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　　據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。

　　2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3萬(wàn)平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。

　　廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量?jī)H239.78萬(wàn)平方米，與去年同期的427.82萬(wàn)平方米相比大幅度下降44％，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52％。從單月來(lái)說(shuō)，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬(wàn)平方米，其它月份全部低于40萬(wàn)平方米，成交量最低的2月僅23.12萬(wàn)平方米，而去年同期，每個(gè)月樓市成交量平均都在60萬(wàn)-75萬(wàn)平方米之間，足見(jiàn)當(dāng)中的差距。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等許多城市的成交量也開(kāi)始萎縮，空置率不斷攀升。

　　3.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開(kāi)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門(mén)檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90％，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房?jī)r(jià)下跌，一些購(gòu)房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無(wú)疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

　　4.市場(chǎng)開(kāi)始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)

　　一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。1月22日，北京市建委對(duì)擬注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的862家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示；根據(jù)名單，此次擬注銷(xiāo)的大多數(shù)還是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。

　　5.房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難

　　由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來(lái)自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。去年以來(lái)，隨著“中天置業(yè)卷款逃逸”事件和“長(zhǎng)河地產(chǎn)關(guān)門(mén)倒閉”事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門(mén)店一夜之間全部關(guān)門(mén)。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個(gè)月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門(mén)店已張貼《公示》，聲稱(chēng)因股權(quán)調(diào)整需要暫時(shí)停止?fàn)I業(yè)。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場(chǎng)；北京的一些小中介也提前關(guān)店。

　　在杭州，據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測(cè)的8家中介公司的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：6月杭城二手房市場(chǎng)成交量較上月下降46%，成交量比上年同期亦減少了35.7%；杭州中介行目前的處境十分嚴(yán)峻，已經(jīng)處于普遍虧損的尷尬境地，6月份，中介公司幾乎都處在虧損狀態(tài)。在溫州，據(jù)溫州市產(chǎn)權(quán)登記管理中心數(shù)據(jù)，溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件，比去年同期的2412件減少了約30%。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了部分品牌中介關(guān)閉門(mén)店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關(guān)閉。如目前海螺置業(yè)就從去年鼎盛時(shí)期的30多家門(mén)店收縮至目前的20余家，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍也進(jìn)行了裁員。同時(shí)，國(guó)內(nèi)的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難和關(guān)停門(mén)店的現(xiàn)象。

　　二、我國(guó)房市的主要問(wèn)題

　　從我國(guó)房市的發(fā)育、發(fā)展過(guò)程來(lái)看，我國(guó)房市的主要問(wèn)題是：

　　1.市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度較高

　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響（如官商勾結(jié)、房地產(chǎn)商炒作等），導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門(mén)提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)率，并且一直在快速增長(zhǎng)。國(guó)際上房地產(chǎn)利潤(rùn)率一般維持在5%左右，高的有6%-8%，而中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率高達(dá)30%-40%。而按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算，中國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)率增長(zhǎng)每年都在30%以上，2001年增長(zhǎng)41%，2002年增長(zhǎng)56%，2003年增長(zhǎng)32%。在國(guó)外人們購(gòu)一套適于居住的房屋僅是年工資的3-5倍，而國(guó)內(nèi)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10倍-20倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會(huì)一直延續(xù)下去，拒絕接受價(jià)格下降的現(xiàn)實(shí)。并人為將房?jī)r(jià)炒高，致使我國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)偏離其真實(shí)價(jià)值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比（即一套房屋的價(jià)格與一個(gè)家庭年收入之比）超過(guò)10，遠(yuǎn)高于國(guó)際水平。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。（日本的房?jī)r(jià)在發(fā)達(dá)國(guó)家最高，其房?jī)r(jià)收入比約為4-5：1，美國(guó)及其他發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比是3：1；舊金山、東京、紐約、倫敦、悉尼等城市的房?jī)r(jià)收入比約為4.4-8.5：1，而我國(guó)深圳、北京、上海房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)13：1）。

　　2.土地的供應(yīng)不規(guī)范，政府機(jī)會(huì)主義行為嚴(yán)重

　　政府在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和發(fā)展中起著非常重要的作用。然而，我國(guó)政府在以下方面卻是機(jī)會(huì)主義的：

　　一是在土地轉(zhuǎn)讓和使用中政府為了增加收入，某些官員為了私利而采取機(jī)會(huì)主義行為。他們以低價(jià)從農(nóng)民手中圈得土地，然后以高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，07年政府的轉(zhuǎn)讓土地所得超過(guò)7000億元。

　　二是政府在與地產(chǎn)商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。

　　三是政府的調(diào)控政策沒(méi)有延續(xù)性和穩(wěn)定性，很多政策的出臺(tái)都是違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的（如要求開(kāi)發(fā)商公開(kāi)建房成本等）。

　　四是政府在土地交易中黑箱操作，腐敗嚴(yán)重。我們的國(guó)土管理部門(mén)和各級(jí)政府在過(guò)去20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，土地供應(yīng)很不合理。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐敗行為。這些行為嚴(yán)重阻礙了我國(guó)建立起一個(gè)公正、公平、高效、廉潔的土地交易市場(chǎng)。