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　　2008年9月6日下午2：30，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)聯(lián)合呼和浩特市委、市人民政府共同舉辦“2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行”在“青城”呼和浩特盛大舉行。眾多地產(chǎn)首腦、財(cái)經(jīng)泰斗、國(guó)內(nèi)外投資商以及全國(guó)主流媒體齊集參與，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平臺(tái)，全面發(fā)掘呼和浩特的投資價(jià)值及發(fā)展前景，為呼和浩特的招商引資拋磚引玉、奠定基礎(chǔ)。以下為全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生女士演講實(shí)錄。

　　進(jìn)入：2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行專題

　　主持人：非常感謝薄市長(zhǎng)的精彩演講。通過薄市長(zhǎng)的演講相信大家對(duì)呼和浩特有了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)和了解。我們也再次歡迎更多遠(yuǎn)道而來(lái)的嘉賓來(lái)到呼和浩特投資興業(yè)。下面我們將請(qǐng)出的演講嘉賓是一位尊貴的女士，她就是全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)商聶梅生女士。聶梅生女士歷任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任、全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、教授，她對(duì)建設(shè)中國(guó)綠色生態(tài)住宅和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著獨(dú)到的見解。今天她為我們帶來(lái)的演講題目是房地產(chǎn)政策反思與預(yù)期。有請(qǐng)聶女士。

　　聶梅生：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，業(yè)界的朋友們下午好。很高興參加今天這個(gè)論壇，尤其是參加博鰲房地產(chǎn)論壇-草原行。我對(duì)呼和浩特并不陌生，而且來(lái)過很多次。關(guān)于呼和浩特的情況，剛才兩位市長(zhǎng)已經(jīng)介紹的很清楚。我很愿意在今天這個(gè)場(chǎng)合下，說(shuō)一下最近思考和研究的一些問題。有什么不妥我個(gè)人負(fù)責(zé)，純屬個(gè)人觀點(diǎn)。

　　今天我發(fā)言的題目是“房地產(chǎn)調(diào)控政策的反思和預(yù)期”。

　　為什么要說(shuō)這樣一件事情？因?yàn)榉康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控現(xiàn)在到了深度，房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)到了深度調(diào)整的階段。我們回想起來(lái)這一輪是從什么時(shí)候開始，曾經(jīng)有過什么樣的波動(dòng)，有什么樣的結(jié)果，我們可以溫故而知新。這一輪應(yīng)該是從2004年開始的，仍然是盯著房?jī)r(jià)為期五年的調(diào)整。

　　從房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，04年到了9.5%，然后進(jìn)行調(diào)整，調(diào)到了06年的同比增長(zhǎng)5.5%。當(dāng)時(shí)在座的很多企業(yè)家，包括任總，我們一起談的時(shí)候都說(shuō)搞的不好會(huì)有一次井噴，就是壓得太低。果然到2007年發(fā)生了井噴，一下漲到了同比10.5%?，F(xiàn)在已經(jīng)到了同比增速7%，沒有什么懸念，未來(lái)幾個(gè)月肯定增速會(huì)下降。

　　我做了一次平均值，完全是一次過山車，如果沒有這個(gè)過山車，房?jī)r(jià)是什么樣？我計(jì)算一下，2004年到今年還到不了8%，仍然低于GDP增速。

　　比較明顯的是2007年和2008年的反差。2007年宏觀調(diào)控的政策和結(jié)果是什么？2007年是以抑制流動(dòng)性作為宏觀調(diào)控的內(nèi)容。房地產(chǎn)方面加大保障性住宅建設(shè)體系。在去年的政府工作報(bào)告當(dāng)中，由提出控制房地產(chǎn)投資規(guī)模改為保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模。2007年的政策的背景是采取了加大供給、抑制需求、以期穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策。當(dāng)時(shí)說(shuō)加大供給也是對(duì)的，因?yàn)榭梢砸种菩枨?，房?jī)r(jià)可以平穩(wěn)。但是到了11月份，房?jī)r(jià)又像脫韁的野馬控制不住了。當(dāng)時(shí)又提出了第二套住房貸款的比例，抑制需求。2007年采取的政策是加大供給、抑制需求、土地放量。出現(xiàn)的結(jié)果是幾個(gè)新高：一個(gè)是五年來(lái)土地大幅度增長(zhǎng)，土地價(jià)格達(dá)到五年來(lái)的最高；然后是房?jī)r(jià)出現(xiàn)了三年來(lái)的新高。到了2007年底，社會(huì)上對(duì)這一次宏觀調(diào)控的置疑很多，給了政策很多考驗(yàn)。當(dāng)時(shí)建設(shè)部壓力也很大，為什么這樣一套宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以后2007年土地價(jià)格達(dá)到五年新高、房?jī)r(jià)達(dá)到三年新高。造成這個(gè)結(jié)果的主要原因是忽視了流動(dòng)性過剩，資本市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。造成了2008年三方面要付出一些代價(jià)，也就是說(shuō)政策制定、開發(fā)商、購(gòu)房者等三方面承受了2007年透支的影響。這是在2007年金融和資產(chǎn)、資本市場(chǎng)和土地和房地產(chǎn)之間是如何密切的互動(dòng)起來(lái)。