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　　四是從我國歷次的房市周期和其他國家的房市周期來看，此輪調整的時間大概為兩年。從我國90年代以來的幾次房市周期來看，我國房市的調整時間大概都在兩年左右，如1993-1997年的周期中，95-97年為調整期；1998-2003年的周期中，02-03年為調整期。此外，從國際上的歷史經驗來看，日本的六十年代中期和七十年代中期，美國的六十年代末和七十年代末，以及香港的九十年代中期，房地產市場出現(xiàn)的短暫調整，都是兩年左右的周期。

　　因此，我們判斷房價的總體調整幅度不會超過30%，調整時間大約在兩年。

　　2.我國房市中長期供應仍然偏緊，未來的發(fā)展前景趨好

　　雖然短期內，房地產市場因為價格過高導致有效需求不足，從而使供給大于需求，但從中長期來看，供應依然偏緊。從需求來看，我國目前城市化率約為45%，正以每年1%左右的速度快速增長，保守估計，每年有約1300萬人口進入城市，按目前人均27平米計算，這部分需求約3.5億平米。我國目前存量住房約160億平米，以平均使用50年計算，每年折舊拆遷量約為3.2億平米。此外，目前城鎮(zhèn)人口已接近6億，改善性住房需求按0.5平米/人/年計算，這部分需求約3億平米，上述幾項總需求接近10億平米，而2007年的竣工量只有5.8億平米，缺口巨大。從房地產的具體開發(fā)數據來看，近幾年來，全國商品房竣工面積與銷售面積之比一直呈不斷下降的趨勢，2005-2006年，竣工銷售比約0.87，2007年下降至0.76，供不應求情況嚴重。商品房開工面積、施工面積與銷售面積之比也一直下降，土地購置面積也未相應增長，近三年來明顯低于銷售面積，這顯示未來幾年供應緊張的局面難以得到緩解。從四大一線城市來看，其情況基本類似，但2007年新開工面積與銷售面積之比只有0.91，因此，在價格得到適當調整后，供不應求的情況將會繼續(xù)出現(xiàn)。

　　從決定我國房市的長期因素來看，這些因素不僅沒有發(fā)生大的變化，而且在未來會進一步發(fā)揮其作用。這包括：

　　一是人口因素。即隨著人口的增加，對住房的需求就會增加，從而促進房地產業(yè)的發(fā)展。這個因素可以從人口的發(fā)展史和住房史可以看出。我國20世紀80、90年代的嬰兒潮在本世紀初開始步入工作，他們會釋放出巨大的購買力和需求，從而刺激我國房地產的發(fā)展。而本世紀初我國的嬰兒出生量還在高位運行，故預計到2030年間，我國每年新增的參加工作的年輕人口都會較多，從而對住房的需求也會在高位運行。

　　二是收入因素。即隨之人們的收入的增加，特別是收入跨越某個范圍后，人們對住房的結構、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會改變，從而促進房地產業(yè)的發(fā)展。這個可以從許多關于一國人均收入與房地產業(yè)發(fā)展之間關系的研究中找到答案。根據世界銀行研究報告，人均GDP在1500美元時，房地產業(yè)進入快速發(fā)展時期；當房地產業(yè)增加值占GDP總量的6%到8%時，就可以確定為主導產業(yè)，而當占GDP總量的10%到12%時，之后增長便趨于平緩?；谏鲜雠袛?，2004年，中國人均GDP已經達到1500美元，而中國房地產業(yè)增加值也逐步占到GDP總量的5%到6%。因而我們可以判斷，當前我國已進入房地產業(yè)的快速發(fā)展期。另外高盛公司的研究報告則顯示，從現(xiàn)在起，人均收入超過3000美元的中國中產階層人口將快速增長，這種狀況會持續(xù)到2035年左右，中產階層人口將達到14億左右，直到2050年。這可能轉化為持續(xù)的購買力，從而促進房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　三是城市化因素。即隨著一國城市化的發(fā)展，房地產業(yè)也會得到很大的發(fā)展，城市化的過程就是一國房地產業(yè)快速發(fā)展的過程。對城市化與房地產業(yè)發(fā)展之間的關系，理論界有一條著名的“納什姆曲線”。美國城市地理學家納瑟姆所提出的“納瑟姆曲線”認為：發(fā)達國家城市化過程包括兩個拐點，當城市化水平達到30%時，第一個拐點出現(xiàn)，代表城市化發(fā)展進入勢頭極為迅猛的高速階段；之后，當城市化水平超過70%之后，出現(xiàn)第二個拐點，代表經濟發(fā)展進入超于平緩的成熟階段。根據數據統(tǒng)計，2005年中國城市化率為42.99％，預計到2020年會達到60％，在此期間城市化率每提升1個百分點意味著新增城市人口1300萬，房地產行業(yè)無疑是最直接的受益者。而且，城市化的過程也是收入增加的過程，從而也是我國住房結構升級、環(huán)境優(yōu)化和舒適度不斷改善的過程，這也會促進我國房地產業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展。

　　以上這三個因素綜合分析，我們可以得出我國的房地產業(yè)目前已進入快速發(fā)展期，并且可以維持較長時期的較快發(fā)展。

　　3、我國房市其他方面的趨勢

　　我們預測，我國房市的其他方面在未來會發(fā)生以下變化：

　?。?）價格會逐漸趨于合理

　　隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調控的進一步成熟以及購買者理性的增加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個可維持的空間。

　?。?）供需結構會得到優(yōu)化

　　一是高檔住宅的比重會有所下降，經濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。

　　（3）市場秩序會逐漸改善

　　在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關制度建設也會逐漸得以改善。

　?。?）市場集中度會得以提高

　　隨著拿地、政府調控、行業(yè)競爭的加強、銀行貸款的收縮等原因，一些實力不強的中心房地產商或被淘汰出市場，或被其他大的房地產商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。

　?。?）政府行為會得以規(guī)范

　　隨著政府自身制度建設和監(jiān)管的加強，隨著公民主權和民主的推進及法制、輿論的建設的完善以及產權的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規(guī)范。