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　　在去年地價、房價快速上升、投資急速上漲的情況下。去年的投資在今年有一個翹尾因素，今年的投資增長還是達(dá)到30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資的25%左右。今年的調(diào)控手段采取緊縮房貸、壓縮需求、防止過熱和通脹的政策。緊縮銀根非常緊，上半年五次調(diào)整了存款準(zhǔn)備金，同時嚴(yán)格控制銀行開發(fā)貸款和個人抵押貸款，一直到現(xiàn)在也沒有松懈。去年對第二套房政策的出臺，大量抑制了需求增長。再加上今年的特殊國際背景和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到災(zāi)害影響，形成了今年購房需求的極降，目前已經(jīng)形成了供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的情況。

　　在今年的政策當(dāng)中有兩條非常積極。第一條就是高度重視住房保障系統(tǒng)建設(shè)。這個可以達(dá)到穩(wěn)定房價的結(jié)果。第二是實行穩(wěn)定的財政政策，這一條還會繼續(xù)執(zhí)行下去，也就是說財政稅收很高。呼和浩特也增長了很多，大概增加了40%-50%左右的財政收入。著力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、支持醫(yī)療、教育、公共設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，只有客觀提高人民收入，人民才能有能力消費。

　　在今年的情況下，房地產(chǎn)發(fā)展情況增長？實行了緊縮的貨幣政策和大幅度地壓縮了需求，這種情況之下1-7月房價同比上漲7%，估計這個數(shù)字還要下降。因為去年到了八月份以后漲得快，今年漲得慢或者不漲。開發(fā)投資也在逐漸回降，關(guān)鍵問題是后面的數(shù)字，就是土地的購置面積、開發(fā)面積、新開工面積，七月份環(huán)比比六月份下降兩位數(shù)。土地購置面積的環(huán)比下降達(dá)到30%多，說明投資在減少，尤其到2009年投資會繼續(xù)減少。投資減少說明供需關(guān)系還會再次變化。投資的減少會拉動國家經(jīng)濟(jì)下行，會毫無懸念地拉動經(jīng)濟(jì)的下行。到明年會顯現(xiàn)出后果。這是今年調(diào)控到現(xiàn)在可以看得出來的效果。具體到房地產(chǎn)業(yè)就是交易量急速下降，不管是現(xiàn)房和期房的銷售面積都在同比下降。尤其是期房的銷售面積降幅達(dá)到42個百分點，北京已經(jīng)突破了50%。

　　總結(jié)起來，在兩年的調(diào)控當(dāng)中什么達(dá)到了共識？就是對中低收入的政策性住房達(dá)到了共識，將來會形成兩個版塊，政府主要管理政策性住房，市場主要管理商品房。但是有兩點達(dá)不到共識，起碼很多人想不通。07年加大供給造成房價大幅度上升，背離了調(diào)控的目標(biāo)。07年調(diào)控目標(biāo)絕對不是想把房價調(diào)上去，而是調(diào)下來，結(jié)果是上升。08年壓縮了需求也不是想降低交易量。我想08年制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的決策人也不想把交易量壓縮到現(xiàn)在的程度，使期房的交易量下降42個百分點。調(diào)控的預(yù)期都是穩(wěn)定、發(fā)展，使房地產(chǎn)健康發(fā)展，從來沒有脫離這兩句話。現(xiàn)在交易量這么大幅度的下挫也不是調(diào)控的目標(biāo)。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)來講，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是典型的滯脹，就是價格還在上漲，但是交易量下降，也就是發(fā)展預(yù)期不好。追究原因，我覺得以房價作為預(yù)期的目標(biāo)為主。

　　我不想簡單的以房價兩個字描述中國房地產(chǎn)的情況。在房價里面有很多悖論，房價到底體現(xiàn)了什么價值？它到底是消費價值為主，還是投資價值為主，還是金融價值為主，這是值得我們好好考慮的問題。商業(yè)地產(chǎn)和住房都應(yīng)該有消費價值和使用價值，應(yīng)該有使用功能，是民生的必需品。它是大宗的消費品。在這個領(lǐng)域里面我們可以說銷售比、性價比和開發(fā)商的投資產(chǎn)出比、成本利潤比，消費是它的第一屬性。脫離了它的第一屬性就不好談房地產(chǎn)。但是它有它的投資價值。我記得孟曉蘇先生在中央臺提出國際國內(nèi)確實把眼光放到了房地產(chǎn)投資上。因為它的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度是1.7-2.2，所以房地產(chǎn)波動會影響固定資產(chǎn)投資波動的60%，國內(nèi)外也都這樣講。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的影響比國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的影響大，是因為首先把房地產(chǎn)放到了投資類，本身就關(guān)聯(lián)了20%，又關(guān)聯(lián)了2.2倍，也就是關(guān)聯(lián)到了60%左右的投資波動。國家把它放在固定資產(chǎn)投資，為什么居民不能把它放在家庭固定資產(chǎn)投資里面？我想一定要放在居民家庭固定資產(chǎn)投資里面。否則就難以解釋為什么這次萬科房價打折，第一期的業(yè)主就要求賠錢。為什么要賠錢？是因為家庭固定資產(chǎn)投資縮水。如果把它列入消費的話就應(yīng)該計入CPI指數(shù)。如果真正拿工資收入買房子怎么不影響消費？

　　房價的第三個價值也就是金融價值。因為銀根、地根是房地產(chǎn)的根本。銀根和地根能跟金融沒有關(guān)系嗎？從去年的市場可以看出銀根和地根的關(guān)系。但是資產(chǎn)價值是短期的，因為任何一種資產(chǎn)主要有金融價值，一定在資本市場上大幅波動，會被不合理放大，也會被不合理縮小，就像油價一樣。但是這種波動最后要回歸到第一價值和第二價值當(dāng)中去。

　　今年房價的持幣待購和交易量下降恰恰是房價的期價不好，所以我們在制定政策的時候要把房價問題想清楚。

　　最后，關(guān)于下一步的房地產(chǎn)調(diào)控政策。我覺得這個政策釋放的已經(jīng)比較充分，剛才孟總也提出總書記的觀點。目前的宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了一保一控，更多的是談到保增長，也就是對投資、消費和進(jìn)出口的拉動。投資、消費房地產(chǎn)負(fù)責(zé)兩頭，只要是保增長、保內(nèi)需、保消費，房地產(chǎn)絕對是非常重要的。

　　另外還有房價的問題，房價一定是與整個宏觀經(jīng)濟(jì)配套的。如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長，房價就不應(yīng)該大幅度波動。下一步應(yīng)該避免這三個方面：第一就是避免房價大幅度下挫；第二，避免房地產(chǎn)企業(yè)大幅度地倒閉；第三，避免由于房地產(chǎn)下挫引起銀行形成大批壞帳。所有政策的出臺不會支持剛才我說的這三點，一定是要避免，要更加穩(wěn)定，使房地產(chǎn)更加健康地發(fā)展。

　　謝謝大家！