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　　主持人：感謝王永平先生為我們做出的精彩分析。在幾位嘉賓進行了精彩演講之后，要進入草原精英對話的環(huán)節(jié)。

　　有請對話嘉賓建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生、永安信資產(chǎn)管理有限公司董事長喬志杰、廣州新城市投資控股集團總經(jīng)理曹志偉、武漢天下置業(yè)集團有限公司董事陳潛峰、東英泛亞投資管理公司董事惠鋒先生。

　　高志：今天有機會跟國內(nèi)的專家就房地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)濟和城市價值做一些探討。

　　既然是草原行，剛才幾位也進行了發(fā)言，但肯定是意猶未盡。陳淮先生，您能不能從草原到城市的變革，從區(qū)域經(jīng)濟角度來講，您有什么感慨，或者您有什么感受？給我們做一個介紹。

　　陳淮：我有幾個感覺。第一，蒙族從來都不排斥民族融合，遠(yuǎn)方的朋友請你留下來。他從來不會排斥與你住在一起；第二，從來不排斥沒有地方居住。蒙族是在全國分布最廣泛的民族，到了云南、四川等很多地方都有蒙族自治縣、自治州；第三，人們對商品經(jīng)濟的認(rèn)知度比起別的地方也有超前的地方，既不像東邊的老工業(yè)基地計劃經(jīng)濟色彩非常濃，又不像西部的甘肅、青海自然經(jīng)濟根深蒂固、小農(nóng)經(jīng)濟影響深厚，所以是對城市化非常有利的文化土壤。

　　高志：我剛才想到一個問題，喬志杰先生昨天在主持的時候幾次提到國家的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響，幾次提到豬堅強。您覺得這一輪的宏觀調(diào)控對呼和浩特的房地產(chǎn)經(jīng)濟會有多大影響？現(xiàn)在有一種說法，說對呼和浩特的影響很小，因為它沒有像其他城市早期那樣發(fā)展的非常迅猛，而是剛剛開始。

　　喬志杰：我首先是贊成這個觀點。因為我們宏觀調(diào)控對國家經(jīng)濟有一定影響，這本來就是正常的行為。如果進行調(diào)控不變的話，調(diào)控的價值就沒有價值。在這個過程當(dāng)中對地產(chǎn)影響有多大？我一直認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)不能把地產(chǎn)出現(xiàn)的所有問題都?xì)w結(jié)到調(diào)控的問題上去。

　　其實地產(chǎn)在瘋狂的發(fā)展一段時間之后內(nèi)部出現(xiàn)了非常不合理的結(jié)果和現(xiàn)象，這個調(diào)控反而可以幫助我們改變。比如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，我認(rèn)為一個城市的開發(fā)商數(shù)量不宜過多。資金結(jié)構(gòu)不合理，前面嘉賓也談到金融資金來源90%來自銀行，這是極不合理的，金融資產(chǎn)建設(shè)的水平太低。到今天為止金融供應(yīng)渠道還僅僅只是一家支撐，這是一件痛苦的事情。土地的供應(yīng)也有極大的誤區(qū)，就是讓開發(fā)商承擔(dān)。我認(rèn)為開發(fā)商就是制造商，他是將土地價值進行加工之后的制造商。土地是一種原料，我們不能為了生產(chǎn)家具，一年買一個億的家具，我卻買了六個億的木料放在庫房，這是不科學(xué)的。但是這么一段時間以來我們在土地儲備上產(chǎn)生了極大的誤區(qū)，把土地儲備作為地產(chǎn)發(fā)展的一種手段，這些都有必要通過這次調(diào)整進行改變。如果真的實現(xiàn)了這些方面的改變，我認(rèn)為這個調(diào)控是好事，值得回應(yīng)。

