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　　而目前開發(fā)商把商業(yè)用地報建成為公寓或者豪宅，不存在政策上的限制。韓世同透露，允許開發(fā)商在商業(yè)用地上興建公寓，事實上已經(jīng)是廣州市政府的一種土地規(guī)劃利用的“變通”方式，“一些商業(yè)地塊如果硬性規(guī)定建酒店、寫字樓，建了之后經(jīng)營可能存在問題”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)公寓與普通住宅在形態(tài)上并沒有太大的區(qū)別，但在銷售上存在著明顯的差異。在銷售時，其按揭政策都是按照商業(yè)來執(zhí)行，首付最低5成，最長貸款年限十年，因此市場需求會受到一定的抑制。但事實上，商業(yè)用地變身公寓、住宅的勢頭并未因此減弱。

　　大學時光的擔憂

　　目前市場對于大學時光的熱烈反映似乎就是一個印證。但顯然，此類的酒店式公寓似乎更受投資客歡迎，方圓本身對該項目的定位也是鼓勵購房者置業(yè)投資。

　　而在投資客的眼中，其最關心的莫過于房貸問題。

　　一名銀行業(yè)人士透露，像大學時光這類的商業(yè)公寓，均視為商業(yè)物業(yè)，需要按照商業(yè)性質(zhì)來辦理貸款。商業(yè)物業(yè)一般首付5至6成，通常都按5成的貸款額，利率上浮10%～30%，貸款年限最多的只是10年，按揭利率也只能是貸款基準利率，而純住宅則只要首付2成，可以8成貸款。此外，商業(yè)公寓的購房契稅為總房價的3%，比住宅公寓高一倍，同時還要繳納高額的土地使用稅。

　　該人士還稱，以商業(yè)住宅來做抵押的話，因使用性質(zhì)并非住宅，不能享受房地產(chǎn)新政給予的二套房貸優(yōu)惠。

　　對此，韓世同提醒投資客，最好不要利用房貸進行投資，因其風險較大。“萬一優(yōu)惠政策取消，利率上浮，就難以續(xù)供”。韓世同表示，如果選擇投資的話，最好一次性付款，這樣投資回報會更高，而供樓不一定有回報。因為，供樓款的差額才是正回報，若租金還供不了款，那么在整個供樓的過程中，投資客最終還是淪為負資產(chǎn)。

　　同時，對于“大學時光”項目的投資回報，韓世同表示擔憂。“大學城板塊比較特殊，如果租客對象是學生、教師，未來市場的放租太高的可能性不會太大。將來學校也會建一些教師公寓或周轉(zhuǎn)性的招待所等設施，而目前也沒有太多的商務人士去大學城辦公，對學生而言，如果租金太高，可能還是選擇宿舍。因此如果租金定價太高，沒人愿意租，定太低，對放租者也不劃算，最終還是看承租的能力和市場能接受的租金，投資的風險較大”。

　　韓世同簡單地算了一筆賬：買一個四五十平米的房子需50多萬，這樣其肯定不能租幾百塊錢，即便每月月租1000元，一年也才1萬多，那要50年才能回成本，但是租一個小房子就要一千多，租客也未必愿意。