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　　一、一周話題--政策區(qū)別對待投資與投機，難在執(zhí)行

　　當12月9日關(guān)于營業(yè)稅免稅期限"變2為5"的政策出臺后，不少人對稅收性政策能否讓樓市降溫紛紛質(zhì)疑，僅僅6天后，國務(wù)院立即讓政策基調(diào)峰回路轉(zhuǎn)，"遏制部分城市房價過快上漲"成為房地產(chǎn)政策新主題，并對炒房、投機的人發(fā)出警告。政策的一大特點就是不再用一刀切的方式，而是對待部分城市部分購房者進行抑制。但是，政策差別化將要遭遇的難度是不小的，尤其是加強差別化信貸政策執(zhí)行力度，信貸差別化標準將如何界定并沒有參考的指標。新政中，國家鼓勵改善型購房需求，意味著不能用"二套房"將投機與投資性購房進行簡單的區(qū)分，要解決這個問題，首先需要將投資性購房者與投機性購房者進行區(qū)分。從經(jīng)濟學(xué)角度上定義，投資是指犧牲或放棄現(xiàn)在可用于消費的價值以獲取未來更大價值的一種經(jīng)濟活動；而投機是指"為了再出售(或再購買)而不是為了使用而暫時買進(或暫時售出)商品，以期從價格變化中獲利"的經(jīng)濟行為。要從信貸渠道控制投機購房者，只能以銀行賬戶戶主擁有不動產(chǎn)的數(shù)量以及交易次數(shù)進行區(qū)分。而我國銀行賬戶實名制還需要完善，將多套房、多次交易二手房的個人一一篩選出來，還需要金融機構(gòu)與房產(chǎn)管理部門密切合作。

　　區(qū)別對待各類購房需求，顯示出我國房地產(chǎn)政策走向更加靈活，更加公平，但要完美執(zhí)行這些政策，還有很多工作要做，政策如何落實成為未來房地產(chǎn)市場走向的關(guān)鍵。

　　二、本周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1土地出讓公告

　　主城區(qū)：本周共有六宗土地公告，公告面積266.84畝，公告總金額達18.7億元。除青羊區(qū)陳麻婆地塊、武侯區(qū)晉陽街辦吉福村二組以及成華區(qū)二環(huán)路東三段用地性質(zhì)為商業(yè)兼城鎮(zhèn)混合住宅用地外，其他宗地均為城鎮(zhèn)混合住宅用地。

　　郊縣：本周無郊區(qū)土地公告

　　1.2土地成交情況

　　主城區(qū)：本周主城區(qū)共有11宗土地成交，成交總面積達759.32畝，成交總金額達61.3億元。其中，溢價率最高的是武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村8組，面積為39.84畝的地塊，交大地產(chǎn)以850萬元/畝的價格競得，溢價率達113%。另外，保利地產(chǎn)高調(diào)搶地，上周拍賣會上共將三塊土地，三宗地塊均位于武侯區(qū)順江村，雖然溢價率不算高，但保利為此投入了13.5億元。位于錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)沙河以西東大街東延線地塊，在拍賣之前被眾人看好，但拍賣會上險些流拍，最終由仁恒置地以起拍價1100萬元/畝競得。(詳情見--附件二：主城區(qū)土地成交詳情)

　　郊縣：本周無郊區(qū)土地成交

　　2、主城區(qū)商品住宅供應(yīng)

　　2.1.主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量回調(diào)

　　圖1主城區(qū)商品住宅供應(yīng)概況

　　據(jù)房管局數(shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)共有5個住宅項目取得預(yù)售許可證，比上周減少2個。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)1133套，環(huán)比減少48.26%，供應(yīng)面積為11.33萬㎡，環(huán)比降低32.72%。隨著商品住宅供應(yīng)量的減少，供應(yīng)產(chǎn)品的建筑類型、戶型面積區(qū)間都比較單一。高層住宅供應(yīng)519套，超高層住宅供應(yīng)494套，小高層住宅新增120套。戶型面積區(qū)間在90～120㎡和120～144㎡兩個面積段供應(yīng)量最大，分別供應(yīng)510套和370套。

