秦虹：先看看當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個(gè)形勢，因?yàn)榻衲晡覀円呀?jīng)過了三個(gè)季度，經(jīng)過三個(gè)季度我們怎么來判斷今年房地產(chǎn)的一個(gè)情況呢，我個(gè)人總結(jié)大概有三好，第一好應(yīng)該說我們今年全國房地產(chǎn)市場銷售形式非常好，今年1-3季度全國房地產(chǎn)銷售增速超過了40%，接近45%，如果這個(gè)增速是在去年全國房地產(chǎn)市場萎縮下降的情況之下實(shí)現(xiàn)的話，今年銷售的絕對量是非常可觀的。這個(gè)數(shù)據(jù)顯示了每個(gè)月全國累計(jì)的商品房銷售面積，今年前三個(gè)季度，前9個(gè)月平均算下來每個(gè)月銷售面積超過了6千萬平方米，這是住房市場發(fā)展以來銷售面積最多的，所以銷售非常好這是我們房地產(chǎn)市場的第一好。第二好我們非常可喜的看到房地產(chǎn)投資的增速已經(jīng)開始回升，房地產(chǎn)他的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對上下游產(chǎn)業(yè)，以及上下游產(chǎn)業(yè)的就業(yè)和消費(fèi)，我們買了房子之后的家電家具、裝飾裝璜這些等等消費(fèi)帶動(dòng)影響非常大，所以房地產(chǎn)投資從年初，我們幾乎住房制度改革以來，1%的房地產(chǎn)投資增速達(dá)到了17.7%的這樣一個(gè)水平在穩(wěn)步上升。我們可以看到所有整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，從購置土地開始一直到新開工，一直到施工等等這些投資他的增長勢頭都已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)機(jī)，這充分表明我們開發(fā)企業(yè)對于市場的信心也在開始恢復(fù)。

　　第三好就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)小，這也是非?？上驳囊粋€(gè)指標(biāo)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，我們要高度保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，一個(gè)很重要的原因之一是要保證金融的安全，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)也好，還是個(gè)人購房也好，對銀行的貸款依賴度是比較高的，不到17%左右的商業(yè)銀行貸款的余額和房地產(chǎn)有關(guān)。不僅如此，在商業(yè)銀行里面我們還有接近60%的以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，這些貸款不是因?yàn)殚_發(fā)，也不是因?yàn)橘I房，是因?yàn)樗J款要干別的，是拿房地產(chǎn)作為抵押物。所以房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和起伏，對金融的影響是非常的大。

　　我們可喜的看到從去年下半年開始一直到今年，我們整個(gè)房地產(chǎn)不良貸款的違約率逐漸降低，也就是說我們房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)在減少。這也是很好的指標(biāo)?？傮w上來看我們并不是說這個(gè)市場上只有好的，沒有問題，我個(gè)人也覺得目前房地產(chǎn)市場的問題可能是結(jié)構(gòu)性的問題比較突出，結(jié)構(gòu)性問題簡單說是兩個(gè)方面的結(jié)構(gòu)性問題，一個(gè)是從我們的銷售和投資如果相比的話，全國東部地區(qū)和40個(gè)重點(diǎn)城市他的銷售面積增速是高于平均水平的，但是我們的東部地區(qū)和40個(gè)重點(diǎn)城市的投資增長速度是低于全國平均水平的，這個(gè)現(xiàn)象有可能對今后的供求關(guān)系會(huì)產(chǎn)生一些影響，同時(shí)也表明東部大城市這些城市，特別是在去年受到金融危機(jī)影響比較大的城市，目前很多企業(yè)在投資這個(gè)問題仍然還是非常非常謹(jǐn)慎。相對而言，受去年市場經(jīng)濟(jì)調(diào)整，不是很大的，我們大量的中西部地區(qū)和中小城市三、四線城市房地產(chǎn)市場是非常穩(wěn)定的，他的投資增長速度是高于全國平均水平。我們說今年房地產(chǎn)市場銷售增長非常好，今年前三個(gè)季度達(dá)到接近45%這樣一個(gè)增速，但是我們也看到，房地產(chǎn)市場需求總體上我們還是非常旺盛，但是我們也不否認(rèn)這些需求里面可能差異化程度也比較大。住房資源占有的不平衡的問題，目前在我們房地產(chǎn)市場上應(yīng)該說是越來越明顯。具體表現(xiàn)在我們可能在這個(gè)城市里，或者在整個(gè)銷售面積里面反應(yīng)出來的一部分家庭他住得很好，住得很大，他可能有很多套房，他買了二套、三套，甚至四套、五套，但是這個(gè)城市確實(shí)有很多家庭他住得很小很擠，他可能買不起房。這個(gè)也是我們值得注意的。這相應(yīng)的也會(huì)對我們未來房地產(chǎn)企業(yè)理性的對待銷售的增長速度的時(shí)候也可能預(yù)示著一些風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘徺I多套房的這些人群，他的購買的空間仍然是有限的，不可能無限的購買下去。