　　對于呼和浩特來講，是我走過的所有城市中間，我不認(rèn)為這次是調(diào)控，我一直認(rèn)為是地產(chǎn)的改變、調(diào)整過程影響最小的，而且幅度不大。眾多城市看到的，只有在呼和浩特看到了朝氣和希望，確實和這一輪地產(chǎn)不正常的高速發(fā)展中是有關(guān)系的。所以整個呼和浩特的地產(chǎn)還是正常發(fā)展的。我認(rèn)為呼和浩特的地產(chǎn)在不斷規(guī)范、完整的過程，還不是在進行大的改革，而是在完善。就是在整合，更健康的發(fā)展，朝著規(guī)范走。

　　高志：按照您的說法，我現(xiàn)在向請教東英泛亞投資公司的惠鋒先生，您對喬志杰先生所講的非常積極樂觀的態(tài)度，從你們搞投資來講，你們是怎么看？

　　惠鋒：首先我非常同意喬先生的感覺。到呼和浩特來以后我感覺到這里非常有朝氣。從投資的角度來說，像最后一位嘉賓提到的，從投資者的角度來講，房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中很多都是奢侈品，房地產(chǎn)商們要以當(dāng)?shù)氐淖饨饍r格還看這個城市的房價是不是合理。

　　高志：我這里接到一個問題，請問陳淮先生，任志強先生講消費市場發(fā)生了問題是最大的問題。在呼和浩特市場中目前最大的問題是權(quán)力機關(guān)的福利分房問題。如財政、司法、銀行等福利分房價格都可以在1200-1700元之間，這個情況是廣大地產(chǎn)企業(yè)失去眾多優(yōu)質(zhì)客戶的原因。請您對這個問題發(fā)表一些看法。

　　陳淮：非常抱歉，我非常困惑。第一，以后還有什么政策；第二，房價還會不會漲，我也不知道。上帝才知道；第三，我現(xiàn)在該不該買房子，我更不知道，你太太才知道；第四，有人說什么什么，你怎么看？我也不知道，誰說的他自己才知道。

　　你剛才說的這個問題涉及到兩個問題。一個是公務(wù)員住房應(yīng)該采用什么樣的方式，這在中國，因為公務(wù)員住房是比較大的體系，美國的公務(wù)員住房涉及到官邸制，新加坡的公務(wù)員住房還有一個期望值，就是你不腐敗的話，就可以繼續(xù)住下去。

　　大家如果說因為有人吃了海鮮就沒人吃蕎面了，我想應(yīng)該不會。市場是細(xì)分的，麥當(dāng)勞到了北京找到了自己的生存之地，把它的汽車文化快餐改造成了符合中國文化的兒童食品。將來一定會有相應(yīng)的公務(wù)員制度，但是是不是符合中國特色，我現(xiàn)在還一無所知。公務(wù)員想買房也要有錢才可以，如果這里面涉及到腐敗問題，我建議提問題的人到反貪局和檢察院舉報。

　　高志：剛才我聽您講實際上優(yōu)質(zhì)客戶有很多?，F(xiàn)在請問廣州新城市投資集團總經(jīng)理的曹志偉先生，因為所謂住房改革也好、房地產(chǎn)改革也好，廣州的房地產(chǎn)改革是晴間多云也好，或者是烏云密布也好。從廣州這樣房地產(chǎn)發(fā)展比較早的城市看呼和浩特，您有什么樣的觀點？

　　曹志偉：我從去年開始參加很多論壇或者到很多大學(xué)講課，我從來不認(rèn)為現(xiàn)在是房地產(chǎn)的冬天。這一次的房地產(chǎn)起落非常正常，任何一個企業(yè)都是這樣。觀點雜志在上個月辦的一次沙龍上我提到“每次經(jīng)濟的起落淘汰一些企業(yè)，這是正常的，該死的讓它死吧！活下來的都是強者”。

