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　　一、11月房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響

　　1、成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房售后管理有關(guān)問題的通知

　　成都市房管局于11月6日出臺了關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房售后管理的相關(guān)通知，對經(jīng)濟(jì)適用房出售后的管理做出若干規(guī)定，一方面，不僅對經(jīng)濟(jì)適用房申請購買人的資質(zhì)做出了明確審查流程，還對中介機構(gòu)、物業(yè)公司做出了要求，代理未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋出現(xiàn)違規(guī)操作，而中介機構(gòu)和物業(yè)管理公司未履行政策或不盡職把關(guān)的，將受到相關(guān)規(guī)定處罰；另一方面，不僅對經(jīng)濟(jì)適用房上市買賣的5年大限的再次強調(diào)，還針對未取得完全產(chǎn)權(quán)房屋上市租賃的問題將采取的相關(guān)措施。

　　政策解讀：在未取得完全產(chǎn)權(quán)的5年期間，為了對經(jīng)適房上市流通的全面限制，相關(guān)的監(jiān)管措施改變過去只在購買前審查，購買后經(jīng)適房的用途去向并無具體執(zhí)行措施的狀況。過去經(jīng)適房仍然存在交易的現(xiàn)象，監(jiān)督渠道的單一，而現(xiàn)在利用房屋中介、物業(yè)管理公司以及街道辦事處的不同特性，從流通渠道、管理渠道限制了利用經(jīng)適房謀利的可能，使經(jīng)適房發(fā)揮其應(yīng)有的作用，為真正有困難的人群帶來福利。

　　2、關(guān)于印發(fā)《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》的通知

　　11月11日，國土部印發(fā)了《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》通知，通知規(guī)定商品房用建設(shè)用地，宗地出讓面積不得超過下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市(鎮(zhèn))7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。

　　政策解讀：該政策的思路來源于將以“化整為零”的方式，加快單位面積的開發(fā)速度，起到進(jìn)一步打擊囤地的目的。

　　二、11月城市建設(shè)及房地產(chǎn)動態(tài)

　　1、城市建設(shè)

　　成都地鐵1號線實現(xiàn)全線軌通

　　成都地鐵1號線南渡線右線軌道成功貫通，這標(biāo)志著地鐵1號線歷經(jīng)一年半的軌道鋪設(shè)工作，最終實現(xiàn)全線左、右雙線軌通。成都地鐵1號線一期工程正線北起升仙湖站，南止于世紀(jì)城站，共設(shè)17座車站。截止到目前，地鐵運營必備的“四通”--洞通、電通、軌通、車通又增加一通！

　　2、行業(yè)動態(tài)

　　中小企業(yè)有了固定放貸利率

　　目前，1年期貸款基準(zhǔn)利率水平處于5年來的低位。11月，渣打中國宣布將向中小企業(yè)客戶首次推出固定利率的“商業(yè)房產(chǎn)按揭貸款”，按揭期限最長10年，金額最高3500萬元人民幣。中小企業(yè)在貸款前3年可以享受固定利率，中小企業(yè)由此可鎖定成本，消除利率上漲的風(fēng)險。

　　首套房貸優(yōu)惠悄然收緊成都7折利率趨嚴(yán)

　　成都多家銀行表示，要申請七折優(yōu)惠，在首付比例和資質(zhì)要求上，較之前更為嚴(yán)格。

　　“7折優(yōu)惠利率將取消”，近日一則來自京滬地區(qū)的房貸傳聞極大地刺激了購房者的神經(jīng)。成都多家銀行對媒體的回復(fù)口徑頗為一致：暫時沒有接到總部的調(diào)整通知，七折利率優(yōu)惠仍舊按照原有規(guī)則執(zhí)行。但11月初開始成都建設(shè)銀行等多家銀行已經(jīng)通過提高首付比例或資質(zhì)要求等方式，悄然收緊首套房七折利率政策。

