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　　房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的陣痛還未完全撫平，開發(fā)商瘋狂爭奪土地的一幕，卻要再度重現(xiàn)了。

　　6月16日，北京市土地整理儲備中心（下稱土地儲備中心）重新推出臨近東四環(huán)路的廣渠路15號地塊，掛牌競價。這塊一年半前遭遇流標的黃金地塊，被很多業(yè)內(nèi)人士看做北京土地市場的風向標，引來多家地產(chǎn)商環(huán)伺。

　　兩年前，在土地市場最瘋狂的時候，這塊土地在入市前便被詡以“未來新地王”的稱號——預(yù)示其將再創(chuàng)北京地價新高。但房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，這塊土地最終無人問津：2008年1月，廣渠路15號地公開招標，因競標開發(fā)商達不到規(guī)則所必須的三家以上，遭遇流標。

　　這次流拍，成為房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整的標志性事件之一。此后，全國各地土地紛現(xiàn)流拍。房地產(chǎn)商2007年不惜重金取得的天價“地王”，迅速淪為雞肋，退地風潮席卷各地。地方政府不得不一再推遲供地計劃，土地出讓收入銳減。

　　如今，持續(xù)低迷的土地市場突然回暖，北京市土地儲備中心也決定重新將廣渠路15號地推向市場。

　　廣渠路15號地的規(guī)劃建筑面積由42萬平方米縮減為28萬多平方米，其掛牌出讓起始價為16.47億元，折合樓面地價約為5882元／平方米。2007年，萬科曾以樓面均價1.1378萬元／平方米獲得西大望路27號土地，而這塊地就在廣渠路15號地對面。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，合生創(chuàng)展很想取得這塊土地，另有中國電子工業(yè)開發(fā)集團等多家企業(yè)亦購買了標書。該地塊競價截止時間在6月30日，截至記者發(fā)稿，土地儲備中心已收到一份報價。五六月間，北京、廣州等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，溢價成交，而且個別黃金地塊，再次創(chuàng)下天價成交記錄，“地王”重現(xiàn)。

　　土地市場的回暖，令一些市場人士對房地產(chǎn)市場的前景重新變得樂觀起來。摩根士丹利、高盛等外資投行研究部均發(fā)布報告，認為中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出了低谷，并將延續(xù)不斷升溫的勢頭。

　　但是，如果深入剖析此次土地市場重新升溫的成因，即可發(fā)現(xiàn)，突然形成的新一輪土地熱潮，顯然不是中國房地產(chǎn)泡沫徹底化解和周期性調(diào)整宣告結(jié)束的結(jié)果。在政府不遺余力的土地刺激政策和市場對通貨膨脹預(yù)期的擔心下，土地泡沫的再次膨脹，也許正隱藏著房地產(chǎn)的下一輪危機。

　　開發(fā)商故伎重演

　　從土地市場的冰點到“地王”重現(xiàn)，只間隔了短短一個月的時間。房地產(chǎn)開發(fā)商們躍躍欲試，將資金再度投向土地市場。

　　4月29日，金地集團以5.6億元的價格，獲得上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)3號地塊項目住宅用地，比底價溢價82％；綠地集團以9.5億元拿下松江區(qū)辰花路15號B地塊，溢價亦超過80％。在房價大幅下調(diào)的深圳，4月底兩塊土地成交，價格亦遠高于底價。

　　進入5月，土地交易更加踴躍，個別黃金地塊突現(xiàn)“天價”。綠地集團以12億元獲得上海徐匯區(qū)斜土街道107街坊（船廠路地塊），富力地產(chǎn)以10.22億元拍得北京廣渠門外10號地，廣州城建集團以3.45億元價格獲得廣州珠江新城最后一塊居住用地，樓面價均超此前周邊土地價格，成為當?shù)?ldquo;新地王”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，5月，居住用地底價成交率已由年初的八成下降到五成，一線城市地價水平則出現(xiàn)明顯回升，與前12個月均值相比，上漲近三成。這一情景，與2008年各地頻現(xiàn)土地流標形成了鮮明反差。

　　土地拍賣結(jié)果表明土地市場已露回暖跡象，但是，對比幾塊溢價成交的土地與該地塊周邊歷史價格即可發(fā)現(xiàn)，政府以較低價格招標，是促成這些地塊成交的直接原因；而其成交價格雖然高出底價不少，實際上仍在較低水平。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，今年4月，成交地塊均價為1004元/平方米，比前12個月價格下降了13％。

