如果碧桂園不走出廣東，永遠(yuǎn)都在廣東，永遠(yuǎn)都不會(huì)得到大的發(fā)展，至于省內(nèi)外項(xiàng)目發(fā)展的比例，我們需要按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律去辦事。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 3月30日，碧桂園召開2009年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)，主席兼執(zhí)行董事楊國強(qiáng)先生、總裁兼執(zhí)行董事崔健波先生、首席財(cái)務(wù)官伍綺琴女士、投資者關(guān)系部主管劉嘉毅先生均出席此次發(fā)布會(huì)，并就媒體提問進(jìn)行回答。

　　總裁兼執(zhí)行董事崔健波表示，碧桂園今年的銷售目標(biāo)達(dá)300億元，并對(duì)該目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)“有信心”。同時(shí)亦表示，碧桂園一直以來都是拿地后馬上開發(fā)，不會(huì)存在囤地的情況。

　　以下為碧桂園業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場實(shí)錄：

　　300億銷售目標(biāo)與毛利率

　　Q：今年的銷售目標(biāo)是多少？在宏觀調(diào)控政策下，是否仍有繼續(xù)增長的信心？

　　崔健波：今年的合同銷售目標(biāo)是300億，同比增長29%，對(duì)300億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)我們比較有信心。此外，交樓面積目標(biāo)是440萬平方米，同比增長26%，總開工面積是1400至1430萬平方米，其中有660萬平方米是新開工的面積，今年竣工面積目標(biāo)是525萬平方米，同比增長30%。

　　Q：今年資本開支預(yù)算如何？今年土地儲(chǔ)備新增情況如何？

　　楊國強(qiáng)：土地增加的前提是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，土地不能亂拿，否則風(fēng)險(xiǎn)將很大。我們從來都是買地后馬上開發(fā)，買地方面都是量力而為，我們不會(huì)把錢放在銀行不發(fā)展，也不能出現(xiàn)買地后沒錢付的情況。當(dāng)賣了300億的房子以后，肯定需要繼續(xù)發(fā)展，不能僅停留在今天。公司要成長，拿地是很正常的事，但必須很穩(wěn)健地去做。

　　崔健波：資本開支包括土地儲(chǔ)備及酒店建設(shè)投資兩方面。今年預(yù)算安排70億資金用于土地儲(chǔ)備，包括交付、已經(jīng)買地的未付款和新增的土地款，其中去年年底應(yīng)付未付的土地款在2010年大概要支付22億。酒店建設(shè)投資則大概在4億左右，酒店之外的資本開支我們基本沒有。此外，開發(fā)成本是130億，主要用于蓋房子，買地是70億，建酒店是4億。

　　Q：今年用于購買新增土地的資金款，相較以往是高還是低？

　　崔健波：實(shí)際上較去年少，去年約67億。今年有所調(diào)整主要是預(yù)留2011年2月份到期的高息債，若要提前要贖回的話，我們就需要預(yù)留部分資金，滿足這方面的需要。

　　Q：碧桂園今年的毛利率將維持在25~30%的水平，是否因?yàn)殡S著廣東省外的不斷擴(kuò)展，高利率發(fā)展模式已經(jīng)不再可能回到40%的水平？是否會(huì)通過調(diào)整產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)提高毛利率？

　　楊國強(qiáng)：我們?cè)谕馐∈莿倓偲鸩?，采取低開高走的策略。而08年入伙的房屋是07年所購置的，09年的則是08年下半年和09年上半年銷售為主，根據(jù)1、2月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，比去年平均銷售單價(jià)高一千元，現(xiàn)在已是5700多元，隨著市場的變化和成熟，我們會(huì)選擇一些比較好的項(xiàng)目去做，這樣毛利才會(huì)上升。

　　至于未來是否到達(dá)30%的毛利率，這是很難預(yù)測的，因?yàn)槭苷麄€(gè)經(jīng)濟(jì)形勢影響比較大，有部分樓盤因?yàn)榇黉N導(dǎo)致毛利出現(xiàn)變化，是因應(yīng)市場氣氛的需要，是隨著時(shí)間的變化和經(jīng)濟(jì)形勢的變化而變化的。

　　崔健波：由于去年的毛利水平、銷售單價(jià)都比08年高，所以今年毛利率將高于09年。

　　土儲(chǔ)策略與“從不囤地”

　　Q：2007年碧桂園為了上市大量購入土地，而這些地大部分位于較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，現(xiàn)在3年過去，聽聞仍有大量的地塊未開發(fā)，此舉是否有囤地之嫌？您們?nèi)绾位貞?yīng)？

