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　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)3978套，環(huán)比增長(zhǎng)272.82%，供應(yīng)面積為30.58萬(wàn)㎡和，環(huán)比增長(zhǎng)155.9%。

　　一、一周話(huà)題

　　11月18日至20日，成都市主城區(qū)土地市場(chǎng)再度火熱，綠地、九龍倉(cāng)、華宇、金陽(yáng)、保利、萬(wàn)科、合能、潤(rùn)揚(yáng)等眾多實(shí)力雄厚開(kāi)發(fā)商參與了總共9宗地塊的拍賣(mài)和掛牌出讓。最終保利、綠地、華宇、九龍倉(cāng)等知名開(kāi)發(fā)商均有所斬獲，而本周土地市場(chǎng)也創(chuàng)下本年度多項(xiàng)新高。

　　據(jù)中原監(jiān)測(cè)，近期不斷有宗地公告上市，而本周11月19日5宗地塊競(jìng)拍過(guò)程中，均有四五家開(kāi)發(fā)商對(duì)標(biāo)的地塊進(jìn)行爭(zhēng)奪，不難看出，在年底前成都土地市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪高潮，本周僅是一個(gè)高調(diào)的開(kāi)端。

　　另外，從今年下半年開(kāi)始，參與土地拍賣(mài)的開(kāi)發(fā)商不再是名不見(jiàn)經(jīng)傳的中小企業(yè)，而是知名或上市的主流開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，成交價(jià)格也開(kāi)始加速上揚(yáng)。本周成交地塊中，九龍倉(cāng)以1840萬(wàn)元/畝的成交單價(jià)獲得一心橋北片區(qū)約22畝的商住混合用地，而這一成交單價(jià)更是僅次于今年由保利競(jìng)得的領(lǐng)事館地塊，但其高達(dá)6900元/平方米的樓面地價(jià)遠(yuǎn)超后者。另一值得關(guān)注的成交地塊位于青羊大道西側(cè)，該地塊由重慶金陽(yáng)競(jìng)得，容積率僅為2.0，用地面積約為12畝，其樓面地價(jià)高達(dá)7500元/平方米，創(chuàng)下住宅用地全年新高。9宗地塊中溢價(jià)率最高的一宗地塊位于成華區(qū)保和鄉(xiāng)，最終綠地集團(tuán)以830萬(wàn)元/畝將該地塊收入囊中，溢價(jià)率為108%。這一情形較5月份開(kāi)始的土地市場(chǎng)第一波行情又更上一層樓。

　　如果按城中商品住宅售價(jià)的40%、二環(huán)到三環(huán)商品住宅售價(jià)的30%為土地成本反推銷(xiāo)售價(jià)格，驚人的發(fā)現(xiàn)大部分項(xiàng)目的售價(jià)每平方米將超過(guò)萬(wàn)元，尤其在西三環(huán)附近，如近期成交的中海金沙地塊、華潤(rùn)清波地塊、保利清波地塊，還有19號(hào)重慶金陽(yáng)競(jìng)得的青羊大道地塊，上述地塊開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屆時(shí)售價(jià)將接近或超過(guò)每平米一萬(wàn)元。未來(lái)一到兩年，這些項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)上市，在市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，西三環(huán)附近的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)過(guò)萬(wàn)的可能性很大。

　　07年高地價(jià)項(xiàng)目如今上市都多以送面積的噱頭進(jìn)行"包裝"，一方面暗增容積率，另一方面讓消費(fèi)者覺(jué)得有便宜可占。但時(shí)間一長(zhǎng)，消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)贈(zèng)送面積不一定實(shí)用而且還是要自己買(mǎi)單，對(duì)贈(zèng)送面積的態(tài)度也就謹(jǐn)慎起來(lái)。那么，值得拭目以待的是三年以后，將出現(xiàn)什么樣的開(kāi)發(fā)策略使得銷(xiāo)售均價(jià)輕松過(guò)萬(wàn)，還讓消費(fèi)者覺(jué)得物有所值呢？

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　--暫無(wú)土地公告

　　1.12郊縣土地公告情況

　　--暫無(wú)土地公告

　　2.1.土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　本周共有9宗土地成交，成交面積達(dá)912.8058畝，成交金額共計(jì)33.24億元。成交地塊分布于各行政區(qū)，其中青羊區(qū)三宗，高新區(qū)兩宗，成華區(qū)兩宗，錦江區(qū)與金牛區(qū)各一宗。青羊區(qū)文殊院地塊為商業(yè)用地，高新區(qū)兩宗地塊為商業(yè)、金融、住宅混合用地，其余為商住混合用地。(詳見(jiàn)附件--主城區(qū)土地公告詳情)

　　1.22郊縣土地成交情況

　　--暫無(wú)土地成交

　　2、主城區(qū)商品住宅供應(yīng)