　　另外，銀行放貸熱情明顯降溫，這是因為上半年，信貸資金寬松，各家銀行為了爭奪客源，在房貸上審核非常寬松，進(jìn)入三季度末特別是進(jìn)入第四季度以來，由于部分銀行年度貸款指標(biāo)基本完成，所以放貸熱情開始降溫。不僅是此前存在多種說法的“首套房”解釋趨于嚴(yán)格，就連一些正常購房，但名下存有不良信用記錄的市民，也頻頻遭遇銀行提高利率。

　　三、11月土地市場分析

　　11月主城區(qū)有24宗地塊公告，較上月增加13宗，公告面積總和為1701.0442畝，環(huán)比上月增長54.26%。土地公告宗數(shù)與體量最大的是武侯區(qū)，公告數(shù)量為10宗，公告面積為835.0297畝，其中一宗為商業(yè)用地，其余八宗為城鎮(zhèn)混合住宅用地；其次為錦江區(qū)，本月有4宗土地公告，其中一宗為商業(yè)用地，其余為城鎮(zhèn)混合住宅用地；高新區(qū)公告4宗土地，一宗為商業(yè)用地，三宗為商業(yè)金融業(yè)用地。其余行政區(qū)土地公告還有金牛區(qū)(3宗)、成華區(qū)(2宗)、青羊區(qū)(1宗)，用地性質(zhì)為商業(yè)用地或城鎮(zhèn)混合住宅用地。

　　11月郊縣土地公告有19宗，公告面積總和為2419.0306畝。土地公告最多的為雙流，本月共推出12塊宗地，公告面積為1743.46畝，其中兩宗為住宅用地，兩宗為商業(yè)用地，其余為商住混合用地。其次為新都，本月有5宗土地公告，公告面積為390.98畝；龍泉驛公告兩宗土地，公告面積為284.5906畝。分別為郫縣郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)管轄范圍內(nèi)，三宗土地均為城鎮(zhèn)商住混合用地。

　　11月主城區(qū)共有11宗土地成交。青羊區(qū)有3宗土地成交，成交面積合計102.1974畝，其中兩宗為城鎮(zhèn)商住混合用地，分別由重慶金陽、四川陽城實業(yè)競得，溢價率分別達(dá)到100%和56%；一宗為商業(yè)用地，由SG GLOBALDEVELOPMENT PTE LTD以1000萬元/畝的價格競得。高新區(qū)三宗商業(yè)金融、城鎮(zhèn)混合住宅用地，分別由成都市瑞泰華實業(yè)以及保利以起拍價競得。而本月成華區(qū)成交量的兩宗地塊分別由華宇與綠地瓜分，成交單價分別為580萬/畝和830萬/畝，溢價率分別達(dá)到45%和108%。金牛區(qū)有一宗地塊成交，綠地集團(tuán)以230萬/畝小幅溢價獲得該地塊的使用權(quán)。九龍倉再次于東大街延線出手，拿下一心橋片區(qū)的城鎮(zhèn)混合用地，成交單價達(dá)到1840萬/畝。本月成交地塊中擬建項目為成都大魔方的高新區(qū)地塊，被成都傳媒以200萬/畝的單價拿下。

　　本月郊區(qū)共拍賣出讓三宗地塊，其均集中在雙流。出華陽街道萬安鎮(zhèn)一宗純住宅用地流拍外，萬安鎮(zhèn)東林村，梁山村和黃甲鎮(zhèn)王家場社區(qū)兩宗地塊分別以287萬/畝與45萬/畝的單價成交，競得人分別為成都宏達(dá)置成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和四川銀生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　四、11月主城區(qū)商品住宅供求市場分析

　　1、主城區(qū)商品住宅供應(yīng)大幅萎縮，成交量不減反升

　　11月主城區(qū)供應(yīng)商品住宅7455套，供應(yīng)面積67.05萬㎡，較上月分別增長了104.58%和97.79%。商品住宅成交15842套，成交面積達(dá)150.27萬㎡，分別較上月環(huán)比增加36.32%和41.02%。本月供需比有所回升，為0.47。

