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　　在夯實(shí)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和平抑房價(jià)之間搖擺的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，或?qū)⑸涎荽驂?mdash;反彈的老套劇情

　　中國房地產(chǎn)業(yè)在2009年最后兩個(gè)月里呈現(xiàn)出的買房者懷抱現(xiàn)金排隊(duì)看房，房主喊多少都有人搶的癲狂一幕似乎宣示，房地產(chǎn)已成為唯一能夠提前跳出復(fù)蘇周期，重溫2007年盛世舊夢的行業(yè)。自然地，當(dāng)年以房地產(chǎn)首當(dāng)其沖的宏觀調(diào)控此番亦卷土重來。

　　元旦前一周，備受關(guān)注的二手房營業(yè)稅政策細(xì)則終于“落地”。普通住宅5年交易免稅期恢復(fù)到去年的2年。這暫且平息了一場因擔(dān)心稅優(yōu)惠政策取消引發(fā)的二手房搶購潮。在此前后，打擊土地囤積、提高土地首付款比例及縮短付款期限的政策一并出爐。

　　表面上看，調(diào)控政策已經(jīng)開始發(fā)揮作用。2009年12月初，京城房產(chǎn)中介即現(xiàn)一個(gè)創(chuàng)紀(jì)錄的大單：一位投資客一次性拋售了CBD附近某高端樓盤20余套房源。一位中介公司人士表示，近期會(huì)“悄悄地”通知一直買不到合適房源的客戶：某個(gè)樓盤有多套微低于市場價(jià)的房源，而這些房源多數(shù)為投資者拋盤，并且近來的拋單已經(jīng)越來越多。

　　“貸款已經(jīng)貸不到了，手頭上貨太多了，趕緊出掉一部分，把最后的甘蔗甜頭留給別人去啃吧，這個(gè)時(shí)點(diǎn)，安全第一。”一位手里還捏著十多套高端房產(chǎn)的投資客告訴《環(huán)球企業(yè)家》。

　　這些立竿見影的效果似乎預(yù)示著2010年的房地產(chǎn)市場會(huì)重復(fù)上輪調(diào)控的劇情。2007年，在經(jīng)歷“國八條”、“國六條”的調(diào)控后，全國一二線房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈，一路上扶搖直上，炒房者極度亢奮；管理層彼時(shí)認(rèn)識(shí)到市場積累風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，連續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施打壓樓市，包括收緊第二套住房信貸、嚴(yán)格土地使用證發(fā)放、收緊銀根等措施，最終，在全球金融危機(jī)的陰影下，中國房地產(chǎn)業(yè)遭遇有史以來最為嚴(yán)重的銷售危機(jī)，而房價(jià)也有近1年的松動(dòng)期。

　　但這樣的結(jié)論還需對(duì)此輪調(diào)控政策進(jìn)行深入探究。在北京科技大學(xué)教授趙曉看來，2007年使用過的霹靂手段將很難被悉數(shù)采用。“管理層要走一步看一步，他們既期待政策能平緩民怨，又不希望過度打壓樓市，導(dǎo)致好不容易啟動(dòng)的經(jīng)濟(jì)再次衰退。”趙曉說。

　　如趙曉所料。正在開始的新一輪樓市調(diào)控有別于以往，采用了更溫和的方式。此番二手房營業(yè)稅政策細(xì)則與2005年出臺(tái)的“未滿5年出售的普通商品房或非普通商品房一律按全額征收營業(yè)稅”相比，頗有“高舉輕放”之意味，全額征收的只是非普通商品房。決策層抑制投資性需求，鼓勵(lì)自住及改善需求之意圖，顯露無疑。同時(shí)，2009年為托市在消費(fèi)和開發(fā)兩端祭出的兩個(gè)最重要政策——住房信貸匯率優(yōu)惠和開發(fā)商資本金比例由35%調(diào)低到20%，并未有任何調(diào)整。

　　這讓房地產(chǎn)商松了一口氣。陽光100常務(wù)副總裁范小沖指出，陽光100明年的銷售計(jì)劃，是要超過2009年的銷售額。業(yè)內(nèi)人士看好2010年房地產(chǎn)行情的另一個(gè)原因在于，上輪調(diào)控使得開發(fā)商大幅消減土地儲(chǔ)備和開工面積，這是2009年購房需求被激活后，供給遲遲不能迅速跟上，導(dǎo)致價(jià)格迅速抬高的重要前提。雖然2009年年底房地產(chǎn)商平均將開工面積提高了一倍以上，但這部分供給仍要到9至12個(gè)月后上市。正因如此，供不應(yīng)求的局面還將持續(xù)一段時(shí)間。

　　邊走邊看

　　沒有采取“釜底抽薪”的措施，決策層如此“溫和調(diào)控”，實(shí)乃整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)矛盾糾結(jié)下不得已之舉：既不能不發(fā)展，也不能非理性發(fā)展。但若市場與之持續(xù)博弈，政府亦將不得不加大調(diào)控力度。

