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　　8月16日，萬科董事長王石在其新書《徘徊的靈魂》的簽售會(huì)上表示，短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)有很多不確定性，而且主要受制于貨幣政策，但不確定中可以確定的是，在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，中國城市化率的逐年上升，將給中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供很好的大環(huán)境。

　　其實(shí)，許多學(xué)者和房地產(chǎn)商都將城市化率（通常指一個(gè)國家或地區(qū)城市人口占全部人口的比率）作為中國房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的最大利好。他們的論據(jù)是，目前中國的城市化率只有45%左右，如果以每年1%─2%的平均速度上升，意味著中國城鎮(zhèn)人口每年都以1500萬-2000萬在上升，到達(dá)發(fā)達(dá)國家70%以上的城市化率水平至少還需20-30年。隨著人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，城市房價(jià)也將水漲船高地同步上漲。

　　但城市化率這個(gè)指標(biāo)由于定義簡單再加上統(tǒng)計(jì)誤差其“含金量”并不高，房地產(chǎn)商不要再拿城市化率作為“畫餅”了。一方面，目前中國對(duì)于城鄉(xiāng)人口的統(tǒng)計(jì)，主要以戶籍資料等有記載的文件為標(biāo)準(zhǔn)，由于農(nóng)民工以及在城市工作但保留農(nóng)村戶籍的大中專畢業(yè)生等沒有確切的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行證實(shí)，城市化率有被低估的可能。

　　另一方面，即使目前較低的城市化率預(yù)示著未來勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移空間仍很大，但這是否會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)住房的實(shí)際需求仍是未知數(shù)。實(shí)際上，近幾年房價(jià)的飛漲已經(jīng)壓抑了購房實(shí)際需求，房地產(chǎn)商幻想的利用城市化進(jìn)程推高房價(jià)，有可能逆轉(zhuǎn)成高房價(jià)延誤了中國的城市化進(jìn)程。

　　其實(shí)，中國的城市化率指標(biāo)一直就有爭(zhēng)議。比如，按照官方的數(shù)據(jù)，1978年城市化率為17.92%，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)世界40%的平均水平，但如果考慮到“文革” 期間數(shù)千萬“到農(nóng)村去”的知青和干部，據(jù)美國三一學(xué)院經(jīng)濟(jì)系教授、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院特聘教授文貫中教授的估計(jì)，1978年的實(shí)際城市化率有27%。實(shí)際上，上個(gè)世紀(jì)80年代初期中國城市化率的快速增加就有知青返城的因素。

　　除了政策擾動(dòng)因素外，城市化率最大的問題還是在于忽略了農(nóng)民工階層。有學(xué)者計(jì)算，如果算上實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)民工，1997年中國的城市化率就已經(jīng)達(dá)到了40%以上（當(dāng)年官方數(shù)據(jù)僅為32%），2008年城市化率達(dá)到55%（官方數(shù)據(jù)顯示為45.7%）。如果按照每年1%左右的增長速度，中國要達(dá)到70%的發(fā)達(dá)國家的城市化率水平或許不需要再等20-30年，再有10多年就足夠了。

　　中國社科院人口所蔡口教授也認(rèn)為中國農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力并不那么“富余”，他的研究顯示2004-2009年，是我國非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力供給和需求平衡期，以后將持續(xù)下降，“民工荒”也將不再是周期性和局部性的“荒”，而是趨勢(shì)性和總量性的“荒”。這些對(duì)房地產(chǎn)商來說并不是個(gè)好消息，這意味著隨著未來10年之內(nèi)中國農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的終結(jié)，未來新增的城市人口或許并不像房地產(chǎn)商設(shè)想的那么多。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)商幻想的城市化進(jìn)程很有可能毀在他們自己手上，因?yàn)楦甙旱姆績r(jià)增加了城市化的成本，這將導(dǎo)致城市化的進(jìn)程逐步放緩。比如，1996年以來，官方城市化率每年平均增加1.44個(gè)百分點(diǎn)左右，但2003年以來，城市化率每年增加的水平不斷下降，2004-2005年平均為1.23個(gè)百分點(diǎn)，2008年更是滑落到了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，面對(duì)高房價(jià)，即使“進(jìn)城”的農(nóng)村人口也將因?yàn)槭杖氲秃腿肆Y本低無法將購房的潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際的有效需求。實(shí)際上，這恰恰點(diǎn)出了城市化率能否與房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的關(guān)鍵，即城市化是否提高了人們的收入水平以及房價(jià)是否回落到了合理的水平。

　　如果按照房地產(chǎn)商的邏輯，城市化率低就意味著房價(jià)就要持續(xù)上漲，城市化率高就意味著房價(jià)會(huì)比較穩(wěn)定，那么近幾年北京和上海的城市化率都已經(jīng)達(dá)到了85%以上，房價(jià)卻不斷上漲，又如何解釋呢？盡管房價(jià)短期可以由以高收入階層為代表的投資者或投機(jī)者推高，但因?yàn)樗麄儾皇亲罱K消費(fèi)者，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期發(fā)展還是要看房價(jià)是否與居民收入匹配，不管怎么說，城市化率都只是一個(gè)地產(chǎn)商推高房價(jià)的“莫須有”的借口。