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　　在市場經(jīng)濟(jì)中，我們時(shí)刻不能忘記：市場只相信價(jià)格，不相信成本。

　　在觀點(diǎn)新媒體舉辦的“2009城市觀點(diǎn)論壇武漢行”上，建設(shè)部政策研究中心陳淮主任在談?wù)撐磥淼姆績r(jià)走勢時(shí)表示，現(xiàn)在的重置成本處于一個(gè)下行的通道當(dāng)中，重置成本的下降讓房價(jià)回升失去了客觀基礎(chǔ)，因此未來房價(jià)上漲并不現(xiàn)實(shí)。“請聽好，與供求關(guān)系變化無關(guān)的因素在左右著房價(jià)，這句話很重要。”演講中，陳淮多次向在場的嘉賓強(qiáng)調(diào)了這句話的重要性。

蘭德咨詢有限公司總裁 宋延慶

　　對此觀點(diǎn)，本人不完全贊同，理由有四：

　　首先，陳淮主任的觀點(diǎn)顯然有悖于不同的房價(jià)影響因素的權(quán)重關(guān)系。影響房價(jià)的主要因素很多，諸如供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入變動(dòng)情況、居民的居住水平和居住結(jié)構(gòu)情況，還有國際國內(nèi)形勢、政治和產(chǎn)業(yè)政策、法律環(huán)境、技術(shù)、資源等。在各種影響因素中，對房價(jià)有直接和較大影響的是經(jīng)濟(jì)基本面和市場供求關(guān)系。

　　大家經(jīng)常談?wù)摰?ldquo;房價(jià)收入比”其實(shí)只是衡量房價(jià)高低的顯性指標(biāo)，其反應(yīng)的還是供求關(guān)系。當(dāng)然，項(xiàng)目成本也是房價(jià)的直接影響因素，而且我們也不否認(rèn)，隨著房地產(chǎn)重置成本的降低，低成本的新盤將會(huì)對先前高地價(jià)獲取的存續(xù)項(xiàng)目構(gòu)成極大的挑戰(zhàn)，這必將在一定程度上遏制房價(jià)上漲，但與市場供求關(guān)系相比，重置成本降低的影響度顯然要小的多，而且也必然遵循一個(gè)基本的因果邏輯：重置成本降低→房價(jià)上漲趨勢減緩→購買力增加→存貨量減少→供求關(guān)系改變→房價(jià)上漲。在市場經(jīng)濟(jì)中，我們時(shí)刻不能忘記：市場只相信價(jià)格，不相信成本。例如，某項(xiàng)目的開發(fā)成本是5000元/㎡，如果市場只能接受的價(jià)格是4500元，那么你只能賣4500元；如果市場可以接受的價(jià)格是8000元，那么你完全可以賣8000元。這不是道德不道德、暴利不暴利的問題，而是市場經(jīng)濟(jì)的核心要義。

　　二，所謂“重置成本已經(jīng)下降”這一前提也并不存在，至少還沒有得到充分驗(yàn)證。房地產(chǎn)成本由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、營業(yè)費(fèi)用和其它費(fèi)用等八類費(fèi)用構(gòu)成。各類費(fèi)用占項(xiàng)目成本的比例在不同城市和不同項(xiàng)目上

　　有較大差異，以三線城市山東臨沂市為例，近日，該市建設(shè)局發(fā)布了中心城區(qū)高層商品房開發(fā)成本，各類費(fèi)用占項(xiàng)目成本的比例區(qū)間如下：

　　土地費(fèi)用：占7.59%到31.37%

　　前期工程費(fèi)：占6.35%到9.58%

　　配套設(shè)施費(fèi)：占5.5%到7.26%

　　建筑安裝工程費(fèi)：占36.85%到52.82%

　　開發(fā)間接費(fèi)用：占7.68%到10.59%

　　各類稅費(fèi)及附加：占9.34%到10.39%