　　此輪調(diào)控的定調(diào)是在2009年12月14日，國務(wù)院總理溫家寶主持的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了旨在抑制投機(jī)性購房、促進(jìn)樓市健康發(fā)展的四條政策措施(下稱國四條)。會(huì)議要求“在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。

　　“國四條”寥寥400余字，卻用語直白，指向明確，未來樓市新政的大貌清晰可見，即投資、消費(fèi)與平抑房價(jià)缺一不可。

　　調(diào)控的動(dòng)力不言而喻。連華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰都不會(huì)想到，2009年11月初他做出“明年底北京五環(huán)內(nèi)不會(huì)再有2萬元/平方米以下的房子”的預(yù)言，才過了一個(gè)月就快要實(shí)現(xiàn)了。北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)2009年12月15日公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，此前一個(gè)月北京四環(huán)路以內(nèi)的商品住宅期房平均售價(jià)每平方米首次超過2萬元，而萬元以內(nèi)的期房只能到六環(huán)之外找了。同樣的景象也在上海、廣州、深圳上演，甚至在二線城市，房價(jià)亦有超越2007年高峰線的趨勢。

　　2009年11月份，連續(xù)10個(gè)月同比負(fù)增長的CPI終于轉(zhuǎn)正，在年初保8目標(biāo)完成毫無懸念后，拉動(dòng)相關(guān)消費(fèi)最為明顯的房地產(chǎn)業(yè)于提振經(jīng)濟(jì)的使命已達(dá)成，而其所代表的資產(chǎn)價(jià)格泡沫則成為決策者擔(dān)心的對(duì)象。

　　樓市如此狂飆猛進(jìn)，實(shí)與決策層近一年來的悉心呵護(hù)不無關(guān)系。從2008年底，中央及各地方政府相繼出臺(tái)了各項(xiàng)利多政策推動(dòng)樓市的發(fā)展，“今天的繁榮和政府之手的推動(dòng)密不可分。”重慶隆鑫地產(chǎn)副董事長彭勇如是告訴《環(huán)球企業(yè)家》，令政府喜憂參半的是，房價(jià)漲得太快太猛，暴漲神話不可能長期持續(xù)，否則挫傷的是大多數(shù)居民的信心。

　　這是管理層的隱憂：既不能任由這種非理性亢奮無限制地膨脹，也不愿意斷送樓市已有的良好勢頭。何況，目前在中國穩(wěn)定壓倒一切、中共領(lǐng)導(dǎo)層換屆在即，所有的這些，都不允許因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場而引起社會(huì)不安定因素。

　　為此，有關(guān)部門再度打出調(diào)控“組合拳”，著重運(yùn)用土地、金融和稅收等手段，以抑制投機(jī)、增加供給和穩(wěn)定預(yù)期作為方向，對(duì)未來12個(gè)月樓市交易秩序進(jìn)行一次升級(jí)版的“整頓”。

　　現(xiàn)在，高速行進(jìn)的過山車暫時(shí)開上了較為平緩的一段路程，但并不意味著劇烈的曲線告別房地產(chǎn)業(yè)。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠認(rèn)為，這與政府無法通過行政手段和信貸政策控制市場溫度密不可分，“中國的財(cái)政收入就是銀行里面的錢，放到房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)一圈，再回銀行，就變成了政府的財(cái)政收入。這樣既想做母親，又想做警察，最后只能以大調(diào)整來結(jié)束，很多神話都是這么起來，這么破滅的。”

　　時(shí)隔五年，房價(jià)在宏觀調(diào)控政策的高壓下且調(diào)且高。不論國企還是民企，都在與政府博弈的過程中取得豐富的“臨戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)”。他們一方面表示擔(dān)心中國政府的后續(xù)政策，望以市場壓力游說決策層“高抬貴手”，同時(shí)又揣摩政府投鼠忌器，不會(huì)真正出重手挫傷房地產(chǎn)，故實(shí)際行動(dòng)如爭購地王等，反映仍看好樓市。

　　就在此輪土地新政出爐不久，被譽(yù)為“中國第一拍”的廣州亞運(yùn)城地塊開拍，經(jīng)過44次舉牌，最終由富力、雅居樂、碧桂園組成的聯(lián)合體以255億元的天價(jià)奪得，再創(chuàng)全國地王新紀(jì)錄。在決策層下發(fā)數(shù)道金牌令箭遏制部分城市房價(jià)過快上漲關(guān)頭，包括保利、中建、金地等多家房企在北京、上海、廣州等地不斷創(chuàng)造的“地王”，讓有關(guān)部門角色愈顯尷尬。

　　“政府顯然還會(huì)出臺(tái)一兩項(xiàng)調(diào)控措施，但轉(zhuǎn)換周期將縮短，樓市再次復(fù)蘇的時(shí)間會(huì)很快到來，”彭勇向《環(huán)球企業(yè)家》說：“歷史證明，施壓越大，反彈越大。”