京、深圳、廣州、成都、蘇州、杭州等這樣一些重點(diǎn)的區(qū)域，成為一張真正意義上的全國(guó)性的財(cái)經(jīng)媒體，也成為08、09年成長(zhǎng)型最快的新銳財(cái)經(jīng)媒體，我們這張報(bào)紙我們定位為都市類的財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，也是面向大眾化的財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，我們專著公示新聞的報(bào)道，我們希望在房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，扮演財(cái)經(jīng)媒體應(yīng)有的角色。在座各位專業(yè)的人士我們大家今天聚在一塊兒，目的是為了梳理2010年中國(guó)房地產(chǎn)的全新趨勢(shì)，我們希望為在座的各位專業(yè)真實(shí)提供有前瞻性的思考，“一年之計(jì)在于春”。在此衷心的祝愿本次觀點(diǎn)論壇成都行能夠借助各位專業(yè)人士的專業(yè)思維，能夠看到專業(yè)的未來(lái)。

　　主持人：謝謝雷萍女士，下面我們請(qǐng)成都金怡源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)殷秋萍女士為我們致辭！有請(qǐng)！

　　殷秋萍：尊敬的各位來(lái)賓，大家好！

　　非常榮幸能夠作為2010成都觀點(diǎn)論壇戰(zhàn)略合作單位，首先請(qǐng)?jiān)试S我代表成都市金怡源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)、學(xué)者、專家的支持和參與表示衷心的感謝！

成都金怡源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng) 殷秋萍

　　2009年在歷史罕見(jiàn)的全球金融風(fēng)暴的攻擊下，中國(guó)的金融發(fā)展面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為此中央出臺(tái)的一系列的政策，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得以反彈，今年隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)利好表現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望回蘇，不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)，進(jìn)一步明確了將城鎮(zhèn)化作為中國(guó)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，使得整體支撐中國(guó)房地產(chǎn)的基本要素獲得進(jìn)一步的加強(qiáng)，在新一輪城市化周期當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)的發(fā)展，仍然是新一輪周期當(dāng)中重要的動(dòng)力源之一，為加快城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程市委市政府提出要將成都建設(shè)成為“世界現(xiàn)代田園城市”，這一概念的提出為房地產(chǎn)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型提出了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，對(duì)于任何一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的地產(chǎn)商，如何做出具有田園特色的作品？成都金怡源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將身體力行，通過(guò)正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)體現(xiàn)，我們將為成都提供更加宜人的環(huán)境，打造一個(gè)跨時(shí)代的作品，我們要讓世人看到，成都變的更加美麗，我相信2010年的房地產(chǎn)仍將保持活躍，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)更加精彩，最后預(yù)祝本次論壇成功舉行，謝謝大家！

　　主持人：謝謝殷秋萍女士，接下來(lái)我們將請(qǐng)上觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士為我們致辭。

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓，上午好！

　　城市觀點(diǎn)論壇六年了，幾乎走遍中國(guó)所有省份。06年曾經(jīng)在青城山下都江堰舉辦，08年我們?cè)诓椪搲蠟殂氪ň杩睿?010年我們回到成都，5年，成都真的變化太大，已經(jīng)成為中國(guó)最適宜居住的城市之一。

　　觀點(diǎn)新媒體也攜觀點(diǎn)網(wǎng)、觀點(diǎn)雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點(diǎn)論壇及年度論壇與成都一樣度過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年并持續(xù)向前發(fā)展。今年夏季，我們也將在博鰲慶祝我們的博鰲房地產(chǎn)論壇十年，以期待共同見(jiàn)證未來(lái)的第二個(gè)黃金十年。

觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng) 陳詩(shī)濤

　　不過(guò)，26日銀監(jiān)會(huì)又出新措施了，雖然有學(xué)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商根本不懼怕調(diào)控，因?yàn)槲覀兊胤秸臅?huì)軟，但是，如果政策、資本、土地各種收緊的措施一旦疊加，效應(yīng)還是會(huì)顯現(xiàn)吧？為此，我們特別請(qǐng)來(lái)孟總、王主任、譚市長(zhǎng)、巴所長(zhǎng)、龔主席、杜博士來(lái)為大家全面分析一下2010年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)及趨勢(shì)，相信無(wú)論是臺(tái)上嘉賓還是出席論壇的所有與會(huì)來(lái)賓都可以很好互動(dòng)起來(lái)，共同探討、群策群智。包括我們大家可以看看我們文登市的地塊，看是否可以從會(huì)上順帶捎走幾百畝？

　　最后，感謝支持我們論壇的文登市政府、金科地產(chǎn)、世豪廣場(chǎng)、花樣年集團(tuán)、星彥地產(chǎn)。感謝所有出席論壇的新老企業(yè)及媒體朋友們，因?yàn)榇蠹业膮⑴c，論壇得以成功召開(kāi)！預(yù)祝我們論壇精彩不斷，更祝福所有與會(huì)者2010年好運(yùn)連連！

　　主持人：謝謝陳詩(shī)濤女士！也感謝所有的致辭嘉賓以及美好的祝福，下面我們將正式開(kāi)始本次論壇的議程，本次成都行論壇的主題是新經(jīng)濟(jì)下2010年房地產(chǎn)新趨勢(shì)，首先開(kāi)始的是我們演講的環(huán)節(jié)，在今天上午我們將由中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇先生；建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林先生；國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松先生；山東省文登市人民政府副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)先生；金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士；摩根大通中國(guó)投資銀行副主席兼中國(guó)綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄等嘉賓為我們奉上非常精彩的主題演講。在主題演講環(huán)節(jié)，我們還將搭配一位特約評(píng)論員，也就是每一位演講嘉賓配一位特約評(píng)論員與之對(duì)話和問(wèn)答。下面我就開(kāi)始第一論的演講。首先請(qǐng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林先生，有請(qǐng)王先生上臺(tái)就坐。

　　下面我們請(qǐng)中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇先生。孟先生演講的題目是“構(gòu)建住房制度上的公平正義”。

　　孟曉蘇：各位同行，各位媒體的朋友們，大家上午好！

　　要參加城市觀點(diǎn)論壇，就要談?dòng)^點(diǎn)，今天我為大家?guī)?lái)這么一個(gè)觀點(diǎn)，就是學(xué)習(xí)溫總理講話的體會(huì)，構(gòu)建住房制度上的公平正義。最近溫總理在談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的時(shí)候，講了這么一句話，對(duì)我們國(guó)家的發(fā)展，不僅是要搞好經(jīng)濟(jì)建設(shè)，而且要推動(dòng)社會(huì)的公平正義，公平正義比太陽(yáng)還要有光輝?；仡櫸覀兎康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的三十年，和住房制度改革的10年，我們的成果都是可以用公平正義來(lái)衡量，而我們目前存在的問(wèn)題也是在這個(gè)方面做的還不夠，我從四個(gè)方面來(lái)談。

　　第一個(gè)是住房商品化，實(shí)施住房改革使得用市場(chǎng)力量來(lái)改變住房條件，然后談?wù)勣r(nóng)民問(wèn)題和稅收問(wèn)題。

中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)　孟曉蘇

　　商品化無(wú)疑是推動(dòng)了目前中國(guó)人改善住房條件的根本動(dòng)力，而在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展之前是什么情況呢？是人均居住面積比見(jiàn)過(guò)初期還要小，平均是3.7平方米，會(huì)長(zhǎng)曾經(jīng)談過(guò)，當(dāng)時(shí)的蝸居才是真正的蝸居，而溫總理也談到5口人住了9平方米的房子，房地產(chǎn)是鄧小平同志1980年的重要的談話，而這一次談話的次年年初就由建設(shè)部組建了中房，中房的責(zé)任就是推動(dòng)中國(guó)的住房開(kāi)發(fā)和發(fā)展，在中國(guó)房地產(chǎn)的起步階段，正是由于我們共同來(lái)和當(dāng)時(shí)的國(guó)家建設(shè)部一起起草的住房制度改革的設(shè)計(jì)方案，這個(gè)設(shè)計(jì)方案當(dāng)中，我是課題組組長(zhǎng)。在96年我們提出要把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)觀點(diǎn)已經(jīng)被全社會(huì)所接受了。最近的10多年以來(lái)，楊會(huì)長(zhǎng)和我們很多人，不斷的向國(guó)家提出發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展住房商品化的一系列的建議，這些建議很多都很快的被采納了。包括在住房金融方面，幾乎所有的建議都是由我們房地產(chǎn)業(yè)人士提出的，包括住房抵押貸款、抵押貸款保險(xiǎn)、REITS，都是由我們提出的，這一年我們所有的房地產(chǎn)人士為了改善居住條件，積極的推動(dòng)了住房商品化，在80年代的時(shí)候，中房一家占了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20%，全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，這以后，全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從90年代開(kāi)始，經(jīng)過(guò)三輪的發(fā)展，發(fā)展到60多家。這張圖片是我們所做的一些努力，我們?cè)谌珖?guó)200多個(gè)城市有開(kāi)發(fā)，在北京、上海這些城市都有60多個(gè)項(xiàng)目，這些房85%都是普通老百姓居住的商品房，我們秉持著高品質(zhì)低價(jià)位、高品質(zhì)中價(jià)位的理念，把房屋價(jià)格上漲的空間更多的留給居住，我們不主張房屋賣高價(jià)。你看這些北京、上海的熱點(diǎn)地區(qū)，我們賣的房子，當(dāng)時(shí)都是六七千塊錢一平米，而現(xiàn)在都已經(jīng)增值到了2.5萬(wàn)，2.8萬(wàn)，3萬(wàn)至4萬(wàn)乃至5萬(wàn)一平米，住房商品化不僅使老百姓住上的商品房，而且使居民的財(cái)富不斷的增值，現(xiàn)在住房資產(chǎn)也占了市民家庭財(cái)富的主要部分，正是由于住房商品化改變了過(guò)去單純的福利分配的方法，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，所以居住住房顯著的改善，這也實(shí)現(xiàn)了溫總理在人大會(huì)上所講的，使人民生活的更加尊嚴(yán)。