　　11月成都樓市不但沒有因為“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的過去而冷卻，商品住宅成交量不降反升，并創(chuàng)今年單月成交量新高。相對于火爆的成交市場，商品住宅供應(yīng)量有條不紊，近期除九月明顯放量外，其他月份供應(yīng)量每月都在7000套左右?？傮w來看，從1月開始，市場一直持續(xù)供不應(yīng)求的態(tài)勢，尤其是近兩月，供需差距迅速拉開。

　　圖4-1主城區(qū)商品住宅供求概況

　　2、11月主城區(qū)商品住宅供應(yīng)詳情

　　2.1錦江區(qū)供應(yīng)量居各行政區(qū)首位

　　11月，除金牛區(qū)供應(yīng)量下降29.48%外，其他行政區(qū)供應(yīng)量都大幅增加。錦江區(qū)供應(yīng)套數(shù)為2743套，供應(yīng)面積20.19萬平方米，環(huán)比增長204.1%，供應(yīng)量排在各行政區(qū)之首。成華區(qū)供應(yīng)1751套，供應(yīng)面積為15.62萬平方米，環(huán)比增加289.98%。青羊區(qū)供應(yīng)套數(shù)與供應(yīng)面積分別為947套和7.35萬平方米排在各行政區(qū)第三位。金牛區(qū)供應(yīng)量較上周有所減少，本月供應(yīng)787套商品住宅。高新區(qū)在上周斷供之后，本月供應(yīng)商品住宅595套，供應(yīng)面積9.05萬平方米。武侯區(qū)本月供應(yīng)套數(shù)622套，環(huán)比增長143.92%。

　　圖4-2各行政區(qū)商品住宅供應(yīng)量概況

　　2.2城東新增商品住宅漲幅最大，本月供應(yīng)量居各方位之首

　　各方位供應(yīng)量經(jīng)過上個月短暫調(diào)整，本月城東商品住宅又大幅增加，環(huán)比上漲300.33%，本月城東供應(yīng)商品住宅2462套，供應(yīng)面積為20.81萬平方米，居各方位供應(yīng)量之首。供應(yīng)量其次的是城西，供應(yīng)套數(shù)與供應(yīng)面積分別為1943套和19.06萬平方米。城北供應(yīng)量增幅不大，本周供應(yīng)1319套商品住宅。城中與城南兩個方位商品住宅供應(yīng)量均增加700余套，本月分別供應(yīng)993套和728套，其中城中較上周供應(yīng)量增長245.99%。

　　圖4-3各方位商品住宅供應(yīng)量概況

　　2.311月三環(huán)外商品住宅增幅明顯

　　本月商品住宅供應(yīng)量分布在二環(huán)至三環(huán)以及三環(huán)外，二環(huán)之三環(huán)仍然是目前新增商品住宅較為集中的區(qū)域，本月三環(huán)外商品住宅供應(yīng)量環(huán)比增長了494.86%，增幅明顯。二環(huán)之三環(huán)、三環(huán)外、一環(huán)至二環(huán)分別新增商品住宅4198套，3010套和237套。

　　圖4-4各環(huán)域商品住宅供應(yīng)量概況

　　3、商品住宅成交詳情

　　3.1成華區(qū)領(lǐng)跑各行政區(qū)成交

　　本月，成華區(qū)、錦江區(qū)和金牛區(qū)，分別成交3038套、2710套和2669套，成交量分列各行政區(qū)前三。成交量環(huán)比漲幅最大的區(qū)域為錦江區(qū)，漲幅達(dá)134.18%。武侯區(qū)與高新區(qū)成交量增幅均為55.2%，本月，青羊區(qū)成交2569套，武侯區(qū)成交2448套，成交量最低的為高新區(qū)，成交套數(shù)為2387套。

