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　　2.對房市的專項調控政策和宏觀緊縮政策是導致此次調整的直接原因

　　2006年-2007年，房價快速上漲使投資、投機需求迅速增加，而這又進一步造成了房價的暴漲，土地價格也出現了飛漲現象。為此，2007年政府出臺了一系列的針對房地產的專項調控政策。其中，以“二套房貸”為標志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產市場突然缺血，投資、投機需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開始萎縮。與此同時，銀行開始惜貸，作為銀行優(yōu)質客戶的房地產開發(fā)商在一夜之間被銀行冷落，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產供應在短期內增加，供求關系發(fā)生反轉。在調整初期，因高房價下有效需求不足，從而使行業(yè)表現出明顯的銷量下降，經過一段時間的博弈，價格開始調整。

　　另外，我國為防止經濟增長偏快轉向過熱、防止由結構性通貨膨脹轉向全面的、較高的通貨膨脹，同時為調整房市結構、防止房地產價格上漲過快和擠壓房市的泡沫以避免出現大的資產泡沫化和減輕美國次貸危機對我國經濟的影響，我國政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。央行主要采取了提高準備金率的手段來緊縮銀根、對付通脹，從2007年1月至2008年6月，存款準備金率提高了8.5個百分點，總計凍結存款44650億元。并多次提高利率，使房地產企業(yè)每月要支付的還貸額大幅增加，同時使居民對住房的投資需求和投機需求下降。

　　除銀根緊縮政策外，房地產行業(yè)的其他調控政策也推動了行業(yè)本輪調整的發(fā)生，例如，各地公布08、09年住房建設計劃、加強閑置土地清理、嚴格土地增值稅的征收、調整住房供應結構、加強了保障性住房建設等政策，分流了部分商品房需求，同時迫使開發(fā)商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場供給，緩和市場供需矛盾。

　　3.美國爆發(fā)次貸危機的爆發(fā)改變了我國房市的預期

　　自2007年5、6月份開始，美國爆發(fā)次貸危機。此后，次貸危機向全球蔓延，引起了很多國家房價的下跌、全球金融金融動蕩的加劇和經濟增速的下降。次貸危機的爆發(fā)在某種程度上也傳導至中國，增加了我國經濟所面臨的外部壓力、加大了我國的金融風險，也在一定程度上改變了我國房市的預期。這主要體現在以下方面：

　　一是改變了政府的預期。次貸危機使我國政府意識到房地產泡沫和房地產領域集聚的金融風險及房地產金融危機會給我國經濟帶來極大的破壞，會危及我國改革開放的成果和社會穩(wěn)定，因而有必要采取緊縮措施，加大擠壓我國房市泡沫，使我國房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。為此，我國政府在次貸危機爆發(fā)后開始警覺起來，并采取了多項緊縮政策來調控房市。

　　二是改變了金融機構的預期。美國次貸危機對中國房地產信貸風險是一個很好的預警，使我國銀行意識到重視對第一還款來源的審查至關重要。美國次級房貸危機對中國金融業(yè)的影響幾乎是立竿見影的，為降低風險，銀行采取了多項針對房地產的措施。如：2007年8月15日前后，提高房貸首付成為各地銀行一場自發(fā)的“集體行動”：在上海，多套房按揭貸款收緊，多家銀行提高了兩套以上住房貸款的申請門檻；浙江建設銀行暫停二手房按揭貸款，多家銀行已凍結個人住房抵押貸款、信用貸款；8月底，廈門建行二手房貸首付提高至五成；北京銀監(jiān)局要求轄內銀行業(yè)審慎發(fā)放房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款；中國銀行深圳分行叫停了二手房個貸，建設銀行停放一手房按揭貸款業(yè)務；南京建行將二手房個貸首付提高至四成；招商銀行已經拒絕對房改房貸款，同時規(guī)定，二手房銷售時如辦理現房抵押，必須要提供評估報告；交行、建行、工行、農行、興業(yè)等5家銀行在福州的分支機構都暫停發(fā)放了除一、二手房買賣的住房按揭貸款外的其他住房衍生性貸款……

　　三是改變了投機者的預期。次貸危機使我國的投機者認識到市場不會只漲不跌，當房市集聚的泡沫很大的時候，總有一天會破滅，而泡沫的破滅將不僅僅給市場和經濟運行帶來極大的創(chuàng)傷，也會給投機者帶來滅頂之災。因而，投機者們開始意識到我國目前房市的巨大風險，開始加速拋售手中持有的商品房和加快對銀行的還款。