　　我是第一次來到呼和浩特，為了有初步的印象，我有自己考察項目的習(xí)慣，安排我去最高檔的商業(yè)。然后到最繁華的路上看看呼和浩特的車，然后問一下最貴的房子。這可以讓我了解呼和浩特當(dāng)?shù)鼐用竦南M水平；第二，然后是去呼和浩特中心建筑和交通樞紐，是要了解呼和浩特的城市建設(shè)水平以及很少人會提到的城市管理水平。發(fā)現(xiàn)一個城市的價值要從這些方面來看。當(dāng)然地產(chǎn)投資全部是投資在市中心。呼和浩特的房地產(chǎn)市場只是處于初級階段，“跌”的影響不大。如果方案規(guī)劃做得不好會重復(fù)以往沿海城市走過的路。通常錯誤的原因可能都不同，但結(jié)果都會一樣。我在國外念書時的課題也是房地產(chǎn)，呼和浩特經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展跟經(jīng)濟緊密相關(guān)，房地產(chǎn)價格代表了城市的價值。所以現(xiàn)在呼和浩特的房地產(chǎn)價格完全反映現(xiàn)在呼和浩特的城市價值。隨著經(jīng)濟發(fā)展，它的房地產(chǎn)行業(yè)還會繼續(xù)發(fā)展，或者價格還會繼續(xù)發(fā)展。

　　謝謝。

　　主持人：從您的發(fā)言里可以體會到您對呼和浩特的房地產(chǎn)評價還是非常積極的，還是很有信心的。

　　下面請問武漢天下置業(yè)集團公司董事長陳潛峰先生。像您這樣一個大的公司，在武漢做了那么多重要的項目，都在核心地段。從您未來的投資發(fā)展方向來講，假如有機會，您愿意早呼和浩特來投資嗎？假如您愿意來的話，您最想做什么項目？

　　陳潛峰：我跟曹總的觀點比較相似，因為是我第一次到呼和浩特，還沒有很多時間出去轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。對呼和浩特的感覺非常好，因為想到呼和浩特來投資，參與到呼和浩特的城市建設(shè)當(dāng)中，所以有了這次的呼和浩特之行。

　　看到呼和浩特的介紹上提到2007年的GDP是1101億，按照呼和浩特最近幾年的發(fā)展，我估計在2011-2012年會到下一個一千億或者兩千億左右。GDP值高速增長是呼和浩特政府領(lǐng)導(dǎo)對產(chǎn)業(yè)布局的考慮。昨天中午我們有幸和韓書記在一起交流，聊到了呼和浩特的產(chǎn)業(yè)布局。因為產(chǎn)業(yè)布局可以提升區(qū)域經(jīng)濟，區(qū)域經(jīng)濟向好對房地產(chǎn)市場的促進作用很大。作為房地產(chǎn)商來講，也對區(qū)域經(jīng)濟貢獻了一份力量。剛才王永平先生講到了商業(yè)地產(chǎn)，昨天我的同事也抽時間去了呼和浩特幾個有名的商業(yè)大廈，他當(dāng)時是想給我買一件襯衣，他們說看到最好的一個品牌是雅格斯丹，可能他們習(xí)慣消費的奢侈品和品牌在呼和浩特都沒有。我們現(xiàn)在更多談到的是住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)跟在座的同行交流的話我們可以預(yù)謀綢繆提前布局商業(yè)地產(chǎn)。因為昨天演講上提到呼和浩特的產(chǎn)業(yè)布局占57%，高于我所生活的城市。如果我們有幸進入到呼和浩特市場，我們會更多關(guān)注市中心核心區(qū)域的高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)。謝謝！

　　高志：您會關(guān)注高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)。我想問喬志杰先生，您作為商業(yè)管理集團的領(lǐng)導(dǎo)，他們要在呼和浩特做這樣的商業(yè)項目，您是不是看好，愿不愿意提供支持，或者對這樣的項目樂觀嗎？

