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　　近日，世邦魏理仕發(fā)布了一份覆蓋中國15個(gè)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，該報(bào)告對(duì)樣本城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)及其住宅、辦公樓和商鋪?zhàn)邮袌?chǎng)進(jìn)行了深入的分析及評(píng)估。

　　面對(duì)此次全球金融危機(jī)的沖擊，中國政府和十年前一樣再一次采取了投資驅(qū)動(dòng)的方式來帶領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)走出困境。2009年上半年，中國的國民生產(chǎn)總值同比增長7.1%，高于今年一季度的6.1%。其中，包括固定資產(chǎn)投資在內(nèi)的資本形成總額拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長6.2個(gè)百分點(diǎn)，而基礎(chǔ)設(shè)施投資被認(rèn)為是主要的增長動(dòng)力。2009年1至6月，基礎(chǔ)設(shè)施投資總額實(shí)現(xiàn)同比增長57.4%。據(jù)相關(guān)指標(biāo)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍處于預(yù)熱階段，房地產(chǎn)可望成為經(jīng)濟(jì)增長的下一個(gè)引擎，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)在2010年實(shí)現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇具有重要作用。

　　在此背景下，世邦魏理仕發(fā)布了題為《2009-2010中國物業(yè)市場(chǎng)記分牌》的專題報(bào)告。報(bào)告通過對(duì)15個(gè)中國主要一線和二線城市的調(diào)研，評(píng)估了涉及33個(gè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史表現(xiàn)和未來預(yù)期相關(guān)的關(guān)鍵指標(biāo)，采用因子分析的方法從這些指標(biāo)中找出推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要貢獻(xiàn)因子，并最終對(duì)15個(gè)樣本城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)及其住宅、辦公樓和商鋪?zhàn)邮袌?chǎng)進(jìn)行評(píng)分。研究結(jié)果顯示，上海、北京、重慶、廣州和天津在房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合排名上分列前五位。

　　研究范圍框定在15個(gè)主要城市之內(nèi)，在一定程度上是一項(xiàng)“好中選優(yōu)”的研究。因此，相比各個(gè)城市所獲得的排名，此項(xiàng)研究更重要的意義在于揭示每個(gè)城市在不同物業(yè)市場(chǎng)的比較優(yōu)勢(shì)。換言之，第15位的排名絕非是該市場(chǎng)的“禁入”標(biāo)志。

　　總體而言，東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，尤其是一線城市，在商用物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)突出，我們認(rèn)為這一結(jié)果是對(duì)中國東、西部在工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所達(dá)到的不同階段的反映。相比之下，在住宅市場(chǎng)靠前的排名中更多地出現(xiàn)了二線城市的名字。這主要是二線城市在當(dāng)?shù)鼐用穹績r(jià)支付能力、市場(chǎng)可持續(xù)成長能力和市場(chǎng)潛力上的相對(duì)優(yōu)勢(shì)所致。

　　最近幾個(gè)月來不少主要城市的住宅銷量下滑的現(xiàn)象說明隨著農(nóng)歷新年后房價(jià)的快速上漲，到目前為止推動(dòng)市場(chǎng)前行的終端用戶需求所產(chǎn)生的動(dòng)能正在逐漸減弱。然而，盡管7月以后二套房貸有所收緊，我們認(rèn)為在目前市場(chǎng)供應(yīng)緊張的局面得到緩解之前，房價(jià)短期內(nèi)仍將維持在現(xiàn)有水平。

　　我們的研究顯示，在15個(gè)被調(diào)查的城市中，大部分城市，尤其是一些二線城市的商用物業(yè)市場(chǎng)在2009-2010年將迎來供應(yīng)高峰。大量的新增供給一方面有助于提升這些城市內(nèi)商用物業(yè)的整體品質(zhì)，但另一方面在短、中期內(nèi)也會(huì)積聚相關(guān)市場(chǎng)供應(yīng)過量的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)租金上升造成壓力。