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　　最近，不少房地產(chǎn)公司均在其年報中提到了“剛性需求”，并認為剛性需求將拉動行業(yè)繼續(xù)向好，公司業(yè)績也將因此獲得持續(xù)增長。

　　相關(guān)企業(yè)普遍認為，中國是人口大國，拆遷、結(jié)婚以及農(nóng)民進城對住房的需求量都很大，這些都構(gòu)成了住房的剛性需求。而人民幣升值、通脹壓力下投資渠道的狹窄等因素也成為房價看漲或跌不下去的理由。

　　乍看似乎很有道理，這使得不少自住購房者在買與不買間舉棋不定，而不少地產(chǎn)商也陷入盲目的樂觀之中。但仔細分析就會發(fā)現(xiàn)，只有建立在真實購買力之上的需求才能顯出其“剛性”。

　　最近萬科公布的一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，第一季度累計實現(xiàn)銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101.0億元，和去年同期相比，增幅高達82.9%和119.1%。

　　但這一數(shù)據(jù)是建立在什么基礎(chǔ)上的？是萬科在廣州、上海、深圳等各大城市發(fā)動的一次又一次率先降價得來的。也即，這一銷售量的“剛性”應(yīng)主要歸功于萬科先人一步的降價策略。

　　萬科公布的數(shù)據(jù)中，還有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注：首次置業(yè)和改善性需求占銷售金額的比例超過85%，占銷售面積的比例則接近90%；90平米以下的產(chǎn)品比例也呈上升趨勢，3月份銷售套數(shù)的比例已經(jīng)超過50%。

　　這說明2006年末以來投資性需求拉動的房價飆升行情已經(jīng)結(jié)束，在投機者出局之后，真實的消費需求才浮出水面，這才是真正的“剛需”。到了這個階段，房地產(chǎn)價格就是由供需決定的了，不管房價上漲的預(yù)期有多高，如果消費者只能對高高在上的樓價望樓興嘆，則這部分“剛需”將蕩然無存。只有房價回歸到消費者買得起的地步，才算是一個理性的市場。

　　必須注意的是，房價這兩年漲了三四倍，但老百姓的工資卻漲得微乎其微，甚至是停滯的。這使得原本就比較高的房價收入比進一步攀升。國際通行的房價收入比是3到6倍，按揭月供不超過家庭月收入的30％，但目前我國不少一二線城市的房價收入比已遠遠高于15 倍。高房價帶來的結(jié)果是成交量的不斷萎縮，而當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商采取降價措施時卻出現(xiàn)成交量的回暖。

　　很顯然，決定交易量的因素應(yīng)當(dāng)是人們手里到底有多少錢，而不是人們愿不愿意住新樓、愿不愿意進城。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，順應(yīng)市場的變化而調(diào)整策略才是生存之道。萬科無疑是聰明的，它良好的嗅覺使其成為樓市第一個打降價旗的企業(yè)。萬科副總裁肖莉說：“只有一個以真實需求和理性預(yù)期為基礎(chǔ)的市場，才能夠支撐行業(yè)健康的發(fā)展。”

　　毫無疑問，我國的人口因素和傳統(tǒng)觀念導(dǎo)致對住房的剛性需求是存在的，但這個剛性需求一定要與購買力相適應(yīng)才能起作用。而從行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，起步比較晚的我國房地產(chǎn)行業(yè)還遠未到成熟期，離衰退期更遠，整個行業(yè)前景仍應(yīng)看好。

　　只是，對于供需雙方而言，需要調(diào)整的是心態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)不能盲目樂觀于所謂的“剛性需求”而脫離供需基本面；消費者呢，最重要的是量力而行，千萬別讓自己為一套房子而成為一輩子的負翁。