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　　主意不錯(cuò)；可惜時(shí)機(jī)不佳。

　　在全球房地產(chǎn)市場遭遇數(shù)十年最急劇的滑坡之際，中國正加快相關(guān)計(jì)劃，以求讓開發(fā)商通過公開上市的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)籌集資金。中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥上周在電視講話中強(qiáng)調(diào)稱，中國想要從這些結(jié)構(gòu)化工具近期的糟糕表現(xiàn)中吸取教訓(xùn)，去年全球結(jié)構(gòu)化工具比股市的表現(xiàn)還要差13%左右。

　　這一建議在理論上是有道理的。每一個(gè)重大的國際資金池，都已將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)從銀行轉(zhuǎn)移到該國股市?，F(xiàn)金拮據(jù)的開發(fā)商可能巴不得有機(jī)會分散籌資途徑，即使這意味著以折扣價(jià)將房地產(chǎn)售予某個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金。而投資者面對擁有一部分亮麗大廈或購物中心的機(jī)會，很容易被打動。

　　但是，任何依靠杠桿來增進(jìn)回報(bào)的工具，都是典型的牛市玩藝。英國各房地產(chǎn)投資信托基金遭受了最沉重的打擊，如今它們的定價(jià)反映出，市場認(rèn)定房地產(chǎn)價(jià)值從峰頂至谷底將出現(xiàn)50%的跌幅，比上世紀(jì)90年代的下滑嚴(yán)重一倍。它們也許不會很快復(fù)蘇，因?yàn)閮魻I業(yè)收入的惡化(空置率上升、租金下跌、促銷激勵(lì)更大)往往滯后于經(jīng)濟(jì)周期。作為回報(bào)率的一大推動力，房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)疲態(tài)：上周二，中國最大的上市開發(fā)商萬科(Vanke)表示，去年銷售額下跌約9%，其中12月份的跌勢尤為劇烈。

　　在擬定其房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)則體系方面，中國需要審慎行事。杠桿率應(yīng)當(dāng)借鑒多數(shù)亞洲房地產(chǎn)投資信托基金，設(shè)定45%這一明智的上限，而非像美國那樣不設(shè)上限。債務(wù)安排的平均期限最好接近英國(大致為10年)而非日本(3年)。股東基礎(chǔ)應(yīng)以大型機(jī)構(gòu)為主，像美國那樣，而非依靠對沖基金的熱錢。在新加坡，房地產(chǎn)投資信托基金已從相對于資產(chǎn)凈值呈現(xiàn)80%的溢價(jià)，擺動至80%的折扣，即便基本收益幾乎沒有變動。這樣的工具顯然不適合強(qiáng)加給弱勢的散戶投資者。

　　譯者/和風(fēng)