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　　經(jīng)常會在大街上看到兩個朋友相互寒暄，“最近在炒股還是炒樓呢？”，就像問“吃了么？”一樣普遍，從中我們不難看出，進入07年兩市顯而易見的火爆。

　　你在炒股還是炒樓？

　　經(jīng)常會在大街上看到兩個朋友相互寒暄，“最近在炒股還是炒樓呢？”，就像問“吃了么？”一樣普遍，從中我們不難看出，進入07年兩市顯而易見的火爆，另一個是對于中國居民來說，可選擇的投資產(chǎn)品實在少的可憐，要么是房地產(chǎn)、要么是金融型產(chǎn)品(常見有股票和基金等產(chǎn)品)。而傳統(tǒng)意義上的儲蓄(銀行存款國債等無風險資產(chǎn))隨著CPI指數(shù)同加息幅度之間的不對稱，“負利率”問題變得越來越突出，相當于你把錢存進銀行不但沒有增值，反而貶值了。于是出于收益的考慮，大量資金從儲蓄形態(tài)離去，撲向地產(chǎn)和股市。國內(nèi)某知名顧問公司曾經(jīng)對投資者類型進行過分析，發(fā)現(xiàn)混合型投資者占多數(shù)(如圖所示)。說明多數(shù)的投資者都是即炒股又炒樓，視具體情況而定，大量資金游離于股市與樓市之間。我們不禁對股市與樓市到這兩大主要投資市場之間的關(guān)系產(chǎn)生興趣。

　　負相關(guān)性

　　提起兩市，直觀的印象是相互對立的，即樓市高漲會吸引股市資金抽離，使股市下跌；相反，股市牛市也會分流一部分樓市資金，使樓市低彌。這種關(guān)系在經(jīng)濟學中被叫做負相關(guān)性，是財富效應(股價上漲將導致投資者總財富增加，則資產(chǎn)組合中的股票比例相對上升。投資者為重新平衡其資產(chǎn)組合，將會賣掉一部分股票而購買其他資產(chǎn))會大于替代效應(當資產(chǎn)相對收益發(fā)生變化時，資金會從相對收益低的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到相對收益高的資產(chǎn))和擠出效應(股價上漲導致風險資產(chǎn)在個人總資產(chǎn)中所占比例相對增加。投資者將會減少風險資產(chǎn)的資金而投入到其他資產(chǎn)當中去)之和的結(jié)果。

　　實際上，在特定情況下，替代效應和擠出效應之和也可能大于財富效應，兩市會表現(xiàn)出正相關(guān)。正常的股市可以看作是國民經(jīng)濟的晴雨表，總是先于國民經(jīng)濟運行，股市高漲，從一定意義上預示著國民經(jīng)濟的復蘇及高漲，而國民經(jīng)濟的高漲會增加居民收入，進而帶動房地產(chǎn)市場的繁榮。市場表現(xiàn)是兩市同漲同落。

　　房價與地產(chǎn)板塊綜合指數(shù)

　　房價

　　從1997年至2006年，全國商品房平均銷售價格一直在上漲過程中

　　從1997年至2006年，全國商品房價格持續(xù)高漲，由最初1997年的1997元/平方米增加到2006年的3339元/平方米。并且在2004年末出現(xiàn)了一次大幅度增長，漲幅達到15%。

　　地產(chǎn)板塊綜合指數(shù)

　　地產(chǎn)板塊由眾多地產(chǎn)類上市公司組成，地產(chǎn)板塊包含公司較多，且股本較大，成為大盤強有力的影響力量。2007年股市呈現(xiàn)大牛市行情，5月份，房地產(chǎn)板塊成為市場中表現(xiàn)最為搶眼的行業(yè)板塊，上漲動力強勁，對滬深股市上漲格局的穩(wěn)固起到了至關(guān)重要的作用。

　　1997年到2006年年末60日地產(chǎn)板塊綜合指數(shù)數(shù)據(jù)

　　地產(chǎn)綜合指數(shù)與全國商品房成交價格相關(guān)性圖形：

　　地產(chǎn)指數(shù)與房價相關(guān)系數(shù)計算：-0.47

　　圖中紅色為地產(chǎn)指數(shù)，黃色為房價數(shù)據(jù)，從整體相關(guān)系數(shù)來看，房價與股價并未呈現(xiàn)出明顯的高度相關(guān)性，用股價難以直觀的反映房價，表面上看達不到映射的目的。

　　但是從圖中可以直觀的看出05年以前兩市基本呈現(xiàn)負相關(guān)，05年以后才出現(xiàn)一定的正相關(guān)性，因此將06年度數(shù)據(jù)去掉再次計算相關(guān)性。

　　地產(chǎn)指數(shù)與房價相關(guān)系數(shù)：-0.85

　　可見05年之前兩市相關(guān)程度很高，相關(guān)系數(shù)可以達到0.85，說明在05年之前股市與樓市的財富效應會大于替代效應和擠出效應之，呈現(xiàn)高度負相關(guān)。

