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　　一、一周話題

　　繼今年6月11日首播之后，CCTV-2《經(jīng)濟(jì)半小時》欄目7月2日再次播出了暗訪節(jié)目“各大銀行集體違規(guī)二套房貸暗中松綁”。該節(jié)目二次播出，立即引起高度關(guān)注。甚至有傳聞稱，此次是中央授命央視對違規(guī)松綁二套房貸款的銀行進(jìn)行批評。“二套房”、“銀行”、“房貸”等關(guān)鍵詞再次被提及。

　　俗話說“一白遮百丑”。這句話用在目前樓市身上恰如其分，今年年初以來樓市開始回溫，時至今日用“火爆”二字形容也不為過。但在這火爆的市場之下，一些臺面之下的東西卻被人忽略了。

　　央視連續(xù)兩次長篇累牘的報道，直指火爆市場的命門，人們不禁要問眼下樓市回暖有多少是百姓購買力的真實反映？有多少是鉆了房貸政策空子，靠利率優(yōu)惠換來的所謂需求？又有多少是在大規(guī)模信貸擴(kuò)張之下，引入樓市的資產(chǎn)泡沫？

　　對二套房貸銀行原則上規(guī)定首付比例40%，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。但這只是一個指導(dǎo)性意見，具體還要看各大銀行下屬的各個城市的分行與開發(fā)商之間合作情況。于是他們“合作”了。

　　一線城市的樓市競爭激烈，優(yōu)惠措施成為了吸引消費者購房的重要手段，為了提高銷售額，保證資金鏈，一些開發(fā)商鋌而走險的打起了政策的主意。寄希望通過政策上的優(yōu)惠來提升銷售，其結(jié)果就是一些本該受到政策限制的客戶，反而卻成為了政策的受益者。但一個巴掌拍不響，銀行在這其中也扮演了重要的角色，一直以來，個人房貸業(yè)務(wù)都是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和重要的利潤來源，因此成為各家銀行爭奪的主要市場。在今年信貸規(guī)模迅速增長、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖的情況下，爭取更多的房貸客戶自然成了各家商業(yè)銀行的目標(biāo)。于是乎二者一拍即合的“合作”了。

　　這樣的合作對于開發(fā)商和銀行看起來是一筆雙贏的買賣，但是對于整個樓市的健康發(fā)展卻極為不利。政策的“緊箍咒”摘掉將會導(dǎo)致大量的投資客進(jìn)入市場，推動樓價飆升，催生新一輪的泡沫，打壓正常的購買力；而銀行方面低首付意味著將會承擔(dān)更大的風(fēng)險，美國的次貸危機(jī)就是最好的前車之鑒。

　　如今征收物業(yè)稅的措施短期內(nèi)還無法出臺，那么遏制炒房的全國性的政策似乎只有“二套房貸首付四成”這個救命稻草。它成為了必須堅守的一道防線。

　　作為行業(yè)的一員，對樓市的回暖中原無疑是持肯定的態(tài)度，但同時也希望它是以一種穩(wěn)健的合理的走勢復(fù)蘇。

　　二、一周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　--暫無土地公告

　　1.12郊縣土地公告情況

　　本周郊縣有2宗地塊公告，公告面積總和為151.31畝。地塊均位于都江堰，土地性質(zhì)分別為住宅和商業(yè)。(詳見附表一--郊縣土地公告詳情)

　　1.2.土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　--暫無土地成交

　　1.22郊縣土地成交情況

　　本周郊縣有2宗土地成交，成交面積達(dá)到了1939.76畝，兩宗地塊均位于雙流縣華陽鎮(zhèn)香山村，土地性質(zhì)為商業(yè)兼容住宅。兩宗土地均被成都萬華投資有限責(zé)任公司以70萬元/畝的起始價取得。(詳見附表二--郊縣土地成交詳情)

　　2、主城區(qū)商品住宅供應(yīng)

　　2.1.供應(yīng)量持續(xù)下滑，淡季影響明顯

　　(數(shù)據(jù)來源:成都市房管局)

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有2個住宅項目取得預(yù)售許可證，與上周持平。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積3.13萬㎡，環(huán)比下降39.34%，供應(yīng)套數(shù)為441套，環(huán)比下降33.78%。供應(yīng)端繼續(xù)低位調(diào)整，已跌至近期的最低點。

　　2.2.供應(yīng)端繼續(xù)縮量

　　(數(shù)據(jù)來源:成都市房管局)

　　近幾周供應(yīng)端持續(xù)下滑，目前已跌至前期低點，樓市進(jìn)入淡季之后供應(yīng)端調(diào)整明顯。目前推出的項目零星分布在各個區(qū)域中，體量較小。