　　喬志杰：永安信是地產(chǎn)金融類的公司，跟商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)還不太大，我們主要是從事金融。從金融投資的角度來講，我們對一個項目的判斷不是特別關(guān)注產(chǎn)品，除了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展分析以外，還要強調(diào)我們的投資風(fēng)格，我們會更多關(guān)注企業(yè)和企業(yè)控制。與其獲得好的項目，我們更愿意獲得好的合作伙伴。我們不希望把某一個合作或某一個投資作為某一個項目的一次性投資，我們希望在投資和合作發(fā)展過程當(dāng)中不斷建立更多的伙伴。什么才是好伙伴？富有發(fā)展前景、有意思的，而且在它的歷史發(fā)展過程當(dāng)中告訴我們很多信息，比如它的信用、它的做事風(fēng)格等等，這些都是考慮重點。像陳總?cè)绻信d趣來呼和浩特合作，從區(qū)域來講，是具備投資的區(qū)域。這是我們給陳總的建議。但是我們是否會支持他，我們是否跟陳總成為朋友，更多的是關(guān)注企業(yè)素質(zhì)和企業(yè)管理者的素質(zhì)。

　　高志：我聽過很多說法，就是我要做一個項目，也是交一個朋友。您這個說法很深刻，而且也是著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展。剛才喬志杰先生舉了一個例子，請問陳潛峰先生，如果您跟金融公司合作，你們怎樣體現(xiàn)公司的管理？因為您的觀點對未來呼和浩特的開發(fā)商肯定有重要意義。因為離了錢不行，90%靠銀行也不行，其實要好金融機構(gòu)。但是我碰到很多開發(fā)商，他們說我跟基金一談就不行，他們總是要派一個總監(jiān)來看著我，我買只老母雞，它下個蛋他們也奧知道。陳總?cè)绻鹑跈C構(gòu)作為長期的戰(zhàn)略伙伴，您覺得應(yīng)該以什么樣的方式？

　　喬志杰：你說的這個情況可能有很大的誤區(qū)，我這樣的話是代表長期以來合作的國際上各種各樣的投資商。如果一談失敗的話肯定不會有好的合作。其實戰(zhàn)略投資跟所有項目合作的時候沒有出現(xiàn)過財務(wù)總監(jiān)的概念，其實只是一個董事席位問題；第二，如何合作？我感覺兩點非常重要，就是關(guān)注自身企業(yè)的素質(zhì)，不要太多關(guān)注合作的條件，條件在通常情況下都是合理的。第二個很重要的一點就是相互之間合作意識和文化之間的配合對接，可能在問題認(rèn)識上有一些差異。比如我們會關(guān)注企業(yè)掌控人的信用，這一點是有矛盾的，企業(yè)可能有反感。其實這是一種文化。因為我們覺得你是一個企業(yè)的掌控人，如果我給你錢，你自己都不敢承擔(dān)責(zé)任的話，投資人會有一些擔(dān)心。這一點也是非常重要的。

　　陳潛峰：昨天晚上我跟喬先生聊了一下，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該用一種平和、開放的心態(tài)看待即將要談判的合作伙伴或者是基金公司。在這個方面我有很多合作經(jīng)驗。在2004年，我們跟澳大利亞一個公司談判。這個公司在中國沒有名氣。因為我們要選擇自己需要的基金和投資合作伙伴。跟這個公司談合作的時候，因為它是第一次到中國來試水，這是家族性的基金管理公司和開發(fā)企業(yè)。在澳洲的第二大城市是比較有名的，但是它專著做別墅類項目。我們當(dāng)時提出的核心項目是處在武漢核心地帶的高層公寓。因為他們跟很多中國人打過交道，談判一直沒有成功。我在跟他交流的過程中了解到他們的心態(tài)，把握我想要的東西。他們的心態(tài)是希望通過找尋一個點進入中國市場，然后建立一種朋友關(guān)系，通過取得合理的商業(yè)收益再進入中國市場。剛才我給出的合作方式，對方也沒有接受。就是我們溢價出讓10%的股權(quán)，讓它在公司營運的過程中管理。因為它的管理模式是我們需要的，它的人才引進也是我們需要的。在另一方面給它20%的收益，迎合它，滿足它。找到我們公司不足的地方，找到我們想要的東西。這是我們合作成功的案例。后來合作成功之后，就像這一次的調(diào)控。因為我們在幾年前也在未雨綢繆，澳洲有很多的基金和私人資本，通過這個合作伙伴的宣揚，他們覺得進入中國市場是非常有價值的，投資價值非常高，非常值得合作。他們在這一輪宏觀調(diào)控時給予了相應(yīng)的支持。我們現(xiàn)在正在操作一個武漢核心區(qū)域規(guī)模較大的項目。因為這是一個都市綜合體，在十五年的發(fā)展過程當(dāng)中，我們的人才儲備在都市綜合體的建設(shè)上沒有優(yōu)勢。我們在找合作基金的時候希望對方不單單能夠提供資本支持，同時還能夠提供資源和智力支持。我們的合作時根據(jù)自身的不足和需要開出了能夠滿足對方的條件，比如我們愿意讓出這個項目的控股權(quán)，讓對方來操作，提供我們的當(dāng)?shù)貎?yōu)勢來進行互補。這樣的話成功的可能性非常大。我們也在跟一個大的地產(chǎn)基金公司洽談。最吸引它的就是它能夠控股。所以我想要以開放、平和的心態(tài)，設(shè)身處地為對方著想的心態(tài)，我們的目的是把事情做好，推動城市建設(shè)，同樣獲取該得到的收益。

