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　　事件一：十四條救市新政出爐·上海緊隨中央擴內需

　　事件二：滬房地管理部門重組·機構改革重在保障房

　　事件三：普通住房新標準出臺·新政受益面得以擴大

　　事件四：萬科率先引領降價潮·手握現金才能過好冬

　　事件五：經適房十年后重開建·住房保障迎來新時代

　　事件六：外資掀起拋售物業(yè)潮·金融危機影響終顯現

　　事件七：“金九銀十”變“銅九鐵十”·樓市不容樂觀

　　事件八：上海第一高樓已開工·助力經濟邁向新高度

　　事件九：二套房貸未完全放松·避免投機回潮是根本

　　事件十：退地與流拍事件頻發(fā)·地王頻現已成過眼云

　　事件一：十四條救市新政出爐·上海緊隨中央擴內需

　　事件10月22日，上海城建交通委、財政局、住房保障和房屋管理局等五部門聯合發(fā)布了《關于促進本市房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，《意見》共14條，主要內容包括降低90平方米以下普通住房契稅稅率、暫免或降低個人銷售住房的印花稅和土地增值稅等；給予首次購買普通住房和改善型住房降低首付和利率優(yōu)惠；提高家庭公積金貸款額度最高到80萬元；調整普通住房標準；加大拆遷力度；將通過收購方式提高廉租房實物配祖力度；加強房地產信息規(guī)范管理；緊縮商品住宅用地供應等。

　　評論上海“十四條”是在很多城市出臺“救市”措施后才發(fā)布，而且選在中央政府出臺救市政策的時間節(jié)點，這個時機的選擇是經過思慮的。從內容上看，上海出臺的措施范圍要明顯大過國家層面的救市措施，除了首付和利率等政策，上海還對購房的相關稅費給予優(yōu)惠，同時決定加大舊城改造力度、縮減商品住宅用地的供應總量等。這些措施在一定程度上能夠促進市場的回暖，特別是對成交量的回升有重要意義。事實上在新政出臺后，上海市場確實出現了久違的“暖意”。從宏觀經濟的角度看，國家出臺針對房地產市場的“救市”措施是整個提振經濟計劃的組成部分。世界金融危機的爆發(fā)對我國宏觀經濟也造成比較嚴重的影響，某種意義上，救房地產就是救經濟。上海作為中國的經濟“龍頭”，房地產所占份額較大，因此房地產行業(yè)在拉動內需，穩(wěn)定經濟上會起到相當關鍵作用。

　　事件二：滬房地管理部門重組·機構改革重在保障房

　　事件11月24日，多年來掌握上海土地與房屋兩大市場管理權的上海房屋土地資源管理局開始正式拆分，分成上海規(guī)劃和國土資源管理局與上海住宅保障和房屋管理局。具體重組情況是，原房地局土地管理功能與規(guī)劃局合并，負責土地征用、規(guī)劃以及礦產等，正式命名為上海規(guī)劃和國土資源管理局；房屋交易和政策性用房管理等業(yè)務切出來，成立了上海住宅保障和房屋管理局。

　　評論從全國來看，房地管理分離是大勢所趨，中央層面上，住房和城鄉(xiāng)建設部和國土資源部分管住房建設和土地管理規(guī)劃。地方省市也基本上實現了房地管理的分離。根據2004年國務院《關于做好省級以下國土資源管理體制改革有關問題的通知》精神，各地將土地資源單獨管理，最終目標是中央部門統(tǒng)一垂直管理。2006年11月，國土資源部宣布成立國家土地督察上海局，到2008年4月，國家土地督察上海局正式掛牌。從機構調整的角度看，此次上海房地局分拆是一次普通的行政改革，它與全國目前加強土地垂直管理與監(jiān)督的大前提相符合。房地管理分離后，上海住房保障體系的建設將更加順暢，保障住房的土地供應將獲得更多的支持。

　　事件三：普通住房新標準出臺·新政受益面得以擴大

　　事件上海市房屋、規(guī)土、財政、稅務四部門聯合決定，從2008年11月1日起執(zhí)行新的普通住房標準，以優(yōu)惠的稅費政策調節(jié)鼓勵市民購買小戶型住房。該決定明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調整為：單套建筑面積140平方米以下；內環(huán)線(市中心)以內，總價人民幣245萬元/套、內環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下；五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

