這次黃金月是廣州住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期結(jié)束后的第一個(gè)銷(xiāo)售旺季，經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)，政策環(huán)境也基本穩(wěn)定，供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)成為當(dāng)前階段影響市場(chǎng)的首要因素。

　　置業(yè)者與發(fā)展商均開(kāi)始重估房地產(chǎn)價(jià)值，供方主導(dǎo)市場(chǎng)，在售產(chǎn)品升價(jià)要獲買(mǎi)家全面接受尚需時(shí)間。展望后市，供求失衡導(dǎo)致的量?jī)r(jià)失衡，以及市場(chǎng)平衡構(gòu)建過(guò)程將在今年第四季度延續(xù)。

　　供應(yīng)

　　去庫(kù)存周期完結(jié)，供不應(yīng)求局面形成

　　雖然房貸政策有所調(diào)整，但調(diào)整幅度和執(zhí)行力度不大；且預(yù)計(jì)全年新增信貸可望達(dá)10萬(wàn)億，通脹預(yù)期仍然存在，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也持續(xù)穩(wěn)步回暖，外部環(huán)境對(duì)商品住宅市場(chǎng)影響有限。住宅供應(yīng)縮量是當(dāng)前階段廣州住宅市場(chǎng)的突出特點(diǎn)，據(jù)預(yù)測(cè)這種局面短期內(nèi)難有改觀(guān)。

　　合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年6月份后，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致開(kāi)工量減少的后果開(kāi)始顯現(xiàn)，廣州市每月新增供應(yīng)量都低于市場(chǎng)銷(xiāo)售量。商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積和銷(xiāo)售面積的比例只有0.33，8月份更低至0.09。

　　第三季度廣州市全市總體供應(yīng)呈現(xiàn)大幅減少的趨勢(shì)。整體供應(yīng)縮量趨勢(shì)下的十一黃金月樓市(2009.9.1-2009.10.8)也是近三年供貨最少的黃金月，在售商品住宅總貨量?jī)H為2.5萬(wàn)套，其中天河、白云、黃埔、南沙及蘿崗等區(qū)供應(yīng)減少幅度非常明顯。而全市2.5萬(wàn)套在售貨量中；約8700套具備銷(xiāo)售條件的新貨未在本個(gè)黃金月期間公開(kāi)發(fā)售。

　　價(jià)格

　　供求嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)上漲壓力凸顯

　　受供應(yīng)不足影響，三季度廣州全市商品住宅價(jià)格快速上升。近年十一黃金月與“五一”相比，各區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度均在15%以上。如，花都普遍升幅為20~30%，其別墅物業(yè)升幅相對(duì)平穩(wěn)；白云區(qū)普遍升幅15-40%，其中以白云新城板塊的升幅最明顯；蘿崗區(qū)價(jià)格上調(diào)約15%；番禺區(qū)普遍升幅在10%~30%；南沙區(qū)普遍升幅20~30%；天河區(qū)普遍升幅在20~30%，東圃升幅最大；越秀區(qū)普遍升幅15~20%；荔灣區(qū)普遍升幅20~25%；海珠區(qū)普遍升幅10~25%。

　　總體來(lái)看，以廣州市中心城區(qū)及番禺區(qū)亞運(yùn)場(chǎng)館周邊板塊、白云區(qū)白云新城周邊板塊樓盤(pán)升幅最大，這顯然與該區(qū)域城市發(fā)展態(tài)勢(shì)和前景帶來(lái)的城市價(jià)值釋放有關(guān)。

　　城市價(jià)值的重估也引發(fā)了住宅產(chǎn)品定位的高端化趨勢(shì)，更多項(xiàng)目采取精細(xì)開(kāi)發(fā)策略以實(shí)現(xiàn)地塊最大價(jià)值。2009年廣州總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)的高端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)份額自2月連續(xù)3個(gè)月保持在10%左右后，5-8月升至17%以上，9月成交21.2萬(wàn)平米，已躍升至24%單月最高值。高端住宅均價(jià)自2月逐漸走出底部，6月達(dá)最高值，9月均價(jià)15762元，高出全市均價(jià)的60%。

　　此外，市場(chǎng)關(guān)注度較高的高端住宅項(xiàng)目也在改變著人們對(duì)板塊價(jià)值的定位，比如番禺區(qū)星河灣海怡半島和花都區(qū)新鴻基凱旋門(mén)即在一定程度影響了其周邊項(xiàng)目的定價(jià)。

　　熱點(diǎn)新盤(pán)

　　新推貨量創(chuàng)新高，中心四區(qū)新盤(pán)火爆

　　據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，雖然余貨存量有限，導(dǎo)致整體在售貨量減少，但2009年十一黃金月期間廣州全市新貨充裕，可售貨量近14000套，全市新增預(yù)售住宅面積近150萬(wàn)平方米，中心城區(qū)就有97萬(wàn)平方米，是2006年以來(lái)新貨最多的黃金月?；ǘ肌⒑Ｖ?、白云等區(qū)是新貨供應(yīng)量比較集中的區(qū)域。