　　從當(dāng)前市場表現(xiàn)，我們看出這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，我得出五個(gè)基本的結(jié)論，一個(gè)結(jié)論，我個(gè)人認(rèn)為由于中國處于這樣一個(gè)發(fā)展階段，第一我們城市化沒有結(jié)束，我們低于全世界平均水平，第二我們正在處于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的發(fā)展過程中，第三，我們現(xiàn)在城市里面的整個(gè)國家的人口年輕化程度相對來說還是比較高的，我看了一下人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在35歲以下的人仍然占到整個(gè)人口的40%以上，我們假定35歲以下這些人將來都要結(jié)婚，都要畢業(yè)，都需要住房的話，這個(gè)需求在未來十年還是持續(xù)增長的。所以這也決定了市場的基本需求量的第一個(gè)初次置業(yè)的需求還會(huì)持續(xù)增加，第二個(gè)必須要改善的需求，也會(huì)在未來一段時(shí)間內(nèi)也是一個(gè)增長期。因?yàn)槲覀冏》恐贫雀母锸?，我們十年前有很多城市家庭通過房改得到一套房改房，經(jīng)過這十年的積累，很多家庭結(jié)構(gòu)的變化，到了現(xiàn)在很多家庭到了住房改善的這樣一個(gè)階段。所以我個(gè)人認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)市場基本需求在未來的一段時(shí)間內(nèi)仍然是相對穩(wěn)定的，這從去年我們整個(gè)房地產(chǎn)市場東部地區(qū)大城市市場調(diào)整萎縮非常嚴(yán)重的情況下，全國去年一共賣了商品房超過6億平方米，僅僅比07年下降20%，高于06年之前任何一年這樣一個(gè)數(shù)字可以得到驗(yàn)證。我們?nèi)ツ曩u了6億多平方米的商品房，是在北京、上海、深圳這些大城市成交萎縮40%的情況下實(shí)現(xiàn)的，所以這個(gè)量非常可觀。這個(gè)市場一定會(huì)有波動(dòng)，他不可能一個(gè)直線上升下降，或者一個(gè)直線平穩(wěn)沒有變化，我個(gè)人覺得由于房地產(chǎn)具有雙重屬性，他既可以使用，具有使用功能，同時(shí)他也具有資產(chǎn)功能，所以不可避免的市場出現(xiàn)一些保值的、投資的需求，那么市場如果出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)，我想可能主要是要受到這樣一些因素影響，而這些投資投機(jī)的這種避險(xiǎn)的買房的這種需求，他的大進(jìn)大出，就對市場穩(wěn)定的影響會(huì)產(chǎn)生一些最明顯的一個(gè)推波助瀾的這樣一個(gè)作用。