　　圖4-5各行政區(qū)商品住宅成交量概況

　　表4-1各行政區(qū)商品住宅成交量波動概況

　　3.2城東商品住宅最受青睞，月成交3446套

　　11月城東與城西成交量難分伯仲，分別成交4295套和4196套，成交面積分別為38.33萬平米和39.45萬平米，分別為主城區(qū)各方位商品住宅成交量第一和第二。城南、城北和城中分別成交3495套、2780套和1056套。本月成交量漲幅最大的為城西與城中，分別環(huán)比增長57.16%和55.49%。

　　圖4-6各方位商品住宅成交量概況

　　4、11月商品住宅成交價格增幅放緩

　　本月主城區(qū)商品住宅成交均價為6404元/平方米，環(huán)比上漲0.28%。近幾個月，在成交量不斷上漲的情況下，成交均價穩(wěn)步上漲，漲幅不斷減緩?？梢娔壳岸壥袌龅膬r格逐漸達(dá)到供需相對平衡的臨界點，在沒有其他外部因素的刺激下，成交價格走勢波動不大。

　　圖4-7主城區(qū)商品住宅成交均價走勢

　　五、本月新盤商品住宅銷售價格分析

　　5.1各方位新開盤商品住宅銷售均價不同程度上漲

　　本月共有31個項目開盤，比上月增加7個，其中郊縣新開盤項目占到18個。

　　本月城南新開盤項目3個，銷售均價鶴立雞群，銷售均價達(dá)13307元/平方米。主要因為該區(qū)域譽峰、麗都花園·麗府兩個項目均價過萬，特別是譽峰，銷售均價高達(dá)18000元/平方米。主城區(qū)其他區(qū)域銷售均價在五千上下，城東城西和城北新開盤項目個數(shù)分別有7個、2個和1個；銷售均價分別為5655元/平方米、5042元/平方米和4800元/平方米。城中區(qū)域無開盤媒體信息。

　　圖5-1各方位新開盤商品住宅銷售均價

　　5.2全市新開盤商品住宅銷售均價穩(wěn)步上揚

　　本月主城區(qū)新開盤商品住宅均價為6122元/平米，環(huán)比上漲2.7%，較上月又有小幅上漲。就其原因，主要因為本月新上市項目均價大部分都在5500元/平方米以上，部分項目推出體量較大，再加上譽峰等高均價項目，將主城區(qū)銷售均價進(jìn)一步抬高。

　　郊區(qū)推出項目有18個之多，且產(chǎn)品類型以小高層、多層為主，銷售均價較上月上漲7.84%，本月為4510元/平方米。

　　圖5-2新開盤商品住宅銷售均價走勢

　　5.3全市新開盤商品住宅銷售均價穩(wěn)步上揚

　　本月多層項目共有推出三個，均位于郊區(qū)，因此多層銷售均價為4636元/平方米。小高層項目中麗都花園·麗府銷售均價達(dá)11000元/平方米，但由于其他項目售價不高，因此小高層產(chǎn)品整體售價為4526元/平方米。高層產(chǎn)品為本月銷售均價最高的建筑類型，均價達(dá)到6266元/平方米，超高層銷售均價有所下降，本月平均為5005元/平方米。

　　圖5-3新開盤商品住宅各建筑類型銷售均價

　　六、本月二手住宅成交分析

　　本月二手住宅成交量創(chuàng)年度新高，成交6617套，成交面積達(dá)56.88萬平方米，環(huán)比增長48.13%。在市場不斷走高以及政策環(huán)境的影響下，三級市場供應(yīng)量充足，成交放量。

　　圖6-1二手住宅成交量走勢

　　七、11月市場小結(jié)及后市預(yù)測

　　1、11月主城區(qū)商品住宅市場小結(jié)