　　評論財政部和央行發(fā)布新的購房優(yōu)惠政策指向的是普通自住商品房，包括首付下調到20%、利率打7折等。然而，這兩年上海商品住房價格高漲，如果按照2005年公布的普通住房標準，那么真正能夠享受購房優(yōu)惠政策的地方并不多。如果不調整普通住房的認定標準，房貸新政的效果將大打折扣。這次上海適時調整普通商品房標準則能夠很好解決這一矛盾，有效擴大新政收益范圍，對于提振上海樓市發(fā)展有著長遠的意義。新標準與原標準相比，一是單價標準調整為總價標準，受惠面有較大幅度提高；二是將建筑容積率用比較通俗的房屋層數來表示。新標準的推出使得市場上符合普通住房標準的房源有所增加，擴大了上海房產新政的適用范圍，對促進市場消費將起到明顯的積極作用。

　　事件四：萬科率先引領降價潮·手握現金才能過好冬

　　事件從元宵節(jié)開始，萬科就開始逐步實施降價計劃，7月20日，剛剛開盤幾個月的上海萬科金色雅筑以降低裝修標準為由降低房屋的總價達20萬。其后8月16日萬科再次祭出降價大旗，宣布金色雅筑可以在此前價格基礎上優(yōu)惠10萬元，這樣兩次降價過程金色雅筑的降價幅度高達30%。就在萬科以降價來加快資金回籠的時候，另一個地產巨頭金地集團也采取降價措施，其在三林地區(qū)的金地灣流域新推精裝修房單價僅13000元/平方米左右，從而帶動整了個三林區(qū)域價格戰(zhàn)。2008年上海房地產價格戰(zhàn)由此拉開序幕。

　　評論從近幾個月萬科的言論和行動看，其不愧是房地產企業(yè)的領頭羊，降價行動基本上踏準了市場發(fā)展的步伐。萬科金色雅筑是上海較著名的樓盤，但在三林地區(qū)其定價策略是建立在市場繼續(xù)繁榮和世博概念上的。在市場出現調整的態(tài)勢下，萬科敏銳地預感到“山雨”的來臨，不惜打破“行規(guī)”率先降價。雖然挨了罵，但萬科獲得了實實在在的現金流回籠，在樓市冬天里儲備了足夠的糧草。萬科的降價無疑給房地產市場投下了一枚“重磅炸彈”，緊隨其后，金地也開始降價。在業(yè)界激烈的爭論聲中，市場預期也普遍悲觀，成交量急速下降。上海房地產也不可避免進入到了階段性調整階段。從企業(yè)的角度看，面對市場調整，對市場的判斷非常重要，有了正確的判斷，對企業(yè)運營決策會起到關鍵作用。

　　事件五：經適房十年后重開建·住房保障迎來新時代

　　事件7月22日召開上海市建設交通行業(yè)黨政負責干部大會，上海將進一步加快經濟適用住房建設，首批160萬平方米將在三季度全面開工。上海市有關負責人表示，推進舊區(qū)改造和住房保障是今年上海的重點工作，上海將進一步明確“十一五”舊區(qū)改造后三年目標任務，繼續(xù)擴大廉租住房制度受益面，同時加快經濟適用住房建設。按照今年上海市人代會上確定的目標，今后五年，上海市將新建經濟適用住房約2000萬平方米、30萬套，經濟適用住房建設規(guī)模約占同期新建住宅規(guī)模的20%。

　　評論根據已公布的住房建設規(guī)劃，上海市2008-2012年每年要建設400萬平方米的保障房，其中經濟適用房是建設主體。世界金融危機爆發(fā)后，我國適時啟動了“擴大內需”的政策，“國十條”把解決住房民生放在重要位置。建設部根據國務院統(tǒng)一部署，提出了“9000億安居保障房”投資計劃，進一步加大了保障住房的建設力度。經濟適用房的開建表明上海住房保障建設進入到一個新階段，保障房在未來住房市場供應中所占份額將逐步擴大，扮演重要角色。雖然經濟適用房制度在歷史上出現了一些問題，經濟適用房依然有存在的必要，用廉租房完全取代經濟適用房不太現實，因此，經濟適用房在今后繼續(xù)發(fā)揮重要作用。政府在對保障住房的規(guī)劃、建設、銷售、管理等環(huán)節(jié)進行更加科學的調度和調整后，商品住房的份額會部分被保障住房替代，真正使得房地產成為保障住房民生的健康市場。