　　這些需求他的變化和房地產(chǎn)業(yè)本身蓋的房子好壞可能又關(guān)系不是很大，他是受宏觀的其他因素影響，受預(yù)期的影響，比如有通脹的預(yù)期，宏觀經(jīng)濟(jì)變化的預(yù)期等等，這些主要是受到外圍因素的影響。第一個(gè)我們應(yīng)該是對房地產(chǎn)市場發(fā)展還是應(yīng)該充滿信心。因?yàn)槲覀冞@樣發(fā)展階段來看，我們市場的這樣一個(gè)基本需求仍然是處于相對穩(wěn)定的階段。

　　第二個(gè)我得出的一個(gè)結(jié)論就是從近些年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，尤其是去年市場嚴(yán)重調(diào)整萎縮的情況下，我們可以看到，在市場上大企業(yè)，大項(xiàng)目占盡了市場政策的優(yōu)勢，我們房地產(chǎn)企業(yè)怎么發(fā)展，因?yàn)槲也谎芯科髽I(yè)，但是我從另外一個(gè)角度看企業(yè)，看數(shù)字，看市場變化，我有非常深的感受，作為房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)，對當(dāng)?shù)氐恼撸?jīng)濟(jì)條件制約非常大的行業(yè)，他的企業(yè)在當(dāng)前的政策土地制度下，他要想持續(xù)的發(fā)展下去，做大是第一位的。不做大這個(gè)企業(yè)就很難做結(jié)構(gòu)，你就沒有辦法抗拒市場波動(dòng)，因?yàn)橹袊赜蚍浅４螅蛔龃蟮木秃茈y通過地區(qū)的差別化來保證企業(yè)的盈利的穩(wěn)定。第二個(gè)是做強(qiáng)，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金都是青睞與大企業(yè)，強(qiáng)企業(yè)，我們從今年商品房銷售面積的增長速度可以看到，今年上半年，我們一共銷售了3億多商品房面積，這3億多商品房面積都是誰賣的，今年上半年一共在建項(xiàng)目大概5.5萬個(gè)，今年銷售面積超過2萬平方米的項(xiàng)目，在這5.5萬個(gè)項(xiàng)目里面占到10%左右，他賣了整個(gè)銷售面積的70%，當(dāng)然這5.5萬個(gè)項(xiàng)目里面，大概有2.5萬個(gè)項(xiàng)目銷售面積是0，我們假設(shè)理解他是沒有開盤，扣除沒有開盤的項(xiàng)目，我們有3萬個(gè)項(xiàng)目里面，超過2萬平方米以上的大企業(yè)大項(xiàng)目占到了17%，我們可以得出一個(gè)結(jié)論來，17%的大企業(yè)，或者大項(xiàng)目賣了整個(gè)商品房面積的70%。所以在市場上他優(yōu)勢是非常明顯，而且越在市場低迷簫條的時(shí)候，這個(gè)優(yōu)勢越為明顯。我們這次在保增長的系列政策中，有一些是有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的，比如說我們放寬了對開發(fā)企業(yè)貸款的總規(guī)模這樣一個(gè)限制，比如說我們開拓了直接融資這個(gè)渠道，所有政策在第一時(shí)間能夠享用的都是大企業(yè)。

