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　　宏觀環(huán)境回顧

　　2008-2009年世界經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)面臨眾多困難，各國開始聯(lián)手大規(guī)模救市，中國政府在大力提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向。實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升發(fā)揮了重要作用。2009年全國一手房銷售額約為3.8-4萬億元，加上二手房銷售總額達(dá)到5.7-6萬億元；而商務(wù)部預(yù)計(jì)全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額全年能達(dá)到12萬億元左右。房屋銷售額相當(dāng)于社會(huì)消費(fèi)品零售總額的一半，顯示房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位?？梢哉f，2009年中國經(jīng)濟(jì)非常困難的一年，但也是房地產(chǎn)業(yè)最輝煌的一年。

　　宏觀政策形勢(shì)

　　保增長是2009年中國經(jīng)濟(jì)的主要任務(wù)

　　受國際金融風(fēng)暴沖擊，2009年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開局不利，主要工業(yè)發(fā)達(dá)國家如英國、日本、美國和歐元區(qū)各國上半年幾乎全部陷入經(jīng)濟(jì)衰退，出現(xiàn)戰(zhàn)后首次整體性負(fù)增長，悲觀情緒明顯占上風(fēng)。到2009年第三季度，前期大規(guī)模金融救助政策和經(jīng)濟(jì)刺激政策的效果才開始顯現(xiàn)，金融體系漸趨穩(wěn)定，全球經(jīng)濟(jì)走出衰退，進(jìn)入向復(fù)蘇周期過渡的"轉(zhuǎn)折階段"。

　　中國在2008年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確了2009年宏觀調(diào)控首要任務(wù)是"保增長"，主要通過拉動(dòng)內(nèi)需和投資兩個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)保八需要更加強(qiáng)有力的政策，所以成功啟動(dòng)內(nèi)需是經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。

　　實(shí)施積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策

　　2009年宏觀調(diào)控強(qiáng)調(diào)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適當(dāng)寬松的貨幣政策。中央出臺(tái)了一系列的經(jīng)濟(jì)刺激措施，包括"4萬億"經(jīng)濟(jì)刺激方案、10大刺激經(jīng)濟(jì)措施、10大行業(yè)振興規(guī)劃等，刺激經(jīng)濟(jì)政策力度是空前的。

　　在寬松的貨幣政策環(huán)境下，2009年的信貸投放量有大幅的增長，1-11月人民幣各項(xiàng)貸款增加9.21萬億元，同比多增5.06萬億元，大幅增長121%。M1、M2增速持續(xù)增高，2009年11月末，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為59.46萬億元，同比增長29.74%，增幅比上年末高11.92個(gè)百分點(diǎn)，比上月末高0.23個(gè)百分點(diǎn)。狹義貨幣供應(yīng)量(M1)余額為21.25萬億元，同比增長34.63%，增幅比上月末高2.60個(gè)百分點(diǎn)。盡管11月貸款低于去年同期的4700億，但M2增速繼續(xù)攀高至29.7%，未出現(xiàn)拐點(diǎn)；M1增速進(jìn)一步提升2.6個(gè)百分點(diǎn)至34.6%，創(chuàng)歷史新高，與M2的剪刀差擴(kuò)大，顯示資金加速活期化，流動(dòng)性充裕。

　　保增長，房地產(chǎn)擔(dān)起擴(kuò)大內(nèi)需重任

　　隨著金融風(fēng)暴的越演越烈，中央在大力救經(jīng)濟(jì)的條件下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控也出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。2008年12月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，正式宣布放松調(diào)控政策，減免二手房交易營業(yè)稅，明確"改善型普通住房"定義，放松二次房貸。從2008年末以來，減免稅費(fèi)、兩個(gè)月內(nèi)三次降息等一系列救市政策刺激需求(首次置業(yè)與換房需求)；09年3月，廣東出臺(tái)力度最大的樓市新政"粵15條"，多層面扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，如可適當(dāng)延長交納土地出讓價(jià)款期限、暫緩收回土地使用權(quán)等；各大銀行也全面放寬二次置業(yè)貸款限制，政策松綁得到實(shí)質(zhì)的體現(xiàn)。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

　　在一系列刺激政策下，中國經(jīng)濟(jì)觸底強(qiáng)勁回升

　　一系列刺激政策的成效開始顯現(xiàn)，2009年中國經(jīng)濟(jì)觸底回升，全年保八任務(wù)基本無懸念。第三季度GDP同比增長8.9%，增速比上季回升1.0個(gè)百分點(diǎn)；前三季度累計(jì)增長7.7%，比上半年高0.6個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長6.1%，二季度增長7.9%，三季度增長8.9%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長。

　　國內(nèi)需求穩(wěn)步走高，進(jìn)出口持續(xù)改善

　　投資高位運(yùn)行。三季度當(dāng)季全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長33.2%，實(shí)際增長41.4%，比上年同期高22.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　消費(fèi)繼續(xù)穩(wěn)步增長。前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)際增長17.0%，比去年同期加快2.8個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新高。

　　進(jìn)出口持續(xù)復(fù)蘇。三季度出口同比增長-20.3%，增速比上季回升3.1個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)口同比增長-11.9%，增速比上季回升8.6個(gè)百分點(diǎn)。季節(jié)調(diào)整后，三季度出口和進(jìn)口季環(huán)比分別為1.5%和9.7%，出口環(huán)比自去年下半年以來首次出現(xiàn)正增長，進(jìn)口環(huán)比保持增長。

　　貨幣大量投放，通脹預(yù)期強(qiáng)烈

　　短期大量的信貸投放引發(fā)人們對(duì)未來通貨膨脹的擔(dān)憂，11月CPI同比漲0.6%，10個(gè)月來首次轉(zhuǎn)正，人民銀行三季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，當(dāng)季對(duì)未來物價(jià)預(yù)期指數(shù)達(dá)到66.7%，已經(jīng)連續(xù)第三個(gè)季度上升，居民通脹預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)。另一方面，經(jīng)濟(jì)前景的不確定性讓居民和企業(yè)不敢對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)追加投資。因此，居民開始將投資目光轉(zhuǎn)向資產(chǎn)上，這也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市場(chǎng)顯著回暖的重要原因。

　　可見，2009年全球性金融海嘯蔓延，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)對(duì)中國可能產(chǎn)生的影響，中國積極轉(zhuǎn)向大力擴(kuò)大內(nèi)需。2008年4季度以來，政府刺激經(jīng)濟(jì)和樓市的利好政策陸續(xù)出臺(tái)，積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策對(duì)中國經(jīng)濟(jì)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖起到關(guān)鍵作用。