　　楊國強(qiáng)：當(dāng)年所拿的地塊，我們都有大規(guī)模地開發(fā)。國家對(duì)囤地的判定是有指標(biāo)的，包括何時(shí)開發(fā)，開發(fā)的比例，而我們的項(xiàng)目均屬于達(dá)標(biāo)，因此不存在囤地的情況。至于開發(fā)時(shí)間的長短，則是由當(dāng)?shù)厥袌鱿M(fèi)、地塊的大小等因素決定。

　　今年所購置的土地，我們會(huì)用一年的時(shí)間開發(fā)結(jié)束。我們會(huì)根據(jù)市場發(fā)展的需要，及按照國家的政策標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地馬上進(jìn)行開發(fā)，因此不存在囤地之嫌。

　　Q：碧桂園在去年于佛山拿下一舊改地塊，今年是否會(huì)加大舊改項(xiàng)目的投入？

　　楊國強(qiáng)：佛山瀾石地塊不算是舊改項(xiàng)目，因?yàn)槲覀儾⑽闯鲥X拆屋。政府已經(jīng)把地整平再出讓，我們只是去摘牌拿地而已，目前該地塊已開工。昨天我們才跟佛山市政府共同剪彩動(dòng)工，現(xiàn)70多萬的地塊面積已全面動(dòng)工。

　　Q：如果說地王應(yīng)該根據(jù)每平方米價(jià)格計(jì)算，那您們認(rèn)為跟雅居樂、富力共同購買亞運(yùn)城地塊是否值得？為什么又引入兩個(gè)股東發(fā)展，是否因?yàn)橘Y金不足？

　　崔健波：我們認(rèn)為，整個(gè)亞運(yùn)城項(xiàng)目的投標(biāo)價(jià)格是合理的，也符合我們預(yù)期，盡管總量很大達(dá)到255億，但分?jǐn)偟綐敲娴貎r(jià)也不算很高。亞運(yùn)城地塊占地4000多畝，目前已建好100多萬平方米，其中約80萬平方米已可以出售。

　　我們?cè)ǜ?，亞運(yùn)城項(xiàng)目由我們及富力、雅居樂三家企業(yè)合作。對(duì)于所有的合作方式都有可能，也很正常，有任何變化我們都會(huì)通告。

　　Q：公司計(jì)劃廣東省外發(fā)展比例占33%，而目前廣東省的土儲(chǔ)僅占約46%，近期而言，廣東省外的發(fā)展毛利率是否相對(duì)較低？今年公司發(fā)展重點(diǎn)是加大省外發(fā)展、推高省外項(xiàng)目價(jià)格，還是繼續(xù)在廣東省尋找高毛利的項(xiàng)目？

　　楊國強(qiáng)：隨著城市化的進(jìn)步，城市的成熟也是很正常的事。如果碧桂園不走出廣東，永遠(yuǎn)都在廣東，永遠(yuǎn)都不會(huì)得到大的發(fā)展，至于省內(nèi)外項(xiàng)目發(fā)展的比例，我相信在不同的時(shí)間里有不同的措施，但都需要按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律去辦事。

　　至于未來省外房價(jià)的問題，因?yàn)槲覀冊(cè)趶V東省外城市的影響力不見得像廣東省這樣強(qiáng)勁，所以碧桂園在外地“低開高走”，也是很正常的事情，而我們也在努力地完善所有的配套。

　　崔健波：我們09年每平方米的銷售價(jià)格中土地成本占10%，達(dá)到480元人民幣，而08年是328元，其實(shí)08、09年每平方米地價(jià)比較接近。09年土地成本占比達(dá)10%，因?yàn)?9年確認(rèn)收入價(jià)格較08年下降30%，僅4700多元每平米。下降原因主要由于09年確認(rèn)收入大部分貢獻(xiàn)來自08、09年1至4月的銷售，而這段時(shí)間受市場因素和金融海嘯影響，銷售壓力較大。此外，08年廣東省外的項(xiàng)目均是新開盤項(xiàng)目，一般采取利用較有吸引力的價(jià)格吸引消費(fèi)者進(jìn)入碧桂園，然后在第二三期再慢慢走高的策略。但從絕對(duì)數(shù)而言，我們對(duì)土地成本的控制還較為合理。

　　發(fā)債融資與高息債

　　Q：據(jù)了解，碧桂園去年曾發(fā)行3億美元的高息債權(quán)，而境內(nèi)外共有銀行貸款150億，該比例如何分配？目前所籌集的3億美元資金具體使用情況如何？今年是否有進(jìn)一步的發(fā)債融資計(jì)劃？

