隨著資本市場(chǎng)的不斷壯大以及監(jiān)管政策的逐步松閘，保險(xiǎn)資金在運(yùn)用結(jié)構(gòu)方面將發(fā)生重大變化。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 險(xiǎn)資進(jìn)軍房地產(chǎn)或再添最新注腳。27日晚間，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)龍頭中國(guó)人壽與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行了一筆數(shù)額龐大的交易：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)向中國(guó)人壽按每股6.23元配售9.34億股新股，中國(guó)人壽由此成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第二大股東，直接介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作。

　　入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)藉此集資58.2億港元，成為2009年香港資本市場(chǎng)最大規(guī)模的集資活動(dòng)之一。遠(yuǎn)洋表示，認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得凈額58.18億港元將用作公司的一般營(yíng)運(yùn)資金。這將大大改善公司的財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)擴(kuò)大了公司資本基礎(chǔ)，有利日后發(fā)展。

　　中金在最新報(bào)告中指出，此次配售雖然將令遠(yuǎn)洋地產(chǎn)09及10財(cái)年每股盈利攤薄16.6%，至人民幣0.28及0.38元，每股資產(chǎn)凈值預(yù)測(cè)下降13%，至9.14及10.64港元；但新引入的資金可令其手持現(xiàn)金增至超過人民幣200億元。

　　分析人士表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)引入中國(guó)人壽這個(gè)大股東所獲得的巨資將提升器潛在的土地收購(gòu)能力，預(yù)測(cè)該公司由下季開始將會(huì)加速擴(kuò)充。遠(yuǎn)洋近期已經(jīng)在大連、天津和北京接連獲得了5個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積230萬(wàn)平方米，總成本為70億元，其09財(cái)年凈債務(wù)率已經(jīng)由收購(gòu)前的38%上升至了40%。但截至目前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了130億元的銷售，較08年增長(zhǎng)了81%。

　　最終這筆交易的完成，將使得中國(guó)人壽將占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的19.86%，持有擴(kuò)大后總股本的16.57%，超越持股10.55%的中國(guó)中化集團(tuán)，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第二大股東。而原最大股東中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸?shù)某止闪?，將由原?0.2%攤薄至16.85%，而公眾股東的持股量將由67.16%攤薄至56.03%。

　　交易公告披露，中國(guó)人壽可在認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后并于2010年內(nèi)，向董事局提名一名非執(zhí)行董事，并承諾一年內(nèi)不出售或訂約出售遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，而中國(guó)人壽向其附屬轉(zhuǎn)讓有關(guān)股份則不受限制。

　　這意味著中國(guó)人壽將直接通過入股的方式進(jìn)軍房地產(chǎn)，參與房企的投資活動(dòng)，這在國(guó)內(nèi)目前險(xiǎn)資投資的方式上并不多見。

　　險(xiǎn)資的地產(chǎn)投資沖動(dòng)

　　事實(shí)上，在中國(guó)人壽和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)牽手之前，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)已不是新鮮的事情，但保險(xiǎn)資金更多是利用自有資金購(gòu)置自用辦公樓、通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司曲線方式進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

　　這種個(gè)案屢見不鮮。今年5月，人保投資控股有限公司與北京金融街控簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬在投資不動(dòng)產(chǎn)的政策研究、項(xiàng)目開發(fā)方面進(jìn)行合作。

　　同年7月，另一家保險(xiǎn)巨頭中國(guó)人壽與北京信達(dá)投資亦簽訂了一份戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位合作。

　　而中國(guó)平安保險(xiǎn)旗下的平安信托與金地、綠城及藍(lán)光的合作則更為頻繁，平安信托分別與上述房企簽訂了信托投資協(xié)議，承諾對(duì)上述房企的具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)股權(quán)信托計(jì)劃，共同投資優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目以及城市綜合體項(xiàng)目。

　　"早于2006年6月，國(guó)務(wù)院就頒布了指導(dǎo)原則，支持保險(xiǎn)資金參股商業(yè)銀行和投資房地產(chǎn)，但有約定比例，限制總資產(chǎn)的3%進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)，之前投資能力有限，主要針對(duì)大型房企進(jìn)行投資"，永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)喬志杰在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，"未來保險(xiǎn)資金最大的兩個(gè)可能投資方向是，一方面是房地產(chǎn)信托資金，另一方面則是房地產(chǎn)基金。而房地產(chǎn)基金是進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的最佳方式，保險(xiǎn)資金也希望通過此獲得更多的收益，但目前房地產(chǎn)基金還不成熟，險(xiǎn)資于是都考慮直接投資項(xiàng)目和企業(yè)。"

　　然而，出于安全考慮，保險(xiǎn)資金更愿意投資國(guó)資地產(chǎn)公司，"這好比哥哥借錢給妹妹，還上就還，不還就罷了，都是媽媽的錢"，喬志杰稱。

　　喬志杰認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金處于一個(gè)兩難的境地，一方面具備投資能力，國(guó)家允許投資不動(dòng)產(chǎn)，但另一方面卻很難找到投資機(jī)會(huì)，投資項(xiàng)目缺乏專業(yè)水平。

　　幸運(yùn)的是，即將出臺(tái)的新保險(xiǎn)法或?yàn)殡U(xiǎn)資的地產(chǎn)投資欲望打開缺口。“《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》在2010年出臺(tái)后，將對(duì)地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，過去的'自由資金+銀行貸款'結(jié)構(gòu)可能會(huì)變成'自有資金+信托資金+地產(chǎn)基金'的結(jié)構(gòu)，房企的資金供應(yīng)渠道更豐富”，喬志杰認(rèn)為，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)真正的高峰將在2010年之后。

　　事實(shí)上，保監(jiān)會(huì)日前已經(jīng)開始向社會(huì)征求險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)意見，該草案允許保險(xiǎn)資金從事不動(dòng)產(chǎn)投資，可以從事自用物業(yè)和以控股為目的的股權(quán)投資。

　　分析人士指出，隨著資本市場(chǎng)的不斷壯大以及監(jiān)管政策的逐步松閘，保險(xiǎn)資金在運(yùn)用結(jié)構(gòu)方面也將發(fā)生重大變化，類似于直接中國(guó)人壽直接入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這樣的案例可能將越來越多。