　　2009年十一黃金月全新上市的樓盤(pán)是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，期間廣州市全新盤(pán)上市樓盤(pán)有16個(gè)，貨量接近4800套；中心四區(qū)(天河、海珠、荔灣、越秀)就占了10個(gè)，貨量約2200套。新推供應(yīng)熱點(diǎn)個(gè)盤(pán)，有星河灣海怡半島、恒大綠洲、江南新苑、翠城花園、雅寶新城、祈福生活無(wú)限等等。

　　成交熱點(diǎn)

　　新推貨獲認(rèn)同自住置業(yè)者成為成交主力

　　合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，雖供應(yīng)量減少致價(jià)格上升，但十一黃金月不少推出新貨的樓盤(pán)還是取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，尤其中心城區(qū)的新推產(chǎn)品有力的助推了市場(chǎng)成交。

　　從成交熱點(diǎn)樓盤(pán)來(lái)看，城市核心區(qū)的地段價(jià)值、珠江沿岸江景景觀(guān)價(jià)值、政府重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)的升值前景、地鐵沿線(xiàn)的居住價(jià)值比較容易獲得置業(yè)者認(rèn)可。顯然此類(lèi)樓盤(pán)不僅在目前階段供不應(yīng)求，后市供應(yīng)預(yù)期同樣具有一定稀缺性，投資價(jià)值、居住價(jià)值均有較大保障。其價(jià)值重估及市場(chǎng)接受過(guò)程比較順暢。

　　就整個(gè)廣州商品住宅市場(chǎng)而言，雖然供不應(yīng)求的局面已經(jīng)形成，重估后的價(jià)值尚未獲普遍認(rèn)同，或者雖認(rèn)可價(jià)值但價(jià)格承受力實(shí)在有限，致十一黃金月樓市未能再現(xiàn)“五一”時(shí)銷(xiāo)售全面火爆的局面。9月份廣州全市網(wǎng)上簽約成交總面積為68萬(wàn)平方米，與4月份91萬(wàn)網(wǎng)簽面積差距較大。

　　成交熱點(diǎn)樓盤(pán)總價(jià)分析也可以看到，市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是那些能較好地控制總價(jià)額度，中等甚至較小戶(hù)型面積的新推產(chǎn)品。這些中小戶(hù)型產(chǎn)品多以自住類(lèi)型產(chǎn)品為主，其銷(xiāo)售均價(jià)較“五一”時(shí)同類(lèi)產(chǎn)品也有較大幅上升，但總價(jià)多在100萬(wàn)至200萬(wàn)之間。

　　這表明出自住置業(yè)者面對(duì)新的市場(chǎng)局面，對(duì)占有一定優(yōu)勢(shì)城市資源的產(chǎn)品，追高而不求大的心態(tài)。

　　2009年十一黃金月主要成交熱點(diǎn)樓盤(pán)分布

　　四季度展望

　　供求緊張稍有緩解，成交仍可望達(dá)200萬(wàn)

　　綜合各方信息，今年四季度我國(guó)將維持適度寬松的貨幣政策。進(jìn)入年尾時(shí)部分銀行的放貸指標(biāo)用完或?qū)⒔猛?，房地產(chǎn)信貸支持力度會(huì)有所減弱，總體來(lái)看影響不大。

　　據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009四季度廣州全市新增供應(yīng)約180萬(wàn)平方米，少于近四年同期，各區(qū)中天河及番禺減少幅度較大，荔灣區(qū)將有明顯增加。

　　2009年5月份以后廣州全市的成交均價(jià)已突破萬(wàn)元關(guān)口，其中9月份達(dá)到11323元/平方米。十一黃金月后房?jī)r(jià)急速拉升后，四季度繼續(xù)大幅上升已缺乏動(dòng)力，而在整體供應(yīng)萎縮，且多數(shù)發(fā)展商全年銷(xiāo)售任務(wù)已基本完成，供應(yīng)方主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷(xiāo)可能性不大。因此預(yù)計(jì)四季度可能繼續(xù)保持量?jī)r(jià)失衡的形勢(shì)，整體房?jī)r(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)定，中心區(qū)甚至局部可能出現(xiàn)穩(wěn)中略升，而不會(huì)受即時(shí)成交量影響，即所謂滯漲。發(fā)展商主要采取等待，或其他小額優(yōu)惠和促銷(xiāo)方式吸引買(mǎi)家入市。

　　一年前發(fā)展商多采取以讓價(jià)換換時(shí)間，今年四季度其主要表現(xiàn)將是以時(shí)間換價(jià)值認(rèn)同，而廣州潛在置業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值重估過(guò)程將決定成交熱點(diǎn)及走勢(shì)。

　　至2009年9月份，廣州市十區(qū)月均網(wǎng)上簽約成交面積為77萬(wàn)平方米。四季度仍有相當(dāng)數(shù)量新推產(chǎn)品入市，尤其荔灣、白云等區(qū)新產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可較高，此外花都區(qū)新貨供應(yīng)也相當(dāng)可觀(guān)。近年監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，年底已成樓市促銷(xiāo)及市民購(gòu)房的第三個(gè)成交旺季，預(yù)計(jì)四季度成交量仍可保持月均67萬(wàn)平方米，200萬(wàn)平方米左右。

　　主導(dǎo)因素一方面在于置業(yè)者的價(jià)值判斷，但由于受自住買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)力所限，更重要的還在于發(fā)展商方面，緩和量?jī)r(jià)失衡、保持成交持續(xù)活躍的意愿。