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　　王石談保障性住房

　　《華爾街日?qǐng)?bào)》：高房?jī)r(jià)與百姓需求的矛盾，如何解決？

　　王石： 房?jī)r(jià)偏高和非常高只是出現(xiàn)在一些城市，在另一些城市，比如，沈陽(yáng)、成都、西安、哈爾濱、蘭州、烏魯木齊等大城市，這些城市房?jī)r(jià)和收入的差別不大，和北京上海相比還是有差距的。這些城市占的比例很大，不可忽視。

　　北京的情況特殊，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和政治地位的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定北京有很大的尋租空間。到北京尋租，就要到北京買房子。北京的教育、醫(yī)療條件比其他城市好，所以有錢人向那集中，所以北京的房?jī)r(jià)無(wú)法按正常的市場(chǎng)規(guī)律來(lái)判斷。所以北京就算這樣高的房?jī)r(jià)，也還是供不應(yīng)求。

　　上海是經(jīng)濟(jì)中心，由于其經(jīng)濟(jì)規(guī)模和增長(zhǎng)速度可觀，其土地釋放量和需求量有差異，就會(huì)有供求矛盾。浦東再發(fā)展十年也沒(méi)有地了。再加上熱錢相對(duì)容易進(jìn)入北京和上海，因?yàn)檫@里的投資選擇多。所以特殊性和投機(jī)性決定了兩地的高房?jī)r(jià)。

　　其他城市，如深圳，一共2000平方公里的土地，90%是山地，又有1400萬(wàn)人口，土地比香港還稀缺，沒(méi)有土地供應(yīng)，所以地價(jià)、房?jī)r(jià)都上升，可是附近的東莞、惠陽(yáng)地價(jià)并不貴。

　　面對(duì)這樣的矛盾，解決方法是，在北京上海這些大城市發(fā)展城市公共交通，能讓城市郊區(qū)比較便宜的土地能夠釋放出來(lái)，解決更多人的居住問(wèn)題。實(shí)際上北京向北四十公里，那里是山區(qū)，還是非常貧窮的，地價(jià)不可能變得很貴。

　　我覺(jué)得亞洲的城市必然是人口集中，這樣效率才高。解決居住問(wèn)題就要考發(fā)展衛(wèi)星城市，衛(wèi)星城很重要的一點(diǎn)就是公共交通。

　　房地產(chǎn)是一個(gè)很特別的產(chǎn)品，相當(dāng)一部分中低收入人群需要政府特別的政策進(jìn)行補(bǔ)貼，中國(guó)在這方面還有很長(zhǎng)的路去走。一方面是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，地方政府把商品化的土地當(dāng)成主要的財(cái)政來(lái)源；另一方面，如何解決中低收入住宅。這更多的應(yīng)該是靠中央財(cái)政收入?，F(xiàn)在分稅制造成稅收大頭被中央拿走了，要解決中低收入住宅，地方?jīng)]有這方面的支出，就形成現(xiàn)在的局面。

　　《華爾街日?qǐng)?bào)》：有數(shù)據(jù)說(shuō)現(xiàn)在中國(guó)房屋自有率70%，怎么看這個(gè)比例和未來(lái)的發(fā)展空間，中國(guó)的住宅革命能持續(xù)多久？

　　王石：這與中國(guó)人的觀念有很大關(guān)系。與西方人對(duì)房子的觀念相比，亞洲人更在乎房子是不是自已的。比如西方很多有錢人，在曼哈頓租房子住。亞洲房屋自有率比例高是非常正常的。日本1960年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，100個(gè)家庭擁有房子比率是96%，而中國(guó)現(xiàn)在才是70%。從這個(gè)比例來(lái)看，中國(guó)還在城市化，每年有1400萬(wàn)人進(jìn)入城市，不包括人口的自然增長(zhǎng)，擁有房子的絕對(duì)數(shù)量現(xiàn)在還是在大量增長(zhǎng)中，這不構(gòu)成問(wèn)題，但問(wèn)題是住房的大小問(wèn)題，是不是需要住這么大?，F(xiàn)在中國(guó)城市人均的住房平米數(shù)是比較高的。大就是浪費(fèi)，建筑還不環(huán)保，更是浪費(fèi)。房屋也質(zhì)量不高，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多20年前蓋的房子，現(xiàn)在就要拆，也造成浪費(fèi)。

　　我們了解到，歐洲主體戶型平均面積120平米，而中國(guó)現(xiàn)在也是120平米，德國(guó)人人高馬大，亞洲人身材小得多，人家收入比你高得多，所以我們的平均面積顯然是大了。所以建設(shè)部曾發(fā)文嚴(yán)格規(guī)定90平米的住房要占70%。顯然國(guó)家意識(shí)到了，中國(guó)住房面積過(guò)大的問(wèn)題。當(dāng)然這種規(guī)定不大符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。但這種規(guī)定表明從國(guó)策上并不鼓勵(lì)這種消費(fèi)傾向。中國(guó)的問(wèn)題是如何合理引導(dǎo)，亞洲就是地少人多，所以不應(yīng)該買那么大的房子，應(yīng)合理使用。