　　2.1.主城區(qū)商品住宅供應(yīng)套數(shù)近兩月來(lái)首次超過(guò)當(dāng)周成交套數(shù)

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市房管局)

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)共有12個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，比上周增加5個(gè)。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)3978套，環(huán)比增長(zhǎng)272.82%，供應(yīng)面積為30.58萬(wàn)㎡和，環(huán)比增長(zhǎng)155.9%。本周供應(yīng)量較上周大幅提升，新增房源產(chǎn)品戶(hù)型集中在60㎡以下及60-90㎡面積區(qū)間，建筑類(lèi)型為小高層、高層、超高層為主，城東有少量多層產(chǎn)品推出?？梢?jiàn)本輪推新，其客戶(hù)定位仍然以剛需顧客為主。

　　本周新增預(yù)售項(xiàng)目列表

　　2.2.本周供應(yīng)集中城東，產(chǎn)品線(xiàn)全面

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市房管局)

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市房管局)

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市房管局)

　　本周城東供應(yīng)量居所有行政區(qū)首位，其供應(yīng)套數(shù)為2370套，供應(yīng)面積為17.45萬(wàn)平方米，與其他行政區(qū)供應(yīng)量差距較大。城西、城北分別供應(yīng)798套、618套商品住宅排名第二與第三。本周錦江區(qū)供應(yīng)量為2102套，供應(yīng)面積為15.16萬(wàn)平方米，其體量超過(guò)全市供應(yīng)量52%，居各行政區(qū)供應(yīng)量之首。其他行政區(qū)供應(yīng)量較少，青羊區(qū)供應(yīng)798套，成華區(qū)供應(yīng)606套，排名二三。本周供應(yīng)量集中在二環(huán)至三環(huán)，該環(huán)域新增商品住宅2219套，三環(huán)外新增商品住宅1759套，其他環(huán)域無(wú)新增供應(yīng)量。

　　本周商品住宅供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度較大，從各方位及區(qū)域分析，新增商品住宅增量主要集中在城東錦江區(qū)，其他區(qū)域并無(wú)明顯增量。錦江區(qū)有5個(gè)項(xiàng)目集中推新，體量較大的項(xiàng)目如鎦金歲月，新推商品住宅805套，錦江城市花園，新推商品住宅993套，首創(chuàng)國(guó)際城有280套的推量。而該區(qū)域的新增商品住宅面積以小戶(hù)型為主，價(jià)格相對(duì)較低，能夠吸引剛需消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)。因此可以預(yù)計(jì)該區(qū)域產(chǎn)品上市后，必然迅速成交。

　　3、主城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售情況

　　3.1.主城區(qū)周成交量再創(chuàng)新高，成交套數(shù)達(dá)3948套

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局)

　　兩周主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)為3948套，成交面積為38.33萬(wàn)平方米，分別環(huán)比上漲6.13%和10.21%。

　　本周主城區(qū)商品住宅成交量加速走高，成交套數(shù)與成交面積都有一定幅度的增長(zhǎng)，成交套數(shù)較上周增加228套，其中僅11月20日一天內(nèi)，商品住宅成交量套數(shù)就達(dá)到821套。據(jù)中原數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)，截至上周為止，雖然全市商品住宅存量仍有28782套，但存量面積繼續(xù)減少，本周存量商品住宅面積為398.51萬(wàn)平方米。

　　中原預(yù)計(jì)，目前到年前，主城區(qū)商品住宅成交量將保持較高成交量，在購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策大限來(lái)臨前，開(kāi)發(fā)商也將趁這一時(shí)機(jī)推出新房源，商品住宅供應(yīng)量充足，因此成交量可能不斷突破人們預(yù)期，并具備刷新周成交量記錄的條件。

　　3.2.行政區(qū)成交量

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局)

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局)

　　本周高新區(qū)成為商品住宅成交量最大的行政區(qū)域，成交套數(shù)為746套，成交面積達(dá)7.11萬(wàn)平米；成華區(qū)緊隨其后，成交669套，6.76萬(wàn)平方米；青羊區(qū)成交666套、6.01萬(wàn)平方米排名第三。本周成交量漲幅最大的行政區(qū)為金牛區(qū)，成交套數(shù)為642套，成交面積為5.98萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)22.05%，本周成交量跌幅最大的行政區(qū)為錦江區(qū)，本周成交539套，跌幅大22.67%，成交量居各行政區(qū)最后。

　　3.3.二手房成交量再度刷新記錄，成交近1600套

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局)

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局)

　　本周二手房成交量走勢(shì)同商品住宅一致，成交量繼續(xù)上揚(yáng)較并創(chuàng)下1598套的新高，較上周環(huán)比增長(zhǎng)2.83%，增幅相對(duì)商品住宅成交量較為緩和。