　　四是改變了房地產開發(fā)商的預期。次貸危機使房地產開發(fā)商認識到房市是一個一榮俱榮、一損俱損的市場，房市因為泡沫破滅而衰落對誰都沒有好處。也使他們認識到如果將價格炒得很高，不僅使購買者無力購買或承擔極大的還貸壓力，從而形成巨大的金融風險；而且會使房市喪失其造血功能，阻礙房市的可持續(xù)發(fā)展。同時，房地產商也認識到暴利的時代可能已一去不復返，而且短期的暴利的獲取將會導致長期利益的受損。

　　以上預期的改變都會改變我國房市的供求狀況，使得房價在近期有向下調整的需要。

　　4.近期我國已進入此輪房市周期的下行軌道

　　據筆者和其他學者的研究，我國的房市自20世紀90年代以來大概是五年一個周期。此輪周期始于2004年初，并于2007年達到波峰。目前已進入此輪周期的下行軌道，而且還有進一步下探的空間。這輪地產周期與我國的宏觀經濟周期是相呼應的，我國的宏觀經濟也大概是5年一個周期，目前也以進入了此輪周期的下行軌道并表現出一些以往所不具有的復雜性。因而，無論是宏觀經濟還是房市，都存在著其調整的周期性和必然性。

　　四、我國房市的未來走向

　　目前，民眾普遍關注的問題是我國房市此輪調整的時間有多長，幅度有多大，何時見底，其未來的走向如果？根據我們對中國經濟發(fā)展長期趨勢、我國城市化和工業(yè)化進程、人口結構以及世界其他國家的房地產發(fā)展歷史，我們可以得出以下推斷和結論：

　　1.我國房市已進入調整期，但不會崩盤

　　決定我國房市不會崩盤的原因如下：

　　一是房地產是我國的支柱產業(yè)，政府不允許房價崩盤。2000年以來，我國房地產投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%，是事實上的支柱性行業(yè)。并且，房地產業(yè)的產業(yè)鏈條很長，對相關的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強的拉動作用，關系到整個經濟的發(fā)展狀況。同時，從目前的政府財政收入來看，根據國土資源部公報數據，2004年-2006年，全國土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1月-11月為9130億元，占全國財政收入的比重接近20%，賣地已經成為地方財政收入的重要源泉。加上房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費，兩者合計約占財政收入的27%，若考慮相關建材、建筑等行業(yè)，貢獻的收入就更大了。甚且，如果房價崩盤，可能會使房市喪失進一步發(fā)展的基礎，并引發(fā)我國的金融危機和社會動蕩。故無論是中央政府還是地方政府都不希望房價下跌幅度太大、太快。

　　二是我國房價價格偏離幅度不大，決定來其跌幅有限。由于我國處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段，房價收入比應該比國際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史，我們認為，我國一線城市的房價收入比將在10-12間達到高位平衡。對于二線城市，由于其在經濟發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，我們認為二線城市的房價收入比在8-10倍的范圍內是較為合理的。而目前，我國一線城市的房價收入比在15左右，除深圳偏離正常價格上限約40%外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調整幅度有限。考慮到收入增長因素，上述一線城市的房價偏離幅度將逐步收窄。假設房價不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房價在2009年將進入合理區(qū)間，深圳的偏離幅度也將回到20%以內，而目前深圳的房價總體已下跌約30%左右，已進入動態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中，部分城市房價過高，同樣存在調整需求。根據我們測算，2007年四季度，杭州為16，與一線城市差不多；武漢為11，天津為11.5，處于較高的價位；重慶為7.8，處在合理范圍內。由于二線城市中各個地區(qū)的差別較大，難以用同一個標準來衡量，但總體上來看，房價偏離的幅度同樣不大，考慮收入增長情況，房價將在09年進入合理區(qū)域。

　　三是我國經濟的基本面未變壞，支持房價的諸多因素仍然存在。我國今年的經濟增長率將達到10%以上，明年也可能保持在較高的水平上，人均收入增長率也不會降低；同時城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國近期對住房的需求不會波動太大。同時，我國的金融機構、房地產商和已購房者也不會允許房價調整幅度太大。故這段時間出現了房地產商和金融機構聯合向政府呼吁“救市”的傳聞。