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　　一、一周話題

　　8月7日下午，發(fā)改委財政部人行三部委新聞發(fā)布會。為近期炒的沸沸揚揚的流動性過剩、預(yù)期通脹等問題打個總結(jié)。同時也表明了相關(guān)部門的觀點?？梢詺w結(jié)為宏觀政策取向不變；目前不存在通貨膨脹問題央行解讀"微調(diào)"；央行不采取規(guī)?？刂妻k法控制銀行貸款規(guī)模；財政部回應(yīng)印花稅調(diào)整:將關(guān)注資本市場態(tài)勢。那么這些政府的表態(tài)對未來一段時間的樓市又有何影響？

　　"宏觀政策取向不能改變"，"保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面落實和充實完善刺激經(jīng)濟的一攬子計劃和相關(guān)政策措施"。中央的這一表態(tài)是基于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢做出的，在宏觀經(jīng)濟回暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固的情況下，必須保證宏觀經(jīng)濟政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，堅持寬松的財政、貨幣政策以有效的激發(fā)投資和消費。對于目前處在風(fēng)口浪尖的樓市，這應(yīng)該是一個利好消息。

　　再從行業(yè)內(nèi)部來看卻已經(jīng)出現(xiàn)了一些變化--其實近期房地產(chǎn)政策方面或多或少出現(xiàn)了一些收緊的趨勢。如，銀監(jiān)會嚴控二套房貸款政策、嚴查土地閑置等政策出爐都有遏止房地產(chǎn)行業(yè)被爆炒，導(dǎo)致泡沫出現(xiàn)的作用。只是并沒有出現(xiàn)那種"平地驚雷"的力度較大政策，因此此類調(diào)整屬于規(guī)范行業(yè)秩序的"微調(diào)"，房地產(chǎn)行業(yè)長期向好的基本面不會改變。

　　近期最為引人關(guān)注的無疑是銀監(jiān)會再次收緊二套房貸款政策，讓業(yè)界人士擔(dān)心市場將重蹈覆轍上演07年末的一幕。中原認為短時間內(nèi)緊縮二套房可能會對市場造成一定的沖擊，但其力度和持續(xù)時間與07年的"9.27新政"的影響力已不可同日而語。首先在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)作為拉動內(nèi)需的排頭兵，政策面不會施加太大的壓力。因此在一定的短時間內(nèi)待消費者消化了政策帶來的負面影響之后，樓市將會再度企穩(wěn)回升。另外當(dāng)前購房者信心與08年已明顯改觀。今年房價盡管有一定幅度的回升，盡管有很多投資性需求入市，但都是購房者出于保值增值的考慮，其投資行為是中長期的，短期投機倒把的行為并不多；最后成都樓市剛性需求旺盛，但供應(yīng)相對不足，有形成賣方市場的跡象，因此樓市不可能因為一個政策而一蹶不振。

　　所以，政策即便有所調(diào)整，國家目前倡導(dǎo)的寬松的貨幣環(huán)境近期不會改變，收緊二套房貸款政策對市場需求會造成一定的負面影響，但難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，下半年的樓市仍將"穩(wěn)"字當(dāng)頭。

　　二、一周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　本周主城區(qū)共有3宗土地公告，總面積為135.6161畝，其中2宗位于錦江區(qū)，1宗位于青羊區(qū)，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合住宅用地。(詳見附表一--主城區(qū)土地公告)

　　1.12郊縣土地公告情況

　　--暫無土地公告

　　1.2.土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　--暫無土地成交

　　1.22郊縣土地成交情況

　　--暫無土地成交

　　2、主城區(qū)商品住宅供應(yīng)

　　2.1.縮量整理供應(yīng)大幅下滑

　　據(jù)房管局數(shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有5個住宅項目取得6個預(yù)售許可證，比上周減少2個。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積12.08萬㎡，環(huán)比下降了49.03%，供應(yīng)套數(shù)為1242套，環(huán)比減少了46.51%。受到購買力有所減退的影響現(xiàn)階段難以形成持續(xù)的大體量的供應(yīng)，供應(yīng)呈現(xiàn)出大幅波動的態(tài)勢。

　　2.2.城中大體量供應(yīng)成亮點

　　本周各方位都出現(xiàn)了供應(yīng)，但體量較小，市場經(jīng)過上周的大體量推盤之后，本周歸于平靜。唯一值得關(guān)注的是朗御大廈在內(nèi)環(huán)內(nèi)大體量的推盤，由于其絕佳的地理位置或?qū)⒂瓉硐M者的追捧。