　　事件六：外資掀起拋售物業(yè)潮·金融危機影響終顯現

　　事件2008年9月，香港媒體報道一些外資機構集中拋售在滬高端物業(yè)，如摩根士丹利計劃出售在上海的茂行世紀公園、華山夏都、錦麟天地等項目；花旗也醞釀將上海閔行區(qū)“漕河景苑”其中兩幢高層小戶型公寓出手；雷曼兄弟計劃出售四川北路的福海商廈；美國國際集團出售位于南京西路的上海商城項目；等。

　　評論這次外資集體拋售物業(yè)的行為實際上有比較復雜的背景。首先，9月份正是美國次貸危機迅速惡化的階段，一些著名投行處于破產的邊緣，這些投行拋售在上海的高端物業(yè)，可以獲得寶貴的現金流，從而避免公司破產。其次，美國金融危機的爆發(fā)，在一定程度上也影響我國宏觀經濟的發(fā)展，出現減速跡象。國內房地產也開始調整，這批被掛牌出售的物業(yè)已經增值很多，外資機構在某種程度上將階段性看空中國房地產，因此也存在拋售套現避險的動機?？傮w而言，外資集中掛牌出售在滬高端物業(yè)顯示了美國金融危機對企業(yè)和房地產市場的巨大影響。雖然這批物業(yè)被集中掛牌，但成交情況卻不樂觀，即便能夠成交，這種交易也是發(fā)生在外資機構之間，因此不會對我國房地產市場產生大的影響。

　　事件七：“金九銀十”變“銅九鐵十”·樓市不容樂觀

　　事件在樓市的深度調整中，上海今年不但經歷了一個最冷的“金九”，還度過了一個最冷的“銀十”網上房地產數據顯示，10月上海商品房供應量為169。69萬平方米，環(huán)比9月下降3。68%，同比去年10月下降30。98%；商品房成交量為64。55萬平方米，環(huán)比微升0。2%，同比則下降74。51%。其中，商品住宅供應量為117。33萬平方米，環(huán)比下降2。76%，同比下降33。78%；商品住宅成交量為46。04萬平方米，環(huán)比微升5。38%，同比則下降77。78%；國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數也反映了上海市場的慘淡：10月份上海房價指數同比下跌0。3%，環(huán)比下跌了0。3%；1-10月份住房成交量下跌了四成以上。

　　評論2008年樓市期望中的“金九銀十”行情，在實際運行中卻成為名副其實的“銅九鐵十”，這種變化并未出乎意料。在2008年之前，上海房地產市場一直是全國市場的標桿，成交量和供應量都保持了較高水平，房價也處于一個相對高位。在國際金融危機逐步影響下，市場有效需求出現萎縮，特別是深圳、廣州等城市房價出現大幅度調整情況下，市場預期轉為悲觀，消費者持幣待購現象嚴重。同時，國家宏觀調控的影響也在不斷加大，“二套房”政策給市場成交帶來巨大壓力，上海市場上投機、投資需求幾乎消失殆盡。市場成交主體基本是以自主需求為主。“水至清則無魚”，如果相關調控政策太過于苛刻，那么市場成交量則會大幅度萎縮，這對于房地產市場的健康發(fā)展無益。適當的投資需求可以帶動市場的有效運行。因此，在“銅九鐵十”的市場境況出現后，調控政策逐步出現變化，寬松的貨幣政策和購房優(yōu)惠措施逐步出臺，這有利于激活處于深冬狀態(tài)的上海市場。

　　事件八：上海第一高樓已開工·助力經濟邁向新高度

　　事件11月29日，中國第一高樓——“上海中心”在上海陸家嘴金融貿易區(qū)腹地開工，該超高層建筑總高度將達632米，將與毗鄰的超高層建筑“金茂大廈”、“環(huán)球金融中心”，形成“三足鼎立”美景，上海中心大廈預計在2010年世博會時地下部分封頂，2012年結構封頂且部分投入運營，2014年竣工交付使用，項目總投資在150億元人民幣以內。該樓總高度632米，人可到達的主體建筑結構高度為580米，總建筑面積達57。6萬平方米。