　　高志：下面給大家現(xiàn)場提問的機會。

　　提問：建設(shè)部長期以來拖延了住房補貼問題。請各位專家介紹一下這方面的情況。

　　陳淮：住房補貼從來沒過，如果沒發(fā)是地方政府的事。未享受福利分房的人一直給予補貼，都在一千塊錢以上。

　　提問：據(jù)我了解全國都執(zhí)行的不太好。

　　陳淮：是福利分房停止未達(dá)標(biāo)的是嗎？

　　提問：對。

　　陳淮：這是財政部管的。跟建設(shè)部沒關(guān)系。你說的是住房沒達(dá)標(biāo)的部分，貨幣補償。這個問題歸財政部管。

　　提問：建設(shè)部這個好文件到財政部都沒有落實。建設(shè)部有責(zé)任推動。

　　陳淮：據(jù)我所知在京中央國家機關(guān)和北京市全部補完了。如果地方?jīng)]補是內(nèi)蒙財政廳的問題。首先是政策明確、資金來源也是明確的，管理渠道也是明確了。你的第一層意思我已經(jīng)解釋清楚了。我只是研究機構(gòu)的人員，我沒有公務(wù)員身份，我也不享受公務(wù)員住房。

　　提問：能不能介紹一下現(xiàn)在全國執(zhí)行這個政策的情況。

　　陳淮：全國的正情況是已經(jīng)基本結(jié)束了。有享受福利分房待遇，而沒有享受福利分房通過貨幣補償?shù)霓k法基本結(jié)束。有一些是逐年補貼，也正在進行。

　　提問：現(xiàn)在財政不到位的情況究竟是處于什么樣的狀況？

　　陳淮：財政系統(tǒng)和建設(shè)系統(tǒng)是完全不同的兩個系統(tǒng)。

　　提問：房地產(chǎn)企業(yè)如何打造自己的核心競爭力？

　　高志：這個題目太大了。

　　喬志杰：如果說一定要有觀點的話，我談幾條。第一是重視，如果它是最重要的，你在能力上重視沒有，戰(zhàn)略是重視沒有。你是不是有金融戰(zhàn)略，你的公司有100個人的話金融有多少人負(fù)責(zé)金融。第二是金融建設(shè)，比如國際上好多機構(gòu)都是什么樣的投資風(fēng)格，中國也有投資基金，除了商業(yè)銀行，還有外資銀行。還有就是信用體系建設(shè)水平到底怎樣。技術(shù)能力如何，是不是犯了一些錯誤。比如我們是不是把它看成的簡單的需求解決辦法？所以我想體系建設(shè)是系統(tǒng)工程，是專業(yè)理論系統(tǒng)。這個問題沒有辦法回答你。但是能重視是最重要的。

　　高志：由于時間關(guān)系，對話到這里結(jié)束。感謝各位專家。