　　目前樓市的供應(yīng)量表現(xiàn)不穩(wěn)定，但預(yù)計隨著房交會的臨近，供應(yīng)量會逐漸企穩(wěn)，9月再度沖上高位。

　　3、主城區(qū)商品房銷售情況

　　3.1.成交量大幅下滑

　　本周主城區(qū)商品房成交面積14.52萬方，環(huán)比上周減少40.71%；成交套數(shù)1751套，成交套數(shù)環(huán)比減少37.42%。

　　前期大量入市的房源已經(jīng)消化了絕大部分有置業(yè)意向的消費者，具體表現(xiàn)就是作為傳統(tǒng)淡季的7、8月成交量并沒有出現(xiàn)太過明顯的下滑。但由于被大量消化后的市場購買力有限，難以形成持續(xù)的需求，因此成交量在近期出現(xiàn)了起伏。

　　另外隨著房交會的臨近，部分消費者可能會選擇在房交會期間進行置業(yè)，因此目前樓市或?qū)⑦M入一個短暫的觀望期。根據(jù)之前的經(jīng)驗，預(yù)計成交量將在未來一至兩周內(nèi)迅速恢復(fù)到2500套左右的水平上。

　　3.2.行政區(qū)成交量普遍下滑

　　本周除錦江區(qū)外所有行政區(qū)的成交量都出現(xiàn)了下跌，跌幅較大的有青羊區(qū)、高新區(qū)和金牛區(qū)，其跌幅都達到了50%以上。前期需求旺盛的區(qū)域在需求消化殆盡之后成交量迅速跌入谷底，如金牛區(qū)。

　　3.3.二手房成交小幅回升

　　二手房市場本周從高位迅速回落，本周成交1273套，環(huán)比上升了5.12%。日均成交量也上升至212套/天。二手成交市場基本保持穩(wěn)定。

　　3.4.各行政區(qū)二手房成交情況

　　傳統(tǒng)的三強區(qū)域依然統(tǒng)治著二手市場其中武侯區(qū)位列第一291套，金牛區(qū)成交278套，青羊區(qū)成交240套。傳統(tǒng)區(qū)域的成交量基本能保持穩(wěn)定。其他區(qū)域的穩(wěn)定性則較差。

　　4、本周小結(jié)

　　本周主城區(qū)共有3宗土地公告，總面積為135.6161畝，其中2宗位于錦江區(qū)，1宗位于青羊區(qū)，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合住宅用地。主城區(qū)已經(jīng)連續(xù)數(shù)周出現(xiàn)住宅用地公告，幾乎所有地塊都是住宅類用地，前面提到的金沙片區(qū)，本周又有住宅用地推出。片區(qū)的強勢復(fù)蘇指日可待。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積12.08萬㎡，環(huán)比下降了49.03%，供應(yīng)套數(shù)為1242套，環(huán)比減少了46.51%?，F(xiàn)階段難以形成持續(xù)的大體量的供應(yīng)，供應(yīng)呈現(xiàn)出大幅波動的態(tài)勢。前期經(jīng)過幾次大體量的推盤之后，市場房源充足，因此近期開發(fā)商或?qū)p少推盤的體量。預(yù)計待進入9月之后隨著房交會的臨近，供應(yīng)端將會逐步打開，供應(yīng)量再次沖高。

　　本周主城區(qū)商品房成交面積14.52萬方，環(huán)比上周減少40.71%；成交套數(shù)1751套，成交套數(shù)環(huán)比減少37.42%。消費者的置業(yè)需求有所減退。其一，是由于前期市場的火熱消化了一部分需求，其二，部分消費者可能是在等待在房交會上選擇"出手"，最后近期相關(guān)部門發(fā)出的"嚴防資本流入股市樓市"的利空消息也對樓市產(chǎn)生了一定的影響。各類因素的疊加導(dǎo)致了本周成交量出現(xiàn)了較大幅度的萎縮。

　　二手房市場本周從高位迅速回落，本周成交1273套，環(huán)比上升了5.12%。日均成交量為212套/天。二手成交市場基本保持穩(wěn)定。

　　5、下周走勢預(yù)測

　　根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測：本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積12.08萬㎡，環(huán)比下降了49.03%，供應(yīng)套數(shù)為1242套，環(huán)比減少了46.51%?，F(xiàn)階段難以形成持續(xù)的大體量的供應(yīng)，供應(yīng)呈現(xiàn)出大幅波動的態(tài)勢。但隨著房交會的臨近，供應(yīng)端在近期有望重啟；本周主城區(qū)商品房成交面積14.52萬方，環(huán)比上周減少40.71%；成交套數(shù)1751套，成交套數(shù)環(huán)比減少37.42%。成交量在高位持續(xù)運行一個月之后跌下2000套，說明成交市場步入一個調(diào)整周期，市場購買力需要重新積蓄力量，由于受到房交會預(yù)期的刺激。因此預(yù)計成交市場的調(diào)整周期很短，在1-2周之內(nèi)有望重新回到單周2500套左右的水平。