　　評論關于“上海中心”的建議此前討論頗多，主要是圍繞該不該建，怎么建設的問題。實際上，制定于1993年的《上海陸家嘴中心區(qū)規(guī)劃設計方案》就明確，金茂大廈、環(huán)球金融中心所在地以及陸家嘴Z3地塊，將建設3幢超高層的標志性建筑，上海中心便是其中之一。目前業(yè)界討論較多的是上海是否要大量發(fā)展超高層建筑，陸家嘴地基能否承受三座摩天大樓的重壓等等。實際上關于地基問題可以通過技術進步解決。“上海中心”的建設從總體上看是利大于弊的，陸家嘴是上海建設國際金融中心的主體，未來辦公樓需求量非常大，“上海中心”的建設可以集中提供30-40萬平方米的高等級寫字樓市場供應，對金融中心的建設有重要意義。另外，在應對國際金融危機的過程中，“上海中心”的及時開建表明了上海經濟的活力和潛力，起步于經濟蕭條期的“上海中心”會在下一次經濟繁榮期內竣工投入市場，必將為上海經濟的發(fā)展起到關鍵作用。

　　事件九：二套房貸未完全放松·避免投機回潮是根本

　　事件11月18日，上海銀監(jiān)局表示銀行對購房貸款要堅持區(qū)別對待，對首次利用貸款購買自住房和其他類型購房進行嚴格區(qū)分，在滿足居民自住型購房貸款需求的同時，切實加強個人住房貸款風險管理，繼續(xù)嚴格執(zhí)行二套房房貸政策。按照二套房房貸政策：已利用貸款購房又申請購買第二套以上住房的，其貸款利率不得低于基準利率的1。1倍，首付比例不得低于40%。對于已貸款購買首套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當地平均水平，再次向銀行申請貸款時，可以比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　評論對于“第二套房(及以上)”貸款政策，業(yè)界爭論較多，政府主管部門間似乎也有分歧，如央行出臺了鼓勵首套普通住房和改善型普通住房的信貸優(yōu)惠政策，但銀監(jiān)會則發(fā)通知要求商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行二套房信貸政策。央行和銀監(jiān)會在信貸新政執(zhí)行上，在表面上看有了分歧，實質上央行更多的從宏觀經濟的角度要求加大內需，適當放松銀行對個人住房信貸的管制；銀監(jiān)會則更多從銀行監(jiān)管的角度考慮，意在控制金融風險。實際上兩家機構的分歧是“一個硬幣的兩面”，說不上誰對誰錯，政策就是要在不同的矛盾面尋求一個平衡點。目前這個平衡點就是在控制住房信貸風險、避免投機回潮的基礎上，適當放寬對住房信貸的支持，滿足市場自住住房需求。12月10日結束的中央經濟工作會議提出了穩(wěn)定房地產市場、鼓勵住房消費的方略，因此也不排除此后相關部門會出臺措施對二套房政策進行調整，鼓勵自住房的消費。

　　事件十：退地與流拍事件頻發(fā)·地王頻現已成過眼云

　　事件6月24日，上海樓市卻傳來了首例退訂已拍得地塊的消息，曾以1億元凈資產拿下11億元“普陀地王”的上海志成房產，被證實已退訂該地塊。該地塊收回后，會重新公開招拍掛。8月12日，蘇寧環(huán)球確認旗下南京蘇寧房地產開發(fā)有限公司和黃浦區(qū)房地局經友好協(xié)商已經簽署協(xié)議，解除“黃埔163地塊”原土地出讓合同，將全額退還已支付的土地出讓款。另外，2008年上海計劃推出住宅土地約800-1000公頃，實際供地約240公頃，成交率在60%左右，這顯示了土地市場運行低迷，土地流拍頻繁，成交地塊也以底價成交為主。

　　評論2007年是“地王頻現”的年份，但2008年卻風云突變，隨著房地產市場出現調整，土地市場也陷入低迷。普陀地塊和黃埔163地塊先后被退是土地市場現狀的最真實寫照。去年拿地時過高的價格是造成企業(yè)不堪重負的最主要原因。蘇寧房地產以“友好協(xié)商”的方式退出163地塊，不失為一種減負的好辦法。而志成房產的“明出暗進”，一來一回土地依然在握，卻減免了幾億的資金負擔，這又是另一種聰明。經過這次市場調整過程，開發(fā)企業(yè)也逐漸明白盲目追求土地儲備并不明智，而狂熱追求“地王效應”更是愚蠢的非理性行為。政府土地“招拍掛”制度從今天角度看確實是市場化的，所以流拍和底價成交普遍出現，政府部門也應該適應這種狀態(tài)，更好地從制度入手，改善區(qū)域政策環(huán)境和服務，為下一輪的市場周期做準備。