　　2.2.城南武侯區(qū)供應(yīng)發(fā)力，其他區(qū)域供應(yīng)量不同程度減少

　　本周除城南商品住宅供應(yīng)量環(huán)比增長261.68%外，其他方位供應(yīng)量都有不同程度減少。城南供應(yīng)商品住宅774套，供應(yīng)面積7.74萬平方米；城東供應(yīng)商品住宅239套，供應(yīng)面積2.29萬平方米。城西、城北商品住宅供應(yīng)量波動幅度最大，城西、城北分別環(huán)比減少93.65%和86.15%，本周分別供應(yīng)48套和72套商品住宅，城中區(qū)域仍然沒有供應(yīng)量。

　　圖2各方位新增供應(yīng)概況

　　2.3.武侯區(qū)供應(yīng)量蟬聯(lián)首位

　　本周金牛區(qū)供應(yīng)商品住宅854套，供應(yīng)面積6.64萬平方米，本周供應(yīng)量排名繼續(xù)位居各行政區(qū)第一；錦江區(qū)新增商品住宅700套，在各行政區(qū)中增幅最為明顯。武侯區(qū)供應(yīng)量有65.89%的增幅，本周供應(yīng)商品住宅214套。成華區(qū)、青羊區(qū)、高新區(qū)供應(yīng)量有不同程度下降，成華區(qū)、青羊區(qū)分別供應(yīng)商品住宅278套和144套，本周高新區(qū)無供應(yīng)量。

　　圖3各行政區(qū)新增供應(yīng)概況

　　2.4.本周一環(huán)至二環(huán)商品住宅供應(yīng)量最大

　　由于富臨城南國際推出高層商品住宅519套，使得一環(huán)至二環(huán)供應(yīng)量最大，但與上周相比供應(yīng)量仍然減少25.86%。二環(huán)至三環(huán)供應(yīng)359套，供應(yīng)面積3.6萬平方米；三環(huán)外供應(yīng)商品住宅255套，供應(yīng)面積3.25萬平方米。

　　圖4各環(huán)域新增供應(yīng)概況

　　3、主城區(qū)商品住宅銷量繼續(xù)保持4000套以上

　　3.1.本周主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)為4433套，成交面積為40.52萬平方米，分別環(huán)比下降2.76%和6.59%。

　　本周主城區(qū)商品住宅成交量有小幅度下滑，但仍然仍然保持高位，可見營業(yè)稅免稅期限提前的政策并沒有對成都樓市產(chǎn)生較大影響。由于明年開始，政府將加大力度差別化執(zhí)行信貸政策，因此來年對二套房政策可能會有調(diào)整。因此中原預(yù)計，本月成交量再創(chuàng)新高可能性不大，短期內(nèi)可能呈現(xiàn)緩慢回調(diào)的趨勢。

　　圖5主城區(qū)商品住宅成交概況

　　金牛區(qū)周成交量增幅最大，居各行政區(qū)首位

　　本周金牛區(qū)成交968套，成交面積8.14萬平方米，在各行政區(qū)中成交量環(huán)比漲幅最大，漲幅為24.58%；除金牛區(qū)外，青羊區(qū)成交量也有14.41%的漲幅，本周成交商品住宅889套，成交面積達7.03萬平方米。成交量排名第三的錦江區(qū)本周成交商品住宅870套，成交面積8.06萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比下降18.92%。成華區(qū)、高新區(qū)、武侯區(qū)成交量靠后，成交套數(shù)分別為775套、499套和432套。

　　圖6各行政區(qū)成交量概況

　　表2各行政區(qū)成交量漲跌概況

　　4、三級市場一周概況

　　4.1二手住宅成交量穩(wěn)步上行，再創(chuàng)新高

　　本周二手住宅成交2595套，成交面積達22.09萬平方米，分別環(huán)比增長28.4%和24.1%。在營業(yè)稅免稅期的提前相關(guān)政策的影響下，本周二手住宅成交行情走勢出現(xiàn)明顯上揚，而這種漲幅越明顯，說明了政策對市場的影響越強，也從一定程度反映出新政執(zhí)行后，市場波動的強度。

