大宗出讓土地，是造成囤地的最大原因，開發(fā)周期長了，自由調(diào)節(jié)時間長了，就有了變相囤地。政府應該選擇小塊出讓土地，將整個地塊開發(fā)周期壓縮在可控時間范圍之內(nèi)。

　　觀點網(wǎng) 陳小麗 日前，香港“小超人”李澤楷炒作北京地皮牟取暴利的消息被中央電視臺《經(jīng)濟半小時》曝光后，成為媒體關注的焦點。央視直接點名指出，李澤楷旗下的盈大地產(chǎn)在北京“囤地”3年，轉(zhuǎn)手凈賺了2.35億港元。

　　炒地風波

　　為此，深陷“炒地門”的李澤楷旗下盈大地產(chǎn)特此對上述報道消息進行了澄清聲明。盈大地產(chǎn)聲明稱，之前媒體報道公司在北京通過炒作朝陽區(qū)工體四號地塊，贏取比蓋房多三倍到四倍的利潤一事并不屬實。

　　“工體四號地項目長期閑置的說法屬于誤會，公司并沒有閑置央視曝光的地產(chǎn)項目，該項目一直在發(fā)展及興建當中。”盈大地產(chǎn)的發(fā)言人解釋，“公司2006年購入該地塊，同年4月起委托建筑設計師為地塊進行設計與施工，并于2007年7月開始前期施工準備及土地開挖工程，2008年3月份由于受奧運影響，工程被迫暫緩，直到10月工程才恢復，而在此期間，公司一直定期向北京市有關部門回報工程進展狀況，并不存在故意閑置土地的說法。”

　　此外，盈大公司發(fā)言人還強調(diào)指出，“工體四號地在今年8月轉(zhuǎn)售給瑞安建業(yè)后，公司現(xiàn)時在國內(nèi)并無項目及未開發(fā)土地”。

　　被指牟取了“暴利”的工體四號地塊位于北京東三環(huán)長虹橋，是北京最繁華的黃金地塊之一，2006年李澤楷旗下香港上市公司盈科大衍地產(chǎn)以5.1億元競得，該幅建筑面積4.6萬平方米的地皮，折合樓面價為1.27萬/平方米。當時該地塊交易時已做好“三通一平”，并不存在拆遷等歷史問題。

　　根據(jù)土地出讓合同規(guī)定，該塊地的開工日期為2006年9月20日，2008年3月31日竣工。但由于拿地后，原有的規(guī)劃幾經(jīng)更變，截止今年5月份，北京市國土局批準將該項目地下建筑面積由6000平方米增至調(diào)整后的1.74萬平米。值得注意的是，3年來，能證明該項目動工的跡象就是一個大坑。

　　引發(fā)市場質(zhì)疑的是，在今年8月份，盈大將剛剛動工的工體四號地的開發(fā)權作價1.18億美元轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)手賣瑞安建業(yè)，央視直指，“這與當年拿地成本價格相比，盈大稅前獲利2.53億港元，地塊出售舉動有囤地嫌疑。”

　　“轉(zhuǎn)讓價為1.18億美元，當初拍賣價為5.1億人民幣，按照當時的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費用，‘小超人’大概賺了0.5億美元，3年利潤在78%以上。這樣好的買賣，還有誰會不囤地呢？”財經(jīng)評論家葉檀在其博客中直言囤地的“暴利”誘惑。

　　盈大方面堅持認為，轉(zhuǎn)讓該地塊“是在公司整體戰(zhàn)略指導下所做的選擇,購入該項目主要是考慮其對整體規(guī)劃、形象及地標性發(fā)展的作用，可以和毗鄰的‘北京盈科中心’發(fā)揮協(xié)同效應。盡管該項目已轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)，但仍會按當初的設計方向和整體規(guī)劃進行建設，保證協(xié)同效應的實現(xiàn)。”

　　觀點PK

　　無獨有偶，SOHO中國有限公司董事長潘石屹的關于“有三分之一的開發(fā)商只囤地不蓋房”“近幾年房價大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導致供求失衡”的言論同樣引起了市場的熱議。

　　“潘石屹先生所說的三分之一開發(fā)商囤地不蓋房的數(shù)據(jù)是否屬實我不清楚，但是我知道有人囤地是肯定的”，財經(jīng)評論人葉檀在接受觀點新媒體采訪時表示，“囤地分不同種類，一種是買地以后就囤在那等土地漲價，一種由于不是凈地，因拆遷工作限制而耽擱，還有一些大批囤地等溢價而沽，地塊溢開發(fā)商就有囤地沖動，這樣收獲更高價格。我認為土地市場是政府在起主導因素，而不是開發(fā)商，土地是政府壟斷的，政策也是政府決定，政府是一言九鼎的在這個市場上。”

　　持類似觀點的還有重慶知名地產(chǎn)評論人士王雪松。“那個開發(fā)商不囤地？大宗出讓土地，是造成囤地的最大原因，開發(fā)周期長了，自由調(diào)節(jié)時間長了，就有了變相囤地。政府應該選擇小塊出讓土地，將整個地塊開發(fā)周期壓縮在可控時間范圍之內(nèi)。”

　　但相反的觀點認為，開發(fā)商其實受到土地前期整理的影響非常大，并不能一竿子打倒全部開發(fā)商。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存在接受觀點新媒體采訪時表示，“關于這個話題的討論我一直抱否定態(tài)度，尤其是潘石屹指的三分之一的開發(fā)商只囤地不蓋房的說法，我認為囤地影響住宅市場供應的觀點從頭到尾都是錯誤的概念。”

　　陳寶存分析認為，04年8.31大限之后，過關上市的土地一共15萬畝，但是大部分土地截至目前還沒到開發(fā)階段，因為等待土地整理難度大，而且占的比重較大，其中，包括城中村、舊城改造地塊，因拆遷問題受限，實際還構不成真正意義上的出讓。

　　“市場普遍的錯誤概念是，因為囤地太多，所以市場供應量很差，但不是實際上不是這樣的，就算是囤地，也是無奈的囤地。07年拿的天價地開發(fā)不了，是因為房價接受不了，現(xiàn)在開發(fā)根本收不回成本的現(xiàn)象是存在的。不能忽視的是，07年全國土地出讓成本本身并不算高。能囤地的是大多是上市公司，但是他們本身的儲備量也不大，能囤多少土地？而且地方政府一般習慣帶著條件出讓土地，都是毛地出讓，這種出讓在兩年內(nèi)都可能很難完成拆遷，這就影響了正常的項目開建。因此，不具體分析原因冒稱囤地是有失客觀的”，陳寶存表示。

　　其還認為，土地一級開發(fā)完全由政府壟斷，是導致土地長期供應不足的原因之一。“這幾年北京、上海地區(qū)都完成不了計劃供應量的30%-50%。”

　　知名地產(chǎn)評論人賀承軍在接受觀點新媒體采訪時也表示，“囤地一方面是政府在沒辦法的情況下讓房企有所作為的考慮，另一方面，房地產(chǎn)這么多年在土地市場上確實還沒有過關，政府壟斷土地，沒有準備好足夠的法律法規(guī)、政策。歸根結(jié)底，囤地是土地公有制造成的必然弊端，暴露出我們在土地監(jiān)管上的諸多漏洞和問題。”

　　“國土部制定詳細措施查處囤地開發(fā)商不是今天才有，限期開發(fā)的說法一直都存在，但是沒有誰當回事，很多用開工條件不足來搪塞，收回土地落實確實罕聞執(zhí)行，”賀承軍坦言。