　　崔健波：截至09年底，碧桂園借貸總額是175億人民幣，其中國內(nèi)項(xiàng)目貸款是103億人民幣，境外債券借款包括43億人民幣的合轉(zhuǎn)債及26億元人民幣的高息債，另外還有3.5億是一般的商業(yè)貸款。去年發(fā)行3.75億美元的高息債權(quán)，除了有3.5億償還中信貸款之外，其他都匯到境內(nèi)用作買地和一般的流動(dòng)資金。目前碧桂園的融資狀況良好，暫時(shí)仍未有任何融資計(jì)劃。

　　伍綺琴：資金預(yù)測到2010年底有超過80多億在手，資金相對(duì)充裕。當(dāng)然，資本市場變化很快，最重要是，任何融資渠道對(duì)公司來說都應(yīng)是最好，最適當(dāng)，最便宜的。

　　Q：貴公司銀行貸款是103億，而利息則是1億多，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，經(jīng)濟(jì)形勢好的話中央將于今年下半年加息，這對(duì)公司財(cái)務(wù)是否構(gòu)成壓力？

　　崔健波：我們?nèi)ツ赉y行貸款的平均成本是5.4%，去年整年利息開支為17.9億，如果國家調(diào)整銀行貸款利率上浮或下降1%，對(duì)碧桂園的影響僅是相應(yīng)增加或減少1.2億的成本，這對(duì)我們公司這么大體量資金的影響是很輕微的。

　　審慎拿地預(yù)言樓市平穩(wěn)

　　Q：國家出臺(tái)整頓樓市政策，抑制地王出現(xiàn)，您們認(rèn)為該些措施對(duì)內(nèi)地樓市造成什么影響？公司今年在投地及增加土地儲(chǔ)備時(shí)是否會(huì)更加謹(jǐn)慎？

　　楊國強(qiáng)：我認(rèn)為今年樓市整體會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，盡管有個(gè)別城市可能會(huì)下滑，但整體發(fā)展會(huì)平穩(wěn)。碧桂園對(duì)現(xiàn)時(shí)樓市發(fā)展的態(tài)度還是比較樂觀的，因?yàn)楸坦饒@部分項(xiàng)目不在中心城市，樓價(jià)并不是太貴，暴跌的空間并不大。

　　此外，碧桂園在拿地方面歷來都比較謹(jǐn)慎，很少在中心城市搶購高價(jià)地，因此中央對(duì)地王現(xiàn)象的整頓對(duì)碧桂園影響不大。要想拿地，就得保證資金鏈，我們長期保持有幾十億的資金鏈，保證資金支出的安全性。

　　地王是指一次購入地塊的價(jià)格很高，“王”的定義是每平方米的價(jià)格有多高，例如同等面積的土地，樓面價(jià)10萬元/平方米與1元/平方米是不能比較的。由于我們很少參與土地?fù)屌?，所以?duì)中央政策目前的實(shí)施效果感覺并不是太強(qiáng)烈。

　　崔健波：土儲(chǔ)方面，我們會(huì)保持審慎的態(tài)度。去年我們新購入的土地平均樓面價(jià)在500元/平方米左右，接近08年購地的價(jià)格。

　　Q：碧桂園很多項(xiàng)目都集中在二三線城市，有分析師預(yù)計(jì)，二三線城市漲幅相較一線城市低，如何看待樓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)？

　　楊國強(qiáng)：一線城市確實(shí)上漲比較快，二三線城市漲幅則相對(duì)較慢。金融海嘯時(shí)，大城市高房價(jià)地區(qū)所受的影響特別大，二三線城市則基本沒受到什么影響，所以需要看何種情況下房價(jià)會(huì)反復(fù)上漲，對(duì)此，我們還是保持穩(wěn)妥的心態(tài)。否則在高房價(jià)時(shí)買地，在樓市受到打壓時(shí)，則會(huì)有較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　國家在今年工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議中強(qiáng)調(diào)加快中小城市建設(shè)，我們所走的方向也是符合中國政策的導(dǎo)向，國家中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到要推動(dòng)中小城市的發(fā)展，我們很開心是朝著國家方向走。

　　Q：近期有消息稱，中央將于今年開通物業(yè)稅，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場是否有影響，房價(jià)的走勢將如何？是否對(duì)碧桂園未來的發(fā)展有影響？

　　楊國強(qiáng)：因?yàn)閷?duì)物業(yè)稅沒有過多的關(guān)注，所以不曉得將有多大影響。不管怎么樣，物業(yè)稅的對(duì)象是全國人民，我相信不會(huì)影響到普遍老百姓的生活和購物，對(duì)房地產(chǎn)的影響不會(huì)太大，對(duì)于個(gè)別有錢人，相信他們也有能力消化。