    第三個(gè)結(jié)論總結(jié)我們這些年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，我個(gè)人感覺城市發(fā)展的質(zhì)量對開發(fā)仍然是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否繁榮的最為關(guān)鍵的支撐因素，就是城市發(fā)展。大家在討論城市發(fā)展的時(shí)候總是考慮一個(gè)人口因素，城市化率提高了，城市人口增加了，我個(gè)人感覺城市發(fā)展，或者城市化率提高，對房地產(chǎn)發(fā)展的投資的機(jī)會(huì)主要是在土地。是因?yàn)槌鞘腥丝?，比如說城市人口增加，我們將帶來的是城市內(nèi)土地的稀缺度的提高，物以希為貴，我們基本的經(jīng)濟(jì)原理會(huì)造成原有土地的價(jià)值提高。我們中國城市化的發(fā)展，是在近十年的發(fā)展速度是最快的，如果說改革開放三十年，我們城市人口增加了4億人，我們有1.5億以上的人是最近十年提高的，我們2007和1990年相比，中國城市內(nèi)的人口密度增長了7倍，城市內(nèi)的建筑物的密度也增長了7倍，所以大量的建筑物的密度提高和新建建筑增加，對城市原有土地的資源競爭就非常厲害。
    同時(shí)我們也看到不僅僅是城市本身集聚人口，中國還走了一個(gè)和其他城市發(fā)展不同的道路，就是城市化和交通化齊頭并進(jìn)，因?yàn)槲鞣匠鞘谢l(fā)展走了100-200年的時(shí)間，他這個(gè)過程是非常緩慢的，而中國速度是非?？斓模?007年和1990年相比城市的建成區(qū)面積擴(kuò)大了兩倍，那么城市建成區(qū)面積擴(kuò)大在20年內(nèi)的快速擴(kuò)大，使我們城市內(nèi)的土地的區(qū)位價(jià)值不斷發(fā)生變化，過去的郊區(qū)變成市區(qū)，過去大家不愿意去的非?；臎龅牡胤?，現(xiàn)在可能變成黃金地段。所以這個(gè)帶來了土地的溢價(jià)，這個(gè)在城市的發(fā)展里面已經(jīng)發(fā)生過數(shù)次。所以城市發(fā)展仍然是房地產(chǎn)發(fā)展重要的支撐。城市發(fā)展不僅僅是一個(gè)量的問題，而且是一個(gè)內(nèi)在的質(zhì)的提高。如果這個(gè)城市是個(gè)死城的話，那么這個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展也是值得擔(dān)憂的，但是可喜的是我們這些年來伴隨著城市的擴(kuò)大，我們城市內(nèi)在的功能和質(zhì)量都在提高。
    對這個(gè)影響最大的就是我們城市的軌道交通建設(shè)，這里面有很多因素，我們今天很難具體分析，我們可以看到2003年之前，由于政策原因，由于政策的限制原因，全國只有四個(gè)城市可以開工建設(shè)地鐵，我們?nèi)珖谐^200萬人口以上的城市有118座，但是我們不允許建地鐵，2003年開始我們才陸續(xù)批準(zhǔn)各個(gè)城市可以建地鐵，所以現(xiàn)在有接近20個(gè)城市都在修建軌道交通。我們?yōu)榱伺浜鲜晃宓某鞘腥?，我們又提出了城市圈?nèi)城市軌道交通的公交化，城市和城市之間的軌道交通實(shí)現(xiàn)公交化，就像北京到天津是一樣的，27分鐘到達(dá)天津，然后半小時(shí)一趟。城市的軌道交通化對城市的有效擴(kuò)大起到了非常大的一個(gè)支撐，大大提高了城市的承載能力，正是因?yàn)檫@些軌道交通的開通，也使我們城市外圍土地的區(qū)位價(jià)值一次次發(fā)生變化。
    還有一個(gè)結(jié)論就是，我們可以看到中西部地區(qū)和二、三、四線城市這些年來投資增長速度是比較快的，因?yàn)榻裉焓堑搅酥貞c，我們也看到中西部地區(qū)，一些中小城市在發(fā)展過程當(dāng)中現(xiàn)在增速比較快，市場相對比較穩(wěn)定，但是這些地區(qū)他們由于房價(jià)的天花板相對來說是比較有限的，所以穩(wěn)健投資和有節(jié)奏的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)關(guān)鍵的因素。
    第五由于房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所起到的重要作用，所以我個(gè)人認(rèn)為防地業(yè)的支柱地位必將持續(xù)。房地產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展相干，他和產(chǎn)業(yè)相連，他和眾多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系更為密切，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的作用是非常明顯的，去年中央在保增長一系列政策當(dāng)中涉及到房地產(chǎn)的大概有三類，第一類是加大財(cái)政投入，加大財(cái)政投入里面最主要的方面是加大保障性住房的建設(shè)投入力度，我們中央財(cái)政第一次對中西部地區(qū)的廉租房建設(shè)給予補(bǔ)貼，同時(shí)還制定了三年9千億的投資計(jì)劃，這就體現(xiàn)了國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)所說的，政府加大財(cái)政投資是實(shí)現(xiàn)保增長最有利，最直接，最見效的一項(xiàng)措施。第二我們這次中央還加大了對農(nóng)村住房的改造，第三個(gè)我們還采取了一些市場調(diào)節(jié)的政策，一類是針對開發(fā)企業(yè)的，開發(fā)企業(yè)里面又分三類政策，第一款額度，把過去2004年以來對開發(fā)貸款的總規(guī)?？刂频念~度是放開了，去年下半年的降息受益最大的是資金使用的大戶。我們除了不僅僅是開發(fā)貸款，我們在政策上去年還提出來如果開發(fā)企業(yè)的兼并需要貸款，也給予支持。我們看到所有這些政策支持里面，信貸政策的支持是對整個(gè)行業(yè)影響是最大的，最明顯的。這從另一個(gè)角度也反應(yīng)出來房地產(chǎn)這個(gè)資金密集型行業(yè)對信貸政策高度的敏感。
    由于我們采取這樣一些有力的措施，房地產(chǎn)穩(wěn)步逐步的回升，對上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)非常明顯，我們看到了和房地產(chǎn)相關(guān)的一些產(chǎn)業(yè)，比如家具、裝修、裝璜類產(chǎn)業(yè)的變化，房地產(chǎn)銷售面積的增長是走勢非常一致。所以房地產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度比較高，他在國民經(jīng)濟(jì)中目前所占的作用還是比較大。我個(gè)人覺得房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的力量仍然會(huì)持續(xù)。我的一點(diǎn)點(diǎn)體會(huì)在這里跟大家交流。
   