　　由于購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策到期后，各種稅費(fèi)的收取恢復(fù)正常，如今火爆的成交市場(chǎng)必然有所冷卻，二手房售價(jià)也必然受到影響。趁年前高位套現(xiàn)似乎更加有利，使得二手市場(chǎng)供求旺盛。中原預(yù)計(jì)，三級(jí)市場(chǎng)的熱度仍將持續(xù)一段時(shí)間，更有可能在下月創(chuàng)成交量新高。

　　3.4.各行政區(qū)二手房成交情況

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局)

　　本周各行政區(qū)二手房成交量排名不變，除成華區(qū)、青羊區(qū)成交量分別下跌10.82%與11.73%外，其他行政區(qū)成交來(lái)那個(gè)都有所上漲。成交量長(zhǎng)期居首位的高新區(qū)本周漲幅為10.63%，進(jìn)一步拉開(kāi)與其他行政區(qū)的差距，錦江區(qū)成交套數(shù)達(dá)366套，漲幅達(dá)7.96%，位居行政區(qū)成交量第二。金牛區(qū)本周成交302套，環(huán)比增長(zhǎng)4.14%。本周武侯區(qū)成交量環(huán)比增長(zhǎng)10.69%，成交套數(shù)為145套，成為本周漲幅最大的行政區(qū)。

　　4、近量周樓市情況小結(jié)

　　本周主城區(qū)和郊區(qū)暫無(wú)土地公告。

　　本周共有9宗土地成交，成交面積達(dá)912.8058畝，成交金額共計(jì)33.24億元。成交地塊分布于各行政區(qū)，其中青羊區(qū)三宗，高新區(qū)兩宗，成華區(qū)兩宗，錦江區(qū)與金牛區(qū)各一宗。本周土地成交市場(chǎng)火爆程度超過(guò)今年5月土地成交小高潮。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)3978套，環(huán)比增長(zhǎng)272.82%，供應(yīng)面積為30.58萬(wàn)㎡和，環(huán)比增長(zhǎng)155.9%。本周供應(yīng)量較上周大幅提升，新增房源產(chǎn)品戶(hù)型集中在60㎡以下及60-90㎡面積區(qū)間，建筑類(lèi)型為小高層、高層、超高層為主，城東有少量多層產(chǎn)品推出。可見(jiàn)本輪推新，其客戶(hù)定位仍然以剛需顧客為主。

　　兩周主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)為3948套，成交面積為38.33萬(wàn)平方米，分別環(huán)比上漲6.13%和10.21%。截至上周為止，雖然全市商品住宅存量仍有28782套，但存量面積繼續(xù)減少，本周存量商品住宅面積為398.51萬(wàn)平方米。本周高新區(qū)成為商品住宅成交量最大的行政區(qū)域，成交套數(shù)為746套，成交面積達(dá)7.11萬(wàn)平米；成華區(qū)緊隨其后，成交669套，6.76萬(wàn)平方米；青羊區(qū)成交666套、6.01萬(wàn)平方米排名第三。

　　本周三級(jí)市場(chǎng)成交量繼續(xù)上揚(yáng)較并創(chuàng)下1598套的新高，較上周環(huán)比增長(zhǎng)2.83%，增幅相對(duì)商品住宅成交量較為緩和。成華區(qū)、青羊區(qū)成交量分別下跌10.82%與11.73%外，其他行政區(qū)成交來(lái)那個(gè)都有所上漲。成交量長(zhǎng)期居首位的高新區(qū)本周漲幅為10.63%，進(jìn)一步拉開(kāi)與其他行政區(qū)的差距，錦江區(qū)成交套數(shù)達(dá)366套，漲幅達(dá)7.96%，位居行政區(qū)成交量第二。金牛區(qū)本周成交302套，環(huán)比增長(zhǎng)4.14%。本周武侯區(qū)成交量環(huán)比增長(zhǎng)10.69%，成交套數(shù)為145套，成為本周漲幅最大的行政區(qū)。

　　5、下周走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　接近兩月供應(yīng)市場(chǎng)的低迷在本周出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，而新增商品住宅帶有典型的區(qū)域性。本周超過(guò)半成的商品住宅供應(yīng)量集中在城東，戶(hù)型產(chǎn)品多為小戶(hù)型小高層或高層產(chǎn)品，為目前市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。由于供應(yīng)市場(chǎng)也會(huì)受到購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的影響，利用對(duì)政策優(yōu)惠到期的心理預(yù)期，將產(chǎn)品推出市場(chǎng)以求高位獲利。因此，中原預(yù)計(jì)本周供應(yīng)量的增長(zhǎng)僅是一個(gè)開(kāi)端，年前供應(yīng)量出現(xiàn)一次小高潮的可能性很大。另外，商品住宅與二手房成交量將繼續(xù)保持高位。