　　土地市場回暖的根本原因，是房地產(chǎn)商在政府和銀行的幫助下，暫時度過了流動性危機，并獲得了較為寬松的融資環(huán)境。

　　一方面，去年年底，銀行對大型房地產(chǎn)開發(fā)商到期貸款進行了延期和展期，令房地產(chǎn)商度過了短期債務(wù)危機；地方政府則推延了開發(fā)商繳納土地出讓金的期限，甚至將本應(yīng)全部繳清的出讓金，轉(zhuǎn)為分期繳納。一些資金鏈瀕于斷裂的房地產(chǎn)商，得以起死回生。

　　另一方面，在救市政策刺激下，今年上半年樓市出現(xiàn)“小陽春”，一部分大型品牌開發(fā)商迅速回籠資金。

　　在短期危機緩解后，寬松的信貸政策以及自有資本金比例下調(diào)的新政策，令房地產(chǎn)商的資金變得寬裕起來。一些大型房地產(chǎn)商不僅能夠輕易獲得銀行的項目貸款，而且能順利在資本市場獲得了新的融資。比如，華潤置地5月配售2.3億股，集資近33億元；保利地產(chǎn)不僅發(fā)行13億元公司債，不超過80億元的增發(fā)方案也獲得了批準；龍湖地產(chǎn)也在不久前發(fā)行了14億元公司債等。

　　這一切條件，令大型房地產(chǎn)商開始走出漫長冬季的蟄伏期，重新啟動融資、圈地、再在資本市場圈錢的既有發(fā)展模式。

　　大型房地產(chǎn)開發(fā)商金地集團，在2007年上半年斥資161億元取得504萬平方米土地后，為應(yīng)對市場危機，及時剎車，2008年全年僅購入一塊土地。如今，金地在避過危機后，開始重新擴張。金地董事長凌克在2008年年報發(fā)布會上表示，如果金地41億元定向增發(fā)融資成功，將斥資100億元來買地。

　　房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科則與金地相似。5月，萬科在全國拿下六幅地塊，總金額達23.14億元。不過，這些土地均位于二、三線城市，平均樓面地價僅為1230元/平方米?？梢钥闯觯f科盡管在市場回暖的形勢下，再度擴張土地，但仍舊顯得十分謹慎。

　　至于富力地產(chǎn)高價拍下廣渠門外10號地，主要因為該地塊毗鄰富力廣場、富力城，可以形成成片開發(fā)優(yōu)勢。另外，富力地產(chǎn)亦有通過拿地重新樹立度過危機的形象，以達到在資本市場獲得新的融資的目的。富力地產(chǎn)今年年初計劃發(fā)行70億元公司債，但是，這項發(fā)債計劃至今還未通過審批。

　　政府力推土地財政

　　不論房地產(chǎn)開發(fā)商資金狀況如何，在剛剛經(jīng)過一場生死劫之后，對市場的信心都不可能迅速恢復(fù)。對此，依靠土地財政的地方政府，比開發(fā)商更為焦急。地方政府不遺余力地使出種種招數(shù)，試圖通過救市政策，將開發(fā)商重新拉回到土地市場。

　　地方政府的首要做法，是在今年上半年適當調(diào)低了土地出讓價格，從而誘使更多的開發(fā)商參與競標。

　　2008年，盡管大量土地流拍，政府并未立即降低土地的出讓價格。一些政府官員還公開表示，土地屬國有資產(chǎn)，調(diào)整價格較為復(fù)雜。但是，隨著樓市和土地市場形勢惡化，地方政府壓力越來越大，地方政府以及地方政府委托的大型國有企業(yè)所進行的土地一級開發(fā)投入，很難收回，而這些資金其實主要來自銀行信貸。

　　地方政府迫于壓力，不得不下調(diào)土地出讓價格，令土地成交價格在2004年之后，首次出現(xiàn)單季度的同比下降。正是土地價格的下降，促成今年4月土地交易重新活躍起來。

　　除了降價，地方政府還放松了土地出讓的各項條件。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，早在2008年土地市場陷入低迷之時，此前為控制房地產(chǎn)價格而出臺的多項嚴格打擊囤地的規(guī)則，已在大部分城市廢棄。此時即使地方政府不主動收回土地，房地產(chǎn)開發(fā)商都在尋求退回土地。土地一旦退回，則很難再成交。

　　如今，一些地方政府甚至許諾，開發(fā)商可先進行開發(fā)，再分期繳納土地出讓金；或暫不開發(fā)，即可暫不繳納土地出讓金。

　　在上述種種努力之下，土地市場出現(xiàn)回暖，地方政府向市場適時大量釋放土地，并將很多積壓已久的優(yōu)質(zhì)地塊，以較低的起始價投向市場。這在客觀上造成市場對土地價格再度大幅上漲的預(yù)期和恐慌。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月居住用地供應(yīng)量比前12個月的均值增長了43％。