　　分析

　　2006年之前二者是你漲我跌，之后則共榮共衰

　　有資料顯示，2003年12月我國居民消費價格總水平CPI經(jīng)高達3.2%。與此相對應的是，自2002年2月21日降息后，人民幣存款利率水平一直保持穩(wěn)定，處于改革開放20年來的最低水平，其中一年期存款利率1.98%，五年期存款利率2.79%，再考慮20%利息所得稅，實際利率已為負值，我國已進入負利率時代。但是盡管利率低微，中國居民大部分還是選擇把錢放在銀行里。一是中國人傳統(tǒng)的憂患意識，為支付將來的生活開銷或應付風險作準備。另外是當時個人理財?shù)那廓M窄，股市經(jīng)過01年的大熊市后一直處于低彌階段，可能的選擇只有樓市，從圖中可以看出樓市一直處于上行階段，房價更是從04年開始加大增長幅度，04年開始房地產(chǎn)市場已經(jīng)先于股市啟動。此趨勢一直延續(xù)至05年末。

　　進入06年，負利率的影響在逐步擴大，到07年7月居民消費價格總水平同比上漲5.6%，食品價格上漲15.4%；而此時，股市經(jīng)過幾年來的低彌狀態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)回暖，房價也一路上行，投資市場的良好形式極大的刺激了居民的投資欲望，大批原來的儲蓄資金紛紛投入到股市和樓市當中，形成了兩市齊漲的態(tài)勢。

　　股價、地價、房價的關(guān)聯(lián)影響

　　在兩市大好的形勢下，地產(chǎn)板塊上市公司更是利用資本市場的融資機會，不斷借機增發(fā)新股，大量籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)以及拿地，天價地塊不斷刷新歷史記錄，地價越拍越高，沒有實力的地產(chǎn)商是不敢問津的，我們經(jīng)常會看到新的“地王”總是被上市的地產(chǎn)公司拿走了。所以，有專家說，土地市場已成為上市公司的競技場。地價的提高，房價也相應提高。房價的提高以及開發(fā)商屯地的舉措又使得地產(chǎn)類上市公司財務(wù)指標高漲，增加投資者信心，對提升股價有一定的刺激作用，股市里的地產(chǎn)股，總是漲得那么高，如此循環(huán)往復。

　　地產(chǎn)上市公司股價可用來分析房價

　　無論兩市呈現(xiàn)正相關(guān)還是負相關(guān)，都存在高度的相關(guān)性，兩市之間的變化歸根結(jié)底是資金的流動性造成的，當資金流動性不強的時候，我們可以認為資金是有限的，有限的資金在兩市的分配比例直接影響著兩市的繁榮與衰落，股市的衰落支撐著樓市的繁榮；當資金流動性強的時候，資金可以認為是無限的，兩市共同繁榮，股市的繁榮拉動房價的上漲。加之地產(chǎn)上市公司從房價上的收益與從股市融資方面的收益有著千絲萬縷的聯(lián)系，可以說股價從一定程度上是可以映射房價的。在特定的條件下(負利率問題凸顯)，我們可以用地產(chǎn)板塊上市公司股價對房價進行分析。

　　啟示

　　統(tǒng)計顯示，房價與地產(chǎn)上市公司股價確實存在一定的相關(guān)性，并且在06年后出現(xiàn)同漲現(xiàn)象，這不禁使我們想到一個類似蛛網(wǎng)模型的循環(huán)。一般來講，地產(chǎn)上市公司利用自己上市公司的身份在股市融資，這種方式在股市形式良好的大背景下是一種輕松的融資渠道，地產(chǎn)上市公司在大規(guī)模的股市圈錢之后回到樓市大規(guī)模的拿地，用于后期開發(fā)儲備，所拿的土地自然的要記入公司總資產(chǎn)之內(nèi)，總資產(chǎn)的增長表現(xiàn)出公司規(guī)模的擴大，增長潛力的提升，當股民看到如此好的財務(wù)數(shù)據(jù)之后對地產(chǎn)上市公司信心大增，從而將更多的錢投入到房地產(chǎn)上市公司股票上，促使股票價格的上漲，再次實現(xiàn)地產(chǎn)類上市公司輕松融資，如此循環(huán)往復，使得地產(chǎn)類上市公司的規(guī)模在輕松融資的前提下不斷擴大，拿地的力度也在不斷加強，事實顯示，各大城市不斷涌現(xiàn)的地王基本都是地產(chǎn)上市公司的杰作，一定程度對各大城市房價的攀升推波助瀾。

　　市場規(guī)律告訴我們，無論任何產(chǎn)品，其價格雖然會圍繞真實價值上下波動，但是最終仍然會向其真實價值回歸，有漲必有落，股價如此，房價同樣如此。明年貨幣政策穩(wěn)健轉(zhuǎn)從緊的基調(diào)已定，未來必將有一系列的相關(guān)措施隨之出臺，任何金融政策的變動都將對股市形成相當?shù)挠绊懀鲜泄救﹀X——高價拿地——圈錢的模式不可能永遠持續(xù)的。一旦鏈條破裂，就可能造成連鎖反應，甚或引發(fā)行業(yè)整體的大起大落，不可不慎。