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　　中青年居民特別是其中的新上海人，對(duì)住房的剛性需求依然強(qiáng)勁，但他們對(duì)住房?jī)r(jià)格的看跌傾向增強(qiáng)，觀望氣氛漸濃。

　　2008年，就如年初那場(chǎng)意外的大雪一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也變得撲朔迷離，廣州、深圳等城市的房?jī)r(jià)大幅度下跌，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)下滑，本來(lái)“拐點(diǎn)之爭(zhēng)”的堅(jiān)定反方也發(fā)出了“百日劇變”的預(yù)言。實(shí)際上，決定市場(chǎng)走勢(shì)的根本因素還是供求關(guān)系的變化。與相對(duì)剛性的短期供給相比，需求的變化對(duì)市場(chǎng)的影響更大。近兩年來(lái)，上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)流通研究所對(duì)各類(lèi)潛在購(gòu)房者和已購(gòu)房者進(jìn)行了一系列需求調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，中青年居民一直是上海住房市場(chǎng)的需求主體，其住房需求的動(dòng)向?qū)ξ磥?lái)上海住房市場(chǎng)的走勢(shì)將會(huì)產(chǎn)生關(guān)鍵性的作用。通過(guò)對(duì)比分析2007年和2008年有關(guān)需求調(diào)查中上海中青年居民的需求特征，可以發(fā)現(xiàn)這一群體需求變化的動(dòng)向，這對(duì)于解讀當(dāng)前上海住房市場(chǎng)所出現(xiàn)的種種現(xiàn)象，也許可以提供一些幫助。

　　一、比較對(duì)象選取及其基本情況

　　本文主要選取2007年4月第九屆上海房地產(chǎn)一、二手房交易展示會(huì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研和2008年3月主要針對(duì)新上海人的住房需求調(diào)研結(jié)果。通過(guò)對(duì)比兩次調(diào)查對(duì)象“購(gòu)房目的”的差異，發(fā)現(xiàn)2008年上海中青年居民投資性需求較2007年相比，大幅下降到極低的比例（詳見(jiàn)第二部分），因此，為了增強(qiáng)可比性，我們剔除以投資為主要購(gòu)房目的的受訪者，將比較對(duì)象集中到兩次調(diào)查中以自用為主要購(gòu)房目的的中青年居民。其中，選取07年調(diào)研樣本469個(gè)，08年調(diào)研樣本184個(gè)。當(dāng)然，由于兩次調(diào)查的針對(duì)性有所差異，從兩次調(diào)查中的所抽取的比較對(duì)象仍存在一些差異。相對(duì)于07年的調(diào)查對(duì)象，08年調(diào)查對(duì)象的主要特征如下：

　　1、受訪者年齡分布主要集中在20-30歲之間

　　在比較分析近兩年受訪者年齡有關(guān)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，07年受訪者中年齡在20-30歲比例為41.1%，而08年的比例則達(dá)到了82.6%（見(jiàn)圖1）。同時(shí)，相對(duì)于07年，受訪者中年齡在30-40歲的比例下降為18.5%。

圖1   07-08年中青年自用性購(gòu)房者年齡分布圖

　　2、受訪者是以本科以上為主的高學(xué)歷人群

　　07年受訪者中本科及以上學(xué)歷的比例為47.3%；而08年的受訪者全部具有本科以上學(xué)歷，其中，研究生及以上學(xué)歷就達(dá)到了46.2%（見(jiàn)圖2）。

圖2   07-08年中青年自用性購(gòu)房者學(xué)歷對(duì)比圖