　　房地產(chǎn)的發(fā)展還拉動(dòng)了相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)，去年為什么我們經(jīng)濟(jì)順利的保八成功呢？主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)業(yè)類的企業(yè)還沒(méi)有啟動(dòng)，股市還低迷，外需還在減退，但是由于內(nèi)需的發(fā)展，特別是住房、汽車這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶頭走出了經(jīng)濟(jì)低谷。最近的問(wèn)題是商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，所以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，又成了一些地方的主題，不光是媒體的主題，也成為一些重要會(huì)議的主題。我們分析房?jī)r(jià)上漲的原因主要是兩個(gè)，一個(gè)是供應(yīng)緊缺，一個(gè)是結(jié)構(gòu)失衡，和供應(yīng)緊缺，目前市場(chǎng)啟動(dòng)，而我們的開(kāi)發(fā)投資，特別是土地購(gòu)置還是增長(zhǎng)過(guò)慢甚至是負(fù)增長(zhǎng)，在這個(gè)時(shí)候限制土地供應(yīng)，包括商品房供應(yīng)暫停都會(huì)限制市場(chǎng)的發(fā)展，我們會(huì)不會(huì)在面臨房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，在面臨供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)上漲之前，采取緊縮銀根，采取緊縮降壓的政策，重新走上05、06年那時(shí)候錯(cuò)誤的老路呢，現(xiàn)在值得分析。理性的說(shuō)未來(lái)20年房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大，所以我們現(xiàn)在需要做的就是要增加供應(yīng)量，包括加大供地，加大投資，政府加大建設(shè)。

　　第二點(diǎn)就是談?wù)勍晟票Ｕ象w系，用政府調(diào)節(jié)了扶持弱勢(shì)群體，這是我們的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，在房改之初，我們已經(jīng)設(shè)立了完善住房供應(yīng)體系的目標(biāo)，而我和梁會(huì)長(zhǎng)我們?cè)诋?dāng)時(shí)的建議當(dāng)中，就明確的提出來(lái)，政府要承擔(dān)建立住房保障體系的責(zé)任，用財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付來(lái)扣減這樣一個(gè)保障體系，但是在長(zhǎng)達(dá)九年的時(shí)間理念，主管部門忽略了保障房的建設(shè)，缺乏經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，使得弱勢(shì)群體的收入水平離高漲的房?jī)r(jià)越來(lái)越遠(yuǎn)，這本來(lái)是政府公共服務(wù)職能的不到位，卻不誤導(dǎo)為房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任，造成了本來(lái)該租房住的年輕人，不得不去買房，就成的房奴，在這個(gè)市場(chǎng)下，解決住房保障的問(wèn)題，甚至在一段時(shí)間內(nèi)成了解決人們的議論目標(biāo)，建小戶型等這樣的可笑論題在很長(zhǎng)的時(shí)間占領(lǐng)了我們的媒體輿論。這樣的情況在07年開(kāi)始改變，國(guó)務(wù)院要推動(dòng)住房保障體系建設(shè)，在前年第一項(xiàng)就是加快住房安居保障工程，政府投資4000億來(lái)建設(shè)住房保障用房，而最近又加快推進(jìn)棚戶區(qū)的改造，三到五年完成。但是想法、目標(biāo)明確了，措施卻沒(méi)有跟上，去年全國(guó)的廉租房建設(shè)出師不利，完成政務(wù)不足一半，其中重要的原因就是地方財(cái)政的配套不足，中央財(cái)政出了500億元，地方財(cái)政卻沒(méi)有出足。怎么樣來(lái)推動(dòng)保障性房屋的建設(shè)呢？怎么解決地方政府財(cái)力的缺乏呢？正是因?yàn)楸Ｕ闲宰》咳狈Γ杂衷谕苿?dòng)了現(xiàn)在的房?jī)r(jià)快速上漲，今年的問(wèn)題又出來(lái)了，本來(lái)中央政府一年投資500億，但是今年財(cái)政部宣布減少了今年的保障住房支出預(yù)算，降到376億，如果地方財(cái)政還是不足的話，那么今年的任務(wù)和三年的任務(wù)怎么完成呢？我們房地產(chǎn)業(yè)人士早在07年就提出建議，引進(jìn)民間基金，用REITS來(lái)擴(kuò)大房地產(chǎn)投資的能力，因?yàn)楝F(xiàn)在金融有大量的資金放在銀行，國(guó)務(wù)院要求開(kāi)展REITS試點(diǎn)，而我們現(xiàn)在盼望著REITS試點(diǎn)能夠早日進(jìn)行，現(xiàn)在已經(jīng)一年多了，還沒(méi)有見(jiàn)到成效。

　　第三個(gè)需要的就是要支持扭轉(zhuǎn)，用合理制度來(lái)維護(hù)農(nóng)民群眾的利益，這是建立公平正義的一個(gè)重要的方面，而往往是被我們城里人忽略的一個(gè)方面，我在05年就建議進(jìn)行征地制度的改革，因?yàn)楝F(xiàn)有的制度是政府一家來(lái)征用農(nóng)民的土地來(lái)賣給單位，而這種單一的購(gòu)買者就容易造成紊亂，而政府從中獲取巨額差價(jià)的做法已經(jīng)日益引起了農(nóng)民群眾的不滿。現(xiàn)在很多地方政府把土地差價(jià)作為財(cái)政，已經(jīng)成了很多地方政府財(cái)政的一部分，這也引起了農(nóng)民群眾的反抗，農(nóng)民群眾反抗之一就是自己建小產(chǎn)權(quán)房賣給城里人，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占了相當(dāng)?shù)谋壤喈?dāng)于大產(chǎn)權(quán)房的一半了，在大街上如果走著3個(gè)孩子，就有一個(gè)是違法超生的，你能怎么處理盡管政府一再提醒小產(chǎn)權(quán)房不受保護(hù)，但是中低收入家庭其還是在買，就是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房便宜，你說(shuō)違法，我說(shuō)法律要體現(xiàn)人民的意志，現(xiàn)在人民的意志已經(jīng)被中央的文件所體現(xiàn)，中央在08年10月份召開(kāi)三中全會(huì)，確定了保持土地承包關(guān)系不變，對(duì)農(nóng)民要補(bǔ)貼，而特別強(qiáng)調(diào)農(nóng)村的建設(shè)用地，是經(jīng)營(yíng)性的建設(shè)用地可以規(guī)范的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而這種使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和國(guó)有土地享有同等的權(quán)益。它使得農(nóng)民的宅基地用來(lái)建設(shè)賣給城里的人的產(chǎn)權(quán)房有合理的依據(jù)，而且中央要抓緊完善相關(guān)法律法規(guī)的制度，現(xiàn)在講宅基地不允許用于商品房的開(kāi)發(fā)已經(jīng)是過(guò)時(shí)的，因?yàn)檎乇緛?lái)就是建設(shè)用地，為什么不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呢，現(xiàn)在文件又明確，宅基地整理之后的集約土地仍然歸農(nóng)民，北京人大常委主任講出了一個(gè)城市居民可以獲得宅基地這個(gè)觀點(diǎn)，被不少人笑話，說(shuō)你怎么把農(nóng)民的觀點(diǎn)放到城市了，但是我們想想，這個(gè)觀點(diǎn)很也道理，其實(shí)不需要給城里的居民分配宅基地只有要求承認(rèn)他們?nèi)〉玫霓r(nóng)村宅基地合法就是了。談到宅基地，我們?nèi)珖?guó)土地還是不夠用的，建設(shè)面積在農(nóng)村，相當(dāng)于城市的五倍面積，大量的征地，就出現(xiàn)了空心村、空心鎮(zhèn)，農(nóng)民需要換房用二元的思維落解決這個(gè)問(wèn)題是解決不了的，只能換一個(gè)思維方式，這就是我在三年前提出的，讓農(nóng)民帶著地票進(jìn)城，因?yàn)檎卣嫉亩际呛玫兀F(xiàn)在中央明確要放寬中央城市的戶籍限制使得農(nóng)民進(jìn)城更加成為一個(gè)潮流，一號(hào)文件再一次更肯定了農(nóng)民進(jìn)城也要幫助解決農(nóng)民住房保障體系，農(nóng)民進(jìn)城是我們真正的城市化，將是影響全世界兩件事情之一。我們的目標(biāo)是要讓農(nóng)民平等的參加和共享改革發(fā)展的成果。

