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　　開發(fā)商把商業(yè)用地報建成為公寓或者豪宅，不存在政策上的限制。“商改住”之所以愈發(fā)受到開發(fā)商的青睞，與近年來住宅市場需求旺盛有關(guān)。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)生梁嘉欣 “40年”的使用年限讓方圓開發(fā)的廣州“大學(xué)時光”項目尚未發(fā)售就引發(fā)諸多熱議。12月26日，大學(xué)時光公開認(rèn)購，“酒店公寓”再度成為投資客的熱門話題。

　　“40年年限”的大學(xué)時光

　　在開盤現(xiàn)場，銷售人員表示，該項目目前均價1.3萬/平方米，部分南向單位要價更高。“旁邊地塊的地價已經(jīng)9000多了，建好后房價有可能達(dá)到2萬”，銷售人員解釋稱，“1.3萬/平方米根本不貴”。

　　作為大學(xué)城板塊的首個新盤，大學(xué)時光也是方圓地產(chǎn)于廣州大學(xué)城開發(fā)的首個酒店公寓項目，該項目擬建酒店公寓共7棟，每棟共13層，其中3棟在建，目前已建10層，仍未封頂。銷售人員透露稱，該項目將于2011年4月30日交付使用。

　　雖然其“40年”的使用年限仍然存在爭議，但在1.3萬/平方米的“低價”誘惑下，“大學(xué)時光”開放首兩天，前三棟公寓共250套房源中已有近100套被認(rèn)購。

　　大學(xué)時光項目位于廣州番禺區(qū)小谷圍島規(guī)劃中心區(qū)DS1510地塊，由方圓集團(tuán)于2007年以1.65億元投得，用地性質(zhì)為旅館業(yè)用地，用地年限為40年。因此，有人稱，大學(xué)時光是在40年的土地上建70年的住宅。若2011年才能交付使用，大學(xué)時光的住宅項目實際使用年限最多只有36年。

　　該項目的銷售人員對此并不避諱，并明確表示，項目所在地為商業(yè)用地，年限只有40年，所有的物業(yè)管理費、水電費等費用都是按照商業(yè)項目的標(biāo)準(zhǔn)。但隨即表示，在年限到期后，只要交納一定的土地租用金就可以繼續(xù)使用這塊土地，購房者無需顧慮。

　　根據(jù)新實施的《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”因此，商業(yè)公寓使用年限到期后，購房者可能需要補足較高額的地價費用。

　　對此，廣州地產(chǎn)專家韓世同表示，年限都是人為規(guī)定的，目前并未明確規(guī)定期限過后該如何處理，“畢竟實行商用房也就20多年的時間，具體的補費標(biāo)準(zhǔn)仍未有定，但是40年跟70年的續(xù)費金額肯定有很大區(qū)別”。

　　“商改住”現(xiàn)實

　　事實上，類似于方圓地產(chǎn)這種在商業(yè)用地上興建商業(yè)公寓出售，實現(xiàn)“商改住”大變身的案例在廣州比比皆是，富力在珠江新城的多個公寓項目就是先例。

　　分析人士認(rèn)為，“商改住”之所以愈發(fā)受到開發(fā)商的青睞，與近年來住宅市場需求旺盛有關(guān)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的一份研究報告稱，近年來，由于剛性需求的存在，住宅市場需求旺盛，住宅產(chǎn)品尤其是小戶型產(chǎn)品的持續(xù)熱銷讓開發(fā)商堅定了開發(fā)住宅產(chǎn)品的決心。在有市可圖、有利可圖、無政策約束的市場環(huán)境下，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計、推廣上更多的偏向住宅進(jìn)行操作，實現(xiàn)“商改住”，于是，出現(xiàn)了眾多40年產(chǎn)權(quán)的商住公寓。

　　韓世同表示，目前，市場更多愿意接受的還是住宅，此外，興建公寓的開發(fā)模式比較靈活，對開發(fā)商而言，有利于開發(fā)的安全，易于回籠資金，減少投資壓力。如果市場能接受此類商業(yè)公寓，未嘗不是好事情。