　　進(jìn)入淡季之后各項目縮量供應(yīng)，市場向上沖高的阻力較大，因此預(yù)計短時間內(nèi)將會維持在低位。

　　3、主城區(qū)商品房銷售情況

　　3.1.成交量反彈，未來走勢多震蕩

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　本周主城區(qū)商品房成交套數(shù)2406套，成交套數(shù)環(huán)比上升了27.10%。成交面積22.74萬方，在經(jīng)過了兩周的調(diào)整之后本周成交出現(xiàn)反彈。

　　淡季中的成交量下滑屬于正常的調(diào)整?？梢钥吹浇诘某山涣砍尸F(xiàn)出“波浪型”的走勢，說明了目前樓市處在一個博弈時期，消費者與開發(fā)商對后市出現(xiàn)不同的預(yù)期導(dǎo)致成交起伏；另一方面剛性需求或?qū)㈤_始衰退，導(dǎo)致了以剛需構(gòu)建的前期的高位成交量開始波動。

　　3.2.各行政區(qū)成交量止跌回漲

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　大部分行政區(qū)的成交量都有所回升。其中成華區(qū)由于最近幾周都有新盤推出，雖然體量較小但也起到了提振成交量的作用，本周成交達(dá)到了579套，4.99萬方，排在所有行政區(qū)的首位。另外青羊區(qū)和金牛區(qū)則是由諸如凱德風(fēng)尚和花滿庭之類的大項目帶動，成交量分列二、三位。

　　隨著項目供應(yīng)減少，各個行政區(qū)近期的成交也將隨之起伏。往往是有項目供應(yīng)的區(qū)域，成交量相對較高，反之則較少。

　　3.3.二手房成交受到刺激成交強(qiáng)勢反彈

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　受到一手房本周強(qiáng)勁反彈的影響二手房市場本周也開始走強(qiáng)。日均成交套數(shù)為189套。單周成交套數(shù)沖上1300套，達(dá)到了1324套，創(chuàng)下了近一個多月來的新高。

　　3.4.各行政區(qū)二手房成交情況

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　金牛區(qū)本周突然發(fā)力，成交量最高，達(dá)到了401套，之前一直保持首位的武侯區(qū)本周區(qū)以293套的成交量下降至第二位。傳統(tǒng)區(qū)域的成交量基本能保持穩(wěn)定。其他區(qū)域的穩(wěn)定性則較差。

　　4、本周小結(jié)

　　本周郊縣有2宗地塊公告，公告面積總和為151.31畝。地塊均位于都江堰，土地性質(zhì)分別為住宅和商業(yè)；本周郊縣有2宗土地成交，成交面積達(dá)到了1939.76畝，兩宗地塊均位于雙流縣華陽鎮(zhèn)香山村，土地性質(zhì)為商業(yè)兼容住宅。兩宗土地均被成都萬華投資有限責(zé)任公司以70萬元/畝的起始價取得。萬華投資再取兩宗大面積地塊，為第二個“麓山國際社區(qū)”奠定了基礎(chǔ)。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積3.13萬㎡，環(huán)比下降39.34%，供應(yīng)套數(shù)為441套，環(huán)比下降33.78%。供應(yīng)端繼續(xù)低位調(diào)整，已跌至近期的最低點。供應(yīng)端的縮量是淡季樓市最為明顯的表現(xiàn)，預(yù)計后市供應(yīng)端都將在低位調(diào)整，進(jìn)入9月之后在房交會的刺激下開始放量上漲。

　　本周主城區(qū)商品房成交套數(shù)2406套，成交套數(shù)環(huán)比上升了27.10%。成交面積22.74萬方，在經(jīng)過了兩周的調(diào)整之后本周成交出現(xiàn)反彈。樓市成交量目前表現(xiàn)不穩(wěn)定，處于一個震蕩區(qū)間。說明了購買力有所減退，無法持續(xù)維持在高位，剛性需求在連續(xù)半年拉升樓市成交之后，終于顯出了“疲態(tài)”。后市成交仍將保持震蕩的走勢，預(yù)計9月將會出現(xiàn)大規(guī)模反彈。

　　目前二手市場受到了一手樓市的帶動，成交量出現(xiàn)較大幅度的上升。

　　5、下周走勢預(yù)測

　　根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測：本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積3.13萬㎡，環(huán)比下降39.34%，供應(yīng)套數(shù)為441套，環(huán)比下降33.78%。供應(yīng)端繼續(xù)低位調(diào)整，已跌至近期的最低點。本周主城區(qū)商品房成交套數(shù)2406套，成交套數(shù)環(huán)比上升了27.10%。成交面積22.74萬方，在經(jīng)過了兩周的調(diào)整之后本周成交出現(xiàn)反彈。由于受到供應(yīng)的限制，未來一個月市場的成交量大幅增長或者保持高位的可能性不大，更多出現(xiàn)的是震蕩走勢。期間成交量將會受到開盤項目知名度，價格，優(yōu)惠等多種因素的影響而在高低位上不斷震蕩。

附表一--郊縣土地公告詳情