　　最后一個(gè)問(wèn)題談?wù)劧惙N改革，用新的稅種就是物業(yè)稅來(lái)構(gòu)建社會(huì)公平，現(xiàn)在的物業(yè)稅最早是由中房公司向國(guó)務(wù)院建立的，當(dāng)時(shí)在國(guó)務(wù)院的常務(wù)會(huì)上，當(dāng)時(shí)是被叫過(guò)去，當(dāng)著總理和副總理匯報(bào)了開(kāi)征物業(yè)稅的設(shè)想，而我們中國(guó)目前已經(jīng)具備了開(kāi)征物業(yè)稅的條件，因?yàn)橐郧昂芏嗳藳](méi)有個(gè)人財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在絕大部分老百姓已經(jīng)有了住房資產(chǎn)，再加上現(xiàn)在社會(huì)收入差距拉大，有人住大房，有人住小房，有人有很多套房，有人沒(méi)有房，征物業(yè)稅就可以保持社會(huì)公平，包括我們現(xiàn)在的整體思想，是向高收入主征稅還是向農(nóng)民群眾索取呢？我們現(xiàn)在的城市每年都需要很大量的維護(hù)費(fèi)用，這些費(fèi)用很多是來(lái)自土地差價(jià)，這個(gè)雖然是彌補(bǔ)了財(cái)政，但是卻陷入了一個(gè)錯(cuò)誤的制度設(shè)計(jì)，就是從窮人身上去收錢，去補(bǔ)貼更加富裕的群體，就是城里人，而且也不利于守住18億畝耕地紅線，實(shí)際上物業(yè)稅將為地方政府提供長(zhǎng)期的稅源，源源不斷的稅源，現(xiàn)在開(kāi)征物業(yè)稅阻力重重，不贊成物業(yè)稅的聲音很多，網(wǎng)民都贊成，因?yàn)榫W(wǎng)民很多沒(méi)有房子，很多有房子的人不愿意開(kāi)征物業(yè)稅，房子多的一方面是富人，一方面是干部階層。我一直在呼吁開(kāi)征物業(yè)稅，在觀點(diǎn)論壇上，前年開(kāi)始我就提出了從小產(chǎn)權(quán)開(kāi)征物業(yè)稅，前年提出來(lái)用物業(yè)稅取代財(cái)政，對(duì)物業(yè)稅的本質(zhì)講的越來(lái)越清楚了，現(xiàn)在國(guó)家緊鑼密鼓的討論物業(yè)稅的的研究，怎么樣開(kāi)征物業(yè)稅呢。我具體的建議一些辦法，叫“四步走”，第一是商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行稅制平抑，這樣就可以建立起物業(yè)稅，第二步從小產(chǎn)權(quán)起征物業(yè)稅，這是解決小產(chǎn)權(quán)房的唯一的好辦法，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有交過(guò)稅，而且是標(biāo)準(zhǔn)稅率。小產(chǎn)權(quán)房的持有者也能接受，全社會(huì)也能接受，第三就是從高檔房和豪宅開(kāi)始征物業(yè)稅，這個(gè)也按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，最近重慶市的試點(diǎn)我是支持。第四是向普通居民住房征收物業(yè)稅，是不是對(duì)基礎(chǔ)住房不征呢，我不主張，因?yàn)楹茈y區(qū)別，但是要讓大家知道，這個(gè)物業(yè)稅的轉(zhuǎn)移支付主要是優(yōu)惠他們，雖然經(jīng)濟(jì)適用房也交了物業(yè)稅，但是經(jīng)濟(jì)適用房里面享受的優(yōu)惠是由物業(yè)稅所構(gòu)成的，所以總體上低收入所得高于交稅。如何來(lái)減少征收物業(yè)稅的阻力呢，我做提一個(gè)建議，本來(lái)我主張征收物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)按照房屋評(píng)估值，但是現(xiàn)在考慮到老干部的阻力太大，我們不得不對(duì)利益階層有一些讓步，這樣才能推動(dòng)改革，一些老干部的房子現(xiàn)在價(jià)值幾百萬(wàn)了，但是他們當(dāng)時(shí)購(gòu)買十多二十萬(wàn)，讓他們按照這個(gè)來(lái)交稅，他們就不會(huì)反對(duì)了，但是如果流轉(zhuǎn)一次，就讓新購(gòu)買者按照新的價(jià)格來(lái)交稅，這樣讓有房的人交稅，讓房子大的人多交稅，房子小的人少交稅，沒(méi)有房的人由此住上廉租房。我們現(xiàn)在的社會(huì)還存在很多不公平的現(xiàn)象，我們需要更多的關(guān)注窮人，關(guān)注弱勢(shì)群體，所以在住房制度上應(yīng)該努力的構(gòu)建公平正義，我講完了，謝謝大家！

　　主持人：謝謝，我看王先生一邊聽(tīng)一邊記，我想肯定有很多的問(wèn)題要問(wèn)。

　　王玨林：我的意見(jiàn)“一評(píng)二問(wèn)”。“一評(píng)”就是孟總發(fā)言從來(lái)是有思想的，有思想有內(nèi)容有觀點(diǎn)有見(jiàn)解，今天給我們帶來(lái)的這個(gè)又是一個(gè)新的觀點(diǎn)，講的是從制度上解決公平正義的問(wèn)題，我覺(jué)得他講的這個(gè)抓住了我國(guó)住房制度改革的核心，就是要制度上解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)上的公平，住房交易中的公平和住房分配中的公平，這是我的“一評(píng)”。“二問(wèn)”，問(wèn)是請(qǐng)問(wèn)孟總?cè)绾问刮覀兊钠髽I(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中得到公平，請(qǐng)答。

　　孟曉蘇：市場(chǎng)機(jī)制本來(lái)就是一個(gè)公平的起點(diǎn)，如果沒(méi)有一個(gè)公平的構(gòu)架，很多企業(yè)都不會(huì)得到發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中有不少企業(yè)被淘汰，也有一些企業(yè)從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中勝出，我認(rèn)為這就是公平，讓優(yōu)勢(shì)企業(yè)能夠存在能夠發(fā)展，為社會(huì)生產(chǎn)更加成本低廉，更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，而那些劣勢(shì)企業(yè)淘汰也是一種公平，當(dāng)是淘汰企業(yè)的職工要妥善安置也是一種社會(huì)責(zé)任。

　　主持人：謝謝兩位公平友好的問(wèn)答。我們請(qǐng)孟先生到臺(tái)下稍作休息，接下來(lái)由王玨林先生帶來(lái)第二輪的演講。我們首先請(qǐng)長(zhǎng)第二場(chǎng)的特約評(píng)論員，金科李戰(zhàn)洪先生。

　　2009年中國(guó)房地產(chǎn)是走了一個(gè)“V字型”，政策也如此，年初的刺激到年底的調(diào)控，有人說(shuō)在中國(guó)你只要讀懂了中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，就讀懂了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，下面我們就有請(qǐng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林先生帶來(lái)的演講，題目是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和形勢(shì)得分析。有請(qǐng)！

　　王玨林：大家好！今天主要利用這一點(diǎn)時(shí)間，講一講對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和形勢(shì)?，F(xiàn)在就開(kāi)始，第一個(gè)就是高房?jī)r(jià)引發(fā)的新一輪調(diào)控，先看圖表（PPT），這是08年房?jī)r(jià)的情況，這是09年房?jī)r(jià)的情況，差別是非常之大。這是我們投資的情況，綠的是投資情況，紅的是銷售情況，都是上升趨勢(shì)，這是全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)99年到現(xiàn)在的變化情況，下面是它的示意圖?？梢哉f(shuō)，中國(guó)住房房?jī)r(jià)一直呈上升態(tài)勢(shì)，從來(lái)沒(méi)有降過(guò)，而08年更是大幅度上升，大家從圖表上看大幅度上升。所以各個(gè)城市可能不一樣，上升不一樣，剛才咱們看的圖表是屬于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的，上升7.8。要從有的城市看絕不是這個(gè)數(shù)字，我剛接到信息，北京市的北四環(huán)已經(jīng)4.6、東四環(huán)4.2，這跟08年相比，可能上升的不止一倍，所以市場(chǎng)確實(shí)發(fā)展的比較快。

建設(shè)部政策研究中心副主任 王玨林

　　從下面兩點(diǎn)我做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析：第一個(gè)從指標(biāo)看市場(chǎng)，也就是說(shuō)我們09年和08年相比，市場(chǎng)發(fā)生了極大的變化的。第二從每個(gè)月，也就是環(huán)比看市場(chǎng)，也是每個(gè)月尤其是09年的下半年，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的指標(biāo)，每個(gè)月上升1個(gè)百分點(diǎn)以上，上升的幅度也比較大。從現(xiàn)象看市場(chǎng)，現(xiàn)在看，因?yàn)槲覐?8年就房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷的時(shí)候就觀察企業(yè)有沒(méi)有變化，但是沒(méi)有看見(jiàn)，而且從09年以后到現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)增加的速度比較快，所以我歸納成企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的多，出去的少，基本上沒(méi)有出去。再一個(gè)企業(yè)，我到更多的地方，更多的城市，包括西部城市，我問(wèn)一些開(kāi)發(fā)企業(yè)，我說(shuō)你們現(xiàn)在盈利什么，虧損的情況，但是告訴我只有一句話，我沒(méi)有賠的只有賺的，只有賺的多少的問(wèn)題。第三點(diǎn)是現(xiàn)在買房的多，賣的少。所以這是兩個(gè)方面看市場(chǎng)。這是我講的第一點(diǎn)。第二，市場(chǎng)雖然好，問(wèn)題不少，問(wèn)題比較突出，這也是調(diào)控的主要原因，主要的原因是房?jī)r(jià)漲幅太快，大家都清楚，不管什么價(jià)格，你超過(guò)了一定的指標(biāo)以后，大家都接受不了，比如說(shuō)我們的房?jī)r(jià)漲得那么快，還有我們的房?jī)r(jià)雖高，市場(chǎng)雖好，但是市場(chǎng)有很大的不穩(wěn)定因素，第三點(diǎn)土地競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，大家知道09年地王很多，第四個(gè)就是投機(jī)性的購(gòu)房比例過(guò)大，所以尤其從一些熱點(diǎn)城市看，比如說(shuō)北京、上海等一線城市看，基本上子投資推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。就是外地購(gòu)房推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，四個(gè)方面?？纯幢本?9年銷售的情況不穩(wěn)定吧，再看看土地去年的增幅情況，從三季度統(tǒng)計(jì)的增幅情況，上海增加142，南京增加212，天津增加146，高房?jī)r(jià)帶動(dòng)的后果是什么呢，一個(gè)是房?jī)r(jià)只能越漲越高，開(kāi)始膨脹，第二點(diǎn)資產(chǎn)必然形成泡沫，房?jī)r(jià)高了以后，大家知道現(xiàn)在確實(shí)有一些城市存在泡沫，第三點(diǎn)抑制消費(fèi)，有就是說(shuō)高房?jī)r(jià)帶動(dòng)的是什么？更多的消費(fèi)者已經(jīng)遠(yuǎn)離了這個(gè)市場(chǎng)，過(guò)去有很多家庭想買房想看房子，想做房的夢(mèng)，現(xiàn)在不想做了，也沒(méi)有辦法看了，因?yàn)閮r(jià)格太高了，北京四環(huán)外買一個(gè)普通商品房100平米，400萬(wàn)，我不知道有多少家庭一生能賺到400萬(wàn)，所以更多的消費(fèi)者遠(yuǎn)離這個(gè)市場(chǎng)了。第二問(wèn)題的原因，主要是政策帶動(dòng)力不太強(qiáng)，四項(xiàng)政策。為什么這么講呢，因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)剛剛見(jiàn)緩，世界的發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)還處于低迷，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻超過(guò)了所有人的預(yù)期，原因就是我國(guó)的政策發(fā)揮的作用太大，第一個(gè)政策是投資政策，因?yàn)槲覀兊耐顿Y政策，現(xiàn)在投資主要是以基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)，以民生為重點(diǎn)，所以這樣對(duì)我們整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，不管是修機(jī)場(chǎng)、修鐵路、修高速或者修地鐵，甚至修學(xué)校、修醫(yī)院、修體育設(shè)施、文藝設(shè)施，都能帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域或者是一條線的房地產(chǎn)。第二個(gè)方面就是消費(fèi)政策，就是住房消費(fèi)力度明顯，大家都清楚，房地產(chǎn)是最大的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，由于08年房地產(chǎn)的不景氣，帶來(lái)了更多行業(yè)的不景氣，不管行業(yè)包括我們的金融部分都出現(xiàn)了問(wèn)題，所以鋼鐵協(xié)會(huì)、建行、包括裝修協(xié)會(huì)好多都請(qǐng)我去，問(wèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么辦，說(shuō)你們不好，我們也好不了，所以這個(gè)問(wèn)題根源就是我們沒(méi)有買到的東西。