　　萬(wàn)科住房的面積只是行業(yè)中同類住房面積的90%，雖然面積小了10%，消費(fèi)者可以少花10%的錢，但是使用效率和空間感覺(jué)可能是一樣的，這對(duì)設(shè)計(jì)要求更高。這方面日本做得更好。城市只能往高處發(fā)展，對(duì)設(shè)計(jì)的要求更高，面積就更不能做得太大。

　　北京等地房?jī)r(jià)非常令人擔(dān)憂

　　王石談資產(chǎn)價(jià)格泡沫

　　《華爾街日?qǐng)?bào)》：去年房地產(chǎn)價(jià)格下跌，今年已經(jīng)早已回升，現(xiàn)在有人說(shuō)已經(jīng)變成了新的泡沫，您認(rèn)為泡沫已經(jīng)形成了嗎？

　　王石：從去年到今年，房地產(chǎn)發(fā)生了根本的變化，如果沒(méi)有金融海嘯，中國(guó)的宏觀調(diào)控繼續(xù)下去，中國(guó)的三分之一的房地產(chǎn)公司是過(guò)不了關(guān)的，資金鏈最后會(huì)斷，市場(chǎng)會(huì)重新整合。但隨著去年十月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激政策，到今年春節(jié)之前市場(chǎng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，但大家預(yù)期好轉(zhuǎn)不會(huì)持續(xù)到四月份以后，但不僅一直持續(xù)到現(xiàn)在，而且個(gè)別主要城市，北京、上海、杭州房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度之快讓大家感到驚訝，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)有些擔(dān)心。就現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)情況來(lái)看，應(yīng)該不好說(shuō)中國(guó)的市場(chǎng)是不是泡沫，因?yàn)橹袊?guó)的市場(chǎng)非常大，除了北京、上海、杭州、廣州、深圳等一線城市，其他城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)上升的速度并不是很快。從整體來(lái)講，還沒(méi)有上升到房地產(chǎn)泡沫，但是，北京、上海、杭州等地的價(jià)格是非常非常令人擔(dān)憂的。毫無(wú)疑問(wèn)，個(gè)別城市顯然產(chǎn)生泡沫了。我也很擔(dān)心，如果這種趨勢(shì)很快感染到二、三線城市，就可能和日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征很類似了，那是很令人擔(dān)憂的。

　　《華爾街日?qǐng)?bào)》：那作為房地產(chǎn)商應(yīng)該怎么辦？

　　王石：萬(wàn)科在全國(guó)三十一個(gè)城市搞房地產(chǎn)項(xiàng)目，從統(tǒng)計(jì)來(lái)講，說(shuō)全國(guó)已經(jīng)進(jìn)入泡沫不準(zhǔn)確，但這種趨勢(shì)不太好。這樣的貨幣投放終究會(huì)刺激市場(chǎng)，所以預(yù)計(jì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)不錯(cuò)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種貨幣投放一定會(huì)有負(fù)面的東西，而且會(huì)有慣性、不易扭轉(zhuǎn)，不是說(shuō)你意識(shí)到通貨膨脹要采取措施，馬上就能見(jiàn)效。從中長(zhǎng)期來(lái)看，要寧肯把市場(chǎng)想得更嚴(yán)峻一些。策略不能只看明年，還要考慮到后年，大后年。作為一個(gè)企業(yè)寧肯慢半拍，不要說(shuō)市場(chǎng)這么好，趕快開(kāi)工啊，拿地啊。（企業(yè)的）政策要穩(wěn)定一些，要適當(dāng)?shù)爻砷L(zhǎng)，比如我們本來(lái)對(duì)今年的預(yù)期是不大好的，因?yàn)槿ツ甑男蝿?shì)，又加上金融海嘯。我們預(yù)計(jì)今年的銷售額 530-550億元，實(shí)際上今年可能在600億出頭。市場(chǎng)出現(xiàn)了天翻地覆的轉(zhuǎn)變，但萬(wàn)科沒(méi)有因此而增長(zhǎng)非常多，同行很多預(yù)計(jì)40億，實(shí)際上達(dá)到120億，甚至130億?？梢?jiàn)這個(gè)差別是很大的，我們是穩(wěn)健的。沒(méi)有說(shuō)市場(chǎng)好，萬(wàn)科就突然發(fā)力。我們預(yù)計(jì)明年銷售額在800億，市場(chǎng)很好也不會(huì)超過(guò)30%的增長(zhǎng)，不好也不會(huì)低于25%，我們是奉行穩(wěn)健第一原則。