　　主持人：我們的特約評論員請向秦主任提問。
   
　　薛東：想請教一個(gè)問題，如果在往后的1-3年的時(shí)間，對一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講的話，應(yīng)該采取進(jìn)攻的投資態(tài)度，還是采取防守的投資態(tài)度？
   
　　秦虹：我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)市場給大企業(yè)的機(jī)會(huì)更多，大企業(yè)做結(jié)構(gòu)可以跨地區(qū)經(jīng)營，大企業(yè)你可以做商業(yè)，做住宅，做寫字樓，東方不亮西方亮的業(yè)態(tài)非常多，大中小企業(yè)面臨的問題是不一樣的，面臨的投資的機(jī)會(huì)也是不一樣的。我覺得中國最主要的特點(diǎn)中國非常大，發(fā)展非常不平衡，東部地區(qū)可能受到海外經(jīng)濟(jì)的影響，出口的影響，以及政府的影響和投資者大進(jìn)大出的影響，市場波動(dòng)很大的時(shí)候，可能很多中小城市相對來說實(shí)際上是非常穩(wěn)定的。我到是主張你不一定擴(kuò)張或者干什么，可能不能簡單的說是擴(kuò)張還是收縮，大企業(yè)的跨地區(qū)是一定要做的，這樣才能利用中國大國發(fā)展不平衡的優(yōu)勢，來穩(wěn)定企業(yè)自身的盈利吧。
   
　　 主持人：謝謝。謝謝今天所有嘉賓的精彩言論，也謝謝今天來自全國各地以及重慶本地的房地產(chǎn)行業(yè)的朋友為我們奉獻(xiàn)的這一場精彩的盛會(huì)。親愛的朋友們2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行在這里畫上了圓滿的句號。我們相信通過所有人共同的努力，我們房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)有更加美好的未來。再次感謝各位嘉賓和各位朋友們。謝謝大家！