　　另外年初出臺(tái)一些促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，所以消費(fèi)政策帶動(dòng)力也非常強(qiáng)。第三貨幣政策，寬松的貨幣政策，使我們開(kāi)發(fā)企業(yè)不差錢了。從幾個(gè)方面可以看：一個(gè)是土地轉(zhuǎn)讓金可以延緩，通過(guò)申請(qǐng)可以延緩；第二銀行貸款不受項(xiàng)目的限制；第三銷售見(jiàn)好。這樣從各方面看，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金，貸款資金，籌措資金都比較大，所以現(xiàn)在地王頗足也是這個(gè)原因。第四個(gè)是調(diào)控政策過(guò)于寬松，一個(gè)市場(chǎng)好不等于健康，問(wèn)題不解決可能就干預(yù)了市場(chǎng)的正常發(fā)展，市場(chǎng)的矛盾和問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)得到解決，所以也助長(zhǎng)了市場(chǎng)的膨脹之風(fēng)。比如說(shuō)，社會(huì)流動(dòng)資金過(guò)于集中，大家都知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)好，土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中一個(gè)根本原因就是社會(huì)流動(dòng)資金過(guò)于集中在這個(gè)市場(chǎng)上，我過(guò)于集中土地競(jìng)爭(zhēng)上，帶來(lái)的是什么呢？帶來(lái)的土地競(jìng)爭(zhēng)歸更加激烈。第二點(diǎn)至于工業(yè)為核心的主流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)槲覀儑?guó)家要發(fā)展，還是要靠工業(yè)化的沒(méi)有發(fā)展，要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化解決就業(yè)的問(wèn)題，如果沒(méi)有主流的產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有我們的工業(yè)化就不可能實(shí)現(xiàn)。所以我們更多的資金，不管銀行的企業(yè)資金如果都轉(zhuǎn)移到消費(fèi)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)，那么肯定制約我們工業(yè)企業(yè)的發(fā)展。第三點(diǎn)抬高地價(jià)房?jī)r(jià)，第四點(diǎn)擾亂市場(chǎng)沒(méi)有辦法管理。解決辦法怎么辦呢？有問(wèn)題要解決，怎么辦呢就是我們現(xiàn)在大家觀望的還是政策繼續(xù)，所以市場(chǎng)看政策，政府看政策，消費(fèi)者都在看政策的變化，所以保持政府的連續(xù)性和穩(wěn)定性非常的重要。它可以穩(wěn)定預(yù)期，穩(wěn)定大家的預(yù)期，比如說(shuō)我們土地，必須是買地開(kāi)發(fā)，所以現(xiàn)在的買地絕不僅僅是現(xiàn)在為了開(kāi)發(fā)，而有的是為了以后開(kāi)發(fā)，有的是為了以后轉(zhuǎn)讓，這樣把市場(chǎng)的土地矛盾就突出出來(lái)了，土地供應(yīng)不足就顯現(xiàn)出來(lái)了，所以要穩(wěn)定政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，所以要穩(wěn)定預(yù)期。第二個(gè)方面就是重點(diǎn)問(wèn)題要解決，不管現(xiàn)在出現(xiàn)囤地現(xiàn)象，囤房現(xiàn)象，交易行為的不規(guī)范，市場(chǎng)管理的不公平，市場(chǎng)秩序的不公平，都是影響我們穩(wěn)定市場(chǎng)。第三點(diǎn)加大供應(yīng)量，抑制房?jī)r(jià)，后面我會(huì)講的，如果沒(méi)有供應(yīng)量的滿足，想抑制房?jī)r(jià)那是不可能的。所以要加大供應(yīng)量。第四點(diǎn)市場(chǎng)規(guī)范是為了維護(hù)權(quán)益，創(chuàng)造公平?，F(xiàn)在我們所說(shuō)的，由于市場(chǎng)的不規(guī)范，所以企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不公平，由于市場(chǎng)的不規(guī)范，消費(fèi)者消費(fèi)存在著不公平，所以我們要建立一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)，為了滿足剛才孟總所說(shuō)的公平。第三點(diǎn)政策不管是原先國(guó)務(wù)院研究的四條，還是國(guó)土資源部的四條，還是總理的政府工作報(bào)告，主要還是集中在中辦《十一條》，我也歸納成幾個(gè)方面：一明確了二套房貸款首付比例不低于40%，這個(gè)是在文件之前大家爭(zhēng)議很多，猜測(cè)很多，這個(gè)已經(jīng)明確了。第二點(diǎn)太多出讓綜合瓶頸評(píng)定辦法比較難，現(xiàn)在招拍掛已經(jīng)是比較公平的辦法了，這個(gè)問(wèn)題探索解決起來(lái)確實(shí)比較難。第三點(diǎn)兩個(gè)差別化，就是加大差別化信貸資金力度，第二點(diǎn)實(shí)施差別化的住房訴求政策，這是這一次政策的一創(chuàng)新點(diǎn)。以前沒(méi)有提出過(guò)，以前全部是一刀切。第三點(diǎn)是加強(qiáng)三個(gè)管理：一是土地供應(yīng)管理；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序管理；三是交易資金監(jiān)督管理。這是主要的《十一條》。主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：一是加大供給。就是增加保障房的建設(shè)，保障型住房建設(shè)。二是增加中小戶型住房建設(shè)的比例，二是培育二手房和中介市場(chǎng)，從市場(chǎng)的供應(yīng)方面增加，第二個(gè)是從加強(qiáng)管理方面，就是土地管理，第二是房屋管理，第三是市場(chǎng)管理，第四是交易管理。都是管理方面，一個(gè)是供應(yīng)，一個(gè)是管理。

　　政策能不能到位，效果能不能顯現(xiàn)大家可能都在猜疑，因?yàn)橐郧昂芏嗾叨紱](méi)有執(zhí)行到位，所以關(guān)鍵的三點(diǎn)，執(zhí)行不執(zhí)行到位，關(guān)鍵在這三點(diǎn)，一是要有政策，政策要配套，不管是部門的還是地方的，都按照國(guó)務(wù)院的要求來(lái)出臺(tái)政策。第二要執(zhí)行力到位，就是說(shuō)話要算數(shù)，不能說(shuō)了不算，那你政策就是沒(méi)有用的。第三供應(yīng)量要增大，如果比如說(shuō)北京，現(xiàn)在政策都很好，北京也出了十一條，按照中辦《十一條》，但是執(zhí)行力也到位了，加入也執(zhí)行很嚴(yán)格，但是市場(chǎng)短缺供應(yīng)量土地政策調(diào)什么，我就不知道你調(diào)什么了。所以這三點(diǎn)是解決我們政策效果的關(guān)鍵。

　　最后一點(diǎn)，大家想談?wù)劷衲旰鸵院蠓康禺a(chǎn)發(fā)展的情況，第一就是調(diào)控政策，有人講，但是難以阻止市場(chǎng)的發(fā)展，第二個(gè)就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力決定市場(chǎng)的關(guān)鍵，下面簡(jiǎn)單的看一些圖表（PPT），你看經(jīng)濟(jì)，一直保持較快平穩(wěn)發(fā)展。時(shí)間關(guān)系大家看一遍就行了，看外匯儲(chǔ)備。第二點(diǎn)是消費(fèi)能力，就是銀行的存款余額，在不斷的上升，他必定要釋放，尤其是要是釋放在我們這個(gè)市場(chǎng)上。投資水平不減，投資后勁顯現(xiàn)，為什么這么說(shuō)，因?yàn)樗娜f(wàn)億，包括地方的30萬(wàn)億投資是分兩年進(jìn)行的，09年投資就是一半左右，還有一半在今年投資。另外09年的投資，現(xiàn)在的效果開(kāi)始逐步的顯現(xiàn)出來(lái)，所以說(shuō)這個(gè)方面不減，對(duì)于我們房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，還會(huì)往前走。第四點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)轉(zhuǎn)變，確實(shí)在現(xiàn)階段，現(xiàn)在的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展、城市化的推進(jìn)起到了很大的作用。因?yàn)樗苯訋?dòng)力非常強(qiáng)，20多個(gè)產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)決帶動(dòng)了50個(gè)以上的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在用一句話結(jié)束我今天的發(fā)言“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材、家居等產(chǎn)業(yè)舉足輕重，對(duì)于金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，改善民生具有重要作用。所以說(shuō)，這一次調(diào)控是把房地產(chǎn)里面的癌癥剔出去，保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展”。謝謝大家！