　　日本的泡沫經(jīng)濟(jì)，十年的停滯增長(zhǎng)，是非常值得警惕的。房地產(chǎn)商最危險(xiǎn)的行為就是高價(jià)買了地，高價(jià)開(kāi)了高檔物業(yè)。一但市場(chǎng)不好，就會(huì)很麻煩。

　　第二、更多地面向鋼性需求，不是投資需求。比如城市化過(guò)程中，新畢業(yè)的大學(xué)生要結(jié)婚生小孩，老齡化人口形成老齡社區(qū)。炒房子的人就不愿意炒這種老年公寓、大學(xué)生公寓等，更多是炒別墅、高檔住房。

　　第三、正因?yàn)槭袌?chǎng)好、發(fā)展商利潤(rùn)高，發(fā)展商應(yīng)該加速綠色環(huán)保住宅投資，因?yàn)榫G色環(huán)保住宅成本高。

　　再過(guò)三年，萬(wàn)科就能完成從營(yíng)銷、生產(chǎn)型轉(zhuǎn)化成研發(fā)技術(shù)型企業(yè)。恰好就是綠色環(huán)保大大促進(jìn)了研發(fā)技術(shù)型的科技含量。發(fā)展綠色建筑住宅才真正是一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。加快綠色環(huán)保，并不純粹是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，更是從企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、差別競(jìng)爭(zhēng)的角度去考慮。從全球角度，都要去這樣做。

　　警惕房地產(chǎn)泡沫！

　　王石談2010年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

　　《華爾街日?qǐng)?bào)》：您怎么看2010年的最大的風(fēng)險(xiǎn)和最大的機(jī)遇？不僅是萬(wàn)科，也包括您對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的看法。

　　萬(wàn)科公司董事長(zhǎng)王石近日接受了《華爾街日?qǐng)?bào)》的獨(dú)家采訪。他分析了近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況以及金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。他認(rèn)為，目前諸如北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)肯定存在泡沫。從全國(guó)整體來(lái)看，泡沫特征還不明顯。但如果泡沫向二線、三線城市擴(kuò)散，情況將十分令人擔(dān)憂……

　　王石：我的態(tài)度是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，危機(jī)現(xiàn)在已經(jīng)到了底谷，而且有復(fù)蘇的跡象。中國(guó)方面表現(xiàn)得更好一些。對(duì)于剛發(fā)生迪拜推遲還貸的事件，當(dāng)然對(duì)阿聯(lián)酋是一個(gè)大的事情，但這個(gè)事件不像衍生工具杠桿作用那么大，不會(huì)有像雷曼兄弟破產(chǎn)那樣大范圍的連帶影響，因此不要說(shuō)對(duì)全球，就連對(duì)中東的影響都是比較有限的，對(duì)亞洲、對(duì)中國(guó)的影響也很有限。

　　中國(guó)的問(wèn)題可能是另外一個(gè)問(wèn)題。金融危機(jī)中，中國(guó)出口受到很大影響，但是，它本身處在一個(gè)穩(wěn)定的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展期。尤其是2007年，中國(guó)對(duì)過(guò)快的增長(zhǎng)做了調(diào)控，所以金融海嘯到來(lái)之前，中國(guó)無(wú)意中已經(jīng)做了準(zhǔn)備。

　　對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，2007年房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快，2007年國(guó)家很明顯已經(jīng)做了調(diào)控，調(diào)控后，2008年房地產(chǎn)業(yè)的日子普遍很難過(guò)。如果沒(méi)有金融海嘯，萬(wàn)科預(yù)期2009年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控還會(huì)繼續(xù)下去，三分之一的房地產(chǎn)商的日子會(huì)非常不好過(guò)。但隨著金融危機(jī)的到來(lái)，中國(guó)推出了“保八”的政策，以及刺激政策和寬松貨幣政策，這使得房地產(chǎn)商全部過(guò)關(guān)，日子全部都好過(guò)。

　　隨著十萬(wàn)億貨幣量投放到經(jīng)濟(jì)體，可能會(huì)出現(xiàn)通貨膨脹問(wèn)題。中國(guó)有很明顯的生產(chǎn)過(guò)剩，這要比僅僅是通貨膨脹的問(wèn)題復(fù)雜得多。這么多貨幣一方面加大通貨膨脹的預(yù)期，另一方面生產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩，比如鋼鐵。如果處理不好，很容易出現(xiàn)滯脹。這個(gè)局面會(huì)相當(dāng)麻煩。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升，如果出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫，將會(huì)很麻煩。

　　《華爾街日?qǐng)?bào)》：通貨膨脹會(huì)是未來(lái)一年的最大風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　王石：通貨膨脹多少不可避免。貨幣投放主要投向固定資產(chǎn)投資和基礎(chǔ)建設(shè)，不是說(shuō)停就停。關(guān)鍵看要（風(fēng)險(xiǎn)）到什么程度。