　　土地供應(yīng)/成交情況

　　本月無論是土地供應(yīng)市場還是成交市場均呈現(xiàn)放量的態(tài)勢，11月主城區(qū)有24宗地塊公告，較上月增加13宗，公告面積總和為1701.0442畝，環(huán)比上月增長54.26%。郊縣土地公告有19宗，公告面積總和為2419.0306畝，超過上月郊區(qū)土地公告總面積的4倍。

　　11月主城區(qū)共有11宗土地成交，比上月多出9宗，成交總面積為1102.7092畝，成交總金額高達(dá)37億余元。雙流成交三宗地塊成交面積為260.52畝，成交總金額約7.2億元。

　　主城區(qū)商品住宅供需市場

　　11月主城區(qū)供應(yīng)商品住宅7455套，供應(yīng)面積67.05萬㎡，較上月分別增長了104.58%和97.79%。本月在沒有長假因素的影響后，供應(yīng)量回歸正常水平，供需比有所回升，為0.47。商品住宅成交15842套，成交面積達(dá)150.27萬㎡，分別較上月環(huán)比增加36.32%和41.02%。成交量在置業(yè)者強烈的通貨膨脹以及購房優(yōu)惠政策大限預(yù)期，成交量不跌反升。

　　主城區(qū)商品住宅成交價格

　　本月主城區(qū)商品住宅成交均價為6404元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅進(jìn)一步降低。近幾個月，在成交量不斷上漲的情況下，成交均價穩(wěn)步上漲，漲幅不斷減緩?？梢娔壳岸壥袌龅膬r格逐漸達(dá)到供需相對平衡的臨界點，在沒有其他外部因素的刺激下，成交價格走勢波動不大。

　　新開盤項目銷售均價

　　本月共有31個項目開盤，比上月增加7個，其中郊縣新開盤項目占到18個。各方位中，城南銷售均價最高，13307元/平方米的價格與其他區(qū)域銷售均價差距明顯。主城區(qū)其他區(qū)域銷售均價在五千上下，城東城西和城北新開盤項目個數(shù)分別有7個、2個和1個；銷售均價分別為5655元/平方米、5042元/平方米和4800元/平方米。城中區(qū)域無開盤媒體信息。

　　本月主城區(qū)新開盤商品住宅均價為6122元/平米，環(huán)比上漲2.7%，較上月又有小幅上漲。郊區(qū)新開盤商品住宅同樣量增價漲，推出項目有18個之多，且產(chǎn)品類型以小高層、多層為主，銷售均價較上月上漲7.84%，本月為4510元/平方米。另外，高層產(chǎn)品為本月銷售均價最高的建筑類型，均價達(dá)到6266元/平方米。

　　三級市場小結(jié)

　　本月二手住宅成交量創(chuàng)年度新高，成交6617套，成交面積達(dá)56.88萬平方米，環(huán)比增長48.13%。預(yù)計在下月，部分業(yè)主將在政策到期前將手中物業(yè)出售，供應(yīng)量充足的情況下，成交量還將保持高位，不排除再度刷新月成交記錄。

　　2、后市預(yù)測

　　本月供應(yīng)市場有所回升，但本月供應(yīng)量在正常供應(yīng)水平內(nèi)，而成較量在價格上漲放緩的情況下環(huán)比增長36.32%。從供求以及價格數(shù)據(jù)不難看出，在價格穩(wěn)重有升的市場環(huán)境下，大量的存量得到消化，而新房源推出速度顯得不緊不慢。一方面置業(yè)者想趕在優(yōu)惠政策到期前購買意向房源，一方面開發(fā)商銷售壓力減輕，有節(jié)奏的推出新房以求在價格穩(wěn)漲的市場下獲利。中原預(yù)計，如無新政策出臺，下個月為購房優(yōu)惠政策執(zhí)行的最后一個月，無論是供應(yīng)還是成交均有可能出現(xiàn)一輪小高潮，商品住宅成交價格仍然波動不大，穩(wěn)中小升。