　　主持人：謝謝王玨林先生。李戰(zhàn)洪先生聽(tīng)的很認(rèn)真，相比有問(wèn)題要問(wèn)。

　　李戰(zhàn)洪：王主任從政策方面對(duì)土地、供應(yīng)量、高房?jī)r(jià)、市場(chǎng)的規(guī)范等等進(jìn)行了主題發(fā)言，聽(tīng)了收獲很大，我這里想請(qǐng)問(wèn)一下王主任一個(gè)問(wèn)題。我們一直說(shuō)城市化決定了房地產(chǎn)向上的一個(gè)大趨勢(shì)，政策一直在影響我們過(guò)程中的波段，我想問(wèn)我們?cè)跇I(yè)內(nèi)，包括開(kāi)發(fā)商這邊，經(jīng)常說(shuō)的一句話，就是政府經(jīng)常以保護(hù)民生的名義搭房地產(chǎn)的車提高稅費(fèi)，作為住建部研究房地產(chǎn)政策的王主任，我想政府在這里面應(yīng)該有哪些所為？因?yàn)榉康禺a(chǎn)一拉高一定是以稅費(fèi)來(lái)控制，光靠稅費(fèi)來(lái)控制行不行？這樣造成每一個(gè)調(diào)控的機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)就好象彈簧一下，彈的更高，這種情況政府應(yīng)該怎么辦？

金科集團(tuán)副總裁 李戰(zhàn)洪

　　王玨林：提的問(wèn)題很尖銳，第一個(gè)要懂得市場(chǎng)，現(xiàn)在可以說(shuō)我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)發(fā)展階段，市場(chǎng)還不全面，還不完善，還在建立和完善之中。第二點(diǎn)是對(duì)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)政府干預(yù)不了，從來(lái)也沒(méi)有干預(yù)。但是政府調(diào)整市場(chǎng)的手段是三樣，是土地、經(jīng)營(yíng)、稅收的規(guī)劃，用這種手段調(diào)整是屬于按照市場(chǎng)的規(guī)律來(lái)調(diào)整，沒(méi)有違背市場(chǎng)的規(guī)律。第三點(diǎn)房?jī)r(jià)越調(diào)越高，是原先我們的政策執(zhí)行不到位，只有政策執(zhí)行到位，而且從各種措施來(lái)解決市場(chǎng)供應(yīng)的問(wèn)題，我相信房?jī)r(jià)不會(huì)越來(lái)越高，會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。

　　李戰(zhàn)洪：再問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，我一直認(rèn)為商品房是解決售的問(wèn)題，政府廉租房是解決租的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是兩個(gè)方面的市場(chǎng)組成，銷售商品房的問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商完成，租按的問(wèn)題是政府來(lái)完成，政府在這一塊是不是不盡職？

　　王玨林：你的理解有誤差，市場(chǎng)只有一個(gè)市場(chǎng)，就是商品房市場(chǎng)，住房保障不是市場(chǎng)，是政府行政行為，市場(chǎng)很明確是這個(gè)交易公平，就是買賣公平，誰(shuí)都可以買賣，住房保障是有條件的，不能算做市場(chǎng)，所以誤解兩個(gè)市場(chǎng)部是一個(gè)市場(chǎng)。如果要看市場(chǎng)，我就允許去住保障房去了。而且保障房和商品房房地產(chǎn)企業(yè)可以做，但是政府在商品房里面提出前置條件這是政府允許的，因?yàn)槟阗I地是有標(biāo)準(zhǔn)的，在這里面你給我配套多少經(jīng)濟(jì)適用房，多少保障性的住房，另外規(guī)劃也有你的容積率是多少，你的企業(yè)是根據(jù)這些條件來(lái)得到這片土地，計(jì)算你的利潤(rùn)，如果在這以后，買地以后，政府再干預(yù)你了這是違反合同。

　　李戰(zhàn)洪：還有一個(gè)，臺(tái)下提上來(lái)的請(qǐng)問(wèn)，開(kāi)征物業(yè)稅之后對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響？

　　王玨林：物業(yè)稅是發(fā)達(dá)國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)非常好的手段。用稅收調(diào)整，它可以調(diào)整市場(chǎng)，實(shí)際上用稅收調(diào)整市場(chǎng)的變化情況的各方面，那些房子收稅高，哪些房子收稅低，確實(shí)是一個(gè)好辦法，但是我們國(guó)家之間還有差異，所以我們先試點(diǎn)再推廣。

　　主持人：謝謝兩位。我們請(qǐng)王先生到臺(tái)下稍作休息，接下來(lái)由巴曙松先生帶來(lái)第三輪的演講。我們首先請(qǐng)長(zhǎng)第三場(chǎng)的特約評(píng)論員，金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士。

　　巴曙松先生的演講題目是“退出與刺激 后危機(jī)時(shí)代的中國(guó)機(jī)會(huì)”

　　巴曙松：謝謝主持人。很高興到成都參加我們觀點(diǎn)這一次會(huì)議。前面幾個(gè)嘉賓講的讓我非常有收獲，特別是剛才的對(duì)話非常的精彩。李總的這個(gè)問(wèn)題也問(wèn)的是，我們的政府的主管部門有一個(gè)特點(diǎn)叫“敢錯(cuò)不認(rèn)錯(cuò)”，我們講的建廉租房，建公租房，已經(jīng)這樣了，你非要讓他認(rèn)錯(cuò)?？搭I(lǐng)導(dǎo)怎么做了，你心里明白就行了，你不能追著說(shuō)讓他代表主管部門說(shuō)我錯(cuò)了，以前該我建的沒(méi)有建，讓大家買房子。我想談幾點(diǎn)看法，供大家參考，因?yàn)槲易蛱靹倓倧南愀壅{(diào)研了幾個(gè)地產(chǎn)商回來(lái)。香港的這幾個(gè)大的地產(chǎn)商，在國(guó)內(nèi)的參與程度目前為止都不是太高，我看了香港幾個(gè)大地產(chǎn)商，來(lái)自內(nèi)地的利潤(rùn)最高的就是20%，現(xiàn)在想進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，他們對(duì)國(guó)內(nèi)的判斷，我想去調(diào)研調(diào)研為什么說(shuō)這個(gè)時(shí)候開(kāi)始想進(jìn)入市場(chǎng)呢？有的可能多北京、上海、深圳開(kāi)發(fā)一些偏高端的綜合應(yīng)用的這些方面的產(chǎn)品。我想開(kāi)始有一點(diǎn)非常有趣，幾個(gè)地產(chǎn)商的高管說(shuō)發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商朋友，花很大的力氣在媒體各個(gè)方面來(lái)論證房?jī)r(jià)還要漲，我早上起來(lái)還看到任總昨天寫(xiě)的博客，房?jī)r(jià)要繼續(xù)上漲的N個(gè)理由。實(shí)際上作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，特別是國(guó)內(nèi)業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)商，就是一個(gè)加工制造業(yè)，買地、買磚頭、貸款、蓋起來(lái)、賣。實(shí)際上這個(gè)房?jī)r(jià)大幅上漲，對(duì)這個(gè)業(yè)態(tài)的行業(yè)的人來(lái)說(shuō)很有意思，你很快的把東西消耗了，很快把自己未來(lái)的增長(zhǎng)空間減少了，這個(gè)漲的快實(shí)際上對(duì)我們的地產(chǎn)商，也就是我們手里拿有土地，商業(yè)地產(chǎn)我們只買一小部分住宅，很奇怪，我們國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商就是搞住宅建設(shè)類的地產(chǎn)商，偏偏還說(shuō)房?jī)r(jià)要漲，而且要大漲，作為旁觀者提問(wèn)，我昨天晚上提的問(wèn)，剛剛還在想，我把問(wèn)題也提給大家，大家可以反思，在座很多地產(chǎn)界的朋友，對(duì)于我們的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，真正有利的環(huán)境是什么呢？就是和地價(jià)差不多的吻合漲幅，對(duì)自己來(lái)說(shuō)其實(shí)是更有利的一個(gè)環(huán)境。所以我們有的時(shí)候，從我們自己談的話題里面跳出來(lái)，想一想，旁觀者心里也有一定的道理。我這25分鐘過(guò)了5分。我得嚴(yán)格守時(shí)，待會(huì)請(qǐng)杜博士評(píng)論，為什么我們地產(chǎn)商說(shuō)天天房?jī)r(jià)要漲。我想談兩點(diǎn)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 巴曙松

