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　　“恒大？恒大！”在業(yè)界稍感令人吃驚的表情中，恒大在2009年第三季度取得了單季銷售金額和銷售面積的兩項桂冠。一個新的地產(chǎn)領(lǐng)袖開始初露端倪，這對業(yè)界來說，其意義顯然要大于報告所顯示的內(nèi)容。

　　這份引起業(yè)界廣泛關(guān)注的報告，是克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司聯(lián)手中國房地產(chǎn)測評中心、上海易居房地產(chǎn)研究院，在10月9日發(fā)布的《2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》。該排行榜由2009年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜、2009年第三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜以及2009年三季度末中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備排行榜三組榜單構(gòu)成。其中，恒大地產(chǎn)分別在四個子榜單中位列榜首，緊隨其后的是萬科、綠城、保利、綠地和中國海外發(fā)展。

　　-初次登頂勝在速度

　　當(dāng)樓市邁進(jìn)10月之后，筆者記得一位著名地產(chǎn)評論人士在其博客里寫下“金七銀八銅九鐵十”的字樣。傳統(tǒng)的“金九銀十”明顯褪色，一般被認(rèn)為銷售淡季的七月和八月反而一片豐收氣象。

　　但是這個說法在恒大身上并沒有應(yīng)驗，不論是在傳統(tǒng)的淡季還是爭議中的旺季中，恒大都是滿載而歸。這一切首先應(yīng)該歸功于恒大一貫以來的銷售策略與銷售速度，其次是恒大在二線城市多年來深耕細(xì)作的收獲。

　　在第三季度排行榜中，恒大分別榮登銷售金額和銷售面積排行榜的榜首，單季度銷售面積達(dá)到230.30萬平方米，銷售金額達(dá)到123.30億元。

　　“包攬銷售金額和銷售面積兩個第一，恒大首勝在‘反傳統(tǒng)’。”業(yè)內(nèi)專家這樣分析恒大的“秋季攻勢”。

　　有關(guān)統(tǒng)計顯示，7、8月份樓市新增供應(yīng)面積并不多，地域區(qū)域分布也呈不均態(tài)勢。此時，無論是在一線城市，還是在二線城市，恒大遍布全國的精品項目開始加推。而到了9月，恒大聯(lián)手齊開31個全新項目。從廣州到天津，從昆明到南京，從重慶到沈陽，從武漢到貴陽，恒大此番加碼入市覆蓋了近20個重點城市。

　　除了地域覆蓋的廣泛，恒大入市產(chǎn)品類型也是無所不包：適合普通消費者的城市系列中端產(chǎn)品，二次置業(yè)的旅游度假產(chǎn)品，以及大面積的市區(qū)豪宅等；產(chǎn)品形態(tài)囊括單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、多層、小高層、中高層以及高層住宅等類型；戶型面積從數(shù)十平方米到數(shù)百平方米之間。

　　當(dāng)時就有業(yè)內(nèi)專家指出，恒大萬套新貨齊推，消化也會相當(dāng)快速。“準(zhǔn)現(xiàn)樓、全實景園林、精裝修立體化全景呈現(xiàn)的‘精品化’發(fā)售模式，保持了足夠的市場競爭力，容易獲得購房人。”

　　-高性價比或成市場主流

　　對于樓市的起起伏伏，業(yè)內(nèi)專家始終認(rèn)為，市場的剛性需求一直是存在的，不少購房人的購買能力也是剛性的。能把兩者對接起來的是低價的產(chǎn)品，能把兩者完美對接起來的，則是低價但高品質(zhì)的產(chǎn)品。

　　恒大能夠在這次競爭中拔得頭籌，是由于恒大項目的高性價贏得了市場。“恒大為大眾買房人建造實惠而高品質(zhì)的精品住宅，低開高走的銷售模式與完善的產(chǎn)品線組合在一起，受各類客戶的追捧就不足為奇。”一份市場人士說。

　　與報告中頻頻提到的那些僅靠一兩個高端樓盤就能進(jìn)入TOP20的房企不同，報告顯示，排在榜首的恒大住宅均價為5354元/平方米，銷售排名第二的萬科住宅均價為9856元/平方米，第一陣營的房企銷售均價都沒有超過萬元。這不能不說是中國地產(chǎn)格局中的一個引人注意的最大亮點，在榜首的大企業(yè)中，基本都是高性價住宅占據(jù)了市場，克而瑞的相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，這將是未來樓市的主導(dǎo)力量。

　　在眾多高性價房企中，恒大應(yīng)該是最有特色的：“成本價”、“開盤當(dāng)天額外85折”，在這一輪入市中，恒大在全國的樓盤依然沿襲“開盤必特價、特價必升值”的銷售模式。讓利10億給購房者的大手筆，似乎也只能在恒大身上看到，因此恒大逐漸擴(kuò)大了自己在市場份額，并成長為領(lǐng)跑者。

