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　　他們除了需要繳納255億元天量的地價(jià)款外，也面臨著在資產(chǎn)泡沫陰影籠罩下的未知前程。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 經(jīng)歷了整整一年的“國(guó)進(jìn)民退”的地王狂飆，神奇的2009年歲末將近。

　　“這個(gè)項(xiàng)目最大的問(wèn)題還是資金運(yùn)作的安排。”在成功獲取255億“中國(guó)地王”廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目之后，一直在現(xiàn)場(chǎng)參與舉牌并代表“民企聯(lián)合體”簽約的富力華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌發(fā)出了這樣的感慨。

　　中國(guó)地王 廣州上演“民進(jìn)國(guó)退”

　　12月22日15時(shí)35分，在歷經(jīng)48次舉牌后，富力雅居樂(lè)碧桂園組成的民營(yíng)房企聯(lián)合體“力挫”保利萬(wàn)科中海組成的國(guó)企聯(lián)合體，以總價(jià)255億拿下了占地面積263.952萬(wàn)平方米的廣州亞運(yùn)城地塊，折合樓面地價(jià)5821.9元/平方米。

　　競(jìng)拍伊始，廣州市國(guó)土房管局臨時(shí)將增價(jià)幅度由1000萬(wàn)大幅調(diào)高至2億元，引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)一片驚嘆。

　　拍賣(mài)會(huì)在網(wǎng)上報(bào)價(jià)180億元的基礎(chǔ)上開(kāi)始，此后便是兩個(gè)聯(lián)合體的輪番競(jìng)價(jià)。

　　此前也頗受關(guān)注的中信地產(chǎn)，除了把網(wǎng)上的競(jìng)拍價(jià)從165億元拉升至180億元之外，在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何舉動(dòng)。

　　當(dāng)競(jìng)價(jià)飆升至236億時(shí)，富力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心負(fù)責(zé)人陸毅舉手要求廣州市國(guó)土房管局交易中心調(diào)低增價(jià)幅度，拍賣(mài)師隨后妥協(xié)，將增價(jià)幅度從2億下調(diào)至1億元。

　　競(jìng)價(jià)超過(guò)250億后，“國(guó)企聯(lián)合體”現(xiàn)場(chǎng)耳語(yǔ)，隨后在萬(wàn)科一位人士做了一個(gè)抬手姿勢(shì)后，舉牌人士勉強(qiáng)加價(jià)至254億。“民企團(tuán)隊(duì)”在埋首商議后出價(jià)255億，保利方舉牌人士無(wú)奈擺手，示意退出。

　　拍賣(mài)會(huì)結(jié)束之后，保利聯(lián)合體方面有人表示，其心理預(yù)期并沒(méi)有達(dá)到254億元，今天能舉到這么高，有現(xiàn)場(chǎng)氣氛的原因，也有富力聯(lián)合體步步緊逼的原因。

　　而雅居樂(lè)的梁正堅(jiān)則對(duì)國(guó)土局工作人員戲言：“我們?nèi)齻€(gè)人的手機(jī)都打爆了！”

　　王石預(yù)言“泡沫”終將破滅

　　事實(shí)上，在拍賣(mài)會(huì)開(kāi)始之前，業(yè)內(nèi)最為看好的是保利聯(lián)合體。合富輝煌首席分析師黎文江曾表示，萬(wàn)科、保利和中海三家企業(yè)本身實(shí)力雄厚，而且不管在物業(yè)管理還是開(kāi)發(fā)能力等各方面，都有很強(qiáng)的實(shí)力，政府把亞運(yùn)會(huì)的重要項(xiàng)目交給他們也“放心”。

　　這亦代表了不少業(yè)內(nèi)人士的想法。但顯然，結(jié)果并非如眾人所想象。

　　或許多數(shù)人沒(méi)有想到的是，今年在土地上頗為激進(jìn)的保利、萬(wàn)科，以及僅4個(gè)月拿地面積就超過(guò)保利的中海，似乎變得比民企更加保守。

　　有趣的是，拍地同一天，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石表達(dá)其對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)憂(yōu)慮的言論，再次被全國(guó)各大媒體廣泛報(bào)道。他稱(chēng)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，并且這個(gè)泡沫終將破裂。而萬(wàn)科為此已經(jīng)提前準(zhǔn)備。

　　王石并沒(méi)有預(yù)言泡沫破滅的時(shí)間，但據(jù)目前大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間就在明年，最遲或許也不超過(guò)明年年底。

　　不確定的未來(lái) 地王終將“虧損”？

　　在會(huì)后接受采訪時(shí)，富力華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌則語(yǔ)帶保留地說(shuō)：“目前這個(gè)樓面價(jià)是因?yàn)槟切┮呀?jīng)建成的住宅項(xiàng)目估值為66億元，難道這些項(xiàng)目以后沒(méi)有升值空間？如果升值了那么樓面價(jià)還可以往下降。”

　　而根據(jù)廣州市經(jīng)緯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司為客戶(hù)做的一份內(nèi)部分析報(bào)告測(cè)算，當(dāng)亞運(yùn)城地塊的土地出讓價(jià)格達(dá)到250億時(shí)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的凈利潤(rùn)率僅為17.84%。該公司分析師表示，255億元的價(jià)格太高，保守估計(jì)建成住宅的整體最終市場(chǎng)售價(jià)將達(dá)到每平方米1.5萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)前該地塊8000元/平方米左右的周邊均價(jià)。

　　但明年以及未來(lái)一兩年內(nèi)的房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)存疑，特別是中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“國(guó)四條”已經(jīng)出臺(tái)的情況下。

　　近期，更頻頻傳出將嚴(yán)控信貸、收緊銀根的消息，其中傳遞的信號(hào)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)這種極容易出現(xiàn)“心里預(yù)期影響市場(chǎng)交易”的行業(yè)來(lái)說(shuō)，并非好事。

　　清華大學(xué)博士、貝塔策略工作室合伙人杜麗虹對(duì)新政出臺(tái)后對(duì)“地王”的影響，也向觀點(diǎn)新媒體進(jìn)行了清晰的闡釋。

　　杜麗虹表示：“這次新政出臺(tái)后，對(duì)于2009年拿地超出其極限擴(kuò)張速度的企業(yè)，肯定是風(fēng)險(xiǎn)上升了；還有就是雖然拿地額在極限擴(kuò)張速度內(nèi)，但地價(jià)成本較高的企業(yè)，在未來(lái)雖然不面臨資金鏈壓力，可能面臨利潤(rùn)率下降的壓力。因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)真的被維持在當(dāng)前水平，那么，今年所有地王都將虧損(以地王價(jià)計(jì)算，房?jī)r(jià)至少要較周邊水平翻一倍才有利可圖)”。

　　雖然難于確定富力、雅居樂(lè)、碧桂園的拿地是否有超出其極限擴(kuò)張速度，但是以亞運(yùn)城項(xiàng)目計(jì)算，如果明年房?jī)r(jià)維持現(xiàn)有水平，那么對(duì)項(xiàng)目定價(jià)將是一件極其頭疼的事情。

　　此外，根據(jù)廣州市國(guó)土局規(guī)定，競(jìng)得者必須在地塊拍下的3天內(nèi)繳清40%的首付款，尾款則要求分兩次結(jié)清，分別要求在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前結(jié)清各30%。

　　亦即是說(shuō)，富力雅居樂(lè)及碧桂園在收到圣誕禮物的同時(shí)，必須付清102億的首付地價(jià)款。