　　第一個(gè)就是對(duì)當(dāng)前政策的走向，第二個(gè)就是我想談?wù)劤擎?zhèn)化，我們國(guó)家政策選擇的策略，對(duì)我們國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)版圖的一個(gè)影響。第一個(gè)宏觀一點(diǎn)，第二個(gè)行業(yè)一點(diǎn)。實(shí)際上全球在09年掌握宏觀政策方向都是比較同步的，等一下龔方雄主席還要給大家講。也是有史以來(lái)全國(guó)各國(guó)第一次聯(lián)手大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激，到了2010年之后，09年大家如果做房地產(chǎn)投資，股市投資，理論上想想政策方向很好把握，就是一個(gè)方向，就是加速，到了2010年不太好把握了，開(kāi)始分化了，我看澳大利亞加息加了三次了。俄羅斯、匈牙利減息，美國(guó)的失業(yè)率還是很高，但是在縮小，歐洲情況在惡化。所以中國(guó)在這個(gè)環(huán)境里面，在討論政策，今年又出了一個(gè)題目叫退出，就是09年的政策刺激很難持續(xù)。REITS是外國(guó)人用的，中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人用的詞要文雅一些，叫正常化。在08、09年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署2010年的任務(wù)的時(shí)候，有很重要的一句話，就是2010年的宏觀政策有一個(gè)非常重要的基調(diào)，就是從2009年的非常時(shí)期的非常的政策，要平穩(wěn)的過(guò)渡到正常時(shí)期的正常政策，所以叫“正常化”，為什么呢？從各方的預(yù)測(cè)來(lái)看，2010年的增長(zhǎng)實(shí)際上是非常正常的，大概9%左右的增長(zhǎng)，再高也高不到哪兒去，這一點(diǎn)證券市場(chǎng)看的很清楚，有一個(gè)原來(lái)做公募很有名的現(xiàn)在去做私募去了，就是結(jié)構(gòu)性的板塊性的行業(yè)性的政策，剛剛主持人說(shuō)溫總理緊鎖眉頭，就是今年是非常復(fù)雜的一年，就是這個(gè)原因，因?yàn)闇乜偫戆迅鞣N復(fù)雜的原因都想到了，沒(méi)有什么大機(jī)會(huì)，就是機(jī)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，就是很溫和的一年，正?；囊荒辍?/p>

　　“正常化”我們說(shuō)在09年的政策有幾個(gè)是不正常的呢，是超常規(guī)的呢，就是針對(duì)這幾塊來(lái)正?；?，那么想大家經(jīng)常說(shuō)中國(guó)09年積極的財(cái)政政策，適度寬松的貨幣政策，從嚴(yán)格的規(guī)范意義來(lái)說(shuō)，從教科書(shū)里說(shuō)，09年的貨幣政策未必很寬松啊。貨幣政策你看央行的基礎(chǔ)貨幣投放，09年投放的比08年還少，09年投放了50多億，08年投放了8000多億，你說(shuō)財(cái)政政策很積極，也不是很積極。4萬(wàn)億你面投資1.1萬(wàn)億，09年4800億，2010年大概5000多億，分到09年的投資到了4季度還剩2000多億沒(méi)有用，有什么積極的。所以真正導(dǎo)致巨大變化的和超常規(guī)的實(shí)際上三大塊。第一地方政府投融資平臺(tái)帶動(dòng)了城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第二信貸高速增長(zhǎng)，9.59萬(wàn)億，第三房地產(chǎn)出乎意料的大幅上漲。這三塊在應(yīng)對(duì)09年金融危機(jī)里面發(fā)揮了巨大的積極作用，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)誰(shuí)也不能否認(rèn)。但是既然2010年我們的政策任務(wù)是要要正?；@三塊也要正?；，F(xiàn)在我們看的政策調(diào)控只要是一點(diǎn)，就是針對(duì)這三塊來(lái)講的。

　　投融資平臺(tái)在規(guī)范，因?yàn)榈胤秸壳?，銀行感覺(jué)到有風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)際市場(chǎng)，現(xiàn)在中國(guó)這一塊的擔(dān)心，我倒覺(jué)得問(wèn)題不是很大，往往被夸大了。我看很多分析師說(shuō)，中國(guó)某一些地方相當(dāng)于迪拜，這個(gè)對(duì)中國(guó)地區(qū)不太了解，中國(guó)的地區(qū)市政府和國(guó)外的發(fā)達(dá)地區(qū)的政府不樣，我們有固定稅收收入，轉(zhuǎn)移，各種政策多了，再一個(gè)我說(shuō)，你不要擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題，只有一個(gè)可能，就是投融資平臺(tái)出現(xiàn)大的問(wèn)題，只有一個(gè)可能是什么呢？就是中國(guó)的各個(gè)地方的土地價(jià)格暴跌50%。如果有可能，那你就擔(dān)心吧，如果沒(méi)有可能你就不要擔(dān)心。為什么？我們銀行在給貸款的時(shí)候，我是一家上市銀行的獨(dú)立董事，這個(gè)銀行有七個(gè)投融資平臺(tái)，為什么還敢做呢我找最好的地做抵押，然后跟我關(guān)系很好的估值師給我估的很便宜，然后再打一個(gè)對(duì)折，這還有什么好擔(dān)心的。投融資平臺(tái)下一步再繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)范化，市場(chǎng)化。第二個(gè)規(guī)范的就是信貸，去年9.56萬(wàn)億，增長(zhǎng)的太多了，我們中國(guó)30年到現(xiàn)在信貸投放的增長(zhǎng)和一季的增長(zhǎng)之間，和物價(jià)有非常穩(wěn)定的關(guān)系，09年信貸放那么多，所以10年這7.5萬(wàn)億怎么算的呢，回到我們長(zhǎng)期的信貸貨幣政策執(zhí)行的經(jīng)驗(yàn)值，就是GDP的增長(zhǎng)加上物價(jià)，加上三到五個(gè)點(diǎn)的空間，就是屬于寬松的部分，9%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，3%左右的物價(jià)再留三到五個(gè)點(diǎn)，就是7.5萬(wàn)億，所以這些邏輯。為什么現(xiàn)在在信貸正常化方面，還強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)值得大家關(guān)注的，就是說(shuō)從現(xiàn)在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波折周期的情況來(lái)看，07年是見(jiàn)底回落，07年的6.1是底部，這個(gè)底部開(kāi)始大幅度上升，到今年1、2季度還會(huì)大幅度上升，所以一二季度是高的，三四季度是穩(wěn)的。所以先高后穩(wěn)。一二季度很可能就過(guò)10%，11%的增長(zhǎng)，大家擔(dān)心物價(jià)，現(xiàn)在的信貸分布怎么安排呢，這些領(lǐng)導(dǎo)就想，你看去年信貸投放531，四個(gè)季度的分布，你看去年說(shuō)是信貸寬松，你如果在一季度沒(méi)有貸款道路錢，二季沒(méi)有貸到錢，三、四季度就不容易貸到錢。投放很不均衡，所以領(lǐng)導(dǎo)覺(jué)得投放均衡一點(diǎn)我們過(guò)去是在4321的水平，今年壓力比較大，把一季度再壓一點(diǎn)，所以大趨勢(shì)就便成了3322，這個(gè)布局大致的看下來(lái)是什么呢？一季度跟去年歷史同期比，應(yīng)該是信貸最緊的時(shí)期，第二個(gè)判斷地三月份的信貸投放，對(duì)二季度的信貸投放有很大的影響，為什么呢？你想啊，一二月份已經(jīng)投了不少了，一月份是多少？1.2、1.3萬(wàn)億，二月7000億，三月份如果再一個(gè)7000億，你全年的7.5萬(wàn)億的30%就超過(guò)了。所以月份的信貸沒(méi)有出很大的意外，一季度很可能就是緊縮最強(qiáng)的季度，如果三季度超越的話，有可能會(huì)延續(xù)到二季度。我想講的意思是大家正?；?，房地產(chǎn)也是在正?；?，去年這樣的年份，也不能指望每年都出現(xiàn)。所以這些大的地產(chǎn)公司，我覺(jué)得它也有一個(gè)好的心態(tài)，就是寧愿把兩年加起來(lái)做一個(gè)平均，這還是歷史上比較高的時(shí)期，所以第一點(diǎn)宏觀政策在10年很大的任務(wù)是正常化，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)也因一個(gè)正?；娜蝿?wù)，我們回想一下我們?cè)谝粋€(gè)正常的年份在怎么經(jīng)營(yíng)，怎么開(kāi)發(fā)，怎么賺錢，改掉這個(gè)心態(tài)了，不能照著09年的這種狀態(tài)，這個(gè)很難碰到。書(shū)上用的詞叫“百年一遇”，如果真想再碰到就再等一百年，第一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也要正常化。