　　而與特價形影不離的就是精品。“低價+精品”鑄就恒大樓盤的高性價比。近年來，恒大已建立完備的“國際精品標(biāo)準(zhǔn)”，致力于打造環(huán)節(jié)精品。環(huán)節(jié)精品注重生產(chǎn)和管理的細(xì)節(jié)化、精確化，演繹出“固化精品流程”、“過程管理貫穿全局”等全新管理體系，涵蓋項目開發(fā)的全過程。在此基礎(chǔ)上，恒大通過數(shù)年的招投標(biāo)，在產(chǎn)品設(shè)計、材料采購、建筑施工、產(chǎn)品裝修、營銷策劃、物業(yè)服務(wù)等各個環(huán)節(jié)和全球最知名的品牌商合作，整合房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上各方面的優(yōu)勢資源，攜手各領(lǐng)域的優(yōu)秀企業(yè)，確保精品產(chǎn)品各個環(huán)節(jié)的工程品質(zhì)，實現(xiàn)了國際優(yōu)質(zhì)資源的有效整合，大力提升了產(chǎn)品品質(zhì)和品牌價值。

　　-土地儲備推動開發(fā)

　　從北京廣渠門外10號地、北京奧運村地塊、北京廣渠路15號地，到上海徐匯區(qū)綜合性地塊、上海長風(fēng)地塊，還有其他多個城市，全國掀起了高價拿地的熱潮。

　　然而到今年第三季度盤點時，恒大土地儲備已經(jīng)達(dá)到5100萬平方米，但卻與地王居然絕緣。這不能不說是一個理性的土儲王的奇跡，也代表著恒大快速模式的成功。

　　“從第三季度與上半年的銷售增長率來看，恒大在面積和金額方面的成長性均位居第一，分別達(dá)到103.09%和106.75%，實現(xiàn)翻倍的增長速度。”在發(fā)布今年三季度房企銷售排行榜時，恒大土地儲備備受關(guān)注。但與巨量土地一同出現(xiàn)的，還有恒大的“快速周轉(zhuǎn)的運營模式”，1700萬平方米的在建工程面積，讓快速開發(fā)模式直接推動了恒大的“跨越式發(fā)展”。

　　按照蘭德咨詢提出的“土地儲備存續(xù)比”的概念，即認(rèn)為土地儲備存續(xù)比值在20-35左右比較適量。“土地儲備存續(xù)比”指土地儲備面積與單期(季度)銷售額的比值，是衡量一個企業(yè)一個時期內(nèi)按照其開發(fā)銷售速度，土地儲備量可供開發(fā)的時間。

　　如果參照這個指標(biāo)，在保持銷售狀況不變的前提下，企業(yè)的土地儲備量相當(dāng)于企業(yè)年銷售面積的5-8倍比較合適。如果再考慮企業(yè)成長性(即未來銷售面積繼續(xù)提高)的話，則土地儲備量要求更高。以此看，即使是土地儲備量最高的恒大，相對于今年第三季度230萬平方米的銷售面積，“土地儲備存續(xù)比”為22，不算高。

　　根據(jù)克爾瑞《2009年三季度末中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備TOP10榜單》，恒大地產(chǎn)、碧桂園和雅居樂地產(chǎn)，分別以5100萬平方米、4360萬平方米和2950萬平方米的土地儲備占據(jù)前三甲，其后分別是合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、中國海外發(fā)展、華潤置地、萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)。

　　面粉與面包的關(guān)系早已是業(yè)界熟知的話題，巨型房企的土儲與開發(fā)的關(guān)系，將是考驗未來發(fā)展的核心指標(biāo)。業(yè)內(nèi)專家表示，領(lǐng)袖型房企在把握好銷售和土地儲備之間的平衡關(guān)系的經(jīng)驗，會對其他企業(yè)的發(fā)展起到啟示性意義。

　　相關(guān)鏈接

　　關(guān)于克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司

　　克而瑞(中國)是易居中國下屬全資子公司，以現(xiàn)代信息技術(shù)為依托的房地產(chǎn)咨詢以及信息服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，是中國最大的房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商。

　　關(guān)于中國房地產(chǎn)測評中心

　　此次調(diào)查由中國房地產(chǎn)測評中心擔(dān)當(dāng)，這是一家不以盈利為目的的專業(yè)測評機(jī)構(gòu)，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會、中國企業(yè)評價協(xié)會、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心、上海易居房地產(chǎn)研究院、新浪網(wǎng)技術(shù)(中國)有限公司五家單位共同發(fā)起成立。