　　根據(jù)北京市土地儲備中心數(shù)據(jù)，北京5月已成交地塊達16塊，成為今年以來成交土地最多的一個月，比3月多出8塊，比4月多出9塊。包括富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)、保利地產(chǎn)及北京億城等眾多品牌房企，均在5月出手拿地。

　　北京市土地儲備中心副主任葉向忠表示，北京還將加大土地供應(yīng)力度。6月底前，北京將完成經(jīng)營性土地出讓60％以上，這意味著將有800多公頃的經(jīng)營性土地將在6月底推出。

　　通脹預(yù)期下的恐慌

　　土地熱潮重現(xiàn)的另一個外部原因，是市場目前對信貸放量可能在未來引發(fā)通貨膨脹的恐慌。這令大量資金為了規(guī)避風險投向房市。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，與今年前三個月月均成交量相比，高檔住宅4月至5月月均成交量增加1倍；低檔住宅月均成交量與前期基本持平，個別城市甚至有所減少；中檔住宅的成交量增長幅度介于前兩者之間，顯示投資型需求開始重新回到房市。

　　中原地產(chǎn)認為，高端市場迅速回暖，一方面是受到政策和信貸方面因素的刺激，另一方面是因為當前經(jīng)濟形勢下，部分民間資本并無更好的投資機會。在預(yù)計可能出現(xiàn)通脹的情況下，資金尋求保值增值，轉(zhuǎn)而流向房地產(chǎn)市場，其中具有良好升值潛力的高端住宅市場成為這類投資者的首選。

　　投資型需求的回歸，最直接的影響是促成房價上漲。對此，二手房市場比一手房市場更為敏感。

　　國家發(fā)改委和統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)亦顯示，5月，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.6％，漲幅比4月擴大0.2個百分點。其中，二手住宅銷售價格同比上漲0.9％，漲幅比4月擴大0.9個百分點。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商開始購置土地，亦有規(guī)避通脹的原因。值得關(guān)注的是，大量原本并不從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，正在將資金投入土地市場。這些并非主營房地產(chǎn)的企業(yè)，頻繁出現(xiàn)在最近的土地拍賣會上，令很多大型品牌開發(fā)商在拿地時經(jīng)常措手不及。

　　富力地產(chǎn)以超過預(yù)期的價格買下北京廣渠門外10號地塊，部分亦是由于這一原因。競拍當日，參與競價的開發(fā)商，除了富力地產(chǎn)，幾乎均為不知名企業(yè)。令富力地產(chǎn)沒有預(yù)料到的是，中國電子工業(yè)開發(fā)集團這一很少介入房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，一直與富力地產(chǎn)競價至最后，抬高了價格。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，這家開發(fā)商同樣將參與廣渠路15號地的競標。

　　市場對通脹和土地升值的預(yù)期，助長了土地市場重新升溫；加上比較寬裕的土地出讓條件和寬松的融資環(huán)境，令房地產(chǎn)商敢于重新將資金投向土地市場。這背后最主要的推動力仍舊是銀行信貸。在多重因素作用下，土地價格和房價正有可能出現(xiàn)新一輪的泡沫。

　　中國地價和房價一直持續(xù)上漲。2008年隨著金融危機的爆發(fā)，投資需求銳減，令房地產(chǎn)成交量迅速下降，自住型購房者亦持續(xù)觀望。

　　成交量銳減的直接后果，是房地產(chǎn)商的預(yù)售款大幅下降。如果房屋不能按照計劃預(yù)售，開發(fā)商就不能通過預(yù)售回款償還銀行、建筑商的債務(wù)，更無法支付新開工項目的土地出讓金。

　　這樣一來，政府依賴土地獲取財政和開發(fā)商融資圈地模式雙向作用下積累的泡沫難以為繼。房地產(chǎn)市場的調(diào)整，正是一個令房價、地價回歸正常，不斷擠壓泡沫的過程。這同時也是開發(fā)商“去杠桿化”的過程，那些依靠高負債擴張、過于貪婪的企業(yè)，本應(yīng)受到市場的懲罰。但在這一泡沫尚未破碎時，政府和銀行通過不遺余力的救市，令開發(fā)商逃過一劫。

　　不過，這只是延緩危機的到來，開發(fā)商在上一輪泡沫中累積的大量存貨，不可能僅僅依靠市場“小陽春”，就得到有效的消化。

　　表面上看，全國一線城市的存貨壓力得到了一定的緩解，但是，存貨只包括已經(jīng)取得房屋銷售許可證的可售房源，并不包括大量未開發(fā)的土地。戴德梁行報告稱，目前大約12億平方米的土地依然滯壓于開發(fā)商手中。

　　在信貸放量和救市政策刺激下的新的土地泡沫，將令土地存貨進一步擴大。

　　新一輪土地熱潮的背后，可能是一個還沒來得及化解，卻被人為因素再次催生的更大的泡沫。