　　第二個(gè)特別強(qiáng)調(diào)的就是城鎮(zhèn)化的具體的路徑、趨勢(shì)、政策會(huì)對(duì)我們房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)發(fā)生非常深刻的影響。從去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，已經(jīng)開(kāi)始把城鎮(zhèn)化作為非常重要的一個(gè)擴(kuò)大內(nèi)需的增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)城鎮(zhèn)化忽悠最大的我想應(yīng)該是麥肯錫，麥肯錫關(guān)于城鎮(zhèn)化的一個(gè)報(bào)告，最近幾年，幾乎每年都呼吁，所以我建議地產(chǎn)商的老板可以找找這個(gè)報(bào)告看一看，麥肯錫關(guān)于城市化、中國(guó)發(fā)展的空間，對(duì)全球化的影響都評(píng)估，而中國(guó)用起來(lái)有個(gè)原因，一個(gè)是09年應(yīng)對(duì)危機(jī)里面確實(shí)在很多地方通過(guò)加速城市化擴(kuò)大了內(nèi)需。第二個(gè)這些領(lǐng)導(dǎo)人從決策上判斷，意識(shí)到金融后危機(jī)時(shí)代，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了低增長(zhǎng)時(shí)期，我們要找自己的路子，所以在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議里面，對(duì)城鎮(zhèn)化的定位是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大內(nèi)需，擴(kuò)大內(nèi)需靠誰(shuí)呢？以城鎮(zhèn)化為依托。最近有一個(gè)很重要的會(huì)，這是金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)界的朋友都應(yīng)該關(guān)注這個(gè)會(huì)，就是3月3、7日，這個(gè)會(huì)的題目非常長(zhǎng)，他們的題目要向觀點(diǎn)學(xué)習(xí)，多簡(jiǎn)潔，城市觀點(diǎn)論壇，我們這個(gè)會(huì)的名字叫“省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)學(xué)科學(xué)發(fā)展觀，加快促進(jìn)經(jīng)濟(jì)方式轉(zhuǎn)變高級(jí)研討班”。這個(gè)班每年開(kāi)一次，去年為了應(yīng)對(duì)危機(jī)沒(méi)有開(kāi)，應(yīng)該是屬于每一年里面最大的一個(gè)政策基調(diào)的最權(quán)威的決策機(jī)構(gòu)。全國(guó)只有140人參加，一個(gè)省一兩個(gè)人。我說(shuō)不重要的開(kāi)大會(huì)，今天我們討論的問(wèn)題就不太重要，重要的開(kāi)小會(huì)，特別重要得就不開(kāi)會(huì)了。所以會(huì)開(kāi)的小就重要，四個(gè)中央首長(zhǎng)都做的重要講話，這里面對(duì)城鎮(zhèn)化的部署和思路我覺(jué)得特別值得大家關(guān)注。關(guān)注幾個(gè)方面：第一就是中國(guó)城鎮(zhèn)化的路徑怎么選？這一點(diǎn)很重要。城鎮(zhèn)化的路徑是什么意思呢，在經(jīng)濟(jì)界有個(gè)爭(zhēng)論，這個(gè)爭(zhēng)論一直存在，到底中國(guó)這樣一個(gè)土地稀缺的地方，它該走大城市的道路，還是小城市的道路，走哪一個(gè)路徑比較好。大城市道路呢，好處是節(jié)約用地，高容易率，信息傳遞快，很多環(huán)境污染這些方面治理處理面措施方便，但是生活成本高，我給香港同胞開(kāi)玩笑，說(shuō)我們現(xiàn)在香港也堵車了，早上上班，中午一次，晚上下班堵一次，堵三次，我說(shuō)北京比你們強(qiáng)多了，北京一天堵一次，從早上堵到晚上。小城市道路的好處，就是執(zhí)行力強(qiáng)，啟動(dòng)起來(lái)快，問(wèn)題是什么呢，建起來(lái)之后，有沒(méi)有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)支持或者怎么辦。為什么啟動(dòng)起來(lái)會(huì)非常難呢，我給你一個(gè)50萬(wàn)人城市的建設(shè)權(quán)利，這一片地給你，政策馬上就出來(lái)了，啟動(dòng)起來(lái)快。所以最終可能的道路，現(xiàn)在看來(lái)在領(lǐng)導(dǎo)方向有一個(gè)初步的確定，就是以大帶小?；蛘哒f(shuō)大城市工作小城市生活，這個(gè)模式的可能性最大。這個(gè)模式與此相伴隨的是所謂的公共基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)在城鄉(xiāng)配置的均等化，不能把國(guó)家財(cái)政收的稅用來(lái)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，我們四川人都交了稅，為什么把成都建的那么漂亮，成都人開(kāi)車出去10分鐘，農(nóng)民兄弟出門都難，我們四川人交的稅都給成都修路，就是配置均等化這個(gè)布局很重要。第二個(gè)就是通過(guò)城市化的一些不同的戰(zhàn)略來(lái)促進(jìn)區(qū)別的發(fā)展，差距的縮小和區(qū)域發(fā)展的均衡化，最近我們股市很熱門的題材就是發(fā)改委預(yù)計(jì)在哪一個(gè)地方有一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域規(guī)劃，這個(gè)地方的股票就漲一通，有網(wǎng)友還做的很精細(xì)，中國(guó)地圖拿出來(lái)標(biāo)一下，哪一個(gè)地塊，屬于這個(gè)地塊的上市公司區(qū)域化之后，哪一個(gè)得益最多，就在這個(gè)區(qū)域標(biāo)幾個(gè)公司出來(lái)，回復(fù)一句話，這個(gè)炒的不是股票，是中國(guó)地圖。這就是通過(guò)縮小地區(qū)差距，正是政府有意識(shí)的引導(dǎo)方向，我們以前每一次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，都是從沿海傳遞到中國(guó)，再到西部，在到成都的時(shí)候，全國(guó)已經(jīng)過(guò)熱了。該收縮了，所以差距就越來(lái)越大，這一次應(yīng)對(duì)危機(jī)，很不錯(cuò)。中西部增長(zhǎng)速度一直快于沿海地區(qū)。這是一個(gè)很好的勢(shì)頭。長(zhǎng)三角、珠三角還很重要，但是增速可能就不一定有有我們中西部快了。這也是值得我們布局的時(shí)候需要關(guān)注的，所以在城鎮(zhèn)化過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)影響方面有幾個(gè)方面值得關(guān)注，第一城市化的路徑是怎么布局的，第二區(qū)域發(fā)展格局，第三我們?nèi)∠麘艏贫仍圏c(diǎn)的進(jìn)展?；蛘呤前艳r(nóng)民工變成市民的進(jìn)展怎么推進(jìn)，值得關(guān)注！時(shí)間到了，謝謝大家！

　　主持人：謝謝巴曙松先生非常精彩和幽默的演講，不過(guò)巴曙松先生剛剛一上臺(tái)的時(shí)候，說(shuō)的幾句話，不知道博士有沒(méi)有壓力。

　　巴曙松：我們可以認(rèn)錯(cuò)，也改錯(cuò)。

　　杜麗虹：巴所長(zhǎng)每一次的演講都很幽默和精辟，我也沒(méi)有什么尖銳的問(wèn)題，我想針對(duì)巴所長(zhǎng)談到的一個(gè)貨幣和城市的問(wèn)題，提兩個(gè)問(wèn)題，麥肯錫的報(bào)告我也看過(guò)，他強(qiáng)調(diào)美國(guó)的發(fā)展道路是多中心的國(guó)家，美國(guó)之所以發(fā)展成這樣，是因?yàn)槊绹?guó)崛起的時(shí)候能源是不受約束的，所以可以浪費(fèi)能源發(fā)展成多中心的國(guó)家，他認(rèn)為中國(guó)現(xiàn)在崛起的實(shí)際是一個(gè)全球能源緊缺的時(shí)代，所以一定是走一個(gè)能源節(jié)約的路徑，所以他認(rèn)為中國(guó)的城鎮(zhèn)化是走向集約型的，所以覺(jué)得中國(guó)發(fā)展最快的城市，未來(lái)二十年是超級(jí)城市，這些城市的人口增長(zhǎng)率是最高的，其次是中型城市，他認(rèn)為大型城市500—1000萬(wàn)以下和300萬(wàn)以下的小城鎮(zhèn)人口是遞減趨勢(shì)的，剛才巴所長(zhǎng)提到國(guó)家的這樣一個(gè)區(qū)域，城鎮(zhèn)的話題和路徑一個(gè)是以大帶小，我理解這個(gè)所謂的以大帶小其實(shí)還是在發(fā)展超級(jí)城市，只是把超級(jí)城市向周邊的郊區(qū)或者是臨近的區(qū)域拓展，所以我就想問(wèn)一下，巴所長(zhǎng)您覺(jué)得未來(lái)中國(guó)人口或者是增長(zhǎng)最快的城鎮(zhèn)到底是哪一類型的城市，是否是超級(jí)城市和中型城市，還是其他的選擇的路徑？

 

金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士 杜麗虹

　　巴曙松：中國(guó)有很多中國(guó)的國(guó)情，大家認(rèn)為大城市發(fā)展的機(jī)會(huì)會(huì)很多，人口會(huì)增長(zhǎng)，但是請(qǐng)大家注意，像武漢這樣的超級(jí)大城市，近年來(lái)一直是人口凈流出，所以可能中國(guó)的這個(gè)區(qū)域政策，還要配合相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、政策啊來(lái)引導(dǎo)，比如說(shuō)李克強(qiáng)副總理在報(bào)告里，他也是我北大的校友，他報(bào)告里面強(qiáng)調(diào)，說(shuō)發(fā)展的格局從全世界的情況來(lái)看，從沿海來(lái)發(fā)展，勞動(dòng)力成本高了，沿著內(nèi)河，沿著高速網(wǎng)絡(luò)，向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，隨著這種產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，配合發(fā)展是可持續(xù)的，你說(shuō)武漢夠大了，怎么還是人口流出呢，所以僅僅是規(guī)模還不夠，要有實(shí)際的活動(dòng)支持。

　　杜麗虹：您認(rèn)為區(qū)域的政策比城市本身的規(guī)模更重要。

　　巴曙松：應(yīng)該是像浙江的地方，有一個(gè)很重要的現(xiàn)象，就是你看沒(méi)有哪一個(gè)城市發(fā)展的特別城市，有影響力，就杭州也那么小，不像其他城市有一個(gè)很強(qiáng)輻射力的城市，所以這個(gè)城市化的路徑從大方向會(huì)加速，但是各個(gè)地方走什么道路，杭州變成了我們?cè)噲D影響這個(gè)方向，路徑不一樣的往往是在杭州、寧波生活，自己在小縣城生活、工作，這種模式也是存在的。所以我們說(shuō)最終的變化可能多元化，這個(gè)中間存在的機(jī)會(huì)就是靠地產(chǎn)商自己去把握，如果都那么簡(jiǎn)單，我們就自己做了，何必給你說(shuō)呢。

　　杜麗虹：但是我還想問(wèn)一下，您剛才也提到，區(qū)域經(jīng)濟(jì)，但是實(shí)際上我們發(fā)改委出臺(tái)的區(qū)域政策，基本上我覺(jué)得要畫(huà)地圖的話，把中國(guó)都畫(huà)進(jìn)去了，我們很多地方都發(fā)展起來(lái)了，前些年出臺(tái)了西部發(fā)展的政策，成都也是受惠的城市之一，出臺(tái)的振興東北的計(jì)劃，去年又出臺(tái)了西區(qū)的振興的，基本真這樣看來(lái)看去，包括現(xiàn)在有新疆的振興計(jì)劃，基本上全中國(guó)都有區(qū)域經(jīng)濟(jì)的振興的計(jì)劃，所以您到底怎么看？究竟哪一個(gè)區(qū)域可能是未來(lái)是更有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域？