　　圖7二手住宅成交量走勢

　　一周以來二手住宅日成交量表現(xiàn)出上升走勢，除周一以外，日成交量都在300套以上，12月18日周五單日成交量最大，達到476套。日成交量超過400套，這也是前所未有的。

　　圖8二手住宅成交套數(shù)一周走勢

　　4.2各行政區(qū)成交量均有增長，武侯區(qū)成交量穩(wěn)居首位

　　本周各行政區(qū)二手住宅成交量都有不同程度的增長，其中漲幅最大的行政區(qū)是錦江區(qū)，成交二手住宅470套，增幅達85.04%，進入二手房熱銷區(qū)域的第一陣營。成交量最大的行政區(qū)仍然為武侯區(qū)，本周成交二手住宅613套，金牛區(qū)成交484套，排各行政區(qū)第二。青羊區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)排名靠后，分別成交二手住宅442套、332套和254套。

　　圖9各行政區(qū)二手住宅成交量概況

　　12月，二手住宅市場因為政策因素，成交市場異?；鸨?。下周成交量將繼續(xù)保持高位，值得關(guān)注的是成交量會不會再次刷新紀錄。

　　5、近量周樓市情況小結(jié)

　　本周共有六宗土地公告，公告面積266.84畝，公告總金額達18.7億元。主城區(qū)共有11宗土地成交，成交總面積達759.32畝，成交總金額達61.3億元。郊縣無土地公告和成交信息。

　　本周主城區(qū)僅有5個住宅項目取得預(yù)售許可證，比上周減少2個。本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)1133套，環(huán)比減少48.26%，供應(yīng)面積為11.33萬㎡，環(huán)比降低32.72%。供應(yīng)產(chǎn)品的建筑類型、戶型面積區(qū)間都比較單一。高層住宅供應(yīng)519套，超高層住宅供應(yīng)494套，小高層住宅新增120套。戶型面積區(qū)間在90-120㎡和120-144㎡兩個面積段供應(yīng)量最大，分別供應(yīng)510套和370套。除城南商品住宅供應(yīng)量環(huán)比增長261.68%外，其他方位供應(yīng)量都有不同程度減少。

　　本周主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)為4433套，成交面積為40.52萬平方米，分別環(huán)比下降2.76%和6.59%。本周主城區(qū)商品住宅成交量有小幅度下滑，但仍然仍然保持高位，可見營業(yè)稅免稅期限提前的政策并沒有對成都樓市產(chǎn)生較大影響。金牛區(qū)成交968套，成交面積8.14萬平方米，在各行政區(qū)中成交量環(huán)比漲幅最大，漲幅為24.58%；除金牛區(qū)外，青羊區(qū)成交量也有14.41%的漲幅，本周成交商品住宅889套，成交面積達7.03萬平方米。成交量排名第三的錦江區(qū)本周成交商品住宅870套，成交面積8.06萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比下降18.92%。

　　本周二手住宅成交2595套，成交面積達22.09萬平方米，分別環(huán)比增長28.4%和24.1%。各行政區(qū)二手住宅成交量都有不同程度的增長，其中漲幅最大的行政區(qū)是錦江區(qū)，成交二手住宅470套，增幅達85.04%，進入二手房交易量的第一陣營。成交量最大的行政區(qū)仍然為武侯區(qū)，本周成交二手住宅613套，金牛區(qū)成交484套，排各行政區(qū)第二。青羊區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)排名靠后，分別成交二手住宅442套、332套和254套。

　　6、下周走勢預(yù)測

　　近期房地產(chǎn)政策雖然頻繁出臺，但對于成都二級市場影響似乎不大，置業(yè)者對后市仍然信心十足，本周成交量僅有小幅下滑，在歷年來成交量中，仍然居較高水平。但是在政策影響下，二手住宅成交量增長速度明顯加快。中原認為12月底，成都樓市都將保持較為強勢的行情，尤其是三級市場，成交量或?qū)⒉粩鄤?chuàng)下新高。二級市場方面，由于年底不少銀行貸款額度已滿，成交量或受到輕微影響，走勢波動幅度不大。