　　巴曙松：世界銀行在總結(jié)中國(guó)發(fā)展路徑和西方國(guó)家不一樣的時(shí)候，怎么總結(jié)的呢，就是所有的縣域、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)模式，西方首先是私有化，土地并購(gòu)，然后到城市發(fā)展，中國(guó)呢，中央政府在北京高瞻遠(yuǎn)矚，深謀遠(yuǎn)慮，把各個(gè)地方政府說(shuō)你們自己弄，然后不同地方之間競(jìng)爭(zhēng)，廣州這樣做，上海這樣做的，廣東這幾年發(fā)展的不錯(cuò)，其他地方要學(xué)習(xí)，通過(guò)這個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，降低各方面的成本。這樣就不斷的使得各個(gè)地方的交易成本越來(lái)越低，這就是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的形成，這個(gè)框架有道理啊，各個(gè)地方都有自己的積極性，找到自己當(dāng)?shù)氐奶厣?，然后去發(fā)展，最追效果如何呢，市場(chǎng)會(huì)檢驗(yàn)。你看其實(shí)在眾多的戰(zhàn)略規(guī)劃里面，我看市場(chǎng)相應(yīng)最激烈的海南的國(guó)際旅游島，實(shí)際上他提出來(lái)七八年了，為什么今年才引起市場(chǎng)的反映呢，中國(guó)人這些年賺的錢，該消費(fèi)了，這個(gè)時(shí)候我們要發(fā)展服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)，內(nèi)部外部的環(huán)境才得到市場(chǎng)的認(rèn)可。很多地方提出來(lái)就提出來(lái)，沒(méi)有什么效果，到底結(jié)果怎么樣，還要看市場(chǎng)的檢驗(yàn)。比如說(shuō)剛剛說(shuō)的以大帶小的模式，實(shí)際上很多開(kāi)發(fā)商布局就是這樣，從上海出來(lái)，到了蘇州、無(wú)錫就布局了，從北京城區(qū)出來(lái)，到了香河、順義去布局了這本來(lái)就是他們做的選擇。

　　主持人：謝謝，下面進(jìn)行第四場(chǎng)演講，接下來(lái)我們上場(chǎng)演講的這位嘉賓是山東省文登市人民政府副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)先生，他演講的題目是“濱海度假勝地，藍(lán)色產(chǎn)業(yè)新城”，山東省文登市優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目推介。

　　譚遠(yuǎn)國(guó)：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位房地產(chǎn)老總，女士們，先生們，朋友們，大家上午好！能夠在美麗富饒的成都與各位相識(shí)相交，我非常的高興！

　　在此我代表本次活動(dòng)的戰(zhàn)略合作伙伴山東省文登市政府對(duì)蒞臨本次論壇的領(lǐng)導(dǎo)嘉賓表示熱烈的歡迎，對(duì)本次主辦方和媒體朋友表示熱烈的感謝。當(dāng)前國(guó)家提出了新要求，房地產(chǎn)業(yè)一馬當(dāng)先，在發(fā)展方向上，我認(rèn)為不僅要重視二線城市，更應(yīng)該關(guān)注三線四線城市，尋求更大的發(fā)展機(jī)遇，文登總面積1645萬(wàn)平米，人口65萬(wàn)，這是一座海濱城市、旅游城市，我們被評(píng)為中國(guó)四大長(zhǎng)壽之縣，我昨天看中央的新聞文登長(zhǎng)壽之縣被重點(diǎn)報(bào)道。同時(shí)我們中國(guó)的國(guó)家環(huán)保部生態(tài)城正在進(jìn)行評(píng)估，我們文登已經(jīng)突破了所有的評(píng)估，我們將是全國(guó)第十四位，同時(shí)我們文登是道教圣地，自解放以來(lái)文登出了100多位將軍，在5.12汶川大地震的時(shí)候，我們接待了四川很多的朋友，未來(lái)在山東，文登也是制造業(yè)發(fā)達(dá)的新型工業(yè)化城市，我們文登有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ貏e是今年年初，胡錦濤總書(shū)記視察的時(shí)候，加快打造山東環(huán)島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，我們是中心區(qū)域，山東省將文登市確定為九大核心區(qū)之一，并且給予重點(diǎn)扶持，這為文登將來(lái)的發(fā)展帶來(lái)了重大的機(jī)遇，也為文登的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了重大的機(jī)遇，我們文登政府也提出打造“濱海度假勝地，藍(lán)色產(chǎn)業(yè)新城”的口號(hào)。

山東省文登市人民政府副市長(zhǎng) 譚遠(yuǎn)國(guó)

　　在這兒我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)不僅要蓋好房子，滿足居住的要求，更要處理好生態(tài)環(huán)保的理念，特別是近山近水的自然資源，促進(jìn)人與資源的和諧共存，文登是中國(guó)道教、全真教的發(fā)祥地，我們有著名的“昆崳山”，山上有老子道德經(jīng)，是國(guó)家級(jí)的保護(hù)文物，我們的規(guī)劃占地是在3000畝左右，左邊投資5個(gè)多億的生態(tài)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)，正面是500畝的水庫(kù)，景色秀美，視野開(kāi)闊，同時(shí)周邊有10萬(wàn)畝的瓜果園，是發(fā)展休閑養(yǎng)生地產(chǎn)的黃金寶地，周邊分布著高規(guī)格的溫泉，富含礦物質(zhì)，非常適合發(fā)展高端的養(yǎng)生地產(chǎn)，目前有新東陽(yáng)（音）等企業(yè)投資文登開(kāi)發(fā)，我們兩處溫泉有一處已經(jīng)獲得國(guó)家C級(jí)景區(qū)，另一個(gè)是五星級(jí)的溫泉。現(xiàn)在我們正在尋求開(kāi)發(fā)商力求打造中國(guó)溫泉度假勝地。文登南部有160公里的海岸線，有一萬(wàn)畝的防護(hù)林，這邊海水清潔，為了充分發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì)，04年3月，我們啟動(dòng)了濱海新區(qū)的建設(shè)，規(guī)劃這邊的160平方公里，去年我們山東省批準(zhǔn)了120平米的用海面積，達(dá)到了280平米，其中還有旅游度假區(qū)，主要發(fā)展養(yǎng)老度假、服務(wù)外包等服務(wù)業(yè)，我們還有一個(gè)30萬(wàn)噸的港口，目前的兩個(gè)萬(wàn)噸級(jí)碼頭，主要是發(fā)展新能源、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)三年發(fā)展我們已經(jīng)投入了28億個(gè)，完成了島嶼供水基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，目前正已經(jīng)完全具備了大規(guī)模的發(fā)展條件，成為山東省投資熱度最高，發(fā)展活力最足的地區(qū)之一，目前很多大型企業(yè)相繼落戶文登，其中有一些知名企業(yè)，在我們南海的島礁上發(fā)展，我們的理念是不求大，不求快，但求美，我們要保護(hù)性開(kāi)發(fā)。

　　在發(fā)展重點(diǎn)上，我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)不僅要抓住開(kāi)發(fā)建設(shè)，還要抓住中國(guó)人口老齡化的趨勢(shì)，加快發(fā)展養(yǎng)生，文登作為道教、全真教的發(fā)源地，也為文登樹(shù)立了良好的氛圍，我們這里環(huán)境優(yōu)美，我們冬天在0度左右，夏天不超過(guò)30度，氣侯宜人，有兩處國(guó)家森林公園，綠化達(dá)到46%空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率達(dá)到95%，我們優(yōu)質(zhì)的空氣天數(shù)能夠達(dá)到170天，空氣負(fù)氧離子含量高。在文登開(kāi)發(fā)養(yǎng)老房產(chǎn)，不僅可以使老年人長(zhǎng)期居住在環(huán)境有序的環(huán)境當(dāng)中，還可以進(jìn)行溫泉療養(yǎng)，文登就是所投資寶地，同時(shí)文登又是膠州半島的中心區(qū)域，還有四大市場(chǎng)做后盾，大家知道山東的高速是最發(fā)達(dá)的，我們這邊有兩條高速，還有一條國(guó)道，我們的機(jī)場(chǎng)有北京、上海等多條航班，特別是到韓國(guó)首爾34個(gè)航班，到首爾45分鐘，還有設(shè)計(jì)時(shí)速350公里的城市輕軌鐵路破土動(dòng)工，明年我們到青島半個(gè)小時(shí)左右，現(xiàn)在到青島是兩個(gè)小時(shí)。所以文登將成為1小時(shí)生活圈的城市，這對(duì)我們文登各方面的發(fā)展帶來(lái)了巨大的機(jī)遇，目前青利群島、山東圣基、義烏金天等企業(yè)已經(jīng)在我市發(fā)展，圍繞商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展檔次和領(lǐng)域，我們?cè)诔鞘械暮诵膮^(qū)域預(yù)留了750畝的土地，這個(gè)位置在我們目前開(kāi)發(fā)的兩個(gè)溫泉附近，這個(gè)地塊我們也請(qǐng)大家來(lái)和我們洽談投資。各位領(lǐng)導(dǎo)，各位朋友，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)回升為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了條件，我們?cè)赣诔啥己腿珖?guó)各地的房地產(chǎn)企業(yè)攜手合作，互利共贏，踏遍千山萬(wàn)水，唯有文登最美！借此機(jī)會(huì)真誠(chéng)的請(qǐng)各位朋友到文登沐浴度假，享受藍(lán)天白云，陽(yáng)光沙灘，海浪溫泉，也請(qǐng)各位到文登投資興業(yè)共同發(fā)展，我們將提供最好的資源，祝各位生活幸福，生意興隆，財(cái)源廣進(jìn)！